Правовые основы ипотечного кредитования. Учебное пособие
.pdf
|
|
Основные условия |
|
|
||
|
|
|||||
Первоначальный |
Не менее 10% от стоимости жилья, определенной как наименьшая |
|||||
взнос |
величина между ценой по договору приобретения и по итогам оценки, |
|||||
|
проведенной независимым оценщиком. Если первоначальный взнос по |
|||||
|
кредиту составляет менее 30% от рыночной стоимости жилья, в |
|||||
|
обязательном порядке должна быть застрахована ответственность |
|||||
|
заемщика по кредитному договору. |
|
|
|||
|
Если вы хотите перебраться из тесной квартиры в собственный дом с |
|||||
|
земельным участком, хотите сделать там ремонт при этом не тратить |
|||||
|
деньги на аренду |
временного |
жилья, |
вам |
поможет программа-опция |
|
|
«Переезд». Она позволит купить дома, не продавая сразу свою старую |
|||||
|
жилплощадь. У вас будет от полугода до двух лет, чтобы завершить при |
|||||
|
необходимости строительство и полноценно подготовить свой новый дом |
|||||
|
к переезду. |
|
|
|
|
|
Процентная |
Первичный рынок жилья: 7,90%-11,00% |
|
|
|||
ставка,% |
Вторичный рынок жилья: 8,90%-12,70% |
|
|
|||
|
Условия кредитования предусматривают снижение процентной ставки за |
|||||
|
счет специальных вычетов. |
|
|
|
||
|
Если заемщик имеет право на предоставление сразу нескольких вычетов, |
|||||
|
их величина суммируется. |
|
|
|
||
Максимальная |
Определяется |
в |
зависимости |
от размера |
первоначального взноса |
|
сумма кредита |
(первичный рынок жилья, вторичный рынок жилья) и региона |
|||||
|
нахождения приобретаемого жилья |
|
|
|||
Максимальный |
30 лет. Для каждого заемщика максимальный срок кредита |
|||||
срок кредита |
рассчитывается индивидуально, с учетом его возраста, так как выплата |
|||||
|
кредита должна закончиться до наступления 65-летнего возраста. При |
|||||
|
участии нескольких созаемщиков срок кредита рассчитывается с учетом |
|||||
|
достижения 65-летнего возраста старшим из заемщиков |
|||||
Обеспечение по |
Приобретаемый объект недвижимости: |
|
|
|||
кредиту |
квартира, |
|
|
|
|
|
|
жилой дом с земельным участком, построенный по типовому проекту |
|||||
|
подрядной организацией, |
|
|
|
||
|
земельный участок для жилищного строительства с последующим |
|||||
|
залогом построенного на нем жилого дома |
|
||||
Соотношение |
Ежемесячная сумма платежей заемщика не может превышать 45% его |
|||||
платеж/доход |
ежемесячного совокупного дохода (совокупного дохода всех заемщиков, |
|||||
|
участвующих в кредитной сделке) |
|
|
|||
Количество |
не более 3 |
|
|
|
|
|
созаемщиков |
|
|
|
|
|
|
Платежи по кредиту |
Погашение |
кредита осуществляется |
ежемесячными аннуитетными |
|||
|
(равными) платежами в течение всего срока кредита |
|||||
Мораторий на |
Отсутствует |
|
|
|
|
|
досрочное |
|
|
|
|
|
|
погашение |
|
|
|
|
|
|
Страхование |
Обязательным условием является оформление договора имущественного |
|||||
|
страхования предмета залога (приобретаемой недвижимости). |
|||||
|
Страхование жизни и трудоспособности заемщика (личное страхование) |
|||||
|
не является обязательным, оформляется по желанию заемщика. Без |
|||||
|
страхования жизни и трудоспособности заемщика ставка по кредиту |
|||||
|
увеличивается на 0,7% |
|
|
|
||
Условия кредитования предусматривают снижение процентной ставки за счет
специальных вычетов в следующих случаях:
71
Специальные вычеты из процентной ставки по кредиту
Основание для права на вычет |
Размер вычета |
|
Документы, подтверждающие вычет |
|
||||||
Стоимость одного квадратного |
0,5% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
метра общей площади |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
приобретаемого жилья не |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
превышает норматива, |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
установленного Министерством |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
регионального развития России |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
для данного региона |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
На уплату первоначального |
0,25% |
|
государственный |
сертификат |
на |
|||||
взноса за жилье направляются |
|
материнский (семейный) капитал; |
|
|
||||||
средства материнского капитала |
|
|
копия заявления в Пенсионный фонд РФ |
|||||||
|
|
о |
распоряжении |
средствами |
материнского |
|||||
|
|
капитала на оплату части стоимости жилого |
||||||||
|
|
помещения; |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
расписка о принятии заявления в |
|||||||
|
|
Пенсионный фонд РФ; |
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
уведомление |
об |
|
удовлетворении |
||||
|
|
заявления в Пенсионный фонд РФ. |
|
|
||||||
Заемщик - участник |
0,25% |
сертификат |
участника |
подпрограммы |
||||||
подпрограммы «Обеспечение |
|
«Молодая семья» ФЦП «Жилище», |
||||||||
жильем молодых семей» ФЦП |
|
выданный |
|
органом |
|
местного |
||||
«Жилище» на 2002-2010 годы |
|
самоуправления |
субъекта |
Российской |
||||||
|
|
Федерации по месту нахождения заемщика |
||||||||
Заемщик-владелец |
0,25% |
государственный |
жилищный |
сертификат, |
||||||
государственного жилищного |
|
удостоверяющий |
право |
гражданина |
на |
|||||
сертификата участника |
|
получение социальной выплаты (жилищной |
||||||||
подпрограммы «Выполнение |
|
субсидии, субсидии) для приобретения |
||||||||
государственных обязательств |
|
жилого помещения за счет средств |
||||||||
по обеспечению жильем |
|
федерального бюджета |
|
|
|
|
|
|||
категорий граждан, |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
установленных федеральным |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
законодательством» |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Если предметом ипотеки |
0,25% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
является жилье, приобретенное в |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
рамках программы «Стимул». |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Если приобретение жилья |
0,25% (если в |
1. |
Свидетельство |
о |
рождении |
каждого |
||||
осуществляется семьей, в |
семье два |
ребенка в семье. |
|
|
|
|
|
|
||
которой два |
несовершенноле |
2. |
Свидетельство о заключении брака. |
|
||||||
несовершеннолетних ребенка и |
тних ребенка) |
3. |
Документы об усыновлении. |
|
|
|||||
более1 |
0,5% (если в |
4. |
Соглашение |
|
об |
определении |
места |
|||
|
семье три |
жительства ребенка / решение суда об |
||||||||
|
несовершенноле |
определении места жительства ребенка. |
|
|||||||
|
тних ребенка и |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
более) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3.5.5. Ипотечная программа «Военная ипотека»
Программа «Военная ипотека» разработана Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) специально для ипотечного кредитования военнослужащих – участников накопительно-ипотечной системы (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих. Кредиты в рублях предоставляются на приобретение
72
квартир и жилых домов как на вторичном, так и на первичном рынке жилья под залог приобретаемой недвижимости.
Условия кредитования позволяют военнослужащему приобрести жилье,
практически не используя собственные средства. Выплата первоначального взноса за жилье и погашение кредита в течение всего срока осуществляются за счет накопительных взносов участника НИС.
Военнослужащий может увеличить размер первоначального взноса за счет собственных средств и приобрести жилье большей площади.
Сумма кредита, которая предоставляется военнослужащему по программе
«Военная ипотека», значительно превышает размер кредита, который он может получить на основании данных о своей платежеспособности.
|
Основные условия |
|
|
Первоначальный |
Не менее 10% от стоимости жилья, определенной как наименьшая величина |
взнос |
между ценой по договору приобретения и по итогам оценки, проведенной |
|
независимым оценщиком |
Процентная |
Процентная ставка по кредиту складывается из двух частей. |
ставка |
I часть составляет 1,5-3% в зависимости от возраста заемщика и типа |
|
приобретаемого жилья. |
|
II часть приравнивается к ставке рефинансирования Центрального банка РФ |
|
на 1 декабря предшествующего года. Величина процентной ставки не зависит |
|
от суммы кредита, срока его погашения, размера первоначального взноса за |
|
жилье и наличия личного страхования. |
|
Процентные ставки на 2012 год составляют: |
|
Первичный рынок жилья: 9,75 – 10,75% |
|
Вторичный рынок жилья: 10,25 – 11,25% |
|
При приобретении объекта, находящегося на балансе ОАО "АИЖК"/ОАО |
|
"АРИЖК", процентная ставка по кредиту зависит от ставки |
|
рефинансирования Банка России и ежегодно индексируется. |
|
В 2012 году размер процентной ставки равен 6,19% годовых. Величина |
|
процентной ставки не зависит от суммы кредита, срока его погашения, |
|
размера первоначального взноса за жилье и наличия личного страхования. |
Максимальная |
2,2 млн. рублей. |
сумма кредита |
Для каждого заемщика предельная величина ипотечного кредита |
|
рассчитывается на основании сведений об общей сумме взносов на |
|
жилищное обеспечение, которая должна скопиться к тому времени, когда |
|
военнослужащему исполнится 45 лет. Сумма кредита рассчитывается с |
|
учетом индексации взносов будущих лет с учетом прогнозного значения |
|
уровня инфляции по данным Минэкономразвития России. Помимо этого |
|
учитывается размер процентной ставки по кредиту и величина |
|
первоначального взноса по ипотеке. |
Максимальная |
Максимальный срок погашения кредита равняется периоду времени, за |
срок кредита |
который заемщик достигнет 45 лет - предельного возраста пребывания на |
|
военной службе для младшего и старшего офицерского состава, за |
|
исключением полковников и капитанов 1 ранга |
Обеспечение по |
Приобретаемая квартира |
кредиту |
|
Страхование |
Обязательным условием является оформление договора имущественного |
|
страхования предмета залога (приобретаемой недвижимости). |
73
Заключение
Значимость ипотечного жилищного кредитования на сегодняшний день проявляется в том, что оно является для большинства населения Российской Федерации одним из не многих, а порой и единственных, возможных путей решения своих жилищных проблем. В настоящем учебном пособии была предпринята попытка рассмотрения сложившейся в Российской Федерации системы ипотечного жилищного кредитования под различными углами зрения. В пособии раскрыты как теоретические аспекты становления и функционирования ипотеки в России, так и практические аспекты получения и обслуживания заемщиками ипотечных жилищных кредитов. Акцент при этом был сделан на правовом регулировании данных правоотношений, так как именно от решений, принимаемых законодателем, зависят будущие перспективы развития ипотеки в нашей стране. Тем более как показывает практика, наличие пробелов в законодательстве сдерживает дальнейшее развитие данной сферы.
74
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1.Нормативные правовые акты
1.Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. – 1993. – 25 декабря.
2.Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994года № 51-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс»
3.Федеральный закон от 29 мая 1992 года № 2872-1 «О залоге» // Ведомости РФ.- 1992.-.№ 23 -Ст. 1239.
4.Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 9. - ст. 1097.
5.Закон от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности» // Российская газета. – 1996. – 10 февраля.
6.Федеральный закон от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» // Российская газета. – 2003. – 25 ноября.
7.Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» // СПС «КонсультантПлюс»
8.Федеральный закон от 18 июля 2009 года № 190-ФЗ «О кредитной кооперации» // СПС «КонсультантПлюс»
9.Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс»
10.Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации.-1998 - 29.ст 3400.
11.Федеральный закон от 6 декабря 2011 года № N 405-ФЗ «О внесении изменений
вотдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» // "Российская газета" -
Федеральный выпуск №5657 от 14.12.2011 г.
12.Постановление Правительства РФ от 3 августа 1996 года № 937 «О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья» // СПС «КонсультантПлюс».
13.Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 года № 1010 «Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» // СПС «КонсультантПлюс».
75
14.Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Российская газета. – 2001. – 17 февраля.
15.Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс»
16.Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 года № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»// СПС «КонсультантПлюс».
17.Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 (ред. от 27.12.2011) "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2011 - 2015 годы" // СПС «КонсультантПлюс».
18.Распоряжение Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010 года №
1201-р «Об утверждении стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в
Российской Федерации до 2030 года» // СПС «КонсультантПлюс».
2.Научная и учебно-методическая литература
1.Артемов С.А. Система государственного ипотечного жилищного кредитования / С. А. Артемов. – М.: Наука и образование, 2010 г. – 152 с.
2.Афонина А.В. Ипотека. Как правильно оформить? Как просчитать все риски? / А. В. Афонина. – М.: Эксмо, 2011 г. – 160 с.
3.Балабанов И.Т. Экономика недвижимости / И.Т. Балабанов. - СПб.: Питер,
2002. – 411 с.
4. Банковское дело: Справочное пособие / Под ред. Ю.А. Бабичевой. - М., 1995. –
379 с.
5.Белоусов А.Л. Развитие системы ипотечного кредитования в аспекте реформирования законодательства / А.Л. Белоусов // Финансы и кредит. №25. 2012
6.Белоусов А.Л. Формирование законодательства в сфере деятельности по взысканию просроченной задолженности/ А.Л. Белоусов // Финансы и кредит. №7. 2012
7.Белоусов А.Л. Правовые аспекты передачи банками просроченной задолженности коллекторским организациям/ А.Л. Белоусов // Финансы и кредит. №38.
2012.
8. Борисов А.Б. Большой экономический словарь / А.Б. Борисов. – М.: Книжный
мир, 2002. – 319 с.
76
9.Брагинский М.И. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Статут, 2001. - 540 с.
10.Букато В. Банки и банковские операции в России: 2-е изд., перераб. и доп. / В. Букато, Ю. Головин, Ю. Львов. - М.: Финансы и статистика, 2006. – 541 с.
11.Довдиенко И. В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: учебное пособие / И.В. Довдиенко, В.З. Черняк. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. – 240 с.
12.Гусев А. Ипотечное жилищное кредитование. Жизнь взаймы / А. Гусев. – М.: Феникс, 2012 г. – 96 с.
13.Зюзин В.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
14.Новицкий И.Б. Римское право / И.Б. Новицкий. - М: ИКД ЗЕРЦАЛОМ,
2001 г. – 337 с.
15.Лаврушин О.И. Банковское дело: учебное пособие / О.И. Лаврушин. - 2-е
изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2006 г. – 358 с.
16.Основы ипотечного кредитования / под ред. Н.Б. Косаревой. ― М.: Фонд «Институт экономики города», 2006. – 640 с.
17.Казаков А. Секьюритизация активов - эволюция института / А. Казаков // Рынок ценных бумаг. 2003. N 19.
18.Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
19.Колосова Т.Ю. Ипотека. Пошаговая инструкция по оформлению и получению / Т. Ю. Колосова, Н. А. Захарова, А. В. Афонина. – М.: Эксмо, 2012 г. – 128 с.
20.Кондрат Е. Секьюритизация активов как способ укрепления ликвидности кредитных организаций и механизм обеспечения финансовой безопасности государства / Кондрат Е. // "Законодательство", N 8, август 2011 г.
21.Селивановский А. Правовые риски ипотечного агента / А. Селиванивский // Хозяйство и право. 2005. N 8.
22.Усоскин В.М. Современный коммерческий банк: управление и операции / В.М. Усопкин. - М., 1995. – 462 с.
23. |
Финансово-кредитный энциклопедический словарь / Под ред. |
А.Г. Грязновой. – М.: Финансы и статистика, 2002 г. – 655с.
77
3.Электронные ресурсы
1.Информационно-статистическая система АИЖК [Электронный ресурс] / ОАО
«АИЖК». |
Официальный |
сайт. |
Режим |
доступа: |
http://www.ahml.ru/ru/agency/analytics/statsis/
2.Итоги 2011 года на рынке купли-продажи: «тихая гавань» в буре кризиса. [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.realtor.ru/ru/analytics/201
3.Ипотечные программы ОАО «АИЖК» [Электронный ресурс] / ОАО «АИЖК».
Официальный сайт. Режим доступа: http://ahml.ru/ru/borrower/ipProg/
4. Темпы строительства и ввода в строй жилья [Электронный ресурс] /
Федеральная служба государственной статистики. Официальный сайт. Режим доступа: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat/rosstatsite/main/enterprise/building/
5. Об агентстве [Электронный ресурс] / ОАО «АИЖК». Официальный сайт. Режим доступа: http://ahml.ru/ru/agency/
78
Приложение
ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РАСПОРЯЖЕНИЕ
от 19 июля 2010 г. N 1201-р
Утвердить прилагаемую Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года.
Председатель Правительства Российской Федерации В.ПУТИН
Утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010 г. N 1201-р
СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
ВРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ДО 2030 ГОДА
I.Введение
Целью создания настоящей Стратегии являются:
формирование единых ориентиров у всех участников рынка по принципам,
ожиданиям и долгосрочным перспективам развития рынка ипотечного жилищного кредитования;
определение основных долгосрочных целей и задач государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования до 2030 года;
определение основных мер и мероприятий, направленных на развитие ипотечного жилищного кредитования на перспективу.
Настоящая Стратегия разработана в рамках общих направлений жилищной политики в целях более детальной проработки вопросов развития ипотечного жилищного кредитования.
79
Вместе с тем в настоящей Стратегии рассматриваются вопросы расширения возможности приобретения гражданами жилья на первичном или вторичном рынках,
строительства индивидуального жилья или участия в строительстве многоквартирных домов и жилищных некоммерческих объединениях граждан, а также найма жилья,
проведения капитального ремонта жилых домов и другие направления развития ипотечного жилищного кредитования.
Реализация настоящей Стратегии зависит, в частности, от макроэкономической конъюнктуры, динамики уровня доходов населения и их дифференциации, политических и демографических факторов, а также от региональных и местных социально-
экономических условий и особенностей.
Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому добиться повышения доступности жилья только расширением возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует росту цен на жилье.
Необходимо в первую очередь повышать доступность жилья за счет:
дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья экономкласса и содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со среднестатистическим уровнем доходов;
повышения доступности кредитных ресурсов для всех категорий застройщиков в первую очередь на цели строительства жилья экономкласса;
снижения волатильности цен на рынке жилья за счет расширения сегмента экономкласса, повышения конкуренции, развития механизмов привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций.
II. Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования
1. Первичный рынок ипотеки
Предусматривается решение к 2030 году основных проблем несбалансированности на рынке жилья, основная потребность в улучшении жилищных условий будет формироваться в связи с качественными изменениями стандартов жилищного обеспечения.
Рынок ипотечного жилищного кредитования до 2030 года необходимо развивать устойчивыми темпами. Объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов должны
80