Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Налогообложение недвижимого имущества. Учебное пособие
.pdf
3.3. Расчет стоимости недвижимости с помощью разных методов
Наименование Предпринимательская прибыль, %
Центр
На расстоя‑
Москвы
2
Квартиры в панельных
домах (типа П-44; П-3М)
3
Торговые площади 42–46 32–38 29–38 24–30 20–26 20 18–21 15–17
4
Офисные площади
(класса В2 и ниже)
5
Производственные
площади
6
Загородные владения — — 59–66 65–68 25–42 12–19 10 —
56–59 42–47 31–35 18–22 12–14 5–8 — —
57–68 45–49 31–32 23–26 10–12 — — —
нии 3‑го
кольца
— — 26–28 29–32 8–10 — — —
около 20 км 40 км 60 км 80 км 100 км
От МКАД
Решение. Для расчета полной стоимости замещения используем метод
сравнительной единицы.
В дальнейших расчетах для расчета полной стоимости замещения офисного
здания применялась величина прибыли застройщика на середине интервала
23–26 %, который соответствует прибыли застройщика офисных зданий класса В2 и ниже в пределах 20–30 км от МКАД, то есть прибыль предпринимателя
установлена на уровне 24,5 %.
Необходимо учесть НДС, который составляет 18 %.
Таким образом, получаем следующий расчет полной стоимости замещения здания.
Vп
= 14 400,53
замещ
×
480,0
×
1,0
×
1,0
×
1,126
×
1,245
×
1,18 = 11 434 297 руб.
Ответ. Полная стоимость замещения оцениваемого здания, рассчитанная
методом сравнительной единицы, равна 11 434 300 рублей.
Пример. Необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине переноса в непосредственной близости от него химического завода в рамках программы
вывода производственных предприятий из центра города Москвы. На рынке
недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет около 25 %
общей стоимости типичной недвижимости. Расчет внешнего износа методом
парных продаж в табл. 3.
61
Лекция 3. Подходы к определению налоговой базы по налогам на имущество
в российской налоговой системе
Таблица 3
Пример расчета внешнего износа на основе парных продаж
Показатели Величина
1 Цена продажи объекта А, находящегося
вдалеке от крупных промышленных предприятий, рублей
2 Цена продажи объекта В, находящего-
ся вблизи крупных промышленных предприятий, рублей
3 Цена продажи здания объекта А, рублей
(доля земельного участка — 25 %, доля
здания 75 %).
4 Цена продажи здания объекта В, рублей 6 900 000 × 0,75 = 5 175 000
5 Разница, в том числе: 35 000
6 • в стоимости за счет физических разли-
чий объектов А и В, рублей
7 • в стоимости, вызванной близостью ве-
щевого рынка, рублей
8 Потеря стоимости, связанная с наличием
фактора внешнего износа, рублей
9 Внешний износ, %. 450 000 / 7 500 000 = 0,06 или 6 %
7 500 000 × 0,75 = 5 625 000
7 500 000
6 900 000
0
450 000
450 000
ЛЕКЦИЯ 4
Особенности исчисления и уплаты
в бюджет имущественных налогов
4.1. Налог на имущество организаций,
порядок его исчисления и уплаты
Налог наимущество организаций—обязательный,индивидуальнобезвозмездныйплатеж,взимаемыйсорганизацийифизическихлицвформеотчужденияпринадлежащихимнаправесобственности,хозяйственноговеденияилиоперативногоуправленияденежныхсредстввцеляхфинансового
обеспечениядеятельностигосударстваи(или)муниципальныхобразований.
Введение налога на имущество обосновывалось фискальными целями, кроме того, устанавливаемый налог на имущество должен был стать
экономическим стимулом повышения эффективности использования
основных производственных фондов.
Влияние налога на имущество предприятий довольно значительное.
Это объясняется тем, что в отличие от налога на прибыль и любых других
налогов на доходы данный налог не зависит от того, получат ли налогоплательщики доходы или нет. Базой для его исчисления является стоимость
имущества предприятий. Такое положение способствует стабильности поступления платежей по налогу на имущество в отличие от налоговых платежей, объектом обложения которыми выступают доходы.
Порядок и сроки уплаты налога и авансовых платежей по налогу на имущество организаций устанавливаются законами субъектов РФ.
63
Лекция 4. Особенности исчисления и уплаты в бюджет имущественных налогов
Налоговый период по налогу на имущество предприятий — календарный
год (п. 1 ст. 379 НК РФ).
Отчетный период по налогу на имущество предприятий — первый квар-
тал, полугодие и 9 месяцев календарного года (п. 2 ст. 285 НК РФ).
Законодательный орган субъекта РФ может не устанавливать отчетные периоды, при этом в течение года не будет поступлений налога в региональные бюджеты, что отразится отрицательным образом на доходах
регионов. Следовательно, можно предположить, что регионы не захотят
использовать свое право в части отмены отчетного периода по налогу
на имущество организаций.
При возникновении (прекращении) у налогоплательщика в течение
налогового (отчетного) периода права собственности на объекты недвижимого имущества исчисление суммы налога (сумм авансовых платежей по налогу) в отношении данных объектов недвижимого имущества
осуществляется с учетом коэффициента, рассчитываемого как отношение количества полных месяцев, в течение которых данные объекты недвижимого имущества находились в собственности налогоплательщика, к количеству месяцев в налоговом (отчетном) периоде, если иное
не предусмотрено законодательством.
Если возникновение права собственности на объекты недвижимого имущества произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно или прекращение указанного права произошло
после 15-го числа соответствующего месяца, за полный месяц принимается месяц возникновения (прекращения) указанного права
(п. 5 ст. 408 НК РФ).
При возникновении права собственности на объекты недвижимого
имущества после 15-го числа соответствующего месяца или прекращение указанного права произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно, месяц возникновения (прекращения) указанного права не учитывается при определении коэффициента (п. 5
ст. 408 НК РФ).
Сумма налога на имущество организаций рассчитывается как произведение налоговой ставки и налоговой базы. Сумма авансового платежа
по итогам каждого отчетного периода исчисляется в размере 1/4 произведения налоговой ставки и налоговой базы, определенной за отчетный
период. Сумма налога, подлежащего уплате в бюджет, определяется как
разница между исчисленной суммой налога и суммой уплаченных авансовых платежей.
64
4.1. Налог на имущество организаций, порядок его исчисления и уплаты
ПРИМЕР РАСЧЕТА.
Рассчитать сумму налога, подлежащую доплате в бюджет по итогам года.
На основании данных, представленных в табл. 4.
Таблица 4
Отчетная дата Остаточная стоимость (руб.)
На 01.01.2017 2 500 000
На 01.02.2017 2 225 000
На 01.03.2017 2 150 000
На 01.04.2017 2 700 000
На 01.05.2017 2 550 000
На 01.06.2017 2 400 000
На 01.07.2017 2 250 000
На 01.08.2017 2 100 000
На 01.09.2017 1 950 000
На 01.10.2017 1 800 000
На 01.11.2017 1 650 000
На 01.12.2017 1 500 000
На 31.12.2017 1 350 000
Шаг 1. Рассчитаем среднегодовую стоимость имущества
(2 500 000 + 2 225 000 + 2 150 000 + 2 700 000 + 2 550 000 + 2 400 000 +
+ 2 250 000 + 2 100 000 + 1 950 000 + 1 800 000 + 1 650 000 + 1 500 000 +
+ 1 350 000) / 13 = 2 086 538,46 руб.
Шаг 2. Рассчитаем годовую сумму налога
Для нашего примера возьмем максимальную ставку налога на имущество — 2,2 %.
2 086 538,46 × 2,2 % = 45 903,85 руб.
Так как налоги уплачиваются в полных рублях (п. 6 ст. 52 НК РФ), плательщик
с учетом округления должен перечислить в бюджет 45 904 руб. налога на имущество организаций.
Шаг 3. Рассчитаем среднюю стоимость имущества для расчета суммы аванса
за I квартал
(2 500 000 + 2 225 000 + 2 150 000 + 2 700 000) / 4 = 2 393 750 руб.
65
Лекция 4. Особенности исчисления и уплаты в бюджет имущественных налогов
Шаг 4. Рассчитаем авансовый платеж за I квартал
2 393 750 / 4 х 2,2 % = 13 166 руб.
Шаг 5. Рассчитаем среднюю стоимость имущества для расчета суммы аванса
за полугодие
(2 500 000 + 2 225 000 + 2 150 000 + 2 700 000 + 2 550 000 + 2 400 000 +
+ 2 250 000) / 7 = 2 396 428,57 руб.
Шаг 6. Рассчитаем авансовый платеж за полугодие
2 396 428,57 / 4 х 2,2 % = 13 180 руб.
Шаг 7. Рассчитаем среднюю стоимость имущества для расчета суммы аванса
за 9‑ть месяцев
(2 500 000 + 2 225 000 + 2 150 000 + 2 700 000 + 2 550 000 + 2 400 000 +
+ 2 250 000 + 2 100 000 + 1 950 000 + 1 800 000) / 10 = 2 262 500 руб.
Шаг 8. Рассчитаем авансовый платеж за 9‑ть месяцев
2 262 500 / 4 х 2,2 % = 12 444 руб.
Шаг 9. Рассчитаем сумму налога, подлежащую доплате в бюджет по итогам года
45 904 — (13 166 + 13 180 + 12 444) = 7114 руб.
4.2. Основные элементы налога на имущество
организаций и их характеристика
Налогоплательщики налога на имущество организаций — российские
организации; иностранные организации, ведущие свою деятельность
через постоянное представительство и (или) имеющие в собственности
недвижимое имущество на территории РФ.
Объект налогообложения на имущество организаций — недвижимое
имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов
основных средств и отражающееся в бухгалтерском учете на счетах 01
«Основные средства» и 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Не учитываются земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы).
Объектом налогообложения для иностранных организаций, осуществляющих деятельность в РФ через постоянные представительства, — дви-
жимое и недвижимое имущество, относящееся к объектам основных
средств.
Объектом налогообложения иностранных организаций, не осуществляющих
деятельность в РФ через постоянные представительства, — находящееся
66
4.2. Основные элементы налога на имущество организаций и их характеристика
на территории РФ недвижимое имущество, принадлежащее таким организациям на праве собственности (п. 3 ст. 374 НК РФ).
Не признаются объектом налогообложения (п. 4 ст. 37 НК РФ): 1) зе-
мельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы); 2) имущество, принадлежащее на праве оперативного управления
федеральным органам исполнительной власти и федеральным государственным органам, в которых законодательством Российской Федерации предусмотрена военная
и (или) приравненная к ней служба, используемое этими органами для нужд обороны,
гражданской обороны, обеспечения безопасности и охраны правопорядка в Российской Федерации; 3) объекты, признаваемые объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации федерального значения
в установленном законодательством Российской Федерации порядке; 4) ядерные установки, используемые для научных целей, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ и хранилища радиоактивных отходов; 5) ледоколы, суда с ядерными энергетическими установками и суда атомно-технологического обслуживания;
6) космические объекты; 7) суда, зарегистрированные в Российском международном
реестре судов; 8) объекты основных средств, включенные в первую или во вторую
амортизационную группу в соответствии с Классификацией основных средств, утвержденной Правительством РФ.
Налоговая база по налогу на имущество организаций рассчитывается как
среднегодовая стоимость имущества, являющегося объектом налогообложения. При этом имущество учитывается по остаточной стоимости.
Среднегодовая стоимость имущества, являющегося объектом налогообложения, за налоговый период рассчитывается как частное от деления
суммы, полученной в результате сложения величин остаточной суммы
имущества на 1-е каждого месяца налогового периода, на число месяцев
в налоговом периоде, увеличенное на единицу.
Налоговые ставки устанавливаются законами субъектов РФ и не должны превышать 2,2 %. Разрешается установление дифференцированных
ставок налога в зависимости от категорий плательщиков или имущества,
являющегося объектом налогообложения.
В отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых рассчитывается как кадастровая стоимость, налоговая ставка не может превышать следующих значений: 1) для города федерального значения Москвы: в 2014 г. — 1,5 %, в 2015 г. — 1,7 %, в 2016 г.
и последующие годы — 2 %; 2) для иных субъектов Российской Федерации: в 2014 г. — 1,0 %, в 2015 г. — 1,5 %, в 2016 г. и последующие годы —
2 % (ст. 380 НК РФ).
67
Лекция 4. Особенности исчисления и уплаты в бюджет имущественных налогов
В качестве льгот по налогу на имущество организаций используется
освобождение от налогообложения отдельных категорий налогоплательщиков (ст. 381 НК РФ): 1) организации и учреждения уголовно-исполнительной
системы в отношении имущества, используемого для возложенных на них функций;
2) религиозные организации в отношении имущества, используемого для религиозной
деятельности; 3) общероссийские общественные организации инвалидов, в которых
инвалиды составляют не менее 80 %; 4) организации, получившие статус участников
проекта по осуществлению исследований, разработок и коммерциализации их результатов в соответствии с ФЗ «Об инновационном центре «Сколково»; 5) имущество протезно-ортопедических предприятий; 6) имущество коллегий адвокатов; 7) имущество
государственных научных центров.
4.3. Специфика налогообложения
недвижимого имущества отдельных
организаций и видов деятельности
Все суда, зарегистрированные в Государственном судовом реестре,
реестре арендованных иностранных судов, Российском международном
реестре судов (был создан в соответствии с ФЗ «О внесении изменений
в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с созданием Российского международного реестра судов»), реестре строящихся судов, судовой книге, являются недвижимом имуществом.
1. Судно подлежит государственной регистрации в одном из реестров судов Российской Федерации (ст. 33 Кодекса торгового мореплавания РФ): 1) Государственном судовом реестре; 2) реестре маломерных
судов; 3) бербоут-чартерном реестре; 4) Российском международном реестре судов; 5) реестре строящихся судов.
При этом объектом налогообложения на имущество организаций являются только те объекты, которые учтены на балансе организации в качестве основных средств.
Следовательно, суда, зарегистрированные в реестре строящихся судов, реестре арендованных иностранных судов, а также суда, предназначенные для реализации, объектом обложения не являются, т. к. не соответствуют критериям основного средства. Кроме того, не являются
объектом обложения налогом на имущество организаций суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов, ледоколы
и суда с ядерными энергетическими установками и суда атомно-технологического обслуживания.
68
4.3. Специфика налогообложения недвижимого имущества отдельных организаций
и видов деятельности
Не требуют государственной регистрации, а значит, не являются объектами недвижимого имущества суда массой до 200 килограмм включительно и мощностью двига
телей до 8 киловатт включительно, а также спортивные парусные суда, длина которых
не должна превышать 9 метров, которые не имеют двигателей и на которых не оборудованы места для отдыха.
Не подлежат государственной регистрации шлюпки и плавучие средства, которые являются принадлежностями судна, суда массой до 200 килограммов включительно и мощностью двигателей (в случае установки) до 8 киловатт включительно, спортивные парусные
суда, длина которых не должна превышать 9 метров, которые не имеют двигателей и на которых не оборудованы места для отдыха, беспалубные несамоходные суда, длина которых
не должна превышать 12 метров (подп. 1 п. 1 ст. 16 Кодекса торгового мореплавания РФ).
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся также
подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда,
суда внутреннего плавания, космические объекты:
движимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все,
что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для
размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если
границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном
законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
к недвижимым вещам (не-
Согласно ст. 83 НК РФ местом нахождения воздушных транспортных
средств признается место приписки или место государственной регистрации, а при отсутствие таковых — место нахождения собственника имущества.
Согласно п. 1 ст. 358 НК РФ объектом налогообложения признаются, в частности, самолеты, вертолеты и другие воздушные транспортные
средства, зарегистрированные в установленном порядке в соответствии
с законодательством РФ.
В соответствии со ст. 363 НК РФ уплата транспортного налога и авансовых платежей по нему производится налогоплательщиками по месту
нахождения воздушного судна.
Перевозка грузов, пассажиров и багажа выполняется на основании
договора перевозки. Условия перевозки грузов, пассажиров и багажа отдельными видами транспорта, а также ответственность сторон по этим
перевозкам определяются соглашением сторон.
-
69
Лекция 4. Особенности исчисления и уплаты в бюджет имущественных налогов
4.4. Земельный налог и порядок его исчисления
и уплаты для организаций
Земельный налог определяется Налоговым кодексом и нормативными
правовыми актами представительных органов муниципальных образований. Он вводится в действие и прекращает действовать в соответствии
с Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов, муниципальных образований и обязателен к уплате
на территориях этих муниципальных образований.
Устанавливая налог, представительные органы муниципальных образований определяют налоговые ставки в пределах, установленных
НК РФ, порядок и сроки уплаты налога, могут также устанавливать налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий
налогоплательщиков.
Земельный налог в РФ относится к числу местных налогов.
Плательщики земельного налога — организации и физические лица,
обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ на праве собственности,
праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного
наследуемого владения.
Не являются налогоплательщиками организации и физические лица
в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.
Объект налогообложения — земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (а также городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.
Земельные участки, которые не являются объектом налогообложения
(ст. 389 НК РФ): земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законо-
дательством РФ; земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия
народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; земельные участки
70
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]