Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Научно-исследовательская деятельность в инвестиционно-строительном комплексе и рынке недвижимости. Учебное пособие
.pdf
В сложившихся условиях на рынке недвижимости, когда с каждым годом
растет объем предложения, важным аспектом деятельности девелопера
становится гарантированная и быстрая реализация строящейся недвижимости.
Этого можно достичь путем разработки грамотной концепции строительства, с
помощью которой будут нивелированы негативные особенности проекта.
Разработка гипотез возможной застройки участка основывается на
результатах интервью, проведенных со специалистами риэлторских
организаций, занимающихся строительством и реализацией недвижимости,
экспертами отделов развития девелоперских организаций и целевыми группами
потенциальных и реальных покупателей недвижимости.
Основная задача – максимизировать прибыль от реализуемой недвижимости и избежать появления малоликвидных объектов, способных снизить
объемы продаж, что негативно скажется на финансовых результатах проекта.
В основном использование социологических методов направлено на
получение следующих результатов:
описание факторов, влияющих на поведение потребителя на рынке
недвижимости (макро-, микроэкономические, региональные особенности);
сегментация рынка недвижимости с точки зрения потребителей;
определение целевой аудитории – демография, психография;
описание возможного поведения потребителей (в целом и по
различным группам);
оценка параметров потребления и предпочтений;
оценка емкости рынка с точки зрения прогноза;
поведение респондента (и/или лиц, влияющих на выбор) при выборе
объекта недвижимости;
описание личного опыта респондента от сотрудничества с
участниками рынка;
тестирование рекламных материалов;
замеры осведомленности и эффективности рекламной кампании;
описание целевой аудитории по параметрам приобретения и поль-
зования недвижимостью – отношение к приобретению недвижимости, распределение доходов при накоплениях, наиболее популярные источники
информации;
описание психографических особенностей целевой аудитории (стиль
жизни, потребления, накоплений и трат).
Далее представлены описания методик исследования из научных статей и
отчетов по НИР.
Улицкая Н.Ю., Шапошников Н.А. Сегментирование первичного рынка
жилых помещений по доступности жилья в г. Пенза // Жилищные страте-
гии. – 2018. – Т. 5. – № 1. – С. 25–48. – doi: 10.18334/zhs.5.1.38908.
Методика исследования
Логическая структура исследования состоит из трех этапов:
31
– на первом осуществлен обзор зарубежной и отечественной научной
литературы;
– на втором проанализированы статистические данные, характеризующие
первичный рынок жилых помещений;
– на заключительном этапе обосновано сегментирование потребителей по
показателю «доступность жилья».
В рамках первого этапа исследования метод анализа позволил выделить
схожие положения и отличия трактовок «доступность жилья» и методик
определения доступности жилья. Были рассмотрены более ста публикаций по
данной теме, однако выбраны только те работы, которые обладали
отличительными характеристиками (авторские трактовка, позиция, методика,
выделение факторов рынка жилья). В итоге в репрезентативную выборку
включена 31 публикация. Посредством синтеза систематизирована научная
литература, отражающая теоретические и практические аспекты факторов
рынка. Систематизация заключается в двух положениях:
– сгруппированы основные позиции ученых относительно факторов
влияния на рынок и распределены между четырьмя базовыми структурами
рынка: характеристика территории вместе со сложившимися условиями
рыночной инфраструктуры; характеристика строительного бизнеса,
характеристика потребителей и система публичного регулирования;
– классификация компонентов доступности жилья распределена между
основными факторами рынка, что позволяет одновременно рассчитывать
уровень доступности жилья и видеть, какие факторы в большей мере влияют на
этот показатель.
На втором этапе были востребованы методы дедукции, индукции, статистического анализа, выборочного мониторинга и расчета доступности жилья.
Методы дедукции и индукции, с одной стороны, позволяют общие
тенденции рынка жилья проецировать как фактор влияния на локальный рынок,
с другой – специфику локального рынка применять для обоснования общих
трендов рынка жилья.
Официальные статистические данные, проанализированные за 2008–
2016 гг. в разрезе страны, региона и муниципального образования, позволили
показать динамику рынка жилья и обосновать выделение коммерческого и
социального сегментов потребителей жилья.
Выборочный мониторинг официальных сайтов застройщиков позволил
выделить предложения на первичном рынке жилых помещений 12
строительных организаций г. Пенза. Это стало эмпирической основой (в фокусе
характеристик строительного бизнеса) для расчетов доступности жилья по
показателям местоположение, площадь и стоимость квартир. Статистический
анализ позволил выделить основные характеристики потребителей жилья в г.
Пенза и включить в расчеты доступности жилья доходы, расходы и структуру
домохозяйств. Расчеты показателей доступности жилья проводились в
программе Microsoft Excel.
На третьем этапе осуществлено сегментирование потребителей жилья в г.
Пенза согласно маркетинговой методологии сегментирования, дополненной
32
метриками доступности жилья. Метод зонирования позволил графически
визуализировать результаты сегментирования по доступности жилья
относительно новостроек в микрорайонах города.
Гареев И.Ф., Ямалтдинова Г.Ф. Социальные поселки как
инфраструктурный проект по освоению новых территорий // Жилищные
стратегии. – 2017. – Т. 4. – № 2. – С. 73–106. – doi: 10.18334/zhs.4.2.38140.
Методика исследования
Для выявления мнения граждан о необходимости и желании проживать в
социальных поселках нами, при поддержке студентов и преподавателя
Казанского колледжа архитектуры, строительства и городского хозяйства, было
проведено социологическое исследование.
Исследование проводилось методом анкетирования. Достоинством
данного метода является то, что с наименьшими затратами удалось получить
высокий уровень массовости исследования. Особенностью этого метода можно
назвать его анонимность – личность респондента не фиксируется, фиксируются
лишь его ответы.
Охват при анкетировании был предопределен необходимостью получения
точных ответов. В частности, были опрошены престарелые граждане,
проживающие в домах престарелых и те, кто получает социальное
обслуживание на дому. То есть мы изучили мнение непосредственно тех, кто
уже сейчас получает социальную поддержку. Среди данной категории граждан
мы выделили 2 группы опрошенных: те, кто вышел на пенсию (в том числе по
нетрудоспособности), и те, кто еще не на пенсии, но в силу состояния здоровья
получают социальную помощь.
Подобная выборка из всей массы граждан пожилого возраста и из тех, кто
нуждается в социальной поддержке, по нашей гипотезе, позволит получить
наиболее адекватные ответы на вопросы о необходимости социальных
поселков.
Опрос проводился в начале зимы 2016–2017 года. Опрошено было 597
человек, из них 307 человек пенсионного возраста, 290 – в трудоспособном
возрасте. Распределение по полу: 216 граждан мужского пола, 381 – женского
пола.
Опрашиваемым предлагалось самостоятельно заполнить анкету. В
случае, если состояние здоровья не позволяло заполнить анкету, интервьюер
задавал вопросы и сам заполнял анкету.
Кроме социологического опроса были и посещения действующих
социальных объектов, расположенных в Республике Татарстан.
По методике «таинственного покупателя» был нанесён визит в частную
резиденцию для пожилых «Гармония».
Также был визит в казанский хоспис имени Анжелы Вавиловой, в ходе
которого на встрече с руководителем мы выявили специфику
функционирования подобных социальных учреждений.
33
Посещение объектов позволило выявить ряд важнейших элементов их
деятельности, в том числе особенности архитектурно-планировочных решений
и среду жизни пожилых граждан.
Следующим важным этапом исследования было обращение к экспертам,
специализирующимся на тематике социальных поселков. Изучение научных
публикаций позволило сделать вывод, что преобладающее большинство
исследователей данной тематики – социологи. Однако на этом фоне выделялась
архитектор Т. Епимахова, которая и специализируется на объектах
здравоохранения для граждан старшего поколения. По результатам
сотрудничества ею были предоставлены результаты разработки собственной
концепции социального поселка, которые легли в основу нашего проекта.
Для расчета социально-экономической эффективности строительства
социального поселка нами использовался программный продукт «Альт-Инвест
Строительство. 6.1». Это проверенное и гибкое решение для планирования
деятельности компании и для оценки инвестиционных проектов строительства
жилой и коммерческой недвижимости. В одной финансовой модели на базе MS
Excel можно объединить бюджет развития нескольких объектов недвижимости
и подготовить планы их строительства, продажи, сдачи в аренду, эксплуатации
и финансирования.
Все отчеты и показатели в расчетах соответствуют международным
стандартам и сложившейся в отрасли практике. В том числе учтены расходы на
земельный участок, эксплуатационные расходы, персонал, коммерческие
расходы. При определении выручки использованы все схемы продаж:
разработаны гибкие условия оплаты, сформирован график продаж, реализация
площадей ведется на этапе строительства (дольщикам) и после его завершения.
Часть помещений сдается в аренду: учтены темпы роста цен, отражен
коэффициент наполняемости.
Прежде нами был подготовлен укрупненный сметный расчет стоимости
строительства социального поселка, что позволило нам выявить
приблизительный уровень инвестиций в строительство объекта. При расчете же
экономической эффективности мы исходили из минимально возможных цен на
реализуемую недвижимость, чтобы обеспечить наибольшую доступность
приобретения для граждан.
Гареев И.Ф. Жилищные кооперативы как альтернативные схемы финансирования строительства жилья // Жилищные стратегии. – 2015. – Т. 2. –
№ 4. – С. 319–335. – doi: 10.18334/zhs.2.4.38753.
Методика исследования
Для достижения поставленной цели нами использовалась технология
«тайного покупателя» (mystery shopping) – исследование реального поведения
застройщиков, когда исследователь выступает в качестве тайного покупателя, а
в ходе визита имитирует приобретение квартиры под видом обычного клиента.
Данной статьей мы начинаем новое направление исследований, в рамках
которого ежегодно будет пополняться, и корректироваться методика
34
исследования, а информация будет актуализироваться. Это позволит сделать
выводы о динамике развития рынка долевого строительства. Получаемая
информация может быть использована как участниками рынка жилой
недвижимости, так и регуляторами, определяющими вектор развития
жилищного строительства.
В рамках исследования реального поведения застройщиков мы изучили
несколько направлений.
1. Изучение объекта строительства
1. Оценка новизны концепции застройки. К примеру, обращалось
внимание на такие новые концепции как двор без парковки, элементы
инфраструктуры, интересные планировки, комнаты хранения велосипедов,
единая система вентиляции и кондиционирования, регулируемое отопление.
2. Длительность строительства объекта. Анализ данного вопроса
позволяет выявить (при визуально высокой степени готовности объекта)
имеющиеся задержки в темпах строительства, ранее осуществленные переносы
сроков завершения строительства.
3. Качество строительства. Проработка этого вопроса осуществляется
только по итогам посещения объекта, например, сравнение демо-квартиры и
общего качества отделки, качество используемых материалов, «сезонность»
выполнения работ и возможные проблемы в будущем с протечками, желтизной
и т.д.
4. Организация строительной площадки. Изучается соблюдение правил
охраны труда, наличие он-лайн трансляции со стройплощадки, наличие мусора
и стройматериалов, пост для мойки колес грузовиков, организация движения
для машин; наличие на границах зоны постоянно действующих опасных
факторов сигнализации, знаков безопасности и зон ограждения; открытые
колодцы; наличие трапов; ограждение стройплощадки.
5. Предоставление средств индивидуальной защиты. Одним из элементов
«тайного покупателя» является посещение строительной площадки, в связи с
чем ключевым условием визита является прохождение инструктажа по технике
безопасности, а также выдача индивидуальных средств защиты – каска, очки,
специальная обувь, жилет.
2. Определение портрета застройщика
1. История деятельности застройщика. Определяется продолжительность
существования, этапы эволюции, география и диверсификация деятельности.
Масштабность компании напрямую влияет на ее надежность и репутацию.
2. Активность застройщика в ведущих СМИ. Необходимо учесть
публикации на правах рекламы и независимые экспертные публикации.
Уточняется, ведется ли застройщиком колонка в СМИ (блог), принимает ли он
участие в тематических мероприятиях, проводит ли мастер-классы.
3. Группа в социальной сети. Выявляется мнение дольщиков, основные
«настроения». Определить темы, которые наиболее часто и активно
обсуждаются участниками социальных сетей.
4. Креативные мероприятия по повышению ликвидности продаж.
Изучить существующие (и проводимые ранее) скидки, акции, субсидирование
35
процентной ставки по кредиту, собственные программы рассрочки и
накопительные схемы.
5. Насыщенность отдела продаж строительными материалами и стендами,
демонстрационными макетами.
3. Договор долевого участия (цессии)
1. «Природа» продавца объекта долевого строительства (от застройщика
или «инвестора», физического лица).
2. Корреляция брэнда застройщика и юридического лица – продавца
объекта строительства.
3. Дополнительные сборы (за оформление договора, сдачу на
регистрацию, при подписании договора цессии).
4. Анализ положений о переносе сроков получения разрешения на ввод в
эксплуатацию (завершения строительства).
5. Особенности формулировки о гарантиях на объект.
4. Проектная декларация
1. Размещение в СМИ актуализированной ПД.
2. Характеристика источника финансирования и отражение этого факта
в проектной декларации и договоре долевого участия.
3. Характеристика сведений об учредителях и размере уставного
капитала.
4. Сведения об уровне отделки помещений и соответствие этого реаль-
ному состоянию дел и положений, указанных в договоре долевого участия.
Важность проработки данных групп вопросов состоит в том, что они
позволяют дать ответы на вопросы о способностях застройщика завершить
строительство объекта в срок и определить уровень лояльности к клиенту
(отсутствие дополнительных сборов, полное отражение необходимых сведений
в проектной декларации и договоре долевого участия, предоставление
документов клиенту).
Обозначенная выше методика исследования – широкий перечень
мероприятий, все из которых обязательны даже для получения информации по
одному вопросу. Все этапы логически взаимосвязаны. Любой исследователь,
желающий внести свои коррективы и дополнения по данной методике, может
обратиться к автору с предложениями. Ниже будет представлена только первая
часть исследования, посвященная законным альтернативам долевого участия.
Исследование «Стратегическое развитие малых поселений»
(Экспертный совет по малым территориям). Размещено на сайте Центра
социального проектирования «Платформа»:
http://pltf.ru/2018/02/02/strategicheskoe-razvitie-malyh-poselenij-problemy-i-reshenija/.
Сроки проведения
Ноябрь 2017 г. – январь 2018 г.
Инструментарий
Метод – традиционный анализ экспертных интервью (сопоставление
позиций).
36
Консенсусная позиция – позиция большинства экспертов, не
встречающая возражений.
Преобладающая позиция – позиция большинства, встречающая
аргументированные возражения.
Часто распространенная позиция – позиция более чем трети экспертов,
независимо от наличия возражений.
Редко распространенная позиция – позиция менее трети экспертов,
независимо от наличия возражений.
Единичная позиция – позиция, высказанная одним из экспертов.
Учитывается не только частота, но и связность упоминания
определенных позиций (упоминание разных аргументов в связке друг с
другом).
Выборка
22 эксперта: экономисты, урбанисты, демографы, социологи,
маркетологи, специалисты по административному и территориальному
управлению и управлению культурой.
Маркетинговое исследование рынка жилой недвижимости (Казань)
Подготовлено совместно с Avito. Размещено на сайте PwC:
https://www.pwc.ru/ru/assets/Avito/report-avito-kazan-28052018.pdf.
Методика исследования
Целью данного исследования является маркетинговый анализ рынка
жилой недвижимости города. В результате работы были определены рыночные
тренды в разрезе различных сегментов и типов жилья, а также выявлено
влияние политических, макроэкономических и геопространственных факторов
на спрос на жилую недвижимость.
В рамках подготовки исследования основным источником информации
по спросу и предложению являлись данные компании Авито (ООО «КЕХ
ЕКОММЕРЦ») об объявлениях по продаже и аренде жилья, размещенных на
сайте avito.ru в границах города в период с 01.01.2014 по 31.12.2017. Качество,
полнота и достоверность этих данных гарантируется ООО «КЕХ
ЕКОММЕРЦ», PwCне несет ответственности за эти данные.
Также использовались следующие источники информации:
• собственная база данных PwC;
• информация из открытых источников.
Основные этапы анализа
1. Краткий обзор рынка жилой недвижимости города и социально-
экономического положения города.
2. Анализ структуры спроса и предложения в разрезе административного
деления города, по аренде и продаже, по типу жилья и количеству комнат.
3. Анализ динамики бюджета покупки, средней стоимости кв. м и средней
цены аренды квартиры.
37
4. Построение тепловых карт распределения спроса, предложения,
стоимости кв. метра и среднего бюджета аренды квартиры.
5. Сбор информации о рыночных, геопространственных, экономических и
политических факторах и событиях, влияющих на рынок жилья. Выявление
тренда, сезонности и влияния макроэкономических и географических факторов,
политических событий в спросе на недвижимость как в целом по России, так и
по городу.
Оценка потенциала рынка жилищного строительства в целях выявления
спроса и перспектив развития участка в Кировском районе г. Казани,
Республика Татарстан (АСР Центр).
Размещено на сайте: https://www.researchkzn.ru/.
Методология социологического исследования
Цель исследования: Изучение объема и характеристик спроса на
недвижимость для формирования рыночного предложения.
Территория исследования: Россия, Республика Татарстан.
Телефонный социологический опрос жителей г.Казани и близлежащих
населенных пунктов по репрезентативной выборке
Объем выборки: 1 000 респондентов, проживающих на территории г.
Казани и близлежащих населенных пунктов.
Телефонные формализованные интервью по технологии CATI.
Случайная выборка стационарных и мобильных телефонных номеров.
Уровень доверительной вероятности – 97%, статистическая погрешность
выборки не превышает ± 2,5%.
Квотирование, обеспечивающее репрезентативность опроса по базовым
характеристикам населения, проводится по следующим параметрам: пол и
возраст.
Целевой телефонный опрос
Объем выборки: 200 чел.
Телефонные формализованные интервью по технологии CATI.
Случайная выборка стационарных и мобильных телефонных номеров.
Квотирование: намерение приобрести недвижимость в течение 3-х лет.
Глубинные интервью с жителями, купившими недвижимость, для
определения требований целевого сегмента аудитории к недвижимости
Объем работ: 11 глубинных интервью с людьми, купившими
недвижимость в комфорт+ или бизнес-классе. Глубинные интервью
использовались для понимания того, что стоит за запросами отдельных групп
потребителей, и не использовались для вынесения количественных оценок.
38
Joanna P. Ganning (2017) It’s Good but Is It Right? An Under-the- Hood View
of the Location Affordability Index, Housing Policy Debate, 27:6, 807-824, DOI:
10.1080/10511482.2017.1312478.
Methods
Table 5 summarizes the variables used in the SEM, including data sources and
methodological notes on any deviations from the original HUD methods. In some
cases the variables resemble those immediately downloadable from the U.S. Bureau
of the Census. For others, such as the median commute distance, R-based
programming (the scripts for which are available from the author upon request) was
used to calculate the variables. Having assembled the LAI database at the tract level,
the Amos package of SPSS was used to rec- reate the LAI’s SEM using the causal
pathways prescribed in the HUD documentation and given in the Appendix
Figure A1, with variables constructed as in Table 5. The SEM outputs were
then input into equations (R script available upon request) estimating housing costs
for Household Type 1, the regional median household. As in the LAI methodology
document, precautions were taken to temper extreme estimates. The results of this
estimation–abbreviated R1 below–were then compared with the tract-level
estimates published in the LAI. A second comparison is also presented: one in which
Household Type 1 is redefined. Household Type 1 purports to represent the regional
median household, but of the three defining characteristics (income, number of
commuters, and household size), only income reflects the regional median. Thus, in
the estimation abbreviated R2 below, Household Type 1 was altered to use the
regional (or county, in nonmetropolitan areas) average household size and number of
commuters, in addition to using the regional (or county) median income.
Dolores Acevedo-Garcia, Nancy McArdle, Erin Hardy, Keri-Nicole Dillman,
Jason Reece, Unda Ioana Crisan, David Norris & Theresa L. Osypuk (2016)
Neighborhood Opportunity and Location Affordability for Low-Income Renter
Families, Housing Policy Debate, 26:4-5, 607-645, DOI:
10.1080/10511482.2016.1198410.
Analytic Methods
To answer our first research question–What is the relationship between
neighborhood affordability and neighborhood opportunity for low-income renter
families?–we examine the median cost burden for neighborhoods at each opportunity
level for all neighborhoods in the 100 largest metro areas. We look separately at three
definitions of affordability (housing (LAI-H), transportation (LAI-T), and housing
and transportation combined (LAI)) and four definitions of neighborhood opportunity
(overall, socioeconomic, educational, and health/environmental). We then calculate
the COI–LAI gradient as the difference between the metro area median estimated
cost burden for very low-opportunity neighborhoods and the median estimated cost
burden for very high-opportunity neighborhoods. We next look at
opportunity/affordability correlations by metropolitan area to get an initial sense of
whether the association between opportunity and affordability varies by metro. The
indication of strong betweenmetro variation from both the gradient and the
correlation analyses motivates a multilevel analysis (neighborhoods nested in metro
39
areas) to quantify the average relationship between neighborhood opportunity and
affordability, as well as the extent of variation in this association across metro areas.
Finally, we explore whether metro area characteristics (fragmentation, segregation
and sprawl) may help explain observed between-metro area differences, and thus
point to potential drivers to inform policy efforts. The multilevel analysis methods are
described in more detail below and in the Appendix.
To answer the second research question–What is the distribution of the (poor)
child population by race/ ethnicity across levels of neighborhood
opportunity/affordability?–we use a newly developed measure called the cost–
opportunity balance score. The measure helps us assess whether a neighborhood’s
cost level exceeds (or is below) its relative opportunity level (i.e., whether a
neighborhood has a cost burden level that is higher (or lower) than its opportunity
level would suggest). We then look at the distribution of children across
neighborhoods to examine racial/ethnic differences in the degree of cost–opportunity
balance (or imbalance) they experience–see Results for more details on the cost–
opportunity balance score.
Christa Hubers, Caroline Dewilde & Paul M. de Graaf (2018) Parental
marital dissolution and the intergenerational transmission of homeownership,
Housing Studies, 33:2, 247-283, DOI: 10.1080/02673037.2017.1408779.
Method of analysis
Discrete-time event history analysis was used to analyze the first transition into
homeownership (Allison, 1984; Yamaguchi, 1991). Using person-year data, logistic
regression models were run for three different groups of respondents: children of
married parents, children of divorced parents and both groups combined. Given the
ambiguous interpretation of logistic regression coefficients and odds ratios across
nested models based on the same sample, we report average marginal effects (AMEs)
for our micro-level models.6 AMEs are less affected by varying levels of unobserved
heterogeneity across models, and reflect the average change in P(y = 1) given a
change in the level of the respective variable, holding all other variables constant at
their sample values (e.g. Mood, 2010). To establish whether observed differences in
the outcomes for children of married and divorced parents were statistically
significant, interaction terms of the independent variables with the parental divorce
variable were added one by one to the analyses of the total group, and the
significance of the effects of these interaction terms is reported in the tables. To
control for duration dependence, two additional variables were included in the
models: duration, a variable which increases with every following person-year, and
duration squared. Likelihood ratio tests were performed in such a way that each new
model was compared to the previous model (e.g. model 2 compared to model 1) to
determine whether the goodness of fit of the more complex models was better than
that of the simpler models.
40
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]