Товарищества собственников жилья. Правовое регулирование. Учебное пособие

УДК 347

ББК 67.404

Чашин А.Н.

Товарищества собственников жилья: правовое регулирование. Учебное пособие / А.Н. Чашин. — Электронно-библиотечная система IPRbooks, 2012.

— (Высшее образование). — 154 с.

ISSN 2227-8397

Вусловиях реформирования жилищно-коммунальной сферы принципиальное значение имеет повышение роли товариществ собственников жилья, участие их в системе управления и обслуживания жилищного фонда.

Впредлагаемом издании разъясняются юридические моменты функционирования товариществ собственников жилья с учетом требований гражданского, жилищного и административного законодательства. Подробно описываются процедуры регистрации, перерегистрации и ликвидации ТСЖ, приводятся образцы всех необходимых документов, в том числе заполненных административных форм.

Пособие имеет исключительно практическую направленность и рассчитано на профессиональных юристов, руководителей, членов ТСЖ, а также широкий круг читателей.

ISSN 2227-8397

УДК 347

ББК 67.404

© А.Н. Чашин, 2012 © Электронно-библиотечная система IPRbooks, 2012

2

3

4

Введение

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Эта же норма предлагает собственникам помещений на их выбор четыре варианта:

-непосредственное управление собственниками помещений;

-управление товариществом собственников жилья;

-управление жилищным кооперативом;

-управление управляющей организацией.

Подобный спектр вариантов чрезвычайно удобен в современный экономических условиях и дает возможность собственникам помещений с максимальной эффективностью реализовать свои права и обязанности по содержанию и пользованию своей недвижимой собственностью – квартирами и общими помещениями в многоквартирных домах. Но только в крупных населенных пунктах. В этом и заключается недостаток ЖК РФ. Объясним ситуацию подробнее.

Вкрупных городах на сегодняшний момент, как правило имеются экономически сильные управляющие организации, как вновь созданные в результате инициативы частных лиц с привлечением в сферу обслуживания многоквартирных домов негосударственного капитала, так и тех, которые созданы на базе бывших РЭУ, ЖЭУ и являющихся их приемниками. В таких условиях собственники помещений имеют возможность обратиться к любой из подобных управляющих организаций за помощью в управлении многоквартирным домом. Однако иначе обстоит дело в большинстве населенных пунктов среднего и небольшого размера. Как правило в таких городах и поселках существует экономически слабое, убыточное предприятие, занимающееся управлением в области жилищно-коммунального хозяйства. Со своими обязанностями такое предприятие практически не справляется, обращаться к нему у собственников помещений многоквартирного дома желание вряд ли возникнет. Но и частной, негосударственной управляющей организации, оказывающей услуги высокого качества в области управления многоквартирными домами, в таких города и поселках так же нет. Собственникам помещений остается в такой ситуации выбирать одну из предложенных форм самоуправления: товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, непосредственное управление. При этом товарищество собственников жилья и жилищный кооператив являются юридическими лицами.

ВПостановлении Правительства Москвы от 29 августа 2000 г. N 690 «О Комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий

5

для образования и деятельности товариществ собственников жилья» отмечается, что в условиях реформирования жилищно-коммунальной сферы принципиальное значение имеет повышение роли собственников жилья, выступающих заказчиками на предоставление жилищно-коммунальных услуг, и участие их в управлении комплексами недвижимого имущества, развитие конкуренции в системе управления и обслуживания жилищного фонда.

В последнее время наблюдается некоторый рост активности в создании товариществ собственников жилья. Он является прежде всего следствием предпринимаемых Правительством города мер по созданию товариществ в новостройках.

Причины, сдерживающие процесс создания ТСЖ, можно разделить на две основные группы: объективные и субъективные.

Объективные факторы связаны с экономической ситуацией, со сложившейся структурой жилищного фонда и его состоянием. В их числе в первую очередь необходимо отметить:

-значительный недоремонт жилищного фонда;

-отсутствие системы накопления финансовых средств на ремонт жилищного фонда и гарантий, что капитальный ремонт будет проведен после передачи кондоминиума

вуправление ТСЖ;

-ограниченность бюджетных средств, направляемых на содержание и ремонт жилищного фонда.

Указанные причины не способствуют созданию благоприятных экономических условий для рентабельной работы ТСЖ.

Субъективными факторами, тормозящими развитие самоуправления населения, являются старый, традиционный подход администрации к управлению жилищным фондом, а также менталитет населения.

Не преодолена инерционность мышления части ответственных работников органов исполнительной власти и управления всех уровней, связанная с неверием в возможность домовладельцев управлять жилыми домами, а также моральная неготовность большинства жителей многоквартирных домов самостоятельно управлять своей собственностью и их убежденность, что эта обязанность целиком лежит на государстве.

Комплексное рассмотрение действующих нормативно-правовых актов РФ, регулирующих создание, деятельность ТСЖ, выявило имеющиеся противоречия и необходимость создания действенных организационных механизмов поддержки процессов создания и деятельности ТСЖ.

6

Деятельность товариществ собственников жилья происходит в условиях нестабильной экономики при отсутствии механизма накопления амортизационных отчислений, которые должны вестись в течение всего срока службы дома и быть использованы к тому времени, когда дом достигнет предельного износа, на строительство нового дома или восстановление (если это будет возможно) старого.

Товарищества собственников жилья вынуждены брать в управление дома с большим физическим износом, что является результатом постоянного недофинансирования и недоремонта за весь период их эксплуатации.

Существующая до настоящего времени система управления жилищным фондом и его финансирования была обусловлена государственной формой собственности на жилье. С появлением частной формы собственности на жилье законодательством закреплены обязанности собственника жилья по его надлежащему содержанию и ремонту. Однако пока еще не создана необходимая нормативно-правовая и организационная инфраструктура для полноценной реализации прав и обязанностей собственников жилья и их объединений. В частности, в условиях значительного недофинансирования технической эксплуатации жилых домов собственники жилья не информируются как о самом недофинансировании и его размере, так и о том, к каким последствиям для их собственности может привести недофинансирование, а именно: уменьшение рыночной стоимости жилья, ветхость, аварийность здания и, как следствие, принудительное отселение, а также - об отсутствии государственного механизма накопления средств на капитальный ремонт и полное восстановление жилых домов. Большинство собственников жилья полагает, что в оплату за техническое обслуживание также входит оплата и за капитальный ремонт, о необходимости амортизационных отчислений знают далеко не многие.

Переход на стопроцентную оплату жилищно-коммунальных услуг (в соответствии с задачами жилищно-коммунальной реформы) обуславливает перенос бремени расходов на собственников жилья не только за техническое обслуживание, но и за капитальный ремонт и полное восстановление жилых домов. Однако при этом отсутствует доступная и объективная информация о размерах необходимых затрат на техническое обслуживание и ремонт жилых домов, о размерах недофинансирования, а также о необходимости накопления каждым собственником жилья средств на капитальный ремонт и полное восстановление жилого дома.

Существующая практика деятельности товариществ показывает, что многие из них не реализуют предоставленное им законом право на управление кондоминиумом, оставляют его в управлении дирекций единого заказчика и не осуществляют в полной

7

мере контроль за использованием выделенных средств на эксплуатацию и обслуживание принадлежащего им имущества.

В предлагаемом издании разъясняется порядок регистрации и основные юридические моменты функционирвоания ТСЖ с учетом требований гражданского, жилищного и административного законодательства.

Пособие носит исключительно практическую направленность и рассчитана на широкий круг читателей: как на профессиональных юристов, так и на руководителей, членов ТСЖ. Все даваемые автором рекомендации сформулированы доступным языком, описывается процедура оформления регистрации, перерегистрации и ликвидации ТСЖ, приводятся образцы всех необходимых для регистрации, перерегистрации и ликвидации ТСЖ документов, в том числе заполненных административных форм. Ознакомившись с предлагаемой книгой заинтересованному лицу будет несложно подготовить необходимый для регистрации, перерегистрации или ликвидации ТСЖ комплект документов и совершить необходимые действия. Адвокатам и юрисконсультам предлагаемое пособие поможет сэкономить значительную часть времени посредством использования готовых шаблонов и образцов, лицам, принявшим решение об учреждении ТСЖ – самостоятельно, без несения дополнительных затрат на юридическую помощь, разработать учредительные документы и подать их на государственную регистрацию.

8

Раздел 1. Правовое положение ТСЖ

§ 1. Правовое регулирование деятельности ТСЖ

Правовому регулированию деятельности ТСЖ посвящен раздел VI Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред. от 27.09.2009 г., далее – ЖК РФ)1.

Определение этой организационно-правовой формы дается в ч. 1 ст. 135 ЖК РФ. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В этом определении официально закреплены обязательные признаки ТСЖ как юридического лица. Таких признаков пять. Это:

(1) Некоммерческий характер деятельности. Согласно п. 1 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в ред. от 18.07.2009 г., далее – ГК РФ)2 некоммерческие организации – это не имеющие извлечение прибыли в качестве основной цели и не распределяющие полученную прибыль между участниками.

Действовавшие до 1 января 1995 г. гражданские кодексы РСФСР (1922 г. и 1964 г.) не знали ни деления юридических лиц в зависимости от наличия либо отсутствия в качестве основной цели извлечения прибыли, ни самого термина «некоммерческие организации». Впервые в юридический оборот терминология, связанная с некоммерческими организациями, была введена в 1991 г. Норма права, концептуально близкая ст. 50 ГК РФ содержалась в ст. 18 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, утв. ВС СССР 31.05.1991 N 2211-13.

Как отмечает Г. Е. Авилов, «именно в Основах впервые закреплен принцип замкнутого перечня организационно-правовых форм юридических лиц, причем если для некоммерческих организаций этот перечень может дополняться специальными законами, то коммерческие организации могут создаваться лишь в формах, указанных непосредственно в Основах (теперь - в ГК). Однако набор форм коммерческих организаций в Основах шире, чем в ГК... Так, помимо видов коммерческих организаций, указанных в пункте 2 статьи 50 ГК, Основами допускались такие экзотические формы, как

1Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14

2Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301

3Ведомости СНД и ВС СССР, 26.06.1991, N 26, ст. 733

9

арендные и коллективные предприятия, частные предприятия, основанные на праве полного хозяйственного ведения, хозяйственные объединения коммерческих организаций»4.

История деления юридических лиц своими корнями уходит в римское право, хотя сам институт юридического лица древнеримскими юристами не был осмыслен в полном объеме. И. А. Покровский пишет, что в форму союза «могли вылиться различные торговые и промышленные предприятия, а также всевозможные союзы с целями неимущественными - союзы религиозные, научные, артистические, спортивные и т. д.»5. Но некоторые из обнаружившихся целей (призрение бедных, насаждение просвещения и т. д.) требовали отделения служения этим целям от конкретного субъекта. Это достигалось посредством назначения имущества и определения органов, которые будут эксплуатироваться соответственно его назначению6. Таким образом, возникло различие между коллективными субъектами права, действующими в своем личном интересе, и в интересе общественном.

Институт некоммерческих организаций нашел развитие в дальнейшем европейском законодательстве, реципировавшим, как известно, положения римского права. Н. В. Козлова по этому поводу отмечает: «... в средневековой Европе в имущественном обороте участвовали не только коммерческие юридические лица (товарищества, общества, корпорации, компании и т. п.), но и некоммерческие (учреждения, институты и др.)»7. В дореволюционной России (в проектах Гражданского уложения) предусматривалась возможность отличных от торговых организаций частных установлений с правами юридического лица (больницы, богадельни, училища, музеи, библиотеки), которые могли быть учреждаемы исключительно с общеполезной целью8.

Советский период истории гражданского права вовсе не знает деления юридических лиц на коммерческие и некоммерческие, хотя в цивилистической науке велась разработка такого деления, хотя бы в форме критики существовавшей в западных странах системы юридических лиц, разделенных на корпорации и учреждения9.

4Авилов Г.Е. Хозяйственные товарищества и общества в Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. Исследовательский центр частного права. М.: МЦФЭР, 1998. С. 176

5Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 146

6Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 146

7Козлова Н. В. Понятие и сущность юридического лица. Очерк истории и теории: Учебное пособие. М.:

Статут, 2003. С. 66

8Козлова Н.В. Понятие и сущность юридического лица. Очерк истории и теории: Учебное пособие. М.:

Статут, 2003. С. 86

9См. например: Братусь С.Н. Юридические лица в советском гражданском праве (понятие, виды, государственные юридические лица). М.: Юрид. изд-во Мин-ва юстиции СССР, 1947

10