Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Торговое право (2-е издание). Учебное пособие
.pdf
Укажите правильный ответ
9.
По договору подряда подрядчик обязуется:
1) выполнить работу;
2) оказать услугу;
3) доставить груз;
4) обеспечить хранение.
Укажите правильный ответ.
10.
В случае неуплаты цены заказчиком, подрядчик имеет
право:
1) на удержание предмета договора;
2) на взыскание убытков в полном объеме;
3) передать предмет договора третьим лицам;
4) на удержание остатка неиспользованного материала.
.
√·‚‡ 11
ƒÓ„Ó‚Ó ‡Ẩ˚
Л В„У ‡БМУ‚Л‰МУТЪЛ
11.1. Œ·˘‡ˇ ı‡‡НЪВЛТЪЛН‡
‰У„У‚У‡ ‡ВМ‰˚
В соответствии со ст. 606 ГК РФ
(имущественного найма)
зуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за
плату во временное владение и пользование или во временное
пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества
в соответствии с договором, являются его собственностью.
Данный вид договора является двусторонним, консенсуальным, возмездным. Ведущую роль в правовом регулировании арендных отношений играет ГК РФ. Эти отношения регулируются также Земельным кодексом РФ от 25 октября 2001 г.
¹ 136-ФЗ, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. ¹ 101-ФЗ
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Законом РФ «О защите прав потребителей» и другими нормативно-правовыми актами.
Сторонами
òîð. Арендодателями могут быть в первую очередь, конечно
же, собственники имущества (физические лица — при условии наличия полной дееспособности, юридические лица, если
не ограничено в правах, государство и муниципальные образования, если имущество не передано учрежденным или юридическим лицам), а также лица, управомоченные законом или
договора выступают арендодатель и аренда-
арендодатель (наймодатель) обя-
по договору аренды
272 273
собственником сдавать имущество в аренду. В качестве арендатора могут выступать как физические, так и юридические
лица (коммерческие и некоммерческие), а также Российская
Федерация, ее субъекты и муниципальные образования.
Предметом договора аренды
объекты, не теряющие своих натуральных свойств в процессе
использования: земельные участки и другие обособленные
природные объекты, предприятия и иные имущественные
комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. Данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, должны быть четко закреплены в содержании договора. При отсутствии этих данных в
договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Законом могут быть определены виды имущества, сдача
которых в аренду не допускается или ограничивается, а также установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Договор аренды может быть заключен как в
так и в
тельна уже тогда, когда хотя бы одной из сторон договора
аренды является юридическое лицо. Таким образом, закон
допускает возможность заключения договора в устной форме, но только в том случае, если в договоре участвуют только
граждане и он заключается на срок не более одного года. Если
же срок договора превышает один год, простая письменная
форма становится обязательной.
письменной формы влечет лишь в том случае, если предметом договора выступает здание, сооружение, предприятие.
Кроме того, такие договоры должны совершаться путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами.
зательной государственной регистрации, если иное не уста-
устной форме
А вот недействительность договора аренды несоблюдение
Договор аренды недвижимого имущества подлежит обя-
. Простая письменная форма обяза-
могут быть материальные
письменной
,
новлено законом, и несоблюдение данной нормы влечет недействительность сделки. Однако законом установлено, что
договоры аренды транспортных средств, отнесенных гражданским законодательством к недвижимости (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), не должны проходить государственную регистрацию. Да и договоры аренды
зданий и сооружений подлежат регистрации лишь в том случае, если заключаются на срок не менее одного года.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к
арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, преду-
Срок аренды
вора, следовательно, если он в содержании договора не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок.
Но для отдельных видов договора аренды срок — существенное условие (например, аренда участка лесного фонда) и недостижение согласия сторонами по этому условию влечет признание договора незаключенным.
Если договор аренды заключен на неопределенный срок,
каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за один
месяц, а при аренде недвижимого имущества — не менее чем
за 3 месяца. Кроме того, законом или договором может быть
установлен иной срок предупреждения. Например, по договору проката арендатор может в любое время отказаться от договора, предупредив арендодателя об этом в письменной форме
за 10 календарных дней.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом
после истечения срока договора при отсутствии возражений
со стороны арендодателя, договор считается возобновленным
на тех же условиях на неопределенный срок, что предусмотрено п. 2 ст. 621 ГК РФ (данное правило не применяется к
договору проката и аренды транспортных средств).
Одним из значимых условий договора аренды, несмотря
на то, что гражданское законодательство не относит это усло-
не является существенным условием дого-
274 275
вие к числу существенных, является
док, условия и сроки внесения арендной платы определяются
договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки,
обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при
сравнимых обстоятельствах.
А вот для договоров аренды зданий и сооружений условие о размере арендной платы является обязательным. При
отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или
сооружения считается незаключенным.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных час-
â âèäå:
òåé
определенных в твердой денежной сумме платежей,
вносимых периодически или единовременно;
установленной доли полученных в результате использова-
ния арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодателю обусловленной до-
говором вещи в собственность или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором за-
трат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Размер арендной платы может изменяться по
соглашению сторон, но не чаще одного раза в год (а по договору финансовой аренды — не чаще одного раза в 3 месяца).
арендная плата
. Ïîðÿ-
11.2. œ‡‚‡ Л У·ˇБ‡ММУТЪЛ ТЪУУМ
ФУ ‰У„У‚УЫ ‡ВМ‰˚
Как уже было сказано, договор аренды является
ронне-обязывающим
респондируются друг другу.
, т.е. права и обязанности сторон кор-
двусто-
Так, основная обязанность арендодателя заключается в
предоставлении арендатору имущества
ответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а также своевременно, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Когда в
договоре не установлен срок передачи имущества арендатору, имущество должно быть передано в разумный срок. В противном случае арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо
потребовать расторжения договора и возмещения убытков,
причиненных его неисполнением.
Если вместе с имуществом не были переданы принадлежности и документы и без них арендатор не может пользоваться имуществом согласно договору, он вправе потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и
документов или расторжения договора. Причем это не лишает
его права требовать возмещения убытков.
Передавая имущество в аренду, арендодатель отвечает
за его недостатки, полностью или частично препятствующие
пользованию им, даже если во время заключения договора
аренды он не знал об этих недостатках.
Соответственно, арендатор, обнаружив такие недостат-
имеет право по своему выбору
êè,
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на
устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы,
предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Получив извещение о требованиях арендатора или о его
намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, арендодатель может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим ана-
в состоянии, со-
:
276 277
логичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
У арендатора также есть право в случае, если удовлетворение его требований или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, потребовать возмещения непокрытой части убытков. Это правило вытекает из гражданско-правового принципа полного возмещения убытков.
Однако арендодатель
не будет нести ответственность
за недостатки сданного в аренду имущества, если:
они были им оговорены при заключении договора аренды;
они были заранее известны арендатору (даже если и
небыли указаны в договоре);
они должны были быть обнаружены арендатором во время
осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (недостатки
явные).
В соответствии со ст. 613 ГК РФ передача имущества в
аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Просто арендодатель при заключении договора аренды
арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду
имущество (сервитуте, праве залога и т.п.), так как наличие
прав третьих лиц может существенно ограничивать права самого арендатора по владению и пользованию имуществом.
Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Естественно, что
такое уменьшение должно быть соразмерно ограничениям прав
и интересов арендатора.
Закон предусматривает распределение обязанности сторон по содержанию арендованного имущества. Так, если иное
не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, арендодатель обязан производить за свой счет
и в установленные законом либо соглашением сторон сроки
капитальный ремонт этого имущества. Если сроки не опреде-
обязан предупредить
лены или капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, он должен быть произведен в разумный срок
Если арендодатель нарушает возложенную на него обязанность по производству капитального ремонта, арендатор
имеет право
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет
арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В свою очередь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если
иное не установлено законом или договором аренды.
Все самые основные обязанности арендатора вытекают из
порядка пользования арендованным имуществом. Он обязан
пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества. Кроме того, он должен
пользоваться лично.
Еще одна обязанность арендатора заключается в поддержании имущества в исправном состоянии, т.е. совершении
действий, которые необходимы для предотвращения ухудшения состояния арендованного объекта.
Кроме того, арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, т.е. расходы на оплату работ либо услуг третьих лиц (например, коммунальные услуги).
Сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем)
и передавать свои права и обязанности по договору аренды
другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный
капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого
взноса в производственный кооператив, арендатор имеет право
только с согласия арендодателя. А вот ответственность перед
по своему выбору:
278 279
арендодателем в указанных случаях все равно будет нести
арендатор (исключение составляет перенаем, где происходит
полная замена арендатора). Причем договор субаренды
может превышать срок договора аренды
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии
с условиями договора аренды или назначением имущества,
арендодатель имеет право потребовать расторжения договора
и возмещения убытков.
В обязанности арендатора вменяется также проведение
текущего ремонта арендованного имущества и даже (если это
закреплено соглашением сторон либо нормативно-правовым
актом) проведение капитального ремонта.
Как уже говорилось ранее, договор аренды является возмездным, следовательно, обязанность по своевременному внесению арендной платы является одной из основных обязанностей арендатора.
Арендная плата может быть определена договором в виде:
твердой денежной суммы;
доли продукции, плодов или доходов, полученных в ре-
зультате использования арендованного имущества;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодателю вещи в собствен-
ность или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Перечень не носит исчерпывающий характер, кроме того, стороны могут сочетать несколько форм арендной платы. Изменение размера
арендной платы, как уже было упомянуто, возможно по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе
потребовать соответственного уменьшения арендной платы,
если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или
состояние имущества существенно ухудшились.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он
.
íå
его получил, с учетом нормального износа или в состоянии,
обусловленном договором. При несвоевременном возврате либо
невозврате имущества арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а также возмещения причиненных убытков, если они не покрываются арендной платой. Закон предусматривает в данном случае также
взыскание неустойки (ст. 622 ГК РФ).
В процессе владения и пользования имуществом, в нем
могут быть произведены улучшения (такие изменения объекта аренды, которые повышают эффективность его использования). Если эти произведенные арендатором улучшения являются отделимыми от объекта аренды, то они будут его собственностью (если иное не предусмотрено договором аренды).
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных
средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного
имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение
стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено
законом.
Закон, непосредственно договор аренды либо даже дополнительное соглашение сторон может предусматривать условие о возможности выкупа арендованного имущества, когда после истечения срока аренды (либо до его истечения),
право собственности переходит к арендатору при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной
цены. В то же время законом могут быть предусмотрены случаи запрета выкупа объекта аренды.
По общему правилу арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора
имеет при прочих равных условиях
ред другими лицами право
на новый срок.
на заключение договора аренды
преимущественное пе-
280 281
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]