Товарищества собственников жилья. Правовое регулирование. Учебное пособие

поскольку права отдельного собственника ограничены в целях обеспечения прав и законных интересов всех участников долевой собственности, а также в силу специфики объектов общего имущества, предназначенных для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества, то есть для обслуживания интересов более одного собственника. Подвалы, чердаки и другие технические помещения не могут быть переданы в пользование, поскольку это будет нарушать возможность эксплуатации и обслуживания дома в целом и помещений в нем. Названные помещения не являются самостоятельным объектом недвижимости, они должны быть доступны для эксплуатирующих служб, использование их иными лицами не допускается.

Возможность выдела в натуре доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не предусмотрена действующим законодательством, а в ч. 4 ст. 37 ЖК РФ прямо указано на невозможность раздела и выдела в натуре доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме (Постановление ФАС Поволжского округа от 27.11.2008 по делу N А12-4506/08).

Вп. 9.1 Рекомендаций научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа N 1/2007 «По вопросам рассмотрения дел о защите права собственности и других прав» отмечается, что принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Указанное означает, что полномочия товарищества по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как полномочия собственников.

Положения ст. ст. 246, 247 ГК РФ, определяющие порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, к управлению общим имуществом в многоквартирном доме не применяются, поскольку правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме установлен нормами ЖК РФ.

Таким образом, решение общего собрания собственников помещений в жилом доме о передаче в пользование общего имущества не является условием совершения товариществом собственников жилья сделок по передаче в пользование объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в жилом доме.

Вслучае нарушения прав и законных интересов собственников действиями товарищества они могут быть восстановлены в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

21

При оценке сделок по передаче части общего имущества в пользование (в том числе тех, которые названы договорами аренды) следует исходить из того, что если объект сделки не индивидуализирован как самостоятельное помещение, сделка может быть квалифицирована как договор об оказании услуг по использованию имущества (см. так же п. 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»17).

Немалым источником финансирования деятельности ТСЖ может стать получение оплаты по догвоорам о предоставлении рекламных мест. Согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции того же органа управления ТСЖ относится принятие решения об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

Согласно ч. 5 ст. 19 Федерального закона от 13 марта 2006 г. N 38-ФЗ «О рекламе» (в ред. от 27.09.2009)18, размещение таких рекламных конструкций допускается только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 3 ст. 137 ЖК РФ в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Принудительное возмещение производится посредством подачи искового заявления. Подведомственность дел для целей подачи искового заявления определяется в зависимости от особенностей личности ответчика (собственника жилого помещения – должника) и суммы иска. Подсудность указана в таблице 1.

Таблица 1

17Вестник ВАС РФ, N 3, 2002

18Собрание законодательства Российской Федерации от 20 марта 2006 г. N 12 ст. 1232

22

Подсудность дел о взыскании задолженности, образовавшейся за собственниками помещений в многоквартирном доме перед ТСЖ

Образец искового заявления приведен в приложении 2.

Согласно ч. 4 ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

В этой части ст. 137 ЖК РФ речь ведется об убытках, образовавшихся у ТСЖ в результате неоплаты собственником помещения коммунальных услуг.

Согласно ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано:

1)обеспечивать выполнение требований гл. 13 ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2)заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3)выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по

договору;

4)обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5)обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в

23

многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6)обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений

вмногоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7)принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8)представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Образец договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме приведен в приложении 3.

Согласно ч. 1 ст. 139 ЖК РФ в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

К таким лицам относятся граждане, предприятия и организации, заключившие с застройщиком договоры об инвестировании строительства, а так же сам застройщик.

Согласно ч. 2 ст. 139 ЖК РФ решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных

вч. 1 ст. 139 ЖК РФ лиц, которое проводится в порядке, установленном ст. ст. 45 – 48 ЖК РФ.

Согласно ч. 3 ст. 139 ЖК РФ государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц. Процедура регистрации аналогична процедуре регистрации ТСЖ в уже построенном и сданном в эксплуатацию доме.

Согласно ч. 1 ст. 140 ЖК РФ реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 57 ГК РФ реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами.

24

Юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.

При реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.

Всоответствии со ст. 58 ГК РФ при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом.

При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу, к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

При разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с разделительным балансом.

При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом.

При преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

При реорганизации ТСЖ должен оформляться передаточный акт либо разделительный баланс.

Всоответствии со ст. 59 ГК РФ передаточный акт и разделительный баланс должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами.

Передаточный акт и разделительный баланс утверждаются учредителями (участниками) юридического лица или органом, принявшим решение о реорганизации юридических лиц, и представляются вместе с учредительными документами для государственной регистрации вновь возникших юридических лиц или внесения изменений в учредительные документы существующих юридических лиц.

Непредставление вместе с учредительными документами соответственно передаточного акта или разделительного баланса, а также отсутствие в них положений о

25

правопреемстве по обязательствам реорганизованного юридического лица влекут отказ в государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.

В соответствии со ст. 60 ГК РФ юридическое лицо в течение трех рабочих дней после даты принятия решения о его реорганизации обязано в письменной форме сообщить в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, о начале процедуры реорганизации с указанием формы реорганизации. В случае участия в реорганизации двух и более юридических лиц такое уведомление направляется юридическим лицом, последним принявшим решение о реорганизации либо определенным решением о реорганизации. На основании данного уведомления орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, вносит в единый государственный реестр юридических лиц запись о том, что юридическое лицо (юридические лица) находится (находятся) в процессе реорганизации.

Реорганизуемое юридическое лицо после внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о начале процедуры реорганизации дважды с периодичностью один раз в месяц помещает в средствах массовой информации, в которых опубликовываются данные о государственной регистрации юридических лиц (журнал «Вестник государственной оегистрации»), уведомление о своей реорганизации. В случае участия в реорганизации двух и более юридических лиц уведомление о реорганизации опубликовывается от имени всех участвующих в реорганизации юридических лиц юридическим лицом, последним принявшим решение о реорганизации либо определенным решением о реорганизации. В уведомлении о реорганизации указываются сведения о каждом участвующем в реорганизации, создаваемом (продолжающем деятельность) в результате реорганизации юридическом лице, форма реорганизации, описание порядка и условий заявления кредиторами своих требований, иные сведения, предусмотренные законом.

Кредитор юридического лица, если его права требования возникли до опубликования уведомления о реорганизации юридического лица, вправе потребовать досрочного исполнения соответствующего обязательства должником, а при невозможности досрочного исполнения - прекращения обязательства и возмещения связанных с этим убытков, за исключением случаев, установленных законом. Указанные требования могут быть предъявлены кредиторами не позднее 30 дней с даты последнего опубликования уведомления о реорганизации юридического лица.

Требования, заявляемые кредиторами, не влекут приостановления действий, связанных с реорганизацией.

26

Вслучае, если требования о досрочном исполнении или прекращении обязательств

ивозмещении убытков удовлетворены после завершения реорганизации, вновь созданные в результате реорганизации (продолжающие деятельность) юридические лица несут солидарную ответственность по обязательствам реорганизованного юридического лица.

Вслучае, если обязательства перед кредиторами реорганизуемого юридического лица - должника обеспечены залогом, такие кредиторы не вправе требовать предоставления дополнительного обеспечения.

Согласно ч. 2 ст. 140 ЖК РФ товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Преобразование ТСЖ в юридическое лицо иной организационно-правовой формы не допускается. В соответствии со ст. 122 ЖК РФ жилищный кооператив, а так же жилищно-строительный кооператив, в который было преобразовано ТСЖ, может по решению общего собрания его членов (конференции) быть преобразован обратно в ТСЖ.

Согласно ч. 1 ст. 141 ЖК РФ ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

Всоответствии со ст. 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

ТСЖ может быть ликвидировано:

- по решению его участников либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано;

- по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо запрещенной законом, либо с нарушением Конституции Российской Федерации, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении некоммерческой организацией, деятельности, противоречащей ее уставным целям.

Решением суда о ликвидации юридического лица на его учредителей (участников) либо орган, уполномоченный на ликвидацию юридического лица его учредительными документами, могут быть возложены обязанности по осуществлению ликвидации юридического лица.

27

Согласно ч. 2 ст. 141 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Положение ч. 2 ст. 141 ЖК РФ корреспондирует с положениями п. 3 ст. 135, согласно которому число членов ТСЖ, создавших ТСЖ, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 142 ЖК РФ два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Управление указанным объединением осуществляется по правилам гл. 13 ЖК РФ. Объединение товариществ собственников жилья – это самостоятельная организационно-правовая форма. Практикуется аббревиатупа ОТСЖ. ОТСЖ целесообразно создавать тогда, когда собственников нескольких домов управление общим имуществом в форме товарищества устраивает, но дома не могут быть объеденены в одно ТСЖ в связи с тем, что располагаются на земельных участках, не граничащих между собой. Для ОТСЖ требование о смежных границах земельных участков отсутувует. Поэтому в этой организационно-правовой форме могут быть объеднены собственники помещений многоквартирных домов, расположенных изолированно один от другого. Учредителями ОТСЖ могут выступать только ТСЖ.

§ 2. Правовое положение членов ТСЖ

Согласно ч. 1 ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

Поэтому каждый собственник помещения в многоквартирном жилом доме, желающий стать членом ТСЖ, должен подать на имя руководителя товарищества такое заявление, даже если он участвовал в принятии решения о создании ТСЖ.

Согласно ч. 2 ст. 143 ЖК РФ, если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Моментом возникновения права собственности на помещение признается момент государственной регистрации сделки об отчуждении-приобретении недвижимого имущества.

28

Согласно ч. 3 ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме. Моментом прекращения права собственности на помещение признается момент государственной регистрации сделки об отчуждении-приобретении недвижимого имущества.

Согласно ст. 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества. Создание иных органов управления ТСЖ не допускается.

Согласно ч. 1 ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

В этой норме закреплен приоритет юридической силы устава ТСЖ как локального нормативного правового акта перед прочими нормативными правовыми актами относительно регламентации процедуры созыва общего собрания ТСЖ. Если требования закона или подзаконного нормативного правового акта по этому предмету регулирования расходятся с положениями устава ТСЖ, применению подлежит устав ТСЖ.

Согласно ч. 2 ст. 145 ЖК РФ к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

-внесение изменений в устав товарищества;

-принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

-избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

-установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

-образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

-принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

-определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

-утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

-рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

29

-принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

-определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

-принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество

вмногоквартирном доме;

-другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами. Перечень полномочий, составляющих компетенцию общего собрания ТСЖ,

является относительно закрытым. С одной стороны, он не ограничивается положениями только ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, а с другой стороны - дополняется только указаниями федерального закона (включая ЖК РФ, который является кодификационной разновидностью федерального закона).

Согласно ч. 3 ст. 145 ЖК РФ уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в ч. 2 ст. 145 ЖК РФ также может быть отнесено решение иных вопросов. Эта норма позволяет общему собранию расширять свою компетенцию посредством внесения соответсвующих положений в устав ТСЖ.

Согласно ч. 4 ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества. Отдельного указания на изъятие полномочий в уставе ТСЖ в этом случае не требуется. Таким образом, фактически общее собрание ТСЖ компетентно принимать решения по всем без иключения вопросам деятельности товарищества за исключением тех, которые ч. 2 ст. 44 ЖК РФ отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 146 ЖК РФ уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее, чем за десять дней до даты проведения общего собрания.

При исчислении названного десятидневного срока следует руководствоваться положениями гл. 11 ГК РФ об исчислении сроков. Рассмотрим исчисление срока на примере.

Пример 3. Проведение общего собрания назначено на 22 марта 2010 г. Уведомление должно быть направлено за 10 дней до этой даты. 22 марта 2010 г. – 10

30