Добавил:

ivanov666 Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Башкирский Государственный Аграрный Университет

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

Научно-исследовательская деятельность в инвестиционно-строительном комплексе и рынке недвижимости. Учебное пособие

.pdf

Скачиваний:

Добавлен:

07.09.2026

Размер:

1 Мб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 1 2 3 45 / 165 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 > Следующая >>>

Anita Aigner (2018): Housing entry pathways of refugees in Vienna, a city of social housing, Housing Studies, DOI: 10.1080/02673037.2018.1485882.

Research design and data collection

To find out how, and with the help of which actors, newcomers find accommodation under these unfavourable conditions in the Viennese housing field, detailed interviews with forced migrants were carried out. Interviewees should have lived between one and five years in Vienna, should have gone through the asylum procedures and successfully entered the local housing market. In the course of a research seminar held at Vienna University of Technology between October 2015 and June 2016, students of architecture were prepared for conducting in-depth interviews. To get in touch with interview partners, some students visited events, meeting places and restaurants set up for or by migrants. Others recruited their interviewees with the help of friends, relatives or staff from relief organizations.

The study follows a retrospective research design, meaning that respondents were asked to report on their individual housing and housing search experiences in Austria in retrospect. Interviews lasted at least one hour and covered a number of themes, including arrival in Austria (where respondents spent their first night), housing experiences in federal reception centres and organized facilities, apartmentsearch after (or also during) basic welfare support, employment, social contacts and networks, respondents’ former housing situation in their home country and their housing visions for the future. Not only detailed information of each housing situation (apartment size, occupancy, duration of occupancy, rental costs, lease period, location, type, tenure and physical characteristics of the dwelling), also information on landlords, intermediaries and searching activities was collected. The

conversations (with one exception) took place in the respondents’ current homes and

were conducted in German and English as well as in Arabic or Dari (Persian language) – the latter was made possible by students with a migrant background who were able to talk with refugees in their mother tongue. A translator was involved in two out of a total of 25 interviews. Four outliers, who did not meet the specifications, were excluded from the sample (21). The semi-structured interviews were recorded, transcribed, made anonymous and, if conducted in Arabic or Dari, translated into German. The interview data were supplemented by socio-demographic information and visual data.8 In some cases, subsequent interviews were conducted in 2017 by the author.

To facilitate the interpretation of data, refugees’ housing pathways were

represented graphically (such as Figures 1–4). Shades of grey in the timeline refer to different types of accommodation: Light grey indicates accommodation during basic welfare support (reception centre and organized accommodation); gradations from medium to dark grey refer to the degree of security in private dwellings. Intermediaries, landlords and significant events (such as eviction and family reunion) were also mapped. Graphics as well as illustrative quotations are attributed to

numbered interviewees (e.g. ‘IV19’ for interview number 19). As the sample is small

and also may be biased, this is an exploratory study and, thus, makes no claim to being representative in a quantitative statistical sense.

4. ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ АКТИВНОСТЬ ИНСТИТУТОВ РАЗВИТИЯ

Организация

Характер деятельности

Направления исследований

Министерство строитель-

ства Российской Федерации

Выработка и реализация

государственной политики и нормативно-правового регулирования в сфере жилищной политики

Разработаны основные показатели,

используемые для целей федерального статистического наблюдения. Разрабатываются федеральные целевые программы, для обоснования которых проводятся необходимые исследования. Исследования в открытом доступе не обнаружены

«Центральный научно-

исследовательский и проектный институт Министерства строительства и жилищнокоммунального хозяйства Российской Федерации» (ЦНИИП Минстроя)

Ведущее отечественное

научное и проектное учреждение с богатейшим опытом проектирования объектов различной сложности и сложившейся школой научных исследований

Комплекс работ по градостроительному проектированию, научноисследовательская деятельность, строительному контролю, информационным технологиям в строительстве, проектноизыскательская деятельность, стратегий обеспечения безопасности зданий

ДОМ.РФ (Единый институт развития жилищной сферы)

Главная задача – выра-

ботать комплексный подход к развитию сферы жилищного строительства и ипотечного кредитования:

1) развитие рынка

ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг;

2) формирование и развитие

рынка цивилизованного арен-

1. Тематические исследования по

рынкам жилья различных стран мира.

2. Исследования развития рынка

ипотеки и жилья.

3. Анализ ситуации на рынке

ипотечных ценных бумаг

4. Исследования развития рынка

арендного жилья – история развития, потенциал, регулирование апартаментов, налоговые стимулы, инвестиции

И ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО СООБЩЕСТВА

Развитие науки и образования в России идет по такому пути, что

преподаватели, наряду с сотрудниками научно-исследовательских институтов, должны заниматься такими же масштабными исследованиями.

Анализ и рецензирование статей, поступающих в редакцию журнала «Жилищные стратегии», позволяет сделать выводы, что в некоторых вузах еще не сформирована система исследований: не поставлены стратегические отраслевые задачи, отсутствует тесная связь с профессионалами рынка и синхронность между различными школами. Публикации автора из года в год могут отличаться объектом исследования (а иногда и предметной областью) и не содержат системности в решаемых задачах, отсутствует последовательность. Всё это легко обнаруживается благодаря научной электронной библиотеке.

Так как же формулировать стратегические задачи отрасли? В каких направлениях вести исследования? Какие задачи ставить перед исследователями?

На первом этапе мы проанализировали регуляторов, профессиональных участников рынка жилой недвижимости и научно-образовательные организации, занимающиеся исследованиями рынка жилой недвижимости. Основные результаты представлены в табл. 1.

Таблица 1

Исследовательская активность регуляторов и профессиональных

участников рынка жилой недвижимости

Организация

Характер деятельности

Направления исследований

дного жилья с использованием механизмов коллективных инвестиций;

3) вовлечение в оборот неиспользуемых и неэффективно используемых федеральных земель;

4) формирование комфортной жилой среды в российских городах;

5) создание универсального ипотечно-строительного банка, который планирует войти в топ-3 банков по объему выдачи ипотечных кредитов в 2020 году

в арендное жилье, управление арендными домами.

5. Формирование комфортной городской среды (проект «индекс.дом.рф»).

6. Деятельность жилищно- строительных кооперативов.

7. Стандарты комплексного развития территорий.

8. Пилотные города (современные модели городского развития).

9. Моногорода (стандарт развития городской среды в моногородах)

Институт комплексного

проектирования жилых и общественных зданий (Центральный научноисследовательский институт экспериментального проектирования – ЦНИИЭП Жилища)

Деятельность научного подразделения обеспечивает решение приоритетных задач развития жилищно-гражданского строительства России

В числе основных направлений исследовательских и практических работ следующие.

1. В области нормирования

(разработка федеральных, региональных,

отраслевых нормативных документов, рекомендаций и пособий по проектированию и строительству)

2. В области информации, проек-

тирования и строительства жилища (изучение проблем проектирования и строительства социального жилья в условиях рыночной экономики, исследование и разработка новых типов массового жилища, зданий социального обслуживания, домов-интернатов для одиноких, престарелых и инвалидов и других, разработка современных приемов реконструкции существующего жилого фонда, исследование актуальных проблем энергоэффективности зданий, экологии, архитектурной климатологии, информационные и маркетинговые исследования в области гражданского строительства)

Центральный экономикоматематический институт Российской академии наук (ЦЭМИ РАН)

Крупнейший в стране центр экономической науки и образования, объединивший академический научно-исследовательский институт, самостоятельное высшее учебное заведение, несколько факультетов и ряд кафедр ведущих университетов Москвы

Развитие фундаментальной теории и методов моделирования экономики переходного периода, разработка экономикоматематического инструментария и программно-алгоритмических средств анализа экономики (проведено исследование рынка долевого строительства, с прогнозированием развития ситуации с банкротством застройщиков)

Фонд «Институт экономики города»

Миссия Института – анализ и содействие социально-экономическому развитию городов и регионов. Один из ведущих аналитических центров, занимающийся комплексными исследованиями процессов, происходящих в стране в целом и в отдельных российских регионах и муниципалитетах. Институт предлагает новые решения в сфере социально-

Фонд «Институт экономики города» выполняет исследования по всем актуальным темам развития экономики города:

 административные барьеры в

строительстве;

 девелопмент и редевелопмент

территорий;

 капитальный ремонт жилья;  рынок наемного жилья;  городские агломерации;  градостроительное планиро-

Организация

Характер деятельности

Направления исследований

экономического развития территорий, участвует в законотворческом процессе, дает независимую оценку ситуации и выступает организатором публичного диалога по самым острым вопросам развития страны

вание и проектирование;

 жилищная политика;  жилищное финансирование;  инвестиции в городскую

инфраструктуру;

 информационная база рынка

недвижимости;

 местное самоуправление;  муниципальные финансы;  развитие моногородов;  регулирование землепользования

и застройки;

 социальная политика;  стратегии и программы развития

городов;

 тарифное регулирование;  управление жилищно-комму-

нальным комплексом;

 управление многоквартирными

домами

Информационно-аналитическая компания «РусИпотека»

Интернет-ресурс, ориентированный на профессионалов в области ипотечного кредитования и секьюритизации. Основной задачей портала является доведение до посетителей достоверной и актуальной информации о состоянии рынка.

Аналитический Центр РусИпотеки ежемесячно выпускает обзор «Ипотечное кредитование в регионах России. Рейтинг регионов». Исследование содержит рейтинги 80 регионов по 21 параметру. Рассчитаны изменения параметров за различные периоды.

Также публикуются:

 сведения Центрального Банка РФ о рынке ипотечного жилищного кредитования в России (ежегодно);

 аналитические обзоры Всемирного Банка о тенденциях экономического развития России (ежемесячно)

Агентство стратегического развития «Центр»

Аналитическое и консалтинговое агентство в сфере девелопмента, градостроительства и урбанистики, оператор архитектурно-градостроительных и дизайнерских конкурсов

Проведение аналитических исследований с целью определения best-use территории:

 исследование регионального и

локального рынка жилой и коммерческой недвижимости

 оценка предпосылок развития,

включая социальный контекст, историкокультурную и природоохранную ценность, экологическую ситуацию и др.

 комплексная оценка предпо-

сылок развития и оценка градостроительного потенциала

 проведение маркетинговых

исследований

Консалтинговая компания

Pricewater-houseCoopers (PwC)

Полный спектр услуг компаниям сектора недвижимости на всех этапах проектов

Активное участие в ведущих отраслевых конференциях и качественные исследования в следующих направлениях:

 проведение комплексного ана-

лиза регионов и городов России с учетом инвестиционной стратегии компании;

 стратегия развития и

инвестирования c применением геоинформационных систем;

 классификация объектов на

Организация

Характер деятельности

Направления исследований

движимое и недвижимое имущество;

 маркетинговые исследования

рынка жилой недвижимости городов России совместно с «Avito Недвижимость» (как пример использования источников Big Data)

Консалтинговая компания

MACON Realty Group

Компания в области стратегического консалтинга на рынке недвижимости России

1. Исследование сегмента рынка

недвижимости, позволяющее определить его текущее состояние, выявить динамику предыдущих периодов.

2. Исследование спроса и

потребительских предпочтений на рынке, активности и уровня платежеспособности покупателей и арендаторов.

3. Исследование предложения и

конкурентной среды на рынке и в отдельных сегментах.

4. Прогноз рыночной ситуации,

включающий анализ объема и структуры предложения, активности и емкости спроса и ценовых показателей.

5. Комплексное исследование

состояния и перспектив развития сегмента недвижимости

Всероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ)

Исследовательский институт в сфере социальных, политических и маркетинговых опросов

База данных ВЦИОМ, в которой можно найти результаты социологических исследований (в том числе исследований рынка недвижимости), рейтинги государственных и общественных институтов, доклады конференций, научного совета, открытые проекты и актуальные темы.

Отдельным блоком является услуга по исследованию поведения участников рынка недвижимости, строительства, строительных материалов, технологий, инфраструктурных решений и услуг ЖКХ

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости»

Центр по собственной инициативе регулярно проводит маркетинговые исследования рынка новостроек, коттеджных поселков, таунхаусов, загородных жилых комплексов, паркингов и бизнесцентров, исследования спроса на жилье и потребительских предпочтений покупателей, а также исследования региональных рынков и региональных миграций

1. База статистических показателей

рынка недвижимости по всем сегментам: жилая и коммерческая недвижимость, дома и коттеджи, земельные участки.

2. Проведение комплексных (по

сегменту рынка недвижимости) или частных (конкретный проект) маркетинговых исследований.

3. Маркетинговый консалтинг и

экспертные заключения на рынке недвижимости.

4. Исследования, связанные с

составлением общих обзоров и прогнозов рынка недвижимости или его сегментов, с анализом динамики основных характеристик рынка, а также позиций его наиболее заметных игроков.

5. Разработка стратегии развития

компании.

6. Оказание услуг по консалтингу и

составление экспертных заключений.

Организация

Характер деятельности

Направления исследований

Sternik 's Consulting (Аналитическая группа Г.М. Стерника)

Инвестиционный, проект-

ный, рыночный консалтинг: анализ различных сегментов рынка (совместно со специалистами-аналитиками этих регионов), разработка и обоснование концепций застройки и бизнес-планов, управление проектами по инвестированию в недвижимость

1. Периодический мониторинг

сегментов рынка недвижимости.

2. Обеспечение информационными

массивами по различным сегментам рынка.

3. Разработка методологии

исследования рынков недвижимости.

4. Организация ежегодной конфе-

ренции «Анализ и прогноз рынка недвижимости и строительства» (в рамках Всероссийского жилищного конгресса).

5. Развитие стандартов аналити-

ческой деятельности (классификации объектов недвижимости по качеству, зонирования территории, описания объектов в базах данных и т.п.).

6. Новые источники данных и

методические разработки в области расчета текущих показателей рынка, прогнозирования, инвестиционного анализа и оценки экономической эффективности девелоперских проектов

Аналитический центр

НАФИ

Многопрофильный анали-

тический центр.

Одна из задач – развитие

среды для жизни как основа повышения качества жизни и предпосылка развития экономики страны

1. Качественные и количественные

социологические исследования.

2. Экспертные интервью.

3. Аналитика статистических

данных

4. Медиа-аналитика.

5. Сравнительные исследования,

изучаются актуальные вопросы экономического поведения населения.

6. Исследования развития

жилищного строительства и рынка жилой недвижимости

Консалтинговая компания

«КБ Стрелка»

Компания предоставляет

услуги стратегического консалтинга, городского планирования и управления проектами. В структуру компании входят центры городской антропологии, экономики,

ГИС-аналитики, коммуникаций и дизайна. Задача компании – качественное изменение российских городов и создание в них современной комфортной среды

1. Стандарты комплексного

развития территорий – конструктор решений для развития качественной городской среды в городах России.

2. Обновление общественных

пространств

3. Проект «Бюллетень городов

России» (путеводитель по благоустройству регионов). Проекты в лицах, цитатах и цифрах, календарь событий, интервью с пионерами благоустройства, руководства по развитию городской среды, истории о вовлечении горожан и первые результаты работы над обликом городов по всей стране

Экспертно-аналитический центр Института налогового менеджмента и экономики недвижимости Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики»

Консультационные услуги в сфере привлечения инвестиций и проектного финансирования, управления и эксплуатация объектов жилой и коммерческой недвижимости

1. Прикладные исследования

российского и зарубежного рынков недвижимости в интересах государственных структур и частного бизнеса.

2. Технологии и процессы

управления и эксплуатации объектами недвижимости.

3. Маркетинговые технологии.

4. Качество коммерческой и

социальной инфраструктуры жилых комплексов.

5. Разработка концепций объектов

Организация

Характер деятельности

Направления исследований

недвижимости

Объединенный центр жилищных исследований Университета Гарварда и Массачусетского технологического института (The

Harvard Joint Center for Housing Studies)

Центр жилищных исследований занимается изучением жилищных вопросов и информирует общество о мероприятиях жилищной политики.

Через научно-исследовательские, образовательные и информационно-пропагандистские программы, Центр помогает лидерам в государственном, деловом и гражданском секторах принимать решения, которые эффективно удовлетворяют потребности городов и сообщества. Через аспирантуру, образовательные курсы, стипендии и стажировки Центр обучает и вдохновляет новое поколение лидеров жилищной сферы в активную деятельность

Основные направления исследований:

1. Анализ развития рынка жилья.

2. Исследование структуры

домовладений (владение собственным жилищем как фактор благосостояния).

3. Рынок арендного жилья.

4. Реновация жилищ.

5. Жилище для пожилых граждан.

6. Доступность жилья.

7. Изменение демографической

ситуации (для прогнозирования трендов в спросе на жилье).

8. Анализ тенденций комфорт-

ности проживания (в том числе граждан с разными доходами) в микрорайоне как фактор благополучия граждан

Источник: составлено автором.

Представленные результаты, на наш взгляд, свидетельствуют о

достаточно серьезном отношении к жилищным исследованиям. Основные характеристики:

 исследователи системно подходят к анализу предметной области;  применяются научные методики для исследований и обработки

данных;

 используются агрегаторы больших данных (сайты с объявлениями о

продажах объектов недвижимости);

 востребованы геоинформационные системы;  наиболее методически подготовленные исследователи занимаются

прогнозированием развития ситуации;

 для решения конкретных задач проводят исследования по заданию

заказчика (рис. 1). На региональном уровне исследования могут проводиться на высоком уровне, особенно когда курируются институтами Академии наук региона [29]. Решаемые задачи – это удовлетворенность населения жилищными условиями и качеством оказываемых жилищно-коммунальных услуг.

• Использование общепринятых методик для корректности выводов

• Выявление возможных сценариев развития в будущем

• Анализ реальных данных о ситуации на рынке

недвижимости

• Сбор данных для

дальней-шего модели-рования

Геоинфор-

мационные

системы

Агрегаторы

данных

Научные

методы

Прогнози-

рование

Рис. 1. Системные аспекты исследовательской деятельности у

профессиональных участников рынка (составлено автором)

Тематика анализа рынка жилой недвижимости является одной из

наиболее популярных. Более того, некоторые исследователи активно используют эконометрические методы, когда на стыке экономической статистики и математического моделирования им удается интерпретировать экономические явления и строить прогнозы [6]. В России ведущими экспертами в данной области являются Г.М. Стерник и С.Г. Стерник, разработавшие методологию анализа и моделирования рынка жилой недвижимости [38].

Вместе с этим, можно выделить и некоторые недостатки (рис. 2):  не все исследования отличаются системностью, т.е. они не всегда

актуализируются, а остаются лишь разовым исследованием одного региона (предмета);

 проводимые исследования большей частью инициативные, т.е. они

проводятся исследователями наполнения портфолио, в надежде найти потенциального заказчика или служат в качестве демонстрации возможностей;

 результаты исследований практически не публикуются в

академических журналах, хотя могут присутствовать в открытом доступе на сайте исполнителя (из-за этого полученные результаты и сами исполнители мало знакомы научно-педагогическим работникам);

 исследователи (профессиональные участники рынка) не всегда ведут

тесное сотрудничество с образовательными учреждениями;

 лишь незначительная часть исследований проводится на средства

Многие темы

исследуются

единоразово

Исследования

практиков не

публикуются в

научных журналах

Отсутствуют гранты

на жилищные исследования

Слабое

сотрудничество

практиков с вузами

Большая часть

исследований -

инициативные

Отсутствует единая

стратегия жилищных

исследований

грантов (при этом можно утверждать, что и сама отрасль жилищных исследований крайне мало поддерживается грантодателями).

Рис. 2. Недостатки инфраструктуры жилищных исследований

(составлено автором)

Несмотря на представленную ситуацию можно выделить и позитивные моменты. У некоторых исследователей налажено конструктивное взаимодействие с образовательными учреждениями. В частности, НАФИ предлагает участие в реальных исследовательских проектах на всех этапах их реализации. Ведется сбор эмпирических данных. Приобретаются навыки работы с программным обеспечением (для обработки и анализа данных).

Кроме того, в последние годы ведущие девелоперские компании осознали необходимость мониторинга ситуации и активных поисков новых решений, в связи с чем создали отделы стратегических разработок и перспективных исследований.

В представленной табл. 1 последним примером субъекта жилищных исследований представлен Объединенный центр жилищных исследований Университета Гарварда и Массачусетского технологического института (The

Harvard Joint Center for Housing Studies).

Отличительными особенностями исследовательской активности данного центра являются их масштабность и системность (рис. 3):

 исследования проводятся в масштабах всей страны;

 полученные результаты рассматриваются органами государственной власти и участниками рынка недвижимости;

 к решению задач привлекаются исследователи различных регионов и научных заведений;

 большой перечень исследуемых вопросов посвящен некоммерческому сектору (вопросам социального жилища и создания комфортной среды в сообществах);

 решаются задачи по снижению стоимости жилищ (путем изменений в проектах, технологий строительства и правового поля);

 исследуются вопросы жилищной мобильности, изменений в составе домохозяйств и демографического поведения (что можно выполнить только в рамках национального исследования);

 актуальны вопросы прав арендаторов, городского жилищного неравенства;

 практики создания доступного жилья, сообществ и эффективных межсекторных партнерств;

 анализируются жилищные траектории после осуждения и лишения свободы;

 значительное внимание уделяется жилищу для престарелых граждан (включая всю необходимую инфраструктуры – интернет вещей, проекты домов, адаптированные для пожилых, лучшие места для жизни, волонтерская деятельность пожилых);

 участие граждан в управлении общин и районов (в части выявления социальных изменений).

Кроме системной деятельности данного центра содействие жилищным исследованиям в США осуществляется как со стороны государства, так и некоммерческих организаций. Но анализу данного направления будет посвящено одно из следующих наших исследований.

Как видно из представленных направлений, объединенный центр жилищных исследований Университета Гарварда и Массачусетского технологического института занимается не столько предпринимательской деятельностью, сколько научным сопровождением мероприятий государственной жилищной политики. Постановка задач отличается нацеленностью на обеспечение органов власти качественной информацией о состоянии жилищного вопроса у всех слоев населения.

В России столь значимые исследования ни одним из участников не проводятся. Имеющаяся практика показывает, что деятельность профессиональных участников рынка недвижимости направлена, преимущественно, на научное и информационное сопровождение коммерческих структур и их бизнес проектов. Общий портрет исследований таков – анализируется ситуация с ценами, предложением, спросом, для дальнейшего технико-экономического обоснования инвестиционных проектов участников рынка жилой недвижимости.

<<< < Предыдущая 1 2 3 45 / 165 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]