Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Налогообложение недвижимого имущества. Учебное пособие
.pdf
3.2. Подходы и методы кадастровой оценки объектов недвижимости
Схема 6. Подходы и методы кадастровой оценки недвижимости
ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Доходный подход
Метод дисконти-
рования денежных
потоков
Затратный подход
Метод расчёта
затрат
на замещение
Сравнительный подход
Метод статистического
моделирования
Метод типового объекта
оценки
Метод моделирования на базе
удельных показателей
Метод индексации
прошлых результатов
Метод прямой капитализации — метод, при котором сохраняются
все условия использования собственности и стабильная прибыль, также
отсутствуют первоначальные вложения, и обязательным является единовременный учет дохода и возврата на капитал. Данный метод применяется в том случае, если потоки доходов — это стабильные величины,
потоки доходов возрастают устойчивыми темпами.
Этот метод не стоит использовать в том случае, если потоки доходов
не стабильны; объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или необходима массовая реконструкция объекта; также если отсутствует информация по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, которая может затруднить расчет
чистого операционного дохода и ставки капитализации.
В методе прямой капитализации цена объекта недвижимости формируется с учетом прибыли, полученной за определенный отрезок времени.
Согласно данному методу, есть определенный коэффициент капитализации, позволяющий перевести чистый операционный доход, который
ожидается в будущем году, в текущую стоимость объекта недвижимости.
51
Лекция 3. Подходы к определению налоговой базы по налогам на имущество
в российской налоговой системе
Коэффициент капитализации состоит из двух элементов:
ставка дохода
инвестиции
норма возврата
инвестиций
→ компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом
риска и других факторов, связанных с конкретными
инвестициями. Она определяется рыночной доходностью безрисковых и ликвидных инструментов и премией за риски, которые связаны с неопределенностью
получения доходов в будущем, и недостаточной ликвидностью оцениваемого объекта недвижимости.
→ означает погашение суммы первоначальных вложений. Этот элемент применяется только к изнашиваемой части активов
Метод дисконтирования денежных потоков. Этот метод является более сложным и детальным методом и позволяет оценить объект в случае
получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.
Данный метод применяется в тех случаях, если предполагается,
что ожидаемые денежные потоки будут значительно отличаться от те
кущих потоков; если есть данные, которые позволяют обосновать размер ожидаемых потоков денежных средств от недвижимости; если потоки расходов и доходов носят сезонный характер; если недвижимость,
подлежащая оценке, — это крупный многофункциональный коммерческий объект недвижимости; объект недвижимости только строится или
только что построен и вводится (уже введен) в эксплуатацию.
Метод дисконтирования денежных потоков — универсальный метод
для определения настоящей стоимости будущих денежных потоков. Денежные потоки могут существенно меняться, неравномерно поступать
и не совпадать по уровню риска. Это может быть связано со спецификой
недвижимости. Объект недвижимости приобретается инвестором для извлечения выгоды в перспективе. Инвестор рассматривает объект со стороны преимуществ данного объекта и оценивает его привлекательность
с позиции финансовых выгод, которые можно получить после приобретения объекта недвижимости. Метод дисконтирования денежных потоков помогает оценить стоимость объекта недвижимости на основании
текущей стоимости дохода, которая состоит из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости1.
-
1
Макисмов С. Н. Экономика недвижимости: Учебник и практикум. М., 2018.
52
3.2. Подходы и методы кадастровой оценки объектов недвижимости
Этапы применения метода дисконтирования денежных потоков:
1) необходимо определить продолжительность периода получения
дохода (прогнозирование потоков денежных средств). Поток денежных
средств — это ежегодный итог деятельности объекта недвижимости, который связан с его непосредственной деятельностью. Будущие доходы
и расходы образуют потоки денежных средств по каждому шагу расчета.
Необходимые данные: размер дохода и характер его изменения (постоянный, меняющийся с известными темпами роста или падения либо
меняющийся без видимого тренда); периодичность получения дохода
(ежемесячно, ежеквартально, каждое полугодие, каждый год); срок, в течение которого ожидают получение дохода;
2) дисконтирование потоков денежных средств — расчет текущей стоимости будущих платежей на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей. В зависимости от стоящих целей дисконтируют потоки денежных средств, которые характеризуют следующие величины:
чистый операционный доход; доход инвестора до и после налогообложения;
доход банка по выданному кредиту; доход арендодателя по договору аренды.
Определение ставки дисконтирования — средней нормы прибыли,
то есть дохода на капитал, которую инвесторы ожидают получить в условиях данного рынка недвижимости на капиталовложения в схожие объекты недвижимости и которая отражает ожидания рынка.
Так как норма прибыли напрямую пропорциональна риску, то ставка
дисконтирования определяется тем, насколько высоко средний инвестор
оценивает уровень риска, связанный с вложением средств в покупку данного предприятия. Чем выше риск, тем выше ставка дисконтирования и,
следовательно, меньше текущая стоимость будущих доходов.
Вычисление выручки от продажи объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.
Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи. Оценка стоимости объекта методом дисконтирования будущих потоков будет как результат.
Ставка дисконтирования должна обеспечивать корректный пересчет
будущих денежных потоков в их текущую стоимость.
Затратный подход основан на принципе замещения и является одних
из универсальных методов оценки недвижимости1.
1
Мисник Г. А. Кадастровый учет недвижимого имущества: вопросы и ответы. М., 2015.
53
Лекция 3. Подходы к определению налоговой базы по налогам на имущество
в российской налоговой системе
Затратный подход — это совокупность методов оценки стоимости
объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом его
износа и потери первоначальной стоимости.
Затратный подход применяется для: оценки недвижимости специального назначения; проведения технико — экономического анализа нового строительства; определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости; оценки недвижимости
на пассивных рынках; проверки результатов, полученных другими методами (итоговое согласование стоимости); обеспечения поимущественного налогообложения; определения стоимости здания от стоимости земли,
для наложения ареста; расчета подоходного налогообложения: стоимость
износа вычитают из налогооблагаемого дохода.
Так, в процессе оценки объектов специального назначения (больница, школа, автовокзал, детский сад и др.) сложно найти пример продажи аналогичного объекта не только вблизи оцениваемого объекта, но и в данном населенном пункте. Расчет стоимости
методами затратного подхода позволяет установить определенные рамки для начала
работы по оценке объектов недвижимости.
При отсутствии рыночных данных, то есть при пассивном рынке, затратный подход- единственно возможный способ оценки. Для проверки
результатов, полученных другими подходами, также эффективен затратный подход, который позволяет определить направление изменения цен.
Если стоимость, рассчитанная по затратам больше, чем по двум другим
подходам, значит конкуренция на рынке отсутствует и ее не будет в течение
определенного периода времени. Но если стоимость меньше, то конкуренция присутствует, и цены на недвижимость могут в любой момент упасть1.
При применении затратного подхода необходимо учитывать условие,
что стоимость объектов недвижимости, которые приносят доход, необходимо измерять суммой ожидаемых от нее доходов. При этом затраты
на приобретение активов не отражают стоимости доходов.
Следовательно, затратный подход нельзя использовать как единственно возможный для оценки недвижимости, приносящей доход.
Последовательность применения затратного подхода.
1. Оценка стоимости земельного участка.
2. Определение затрат на замещение или воспроизводство улучшений
(зданий, сооружений).
1
Плотников А. Н. Оценка приносящей доход недвижимости. М., 2016.
54
3.2. Подходы и методы кадастровой оценки объектов недвижимости
3. Оценка накопленного износа улучшений и вычитание его из восстановительной стоимости (получение текущей стоимости замещения
или воспроизводства зданий и сооружений).
4. Увеличение стоимости замещения улучшений (зданий и сооружений) на размер стоимости земельного участка и получение общей стоимости единого объекта недвижимости.
Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью
аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Суть
данного метода состоит в том, что для оценки объекта недвижимости
выбирают объект-аналог, похожий на оцениваемый объект по конструктивным качествам, используемым материалам, технологии строительства. Далее стоимость единицы измерения объекта-аналога умножается
на количество единиц оцениваемого объекта. Это один из самых простых способов оценки недвижимости, который широко применяется
оценщиками, преимущественно при проведении переоценки основных
фондов предприятий.
Метод разбивки по компонентам — оценка восстановительной стои-
мости здания на основании суммы стоимостей создания его основных
строительных компонентов.
Существует несколько вариантов использования метода:
субподряд
разбивка
по профилю
работ
выделение затрат → основан на использовании различных единиц сравнения
→ основан на определении затрат на строительство объекта при условии, если бы застройщик-генподрядчик выполнял бы все работы не сам, а возлагал бы работы на субподрядчика. Посредством анализа рынка строительных услуг
узнается стоимость всех субподрядных работ, из суммы которой, вытекает полная стоимость строительства. Затраты
на предпринимательство — необходимая норма прибыли застройщика, которая вычисляется по итогам анализа рынка.
→ основан на расчете затрат за наём различных специалистов.
Например: при выполнение строительных работ рассчиты-
вается затраты (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).
для оценки отдельных компонентов здания.
Например: применяется при определении стоимости зе
мельного участка, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки).
55
-
Лекция 3. Подходы к определению налоговой базы по налогам на имущество
в российской налоговой системе
Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости
объекта недвижимости, которые основаны на сравнении оцениваемого объекта с объектами-аналогами, в отношении которых доступна информация о ценах.
Основным понятием в сравнительном подходе является объект-ана-
лог (аналогичный), с помощью которого в дальнейшем осуществляется
сравнение оцениваемого объекта. Объектом-аналогом для оцениваемого объекта выступает объект, схожий с объектом оценки по основным
характеристикам, которые определяют его стоимость: экономические,
технические, материальные и другие.
Главная характеристика объекта оценки — стоимость совершенной
с ним сделки. Если при оценке отсутствует ценовая информация, то схожие характеристики объектов не смогут помочь в определении стоимости.
Ценовая информация — стоимость купили-продажи, ставка арендной
платы, цена спроса или предложения. В России данная информация
не является общедоступной, поэтому оценщику невозможно узнать достоверную информацию о совершенных сделках и их стоимостях, в данном случае информацию можно найти только в средствах массовой информации, в публикациях о сделках с недвижимостью1.
Дополнительные источники ценовой информации — официальные документы о сделках; риэлтерские организации; специализированные издания о сделках с недвижимостью и др.
Так как каждый объект недвижимости и ценовая информация о нем
уникальны, то любые объекты-аналоги обязательно будут отличаться
от оцениваемого объекта, даже при максимально схожих характеристиках. Главный смысл сравнительного подхода состоит в ответе на вопрос:
«Сколько мог бы стоить объект-аналог, если бы он полностью обладал
характеристиками объекта оценки?»
Ответ на поставленный вопрос можно получить посредством корректировки цен объектов-аналогов на имеющуюся разницу с оцениваемым объектом.
Виды корректировки: положительные; отрицательные; абсолютные;
относительные.
Знак корректировки образуется путем корректировки цен объектов-аналогов на имеющуюся разницу с объектом оценки. В случае если аналог лучше
1
См. Федеральный закон от 27.07.2006 № 149-ФЗ (ред. от 23.04.2018) «Об инфор-
мации, информационных технологиях и о защите информации».
56
3.2. Подходы и методы кадастровой оценки объектов недвижимости
оцениваемого объекта, то корректировка будет отрицательной, но если аналог хуже оцениваемого объекта, то корректировка будет положительной.
Абсолютными корректировками выступают поправки, которые могут быть измерены в денежных единицах. Относительные корректировки
измеряются в долях либо в процентах. Если все корректировки отнесены
только к относительным или только к абсолютным, тогда порядок внесения корректировок будет следующим: (1) поправка на качество прав
(обременение, сервитуты и др.); (2) поправка на условия финансирования (льготы на кредитование); (3) поправка на особенности условия продажи (финансовое давление); (4) поправка на дату продажи; (5) поправка на местоположение; (6) экономические характеристики; (7) поправка
на остальные физические характеристики.
Определение кадастровой стоимости недвижимости в пределах сравнительного подхода выполняется одним из следующих методов:
1) метод статистического моделирования — суть данного метода заключается во введении соответствующих корректировок, при невозможности учесть в модели массовой оценки кадастровой стоимости всех
ценообразующих факторов и при условии наличия значений, соответствующих ценообразующих факторов;
2) метод типового объекта оценки — данный метод применяется
при отсутствии полной информации для построения статистической модели рыночной информации для группы оцениваемых объектов;
3) метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой
стоимости — данный метод применяется для отельных групп объектов
оценки, которые схожи с группами объектов оценки, кадастровая стоимость которых определена на базе построения статистических моделей,
если отсутствует возможность применить метод статистического моделирования и метод типового объекта оценки ввиду отсутствия точной информации о местонахождения объекта оценки и других характеристиках;
4) метод индексации прошлых результатов — заключается в индексировании результатов кадастровой оценки (стоимости), установленных
в итоге предыдущей государственной кадастровой оценки1. Данный метод применяется в случае отсутствия возможности применения иных методов сравнительного подхода для определения кадастровой стоимости,
по которым полностью отсутствуют характеристики.
1
Статья 6.2.4 Приказа Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 358 «Об утвер-
ждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».
57
Лекция 3. Подходы к определению налоговой базы по налогам на имущество
в российской налоговой системе
Индексы рассчитываются независимо на основе соотношения кадастровых стоимостей, которые были получены по итогам государственных кадастровых оценок в порядке преимущества: по подгруппе, группе, по виду объектов недвижимости, а также на основании информации
рынка недвижимости.
3.3. Расчет стоимости недвижимости
с помощью разных методов
Метод капитализации
1. На основе данных необходимо рассчитать рыночную стоимость здания.
Общая площадь здания — 3 000 м2;
Ставка арендной платы — 160 долларов за один м2 в год;
Потери от недозагрузки составляют — 600 м2;
Прочие доходы — 18 000 долларов в год;
Остаточная балансовая стоимость здания — 1 800 000 долларов;
Налог на имущество — 2 % (с балансовой стоимости);
Коммунальные платежи — 5 000 долларов в год;
Резерв на замещение — 14 000 долларов в год;
Коэффициент капитализации — 12 %.
Решение:
ПВД = S · Са,
где S — площадь, сдаваемая в аренду, м
Са — арендная ставка за 1 м2.
2
;
ПВД = 3000 × 160 = 480 000 (дол.)
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы.
ДВД = 480 000 — (600 × 160) + 18 000 = 402 000 (дол.)
ЧОД = ДВД — ОР.
ЧОД = 402 000 – (1 800 000 × 0,02) – 5000 –14 000 = 347 000 (дол.)
V = NOI / R,
V — стоимость оцениваемого объекта;
NOI — чистый операционный доход (ЧОД);
R — коэффициент капитализации.
Стоимость здания = 347 000 : 0,12 = 2 891 666,7 (дол.)
58
3.3. Расчет стоимости недвижимости с помощью разных методов
Метод дисконтирования денежных потоков
1. Оценить складскую недвижимость методом дисконтированных де-
нежных потоков.
Прогнозная величина денежного потока, возникающего в начале года:
1-й год — 12 000 д. е.,
2-й год — 22 000 д. е.,
3-й год — 28 000 д. е.
Расчетная остаточная стоимость 60 000 д. е.
Ставка дисконтирования 12 %
Решение:
Стоимость недвижимости = Текущая стоимость доходов + Текущая
остаточная стоимость.
Так как возникают неодинаковые денежные потоки, то текущую
стоимость денежных потоков для каждого года в отдельности определим по формуле:
n
PV = FV × 1/ (1+i)
,
где:
PV — текущая стоимость денежного потока
FV — будущая стоимость денежного потока
R — ставка дисконтирования
n — период дисконтирования
PV 1 года = 12 000 × 1/ (1+0,12)
PV 2 года = 22 000 × 1/ (1+0,12)
PV 3 года = 28 000 × 1/ (1+0,12)
1
= 12 000 × 0,8929 =10 714 д. е.
2
= 22 000 × 0,7972 =17 538 д. е.
3
= 28 000 × 0,7118 = 19 930 д. е.
Итого текущая стоимость денежных потоков = 10 714 + 17 538 +
199 930 = 48 182 д. е.
Текущая остаточная стоимость определяется по следующей формуле:
PV = FV × 1/ (1+i)n = 60 000 × 1/ (1+0,12)3 =60 000 × 0,7118 = 42 708 д. е.,
где:
PV — текущая остаточная стоимость
FV — расчетная остаточная стоимость
R — ставка дисконтирования
n — период дисконтирования
Стоимость недвижимости = 48 182 + 42 708 = 90 890 д. е.
59
Лекция 3. Подходы к определению налоговой базы по налогам на имущество
в российской налоговой системе
Пример. Определите полную стоимость замещения офисного 3-этажного здания
класса В, расположенного в г. Королеве Московской области. Площадь оцениваемого офисного 3-этажного здания 480 кв. м. На основании данных КО-ИНВЕСТ1
были получены следующие данные, представленные в таблице 1 и 2.
Таблица 1
Исходные данные
Показатели
Сборник укрупненных показателей стоимости строительства
(УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2007 года
Удельная стоимость 1 кв. м площади здания объекта-аналога
в ценах на 01.01.2007 г., руб.
Коэффициент перехода от группы капитальности аналога к группе капитальности объекта оценки
Коэффициент расхождения технических характеристик прочих
элементов здания
Коэффициент учета стоимости строительно-монтажных работ
в Московской области
Индекс удорожания строительно-монтажных работ для класса
конструктивных систем соответствующего объекту оценки (КС-1)
от цен на 01.01.2007 г. к ценам на дату оценки (Индексы цен
в строительстве. Межрегиональный информационно-аналити
ческий бюллетень)
Диагностика прибыли предпринимателя
Наименование Предпринимательская прибыль, %
Центр
1 Квартиры бизнес-класса
(кирпич/монолит)
На расстоя‑
Москвы
49–58 39–46 28–32 20–24 — 19–26 — 10–16
нии 3‑го
кольца
около 20 км 40 км 60 км 80 км 100 км
От МКАД
3.3.3.050
14 400,53
1,0
1,0
1,0
1,126
-
Таблица 2
1
Поскольку данные сборников «КО-ИНВЕСТ» являются коммерческой информацией, то в данном пособии они изменены для избежания несанкционированного
распространения коммерческой информации.
60
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]