Товарищества собственников жилья. Правовое регулирование. Учебное пособие

дней = 12 марта 2010 г. С учетом требований ст. 191 ГК РФ о том, что течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало, необходимо отнять еще один день. Итак, уведомление о проведении общего собрания, назначенное на 22 марта 2010 г. необходимо направить не позднее 11 марта 2010 г.

Согласно ч. 2 ст. 146 ЖК РФ в уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

Вопросы, включаемые в повеству дня, должны быть сформулированы конкретно. Недопустимо включение в повестку дня пунктов «разное».

Согласно ч. 3 ст. 146 ЖК РФ правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.

В соответствии со ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Соотношение голосов исчисляется пропорционально площади находящихся в собственности помещений многоквартирного дома.

Согласно ч. 4 ст. 146 ЖК РФ решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания в соответствии с пп. 2, 6, 7, 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, принимаются не менее, чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Таким образом, квалифицированное большинство голосов (2/3) требуется общему собранию для принятия решения по одному из следующих вопросов:

-реорганизация ТСЖ;

-ликвидация ТСЖ;

31

-получение заемных средств, в том числе банковских кредитов;

-определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности

ТСЖ;

-принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество

вмногоквартирном доме;

Согласно ч. 5 ст. 146 ЖК РФ общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

Иных вариантов приведенная норма не дает, следовательно, при отсутствии на общем собрании председателя правления ТСЖ, его заместителя и всех членов правления, оно не может быть проведено. Часть 5 ст. 146 ЖК РФ дает возможность немногочисленной группе руководителей ТСЖ блокировать проведение любых общих собраний, включая собственные перевыборы. Подобное поведение может быть обжаловано рядовыми членами ТСЖ по мотивам злоупотребления правом. Нормативноправовое основание такого обжалования: ст. 10 ГК РФ, согласно которой не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно ч. 6 ст. 146 ЖК РФ уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

До начала такого опроса опрашивающее лицо обязано убедиться в том, что лицо, намеренное поставить подпись в опросном лице, принадлежит к числу собственников помещений многоквартирного дома.

Согласно ч. 1 ст. 147 ЖК РФ руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

В соответствии с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

32

-принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

-принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

-выбор способа управления многоквартирным домом.

Согласно ч. 2 ст. 147 ЖК РФ правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

Этой нормой предусмотрена обязательная ротация членов правления ТСЖ. При этом ограничений на повторное и последующие переизбрания в члены правления ТСЖ одних и тех же граждан не имеется. Поэтому один и тот же член ТСЖ может входить в соств парвления неограниченно долгий период времени с условием его переизбрания не реже одного раза в два года.

Согласно ч. 3 ст. 147 ЖК РФ правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества.

Таким образом, председатель ТСЖ избирается не общим собранием и одновременно является членом правления и руководителем юридического лица.

Согласно ч. 4 ст. 147 ЖК РФ правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

Правление ТСЖ – это коллегиальный исполнительный орган юридического лица. Согласно ч. 5 ст. 147 ЖК РФ заседание правления товарищества собственников

жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.

Иное лицо, за исключением председателя правления ТСЖ, не уполномочено на проявление инициативы созыва заседания правления.

Согласно ч. 6 ст. 147 ЖК РФ заседание правления товарищества собственников жилья признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.

Подсчет большинства членов правления производится по количеству физических лиц, присутвующих на заседании, а не пропорционально площади находящихся в их собственности помещений, так как члены праволения избраны как лично уполномоченные коллектива ТСЖ.

Согласно ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

33

-соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

-контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

-составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

-управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление

им;

-наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

-заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

-ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

-созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

-выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Приведенный перечень является открытым и может быть дополнен общим собранием членов ТСЖ посредством внесения соответсвующих положений в устав.

Согласно ч. 1 ст. 149 ЖК РФ председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания

ираспоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

Распоряжения председателя правления ТСЖ обязательны только для наемных должностных лиц ТСЖ. Не совсем корректно само использование термина «должностные лица», так как это понятие предполагает либо отношения публичной службы, либо коммерческую деятельность организации.

Согласно ч. 2 ст. 149 ЖК РФ председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

34

В качестве лица, действующего от имени ТСЖ без доверенности, председатель правления указывается в ЕГРЮЛ. Действовать без доверенности от имени руководимого юридического лица председатель правления ТСЖ вправе с момента внесения соответсвующей записи в указанный реестр и до момента внесения записи, погашающей такие полномочия.

Часть 2 ст. 147 ЖК РФ гласит, что правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества, а ч. 3 той же статьи указывает, что данное правление избирает председателя товарищества из своего состава. Таким образом, круг лиц, потенциально имеющих возможность возглавить товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, ограничен владельцами помещений в многоквартирном доме или пайщиками кооператива. Большинство товариществ собственников жилья или жилищных кооперативов создаются гражданами по месту своего жительства для организации самоуправления многоквартирным домом. При этом складывается ситуация, при которой граждане, имеющие квартиры в определенном доме, как правило, проживающие в нем, обязаны избрать руководителя товарищества собственников жилья из своего числа.

Законом очерчен круг функций, прав и обязанностей председателя правления товарищества собственников жилья. Очевидно, что для выполнения возложенных обязанностей председателя правления ТСЖ человек, замещающий эту должность, должен обладать познаниями в области управленческого труда. То есть быть профессиональным управленцем, менеджером. Близкой к оптимальной можно считать ситуацию, когда в числе собственников помещений многоквартирного дома, на базе которого создано товарищество собственников жилья, такой менеджер имеется. Но профессиональные менеджеры есть далеко не в каждом доме. И далеко не каждый собственник жилья согласится тратить свое время на исполнение обязанностей председателя товарищества собственников жилья.

Намного хуже складывается ситуация, когда среди членов товарищества собственников жилья нет лиц, имеющих возможность по своим личным и деловым качествам исполнять обязанности председателя правления. Осмелимся утверждать, что такие ситуации уже сегодня довольно часты. А при наборе темпов проводимой реформы ЖКХ можно предполагать их увеличение. На практике положение доходит до абсурдного. Автор является свидетелем складывания отношений в одном из товариществ собственников жилья. Среди собственников квартир в тридцатиквартирном жилом доме нашлись представители различных профессий: врачи, строители, инженеры, экономисты, бухгалтеры, работники торговли, сотрудники правоохранительных органов,

35

преподаватели. Но при этом ни одного профессионального менеджера либо юриста. В силу этого за год существования товарищества собственников жилья сменилось три председателя и длительное время не находилась кандидатура на оставшуюся вакантной должность. И это при условии возложения части функций на бухгалтера, юриста и домоуправа. Однако, имея в штате указанных специалистов, председатель правления товарищества собственников жилья продолжает оставаться ключевой фигурой, руководящей юридическим лицом. Именно он имеет право подписи ряда ключевых организационно-распорядительных документов и несет за них ответственность. Являются ли вышеуказанные положения оптимальными?

Например, согласно ст. 40 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (в ред. от 2 августа 2009 г.)19 единоличный исполнительный орган ООО может быть избран также и не из числа его участников. Следовательно, участники общества с ограниченной ответственностью имеют возможность, в отличие от членов, товарищества собственников жилья принять на работу руководителя своего юридического лица из неограниченного числа лиц, то есть имеют возможность выбрать такого руководителя, который им подходит для определенных целей. Члены товарищества собственников жилья такой выбор сделать не могут.

Таким образом, действующий ЖК РФ значительно ограничивает право юридического лица на подбор и назначение квалифицированного руководителя, тем самым оказывает сильнейшее негативное влияние на возможности отдельных товариществ собственников жилья в деле обеспечения исполнения обязанностей и реализации прав своих членов. При таких условиях реформа ЖКХ грозит буксовать неограниченное время. Ведь там, где профессиональный менеджер к достижению результата может придти за короткое время в силу своего образования и опыта, собрание непрофессионалов зачастую не приходит ни к какому результату. На бумаге, содержащей текст ЖК РФ, все выглядит довольно гладко. Но на практике общие собрания членов товариществ, собрания правлений, руководимые непрофессионалами и состоящие из непрофессионалов управленческого труда, больше напоминают не органы управления, а сценки из фильма Эльдара Рязанова «Гараж». Предложенное законодателем «непосредственное» управление собственниками помещений в многоквартирном доме вообще выглядит довольно смутно. Все-таки для заключения сделок с контрагентами в современных условиях должен быть руководитель юридического лица, несущий персональную ответственность. И наличие самого юридического лица, которое подлежит гражданско-правовой ответственности в случае нарушения принятых на себя договорных

19 Собрание законодательства Российской Федерации от 16 февраля 1998 г. N 7 ст. 785

36

обязательств, является обязательным условием для организации здоровых взаимоотношений в современном деловом мире. Некая «непосредственность» не является приемлемым вариантом и не может быть признана автономной формой управления многоквартирным домом, а должна рассматриваться как дополнение к одной из форм управления для собственников помещений. И выход из этой ситуации лежит во внесении изменений в ЖК РФ, которые должны позволить нанимать на должность председателя правления товарищества специалистов не из числа собственников помещений в кондоминиуме.

Согласно ч. 1 ст. 150 ЖК РФ ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.

Этой нормой предусмотрена обязательная ротация членов ревизионной комиссии или ревизора ТСЖ. При этом ограничений на повторное и последующие переизбрания в члены ревизионной комиссии или на должность ревизора ТСЖ одних и тех же граждан не имеется. Поэтому один и тот же член ТСЖ может входить в соств ревизионной комиссии или замещать должность ревизора неограниченно долгий период времени с условием его переизбрания не реже одного раза в два года.

Согласно ч. 2 ст. 150 ЖК РФ ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

Срок полномочий председателя не ограничен, но должен быть прекращен в случае неизбрания члена ревизионной комиссии ТСЖ на новый двухлетний срок.

Согласно ч. 3 ст. 150 ЖК РФ ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

-проводит не реже, чем один раз в год, ревизии финансовой деятельности товарищества;

-представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

-отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Ревизия финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ - система обязательных контрольных действий по документальной и фактической проверке законности и обоснованности совершенных в отчетном периоде операций, правильности их отражения

вбухгалтерском учете и отчетности.

37

Согласно ч. 1 ст. 151 ЖК РФ в собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Помещения, принадлежащие членам ТСЖ, а так же общее имущество дома к собственности ТСЖ не относится.

Согласно ч. 2 ст. 151 ЖК РФ средства товарищества собственников жилья состоят

из:

-обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

-доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

-субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

-прочих поступлений.

Прочими поступлениями могут быть добровольные пожертвования граждан и организаций.

ТСЖ вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, а так же получать доходы от эксплуатации имущества. Одновременно ТСЖ является некоммерческой организаций, следовательно не может за счет разницы между доходами и расходами формировать и распределять прибыль. Поэтому весь объем финансовых средств, образующийся в результате разницы между доходами и расходами ТСЖ, составляет средства ТСЖ и в обязательном порядке направляется на обеспечение достижения утсавных целей и задач.

Согласно ч. 3 ст. 151 ЖК РФ на основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

Как правило, ТСЖ формируют следующие финансовые фонды:

-фонд оплаты труда;

-резервный фонд;

-аварийный фонд;

-накопительный фонд;

-ремонтный фонд.

38

Согласно ч. 4 ст. 151 ЖК РФ правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Одновременно действующее законодательство не содержит каких-либо ограничений на использование в рамках направлений, установленных финансовым планом ТСЖ, правлением средств торищества, находящихся в кассе при условии соблюдения лимита кассы.

Согласно ч. 1 ст. 152 ЖК РФ для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.

Хозяйственная деятельность не может быть указана в уставе в качестве основного вида деятельности.

Согласно ч. 2 ст. 152 ЖК РФ товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

-обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

-строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

-сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме. Приведенный перечень является исчерпывающим. ТСЖ не вправе заниматься

иными видами хозяйственной деятельности. Если возникает необходимость осуществлять иные виды хозяйственной деятельности, ТСЖ может выступить учредителем дочернего юридического лица.

Согласно ч. 3 ст. 152 ЖК РФ на основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные ЖК РФ и уставом товарищества.

39

Раздел 2. Процедура регистрации ТСЖ

Шаг 1. Принятие решения

Процедуре регистрации ТСЖ предшествует принятие будущим учредителем соответствующего решения. Решение должно быть принято по следующим ключевым вопросам:

-какую организационно-правовую форму избрать для учреждаемого юридического лица (в частности, ТСЖ или жилищный кооператив)?

-сколько будет в ТСЖ учредителей?

-сколько необходимо зарегистрировать ТСЖ?

На первый взгляд процесс регистрации ТСЖ кажется довольно простым и не требующим знания и применения тактических приемов. Однако это не так. Несмотря на отсутствие конфликта интересов в момент принятия решения о начале некоммерческой деятельности и на стадии регистрации, такой конфликт с большой долей вероятности может возникнуть в будущем. Часть из предполагаемых конфликтов можно будет разрешить малой кровью, если на стадии регистрации ТСЖ разработать и включить в учредительные документы соответствующий коллизионный инструментарий. Кроме того, от основных характеристик регистрируемого ТСЖ зависит не только количество и категория сложности прогнозируемых конфликтных ситуаций, но и размер налогообложения, который при правильном использовании законодательства может быть оптимизирован в рамках правового поля.

В процессе юридического сопровождения регистрации ТСЖ необходимо обратить особое внимание на следующие тактические моменты:

-определение основных характеристик регистрируемого ТСЖ (определение количества учредителей создаваемого юридического лица, границы охватываемого деятельностью ТСЖ кондоминиума, создания буферного юридического лица);

-возможность внедрения базовых основ налоговой оптимизации;

-внедрение в разрабатываемые учредительные документы механизма разрешения организационно-правовых конфликтов.

Аналогичные моменты ранее указывались автором в специализированном пособии, касающемся регистрации обществ с ограниченной ответственностью20. Предвидя некоторое удивление, а возможно и возражения читателя, автор сразу расставляет все точки над i. Все перечисленные моменты, на которые мы предлагаем обратить внимание,

20 См.: Чашин А. Н. Общество с ограниченной ответственностью: регистрация и перерегистрация: практическое руководство. – М.: Дело и Сервис, 2010. – 224 с.

40