Товарищества собственников жилья. Правовое регулирование. Учебное пособие

В настоящее время деление организаций на коммерческие и некоммерческие имеет твердую нормативно-правовую базу, представленную положениями гл. 4 ГК РФ.

Критерии деления организаций на коммерческие и некоммерческие, закрепленные действующим гражданским законодательством, вызывают в научной среде неоднозначную оценку. Отрицательно оценивая подход законодателя к практическому решению этой задачи, В. А. Рахмилович отмечает: «… это деление не вполне определенно

ив какой-то степени условно... Последовательно провести различие юридических лиц как субъектов гражданского права на коммерческие и некоммерческие не удается. Подобное разграничение, надо полагать, является скорее предметом налогового законодательства»10.

Противоположной позиции придерживается Д. А. Медведев, отметивший, что «проблема кроется не столько в выборе подходящих критериев разграничения этих видов организаций, сколько в последовательном применении выбранных критериев к тем или иным видам юридических лиц. Отмеченные законодателем признаки некоммерческих организаций вполне обоснованны...»11.

(2)Специальный субъектный состав – собственники помещений. Лицо, в собственности которого нет помещения, не может быть участником (членом, учредителем) ТСЖ. При анализе этого признака необходимо обращать внимание на следующие моменты.

(2а) Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ

иФедеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество

исделок с ним», от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в ред. от 17.07.2009)12. Поэтому собственником помещения может считаться только лицо, указанное в качестве такогово в Свидетельстве о государственной регистрации права на недвижимое имущество, офоммленное в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 22 ноября 2006 г.)13. Из этого правила законом предусмотрено исключение. В соответствии с ч. 1 ст. 139 ЖК РФ в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. В этом случае потенция возникновения права собственности в конкретном строящемся

многоквартирном жилом доме подтверждается гражданско-правовым договором,

10Гражданское право России. Общая часть. Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2001. С. 147, 148

11Гражданское право: Учеб. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Т. 1. М., 2004. С. 199

12Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594

13Собрание законодательства Российской Федерации от 23 февраля 1998 г., N 8, ст. 963

11

заключенным между будущим собственником и застройщиком (договор об инвестировании строительства и т. п.).

(2б) Право на вступление в ТСЖ возникает только у лица, пользующегося правом собственности на помещение, но не иными правами на объект недвижимости (аренды, найма и поднайма и проч.). Поэтому при голосовании о создании ТСЖ учету подлежат только голоса собственников помещений, но не иных лиц, проживающих в этих помещениях или пользующихся ими, даже если, к примеру, гражданин в помещении зарегистрирован и оно является для него основным местом жительства.

(2в) Согласно ч. 1 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ (в ред. от 30.06.2008 г., далее – СК РФ)14 имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Поэтому в том случае, если помещение приобретено в период брака, его собственниками являются оба супруга, даже если в Свидетельстве о государственной регистрации права на недвижимое имущество указан только один из них.

Из этого правила есть два исключения:

-если помещение было приобретено по безвозмездной сделке (дарение, наследство, приватизация) одним из супругов, то оно является его личной собственностью

(ч. 1 ст. 36 СК РФ);

-если помещение является собственностью одного из супругов на основании заключенного между ними брачного договора (ст. 42 СК РФ).

Практические выводы из положений, подвергнутых анализу в пункте 2в следующие:

-если помещение находится в общей собственности супругов, то реализовать свои права на объединение в ТСЖ (создание ТСЖ, голосование, управление) может каждый из них. Одновременно каждый из них в равной мере несет бремя обязанностей, связанных с содержанием общего имущества многоквартирного дома и ТСЖ. Голосовать такие участники на собраниях могут только одинаково, причем одним голосом на двоих, так как согласно ч. 1 ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов;

-если помещение находится в собственности только одного из супругов, то все права и обязанности связаны только с его личностью. Второй супруг не вправе ни участвовать в создании ТСЖ, ни голосовать на общих собраниях, ни входить в органы управления ТСЖ. Одновременно второй супруг не обязан нести бремя расходов, определяемых ораганами управления ТСЖ (то есть, к примеру, в судебном порядке с него

14 Собрание законодательства РФ, 01.01.1996, N 1, ст. 16

12

не может быть взыскана задолженность по взносам на содержание ТСЖ и общего имущества многоквартирного дома);

- если помещение находится в долевой собственности (то есть каждый из них имеет на свою долю, например, на ½, Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество) лиц (супругов, бывших супругов, сонаследников, иных граждан), то каждый из собственников доли является автономным участником правоотношений, связанных с деятельностью ТСЖ. Голосовать такие участники на собраниях могут по-разному, распределяя голоса пропорционально своим долям.

(2г) Согласно ч. 4 ст. 60 СК РФ ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Поэтому дети собственников помещений (в равной мере как достигшие, так и не достигшие совершеннолетия) не могут быть членами ТСЖ, если только доля собственности на помещение не передана им по сделке (дарение, наследство, купляпродажа, обмен и проч.) с оформлением отдельного Свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество.

(3)Множественность субъектного состава. В ч. 1 ст. 135 ЖК РФ ведется речь не о создании ТСЖ, а об объединении в это товарищество. Объединение предполагает наличие двух и более автономных субъектов правоотношений. Поэтому ТСЖ не может быть создано в доме, собственником всех помещений в котором является одно лицо, даже если этот дом многоквартирный. На практике такие ситуации встречаются, когда многоквартирный дом приобретается юридическим лицом – работодателем для ораганизации служебного жилья для своих работников. Так как работники собственниками служебных помещений не являются, многоквартирный дом полностью находится в собственности работодателя. В такой ситуации единственный собственник не вправе создать ТСЖ, а должден избрать иную форму управления многоквартирным домом.

(4)Специальный статус объекта деятельности юридического лица – многоквартирный дом. Этот признак сформулирован в ч. 1 ст. 135 ЖК РФ не полно. Согласно п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ товарищество может быть создано не только в многоквартирном доме, но и при объединении нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Если многоквартирный дом, иной комплекс имущества

13

перекращает своё существование в качестве объекта правоотношений (разрушается и проч.), это является основанием для ликвидации ТСЖ, так как такое товарищество, оставшееся без объекта управления, перестаёт удовлетворять требованиям ч. 1 ст. 135 ЖК РФ.

Хотя напрямую и не указан в тексте закона, но может быть выявлен из формулировки наименования рассматриваемой организационно-правовой формы юридического лица такой признак объекта деятельности ТСЖ, как отнесение дома к жилью. Рассматриваемое юридическое лицо по организационно-правовой форме является товариществом собственников именно жилья, а не любого помещения. На основании этого можно сделать вывод о том, что отсутсвие в многоквартирном доме жилых помещений является основанием для отказа в регистрации ТСЖ и для ликвидации существующего ТСЖ. На практике подобная ситуация может иметь место в случае, когда при регистрации ТСЖ в многоквартирном доме имелись жилые помещения, но в процессе эксплуатации они были переведены собственниками в состав нежилых помещений. Подобные ситуации особенно актуальны для небольших многоквартирных домов, например, четырех-, восьми-квартирных с одним или двумя уровнями этажности. Если все помещения в бывшем жилом доме переведены в разряд нежилых, ТСЖ подлежит ликвидации, так как дом утрачивает и статус жилого, и статус многоквартирного, так как квартирой, согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Если помещение нежилое – это уже не квартира.

(5) Специальная цель деятельности, которая складывается из спектра решаемых при поможи ТСЖ задач, к которым относятся:

- совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном

доме;

-обеспечение эксплуатации этого комплекса;

-обеспечение владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно ч. 2 ст. 135 ЖК РФ устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 – 48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников

14

помещений в многоквартирном доме. Следовательно, устав ТСЖ может быть принят простым большинством голосов собственников помещений.

Согласно ч. 3 ст. 135 ЖК РФ число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Голоса подсчитываются с учетом следующих правил:

-пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Для целей голосования должно применяться правило «один квадратный метр – один голос», но не «одна помещение – один голос» и не «один участник собрания – один голос». В противоном случае лица, имеющие в собственности, например, в десятиквартирном жилом доме 1 и 19 квартир, обладали бы равными правами и несли бы равные обязанности, что входило бы в противоречие с реальным распределением рисков и выгод от управления имуществом;

-голоса супругов, которым помещение принадлежит на праве общей совместной собственности (Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество одно на двоих), голосуют вместе, тем количеством голосов, которое определено исходя из площади помещения. Присутствовавать на собрании может только один из супругов;

-голоса супругов, которым помещение принадлежит на праве общей долевой собственности (Свидетельств о государственной регистрации права на недвижимое имущество два – по одному на каждую долю), голосуют раздельно, тем количеством голосов, которое определено исходя из площади принадлежащих им долей помещения. Голос отсутвующего супруга не учитывается;

-лица, не имеющие права собственности на помещение (совершеннолетние и несовершенноление дети собственников, поднаниматели жилых помещений, арендаторы нежилых помещений, зарегистрированные в помещении по месту жительства родственники и прочие граждане) права голоса не имеют, их мнение не учитывается.

Согласно ч. 4 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. В уставе ТСЖ общее собрание может установить любой срок, на которое создается это юридическое лицо.

Срок – период времени, с которым закон связывает возникновение, изменение либо прекращение правоотношений.

При исчислении сроков, необходимо учитывать общеправовые требования, закрепленные гл. 11 ГК РФ. В соответствии со ст. 191 ГК РФ течение срока,

15

определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. В соответствии с п. 1 ст. 192 ГК РФ срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Согласно ст. 193 ГК РФ если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Пример 1. В уставе ТСЖ «Светлячок» указано, что оно создается на период в 5 лет. Согласно п. 2 ст. 51 ГК РФ юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ).

ВЕГРЮЛ запись внесена 01 марта 2010 г. Срок начинает течь со следующего дня, то есть с 02 марта 2010 г. и истечет в этот же день последнего (пятого) года срока, то есть 02 марта 2015 г. (2010 + 5). Следовательно, 03 марта 2015 г. устав ТСЖ «Светлячок» утратит силу как локальный нормативный правовой акт. Одновременно утратят свои полномочия все избранные органы управления ТСЖ независимо от того, оформлена ли ликвидация товарищества.

Пример 2. В уставе ТСЖ «Небоскреб» указано, что оно создается на период в 5 лет. Согласно п. 2 ст. 51 ГК РФ юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ).

ВЕГРЮЛ запись внесена 14 марта 2010 г. Срок начинает течь со следующего дня, то есть с 15 марта 2010 г. и истечет в этот же день последнего (пятого) года срока, то есть 15 марта 2015 г. (2010 + 5). Однако 15 марта 2015 г. выпадает на воскресенье, то есть выходной день. Ближайший следующий за ним рабочий день – это понедельник 16 марта 2015 г. Следовательно, устав ТСЖ «Небоскреб» утратит силу 16 марта 2015 г.

Согласно ч. 5 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Кроме этого, согласно абз. 2 п. 1 ст. 48 ГК РФ ТСЖ должно иметь самостоятельный баланс или смету.

Согласно ч. 6 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

16

Рассматриваемый вид юридических лиц создается в форме товариществ, поэтому, в соответствии с положениями п. 2 ст. 48 ГК РФ на их имущество учредители имеют право собственности или иное вещное право.

Согласно ч. 1 ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

На практике положения ч. 1 ст. 136 ЖК РФ реализуются следующим образом. Если существует некое ТСЖ, управляющее несколькими многоквартирными домами, а жильцы одного из домов решают создать свое независимое ТСЖ, то нет необходимости проводить реорганизацию юридического лица в форме разделения либо выделения нового ТСЖ из старого. Тем более, что это может быть невозможным тогда, когда число голосов собственников помещений многоквартирного дома, желающих отделиться, меньше числа голосов остальных членов ТСЖ. Достаточно создать новое ТСЖ и предъявить к руководству старого ТСЖ требования о передаче полномочий и документации. В случае, если руководство старого ТСЖ будет саботировать деятельность нового ТСЖ, спор следует решать в судебном порядке. Образец искового заявления для такого случая см. в приложении 1.

Согласно ч. 2 ст. 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

-нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения

идругими элементами инфраструктуры;

-нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Исходя из положений ч. 2 ст. 136 ЖК РФ можно сделать практический вывод о том, что ТСЖ не вправе создавать филиалы и представительства, так как согласно ст. 55

17

ГК РФ эти структурные подразделения юридического лица располагаются вне места его нахождения. Но нахождение обособленного структурного подразделения вне места нахождения юридического лица применительно к ТСЖ недопустимо, так как противоречит требованиям ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, согласно которой такое товарищество может объединять только те здания, которые располагаются на одном или соседних земельных участках.

Согласно ч. 3 ст. 136 ЖК РФ государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц. Регистрация ТСЖ осуществоляется в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 8.08.2001 г. N 129-ФЗ (в ред. от 19.07.2009)15. Несмотря на то обстоятельство, что ТСЖ является некоммерческой орагнизацией, а некоммерческие организации подлежат регистрации территориальными подразделениями Федеральной регистрационной службы Минситерства юстиции РФ, ТСЖ регистрируется в порядке, установленном для коммерческих предприятий. Поэтому документы о регистрации ТСЖ оформляются на бланках, утвержденных для регистрации коммерческих юридических лиц, а заявление о регистрации подается в территориальный орган Федеральной налоговой службы РФ.

Согласно ч. 1 ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе:

1)заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2)определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные гл. 13 ЖК РФ и уставом товарищества цели;

3)устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4)выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

15 Собрание законодательства Российской Федерации от 13 августа 2001 г., N 33 (Часть I), ст. 3431

18

5)пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6)передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7)продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Перечисленный комплекс прав ТСЖ возникает в момент его государственной регистрации.

В письме Министерства регионального развития РФ от 3 мая 2007 г. N 8326РМ/0716 разъясняется, что при выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом ТСЖ последние должны заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройства многоквартирного дома (договор ресурсоснабжения).

В случае если ТСЖ на основании п. 1 ч. 1 ст. 137 и ст. 162 ЖК РФ заключает с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом, то заключение договоров ресурсоснабжения ТСЖ с ресурсоснабжающими организациями не требуется. При такой организации договорных отношений формирование заказа представителями собственников помещений в лице органов управления ТСЖ будет сочетаться с исполнением профессионального управления на основании договора управления многоквартирным домом. В указанном случае все потребляемые в многоквартирном доме коммунальные ресурсы должны подаваться ТСЖ управляющей организацией.

В случае если ТСЖ не заключает договор управления многоквартирным домом, то привлечение для обслуживания внутридомовых инженерных систем специализированных (жилищно-эксплуатационных) организаций осуществляется путем заключения ими возмездных договоров с одним или несколькими лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых ТСЖ предоставляет потребителям коммунальные услуги, осуществляется в отношении собственников помещений, являющихся членами указанных организаций, на основании отношений членства в ТСЖ в соответствии с раз. V и VI ЖК РФ, а в отношении собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, - на основании договоров о содержании и ремонте общего имущества, заключенных в соответствии с п. 2 ст. 138 ЖК РФ.

16 ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера, август 2007 г., N 8 (часть II)

19

Согласно ч. 2 ст. 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1)предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2)в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3)получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4)осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5)заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества

действия.

Положения ч. 2 ст. 137 ЖК РФ на практике ТСЖ могут применять для организации самофинансирования. Наиболее типичными случаями, распространенными в практике деятельности ТСЖ, являются сдача в аренду подвальных помещений и размещение на внутренних и внешних поверхностях управляемого здания рекламной продукции.

Относительно права ТСЖ предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме необходимо иметь ввиду следующее. Режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме установлен нормами ЖК РФ. Указанный режим не предполагает возможности выдела доли из указанного имущества по правилам ст. 252 ГК РФ и самостоятельного оборота указанной доли. Гражданский оборот объектов, входящих в состав такого общего имущества, может иметь место только после их индивидуализации и возникновения в отношении них права собственности по правилам гражданского законодательства как на самостоятельный объект.

Владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ осуществляется по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Правила п. 2 ст. 247 ГК РФ о праве участника общей долевой собственности на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, не распространяются на объекты общего имущества в многоквартирном доме,

20