Товарищества собственников жилья. Правовое регулирование. Учебное пособие

относятся, в первую очередь, к коммерческой деятельности. Буферные юридические лица, налоговая оптимизация, конфликты между учредителями – все это неизменные атрибуты предпринимательских будней. Казалось бы, деятельность ТСЖ, не имеющая целью извлечение прибыли и направленная на управление жилым комплексом, тут не причем. Однако нет. Многие ТСЖ в качестве дополнительных видов деятельности могут фактически заниматься извлечением прибыли (или самофинансированием расходов посредством эксплуатации общего имущества жильцов). Наиболее распространенными формами пополнения бюджета ТСЖ являются сдача в аренду подвальных помещений, постройка и последующая продажа (аренда) мансард, заключение договоров на платное размещение на внешних и внутренних поверхностях жилых зданий рекламных материалов. Здесь же и примеры буферных юридических лиц. Особенностью жилищных правоотношений является то обстоятельство, что в качестве буферных юридических лиц создаются сами ТСЖ. Буферными лицами они служат для управляющиз кампаний. Подобные схемы на территории многих российских муниципальных образований являются обязательными. Разъясним: создаваемые местными администрациями управляющие кампании не принимают под управление жилые дома, желающие перейти к ним из традиционных жилищно-эксплуатационных организаций и их правопреемников, в которых жильцами не созданы ТСЖ. Мотивация у руководства управляющих компаний объясняется тем, что управление товариществами собственников жилья, а не самими жилыми зданиями, дает:

-раздельное ведение бухгалтерского учета (руководитель управляющей компании

иего бухгалтер обрабатывают только свою бухгалтерию, то есть, в большинстве случаев, зарплату трудового коллектива в количестве 20 – 30 человек);

-разделение ответственности в случае причинения вреда жизни, здоровью или имуществу жильцов источниками повышенной опасности. Одним из требований коммунальных предприятий – контрагентов ТСЖ (энергосбыт, теплосбыт и т. д.) является наличие лица, ответственного за узлы повышенной опасности зданий (электрораспределительный узел и т. п.). При наличии ТСЖ ответственное лицо назначается председателем ТСЖ. Наряду с ответсмтвенным лицом ответственность несет

исам председатель ТСЖ. Управляющие компании не всегда готовы идти на риск принятия на себя отвтетсвенности за правильность эксплуатации узлов и агрегатов дома повышенной опасности;

-выполнение и перевыполнения плана муниципальных образований, местной и региональной отчетности по количеству созданных ТСЖ. В частности, активизацуии создания ТСЖ федеральное руководство требует от региональных и местных властей в

41

Распоряжении Правительства РФ от 19.05.2009 N 691-р «Об утверждении Программы развития конкуренции в Российской Федерации»21. Традиционным для нашего государства является и желание повысить отчетные показатели, в том числе и по количеству ТСЖ, хотя следует констатировать, что многие из них не только не ведут к развитию конкуренции, но находятся на грани выживания.

Поэтому создание ТСЖ должно быть столь же тщательно обдумано, как и коммерческой организации.

Размеры и количество ТСЖ могут зависеть от конкретных условий. Наиболее часто эта проблема возникает при регистрации именно товариществ собственников жилья. Жильцы дома всегда стоят перед выбором: создать свое товарищество только в одном доме (легче общаться, собирать общие собрания, принимать решения, собирать денежные взносы на содержание товарищества и общего имущества дома) либо с объединением нескольких домов (такое товарищество экономически более устойчиво, так как финансовая нагрузка по содержанию общего имущества распределяется среди жильцов нескольких домов). В каждом случае окончательное решение следует принимать после тщательного экономического анализа.

Шаг 2. Юридический адрес

После того, как принято решение о создании ТСЖ, необходимо определиться с адресом его места нахождения. Адрес ТСЖ – это место, имеющее почтовые координаты, в котором формально находится высший исполнительный орган юридического лица. Практика показывает, что среди населения, задающегося вопросом создания своей ТСЖ, бытует несколько заблуждений относительно юридического адреса. Поэтому мы кратко остановимся на том, какие толкования адреса ТСЖ и манипуляции с ним допустимы, а какие – нет.

Допустимо:

-расположение структурных подразделений или даже отдельных работников ТСЖ по разным адресам. При этом один из адресов должен быть заявлен в уставных документах в качестве местонахождения ТСЖ;

-длительное нахождение высшего исполнительного органа ТСЖ вне адреса, указанного в уставных документах. При этом в помещении, указанном как адрес ТСЖ, должно обеспечиваться получение почтовых отправлений и прием представителей контрольных и надзорных органов.

Недопустимо:

21 Собрание законодательства РФ, 01.06.2009, N 22, ст. 2736

42

-указание в качестве адреса ТСЖ жилого помещения;

-указание в уставных документах одного адреса ТСЖ (юридического) с ведением деятельности по другому адресу (фактическому);

-указания в уставе ТСЖ нескольких адресов места нахождения юридического

лица;

-смена юридического адреса без внесения изменений в устав ТСЖ и их регистрации в налоговых органах.

Итак, для того, чтобы ТСЖ могло быть зарегистрировано, оно должно располагаться по некоторому адресу. Этот адрес идентифицируется на местности посредством почтовых реквизитов какого-либо нежилого помещения. Для регистрации ТСЖ недостаточно только выбрать юридический адрес, его наличие необходимо документально подтвердить при подаче документов в налоговые органы. Варианта такого подтверждения два.

Вариант 1. Если в собственности одного из учредителей находится нежилое помещение, в котором будет располагаться ТСЖ (его административно-управленческий персонал, как правило – только председатель), то документом, подтверждающим наличие юридического адреса, будет выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним или копия Свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Вариант 2. Если в собственности учредителей нет подходящих нежилых помещений, ТСЖ можно расположить в арендованном офисе. Так как юридическое лицо еще не зарегистрировано, следовательно, не может быть участником гражданскоправовых сделок от своего имени, то договор аренды нежилого помещения на этой стадии не заключается. Документом, подтверждающим наличие юридического адреса, указанного в уставе ТСЖ, является гарантийное письмо собственника нежилого помещения.

Согласно п. 27 Административного регламента исполнения Министерством юстиции Российской Федерации государственной функции по принятию решения о государственной регистрации некоммерческих организаций, утв. приказом Минюста РФ от 31.03.2009 N 9622 сведения об адресе (месте нахождения) постоянно действующего органа некоммерческой организации, по которому осуществляется связь с некоммерческой организацией, представляются в виде гарантийного письма или других документов, подтверждающих ее место нахождения, с приложением надлежащим образом заверенных копий правоустанавливающих документов. Поэтому гарантийное письмо в

22 Российская газета, N 76, 30.04.2009

43

качестве приложения должно содержать правоустанавливающие документы на предоставляемое ТСЖ нежилое помещение (свидетельство о регистрации права собственности на объект недвижимости).

Образец гарантийного письма

(выполняется на фирменном бланке арендодателя)

ОАО «Город» гарантирует предоставление нежилого помещения, расположенного по адресу: г. N-ск, 1-й Промышленный пер., д. 4, офис 15, площадью 45 м2 для регистрации Товарищества собственников жилья «Парус» и последующего размещения органов управления указанного юридического лица.

Приложение: свидетельство о государственной регистрации права от 22 августа 2008 года, бланк серии 49 АА 044596, кадастровый (или условный) номер 49- 49-01/024/2008-666, заверенный нотариусом 14.06.10 г. – на 1 л.

(заверяется печатью)

После того, как юридический адрес определен, можно перейти к следующему

шагу.

Шаг 3. Предварительная подготовка документов

Основным документом ТСЖ является его устав. Согласно ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О некоммерческих организациях», от 12.01.1996 N 7-ФЗ (в ред. от 17.07.2009)23 в учредительных документах некоммерческой организации должны определяться:

-наименование некоммерческой организации, содержащее указание на характер её деятельности и организационно-правовую форму;

-место нахождения некоммерческой организации;

-порядок управления деятельностью;

-предмет и цели деятельности;

23 Собрание законодательства РФ, 15.01.1996, N 3, ст. 145

44

-сведения о филиалах и представительствах;

-права и обязанности членов;

-условия и порядок приема в члены некоммерческой организации и выхода из нее (в случае, если некоммерческая организация имеет членство);

-источники формирования имущества некоммерческой организации;

-порядок внесения изменений в учредительные документы некоммерческой организации;

-порядок использования имущества в случае ликвидации некоммерческой организации;

-иные положения, предусмотренные федеральными законами.

Вучредительном договоре учредители:

-обязуются создать некоммерческую организацию;

-определяют порядок совместной деятельности по созданию некоммерческой организации;

-определяют условия передачи ей своего имущества и участия в её деятельности;

-определяют условия и порядок выхода учредителей (участников) из ее состава.

Образец устава товарищества собственников жилья

Образец устава разработан с учетом положений распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 13.02.2008 N 370 «О методической поддержке собственников помещений в многоквартирных домах при создании и организации деятельности товариществ собственников жилья».

Утвержден протоколом N 1 общего собрания

собственников помещений в многоквартирном доме от 01 марта 2010 г.

УСТАВ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

«ПАРУС» г. Москва

1. Общие положения

45

1.1.Товарищество собственников жилья «Парус», именуемое в дальнейшем Товарищество, создано решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и их представителей (протокол N 1 от 01 марта 2010 г.) для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Энтузиастов, д. 114, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме в соответствии с Жилищным кодексом РФ, федеральными законами, законами и правовыми актами города Москвы, настоящим Уставом.

1.2.Полное наименование Товарищества на русском языке:

Товарищество собственников жилья «Парус».

1.3.Сокращенное наименование Товарищества на русском языке: ТСЖ «Парус».

1.4.Место нахождения Товарищества (фактический адрес): 000000, Россия, г. Москва, ул. Светлая, дом 114, офис 2.

1.5.Почтовый адрес Товарищества:

000000, Россия, г. Москва, ул. Светлая, дом 114, офис 2.

1.6.Место нахождения исполнительного органа Товарищества: 000000, Россия, г. Москва, ул. Светлая, дом 114, офис 2.

1.7.Товарищество собственников жилья (далее - Товарищество) создается без ограничения срока деятельности.

1.8.Товарищество является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать с собственным наименованием, а также расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты юридического лица.

1.9.Товарищество является некоммерческой организацией, основанной на членстве.

1.10.Товарищество от своего имени приобретает имущественные и личные неимущественные права и обязанности и выступает истцом и ответчиком в суде.

1.11.Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

1.12.Члены Товарищества не отвечают по обязательствам Товарищества. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов, в том числе по оплате членами Товарищества обязательных платежей: плате за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, а также плате за коммунальные услуги.

46

1.13. Товарищество представляет законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в договорных отношениях с управляющей, ресурсоснабжающими, обслуживающими и прочими организациями, в отношениях с органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также в суде.

2.Термины и определения

2.1.При исполнении и толковании настоящего Устава, если иное не вытекает из его контекста, слова или словосочетания будут иметь нижеуказанное значение:

Товарищество - Товарищество собственников жилья «Парсу», являющееся основанной на членстве некоммерческой организацией, добровольным объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (общим имуществом), обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством Российской Федерации пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Собственник - собственник жилого и/или нежилого помещения в многоквартирном доме, имеющий право на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Член Товарищества - собственник, вступивший в установленном порядке в Товарищество.

Многоквартирный дом - расположенный по адресу: г. Москва, ул. Энтузиастов, д. 114, единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, состоящее из более двух жилых и нежилых помещений, а остальные части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников помещений.

Помещение - часть многоквартирного дома (квартира, комната), выделенная в натуре

ипредназначенная для самостоятельного использования в жилых и нежилых целях, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц либо Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования.

Квартира - структурно обособленное жилое помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для постоянного проживания граждан и удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Общее имущество - имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности собственникам жилых и нежилых помещений, не являющееся частями

47

квартир и предназначенное для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанное с ними назначением и следующее их судьбе. К общему имуществу относятся обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи, чердаки и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Доля в праве общей собственности - доля собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, определяет его долю в общем объеме обязательных платежей за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также долю голосов на общем собрании собственников помещений либо общем собрании членов Товарищества. Доля в праве общей собственности собственника помещений рассчитывается как отношение площади помещения к площади всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, не включая площадь помещений, относящихся к общему имуществу.

Коммунальные услуги - предоставляемые собственникам помещений в многоквартирном доме услуги по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, отоплению (теплоснабжению), газоснабжению.

Обслуживающие организации - организации, оказывающие собственникам помещений в многоквартирном доме услуги и (или) выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Ресурсоснабжающие организации - организации, предоставляющие коммунальные ресурсы (услуги) собственникам помещений и лицам, пользующимся помещениями собственника.

Услуги по содержанию общего имущества - услуги, предоставляемые управляющей или обслуживающими организациями по осмотру, текущему и капитальному ремонту,

48

подготовке к сезонной эксплуатации и содержанию элементов общего имущества в многоквартирном доме; освещению помещений общего пользования; обеспечению температурно-влажностного режима помещений общего пользования; уборке и санитарно-гигиенической очистке помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме; сбору и вывозу твердых и жидких бытовых отходов; обеспечению пожарной безопасности; содержанию и уходу за элементами озеленения, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества, и другие. Услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме предоставляются в соответствии с требованиями членов Товариществ, установленными ими на их общем собрании.

Текущий ремонт - ремонт, проводимый для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей элементов общего имущества в многоквартирном доме и объектов, расположенных на входящем в состав общего имущества земельном участке.

Капитальный ремонт - ремонт общего имущества с целью восстановления исправности и эксплуатационных показателей, а при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества в многоквартирном доме.

Плата за жилое помещение - плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета на 1 кв. метр общей площади жилого помещения.

2.2. Указанные термины и определения применимы ко всему Уставу.

3.Цель и виды деятельности Товарищества

3.1.Товарищество создано для осуществления следующих целей:

3.1.1.Управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме.

3.1.2.Обеспечение эксплуатации многоквартирного дома силами Товарищества либо заключение в интересах собственников помещений договора управления многоквартирным домом или договоров на выполнение работ и оказание услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

3.1.3.Контроль исполнения обязательств по заключенным договорам, ведение бухгалтерской и технической документации на многоквартирный дом, планирование объемов работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, установление фактов невыполнения работ и неоказания услуг.

49

3.1.4.Обеспечение предоставления собственникам помещений коммунальных и прочих услуг.

3.1.5.Владение, пользование и в установленных законодательством РФ пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

3.1.6.Представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме в договорных и иных отношениях с ресурсоснабжающими, обслуживающими, управляющими и иными организациями, индивидуальными предпринимателями.

3.1.7.Представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме в судебных, государственных органах власти и органах местного самоуправления.

3.1.8.Улучшение условий проживания собственников помещений.

3.1.9.Сохранение и приращение общего имущества.

3.1.10.Модернизация общего имущества.

3.1.11.Организация проведения капитального ремонта (надстройки, реконструкции) при принятии такого решения общим собранием собственников помещений.

3.2. Товарищество как некоммерческая организация не ставит в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли. Товарищество вправе осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей Товарищества, предусмотренных законодательством РФ и настоящим Уставом.

Доходы, получаемые Товариществом от хозяйственной деятельности, не подлежат распределению между членами Товарищества и используются для оплаты общих

расходов, а также в иных целях, предусмотренных настоящим Уставом и решениями общего собрания членов Товарищества.

3.3.Товарищество может осуществлять управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме штатными сотрудниками Товарищества.

3.4.Товарищество может оказывать услуги и выполнять работы для собственников помещений в целях улучшения условий их проживания (консультационные услуги, обеспечение услугами Интернет-связи, услуги представительства, косметический ремонт помещений, получение и отправка корреспонденции и другие виды деятельности, не запрещенные законодательством Российской Федерации, направленные на достижение предусмотренных настоящим Уставом целей).

4.Право собственности на помещения и общее имущество

вмногоквартирном доме

50