Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Налогообложение недвижимого имущества. Учебное пособие
.pdf
2.3. Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного
назначения
Сенокос — сельскохозяйственное угодье, которое систематически
предназначено под сенокошение. Различают заболоченные, заливные
и суходольные сенокосы.
Пастбище — сельскохозяйственное угодье, которое систематически
используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся
залежью.
Залежь — земельный участок, который раньше использовался под паш-
ню и более одного года не используется, в том числе и под пар.
Определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в два этапа.
Первый этап оценки земель проводится для определения средней кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой
оценки земель внутри субъекта РФ.
При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий
на уровне субъектов РФ рассчитываются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий: оценочная продуктивность
(валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц); оценочные затраты; цена производства валовой продукции и расчетный рентный доход; удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.
Первые два вышеуказанных показателя служат базовыми нормативами для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.
Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий
включает: определение интегральных характеристик объектов оценки
по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.
Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных
угодий земельного участка рассчитывается умножением рентного дохода
с 1 га на срок его капитализации, равный 33 годам. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного
показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.
41
Лекция 2. Кадастровая стоимость как база для налогообложения недвижимости
Второй этап оценки земель. Алгоритм проведения государственной ка-
дастровой оценки сельскохозяйственных угодий на втором этапе включает:
1) подготовительные работы (разработка содержания и программы работ; составление списка и схемы размещения бывших хозяйств
и объектов оценки земель; сбор, анализ и подготовку исходной земельно-учетной и первичной земельно-оценочной информации по объектам
оценки земель);
2) подготовку базы данных и определение интегральных показателей
оценки земель (формирование классификатора, каталога и шкалы бонитировки почв; составление экспликаций и определение интегрального
показателя плодородия почв объекта оценки; расчет интегрального показателя технологических свойств объектов оценки; расчет интегрального показателя местоположения объекта оценки);
3) определение показателей стоимостной оценки сельскохозяйственных земель (расчет дифференциального рентного дохода по плодородию,
местоположению и технологическим свойствам; расчет рентного дохода;
расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий);
4) оформление и утверждение материалов государственной кадастровой оценки земель (составление расчетной и текстовой части кадастровой оценки сельхозугодий административных районов и формирование
материалов государственной кадастровой оценки земель административных районов по земельно-оценочным районам и субъекту Российской
Федерации в целом; оформление графической части государственной
кадастровой оценки земель).
2.4. Фонд данных государственной кадастровой
оценки и внесение результатов в единый реестр
Фонд данных государственной кадастровой оценки—сведения,использованныеприпроведениигосударственнойкадастровойоценкиисформированныеврезультатееепроведения,составляют.
Приказ Министерства экономического развития РФ от 16 июня
2017 г. № 291 «Об утверждении Порядка ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений, включенных
в этот фонд, а также Перечня иных сведений о кадастровой стоимости,
42
2.4. Фонд данных государственной кадастровой оценки и внесение результатов
в единый реестр
о порядке и об основаниях ее определения, требований по их включению
в фонд данных государственной кадастровой оценки».
Согласно Порядку ведения фонда данных государственной кадастровой оценки включает: сбор, обработку, внесение, учет, систематизацию
и хранение данных, используемых при выполнении государственной кадастровой оценки и формируемых в результате ее проведения.
Фонд данных государственной кадастровой оценки ведется на электронных носителях с применением стандартизированных технических
и программных средств, удовлетворяющих требованиям законодательства РФ о защите информации и обеспечивающих автоматизированный
ввод сведений в указанный фонд данных.
В состав фонда данных включены отчеты: об определении кадастровой стоимости; об оценке рыночной стоимости.
В фонде имеются цифровые тематические карты, сформированные
для определения ценообразующих факторов, а также систематизиро-
ванные данные об объектах оценки, в том числе: наименование субъекта РФ
(муниципального образования); сведения о договоре на проведение оценки (номер
и дата, информация о заказчике и исполнителе работ по определению кадастровой
стоимости, содержащаяся в договоре на проведение оценки, предмет договора на проведение оценки, сроки проведения работ); реквизиты акта, которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости; кадастровые номера, количественные
и качественные характеристики объектов оценки, использовавшиеся при определении кадастровой стоимости; сведения о значениях ценообразующих факторов объектов оценки и источниках сведений о них; о результате группировки объектов оценки;
о результате построения выбранной исполнителем работ по определению кадастровой стоимости модели оценки; о результате расчета кадастровой стоимости объектов
оценки; о ценовой информации, соответствующей сложившемуся уровню рыночных
цен, использованной оценщиком при построении модели оценки; об информации,
полученной в результате мониторинга рынка недвижимости (Приказ Министерства
экономического развития РФ от 21 февраля 2011 г. № 53 «Об утверждении Порядка
ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда»).
В течение 10 рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров
о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган регистрации прав. В течение десяти
рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган
регистрации прав осуществляет их внесение в Единый государственный
43
Лекция 2. Кадастровая стоимость как база для налогообложения недвижимости
реестр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством
Российской Федерации (ст. 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
При исправлении технической ошибки в данных Единого государственного реестра недвижимости о величине кадастровой стоимости
сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесение
в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих све
дений, содержавших техническую ошибку.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии
или суда, сведения о кадастровой стоимости, утвержденной решением
комиссии или суда, применяются с 1 января календарного года, в котором представлено соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный
реестр недвижимости кадастровой стоимости, являвшейся предметом
оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый
государственный реестр недвижимости в соответствии с иными методами сравнительного подхода для определения кадастровой стоимости,
по которым полностью отсутствуют характеристики (Федеральный закон
от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) Статья 2 О государственной
регистрации недвижимости (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)).
-
ЛЕКЦИЯ 3
Подходы к определению налоговой базы
по налогам на имущество в российской
налоговой системе
3.1. Сущность и значение массовой
и индивидуальной оценки
Оценка недвижимости и расчет налога на недвижимость являются
отдельными, но тесно взаимосвязанными задачами.
Условие эффективности налогообложения — равномерное распределение налогового бремени, обеспечивающее его справедливость. В этом
случае для налогоплательщиков важно, что объекты оценивались единообразно, по стандартной методике, вне зависимости от широты кругозора оценщика и способностей добиться скидок.
Оценка недвижимости—процессприсвоениякаждомуобъектунедвижимостинатерриторииопределеннойстоимости.
Существование рынка недвижимости подразумевает наличие цены
у объектов недвижимости. Однако рыночная цена всегда является
предметом частной договоренности сторон. Поэтому рыночная цена —
не идеальный показатель конъюнктуры рынка, так как подвержена воздействию случайных и личных факторов.
В большинстве случаев лица, занимающиеся налогообложением недвижимого имущества, используют не индивидуальную, а массовую
оценку. Используя стандартные наборы данных, модели массовой оценки
и процедуры обеспечения качества, они могут осуществить оценку большого числа объектов недвижимости при небольших затратах.
45
Лекция 3. Подходы к определению налоговой базы по налогам на имущество
в российской налоговой системе
Индивидуальная оценка — оценка конкретного объекта недвижимости на конкретную дату. Рассмотрим, чем отличается массовая оценка
от индивидуальной, какое между ними сходство и каковы области применения различных методик оценки недвижимости.
Массовая оценка—систематическаяоценкагруппобъектовнедвижимости
посостояниюнаопределеннуюдату,сиспользованиемстандартныхпроцедуристатистическогоанализа.
Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом является применение стандартных методов
к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов.
Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения — предмет массовой
оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.
Область применения массовой оценки. Определение «массовая» относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские специалисты-оценщики.
Объекты недвижимости все в определенном смысле уникальны. Даже
самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между
собой — ориентация окон, этаж на котором расположена квартира, характеристики микро-соседства — шумные или тихие соседи, близость
помойки и т. д. Нередко в одном и том же типовом доме одинаковые
по числу комнат квартиры имеют разную планировку.
Индивидуальные дома варьируют также очень сильно, разница между элитной виллой и расположенным по соседству деревенским домом
так же огромна, как и различие между заводской конторой и офисом
в бизнес-центре. Любой класс и группа объектов недвижимости содержит разнообразные, различные между собой объекты. Даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании
обосновать уникальность.
Таким образом, в зависимости от целей оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить
46
3.1. Сущность и значение массовой и индивидуальной оценки
принадлежность к типу) любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная методика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяют
выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости.
Сходство и различие массовой и индивидуальной оценки. Обе методики
оценки — массовая и индивидуальная — имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения хорошо обоснованных результатов.
Массовая оценка предполагает разработку стандартной методики,
здесь требуется согласование не только задачи, но и принятия решений,
унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной
оценке. Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных
объектов. Так как модель оценки рассматривается как математическая
интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время,
при массовой оценке модели сложнее, поскольку они пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории.
И массовая, и индивидуальная оценка недвижимости требуют сбора
информации. Характер объекта недвижимости и имеющиеся о нем данные определяют объем работ по сбору необходимых сведений, а также
их вид, что в свою очередь обусловливает, какой подход к оценке необходимо избрать.
В массовой оценке используются три основных метода — затратный,
доходный метод (капитализации дохода) и метод сравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации.
Анализ наиболее эффективного использования проводится так же,
как это делается при индивидуальной оценке. Приемы анализа рынка для целей массовой оценки предполагают широкое использование
наряду с экспертным, статистических методов, помогающих провести
стратификацию данных и построить адекватную модель рынка. В ряде
случаев, при неразвитости отдельных сегментов рынка, имеет смысл
говорить о виде оцениваемой стоимости (инвестиционная, стоимость
1
1
Гривенко С. В. Экономика недвижимости. М., 2016.
47
Лекция 3. Подходы к определению налоговой базы по налогам на имущество
в российской налоговой системе
в использовании и т. д.). Построение и калибровка моделей также имеют
особенности, которые будут коротко рассмотрены ниже.
При индивидуальной оценке в финале оценщик проводит согласование результатов трех методов и принимает окончательное решение.
При массовой оценке ее заключительными этапами является проверка
модели и контроль качества полученных результатов. Основные отличия
массовой и индивидуальной оценки недвижимости объектов недвижимости представлены в табл. 7.
Таблица 7
Отличия массовой и индивидуальной оценки недвижимости
Массовая оценка недвижимости Индивидуальная оценка недвижимости
Массовая оценка учитывает только основные ценообразующие факторы
Массовая оценка относится к любому
объекту из заданной группы
Для массовой оценки осмотр не требуется
Массовая оценка имеет большую погрешность (более грубая)
Для массовой оценки не требуется анализ наиболее эффективного использования
Индивидуальная оценка дополнительно учитывает особенности оцениваемого объекта
Индивидуальная оценка относится
к уникальному объекту из заданной
группы
Для индивидуальной оценки требуется осмотр
Индивидуальная оценка более точная.
Для индивидуальной оценки требуется анализ наиболее эффективного использования
Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж.
Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль,
позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка
должна соответствовать существующим профессиональным стандартам,
причем для массовой оценки, помимо этических и содержательных, есть
ряд критериев качества модели.
Принятая за основу методика должна соответствовать следующим
критериям: универсальности (возможности ее применения к разным
видам недвижимости в рамках единого экономического пространства);
48
3.1. Сущность и значение массовой и индивидуальной оценки
доступности в применении (максимально простой алгоритм расчетов
и наличие необходимой справочной информации); минимизации затрат
на ее освоение (как со стороны государства, так и со стороны собственника); корректности и реальности полученных результатов; максимальной отдаче в виде полученных налогов.
Оценка недвижимости начинается с полного описания оцениваемого объекта, его состояния, а также всех улучшений земельного участка,
включаемых в оценку стоимости. Описание производится с указанием
почтового адреса, кадастрового номера земельного участка либо другого
краткого описания его местоположения.
Кроме приведения сведений о местоположении объекта недвижимости, а также технических характеристик земельного участка и сооружений на нем, должно готовиться и юридическое описание объекта на основании соответствующих юридических документов, подтверждающих
право на недвижимость.
Оценка — расчет стоимости на определенную дату, так как стоимость
имущества может существенно измениться со временем.
После того как составлено описание оцениваемого объекта, разрабатывается план оценки, который позволяет избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат в процессе работы. Оценка объекта начинается с рассмотрения оценщиком общих факторов,
определяющих стоимость объекта. Затем оценщик переходит к анализу
более специфических факторов стоимости на уровне рынка. В конечном действии оценщик анализирует конкретные факторы, влияющие
на стоимость данного участка и находящихся на нем зданий и сооружений. Составляется график работ по проведению оценки, а также
выбирается соответствующий источник финансирования работ, учитывающий затраты денежных средств и времени на сбор и подтверждение информации.
Следующим шагом в процессе оценки является согласование расчет-
ных стоимостных показателей, полученных с помощью каждого из трех
методов оценки для определения итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта. В процессе согласования устанавливается, насколько приемлем каждый используемый метод оценки, достигается ли
достоверность и точность полученных результатов, и на основании этого
выносится заключительное решение о стоимости объекта. Завершается
работа оценщика составлением отчета об оценке, который затем передается заказчику.
49
Лекция 3. Подходы к определению налоговой базы по налогам на имущество
в российской налоговой системе
3.2. Подходы и методы кадастровой оценки
объектов недвижимости
Для определения кадастровой стоимости в Российской Федерации
проводится кадастровая оценка объектов недвижимости. Методология
кадастровой оценки недвижимости сформировалась под воздействием
международного опыта оценки недвижимости для налогообложения.
На ее последующее развитие оказала большое влияние пятнадцатилетняя практика кадастровой оценки земельных участков. Методические
подходы, применяемые для их оценки, в настоящее время используются при оценке зданий, строений, сооружений. Развитие методов
кадастровой оценки недвижимости необходимо для решения важных
задач налоговой политики государства в части налогов на недвижимость. Для определения налоговой базы по объектам недвижимости
на территории всей страны была проведена кадастровая оценка более
чем 50 млн объектов недвижимости. Рассмотрим подходы и методы
оценки по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости1. Схема 6.
Доходный подход основан на определении стоимости недвижимости
путем расчета потока доходов от владения или пользования данным объектом недвижимости.
Показатель, который формируется в процессе применения данного подхода, является очень важным, так как позволяет прогнозировать
стоимость объекта на будущее.
В основе данного подхода лежит принцип ожидания, который говорит, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих
выгод ее владельца.
Оценка доходным подходом подразумевает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объекта с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью
получения дохода в будущем. На сегодняшний день доходный подход,
наиболее востребованный и часто встречающийся.
Кроме названия «доходный», этот подход часто именуют как «маржинальный», что значит «прибыльный». Рассмотрим две методики доходного подхода.
1
Пылаева А. В. Модели и методы кадастровой оценки недвижимости: Учебное
пособие. 2018.
50
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]