Правовые основы ипотечного кредитования. Учебное пособие

полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств30.

Деятельность органов опеки и попечительства по оказанию подопечным и (или)

опекунам или попечителям помощи в получении образования, медицинской помощи,

социальных услуг, а также по подбору и подготовке граждан, выразивших желание стать опекунами или попечителями либо принять детей, оставшихся без попечения родителей, в

семью на воспитание в иных установленных семейным законодательством формах,

осуществляется во взаимодействии с другими органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления и территориальными органами федеральных органов исполнительной власти, образовательными организациями, медицинскими организациями, организациями, оказывающими социальные услуги, или иными организациями, в том числе для детей-сирот и детей,

оставшихся без попечения родителей, и общественными организациями.

Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.

Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В

задачи агентства входит выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам, формирование первичных ипотечных активов, эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках.

В их функции входят: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание воздействия кредиторам по внедрению рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов,

более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.

Страховые компании - компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование

30 Статья 6 Федерального закона Российской Федерации от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»// СПС «КонсультантПлюс»

31

заемщиков и страхование гражданско - правовой ответственности участников ипотечного рынка31.

Механизмом, позволяющим минимизировать риски, связанные с ипотечным кредитованием, является ипотечное страхование. Договор ипотечного страхования защищает имущественные интересы как заемщика, так и кредитора.

Виды ипотечного страхования: страхование заложенного имущества; страхование жизни и трудоспособности заемщика; страхование права собственности владельца жилья,

являющегося предметом ипотеки, страхование гражданской ответственности заемщика вследствие причинения вреда третьим лицам в результате эксплуатации недвижимого имущества, являющегося предметом залога.

Страхование недвижимого имущества, заложенного по договору об ипотеке,

является обязательным в силу договора и осуществляется в соответствии с условиями договора об ипотеке.

Залогодатель обязан, если иное не предусмотрено законом или договором,

страховать за свой счет заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования - на сумму не ниже размера требования32.

В качестве страховщиков договоры страхования могут заключать юридические лица, имеющие разрешения (лицензии) на осуществление страхования соответствующего вида. Требования, которым должны отвечать страховые организации, порядок лицензирования их деятельности и осуществления государственного надзора за этой деятельностью определяются законами о страховании33.

Договор ипотечного страхования заключается на срок, равный сроку действия кредитного договора, обеспеченного договором ипотеки, или на один год с последующим ежегодным продлением до момента полной уплаты заемщиком суммы ипотечного кредита и процентов по нему.

Все виды страхования, включенные в договор, позволяют повысить уровень защищенности заемщика и кредитора от различных групп рисков, связанных с осуществлением ипотечного кредитования.

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом «Об оценочной деятельности в

31Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»//СПС «КонсультантПлюс» 32 Статья 343 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 года № 51-Ф3// СПС «КонсультантПлюс»

33Статья 938 Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 года № 14-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс»

32

Российской Федерации», а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения,

возникающие при осуществлении оценочной деятельности34.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно,

занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа35.

Риэлтерские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли - продажи жилья. К функциям риэлторов относятся подбор вариантов купли - продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле - продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья,

на которое обращено взыскание36.

Инвесторы - субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование37.

Инвестор - государство, юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложения собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций38.

Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги,

обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами

34Статья 1 Федерального законаот 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»// СПС «КонсультантПлюс»

35Статья 9 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс»

36Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»// СПС «КонсультантПлюс»

37Пункт 3 статьи 2 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (утратил силу) // СПС «КонсультантПлюс»

38«Конвенция о защите прав инвестора» от 28 марта 1997 года// СПС «КонсультантПлюс»

33

вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании,

инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и другие39.

В качестве инвесторов могут выступать: органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами;

граждане, предприятия, предпринимательские объединения и другие юридические лица;

иностранные физические и юридические лица, государства и международные организации. Допускается объединение средств инвесторами для осуществления совместного инвестирования. Инвесторы могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков,

кредиторов, покупателей, а также выполнять функции любого другого участника инвестиционной деятельности.

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности40.

Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая,

что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов.

Инвесторами являются физические, юридические лица, инвестиционные банки,

пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие,

кредитные и финансовые институты.

Инвесторы приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами,

эмитируемые ипотечными кредиторами или операторами вторичного рынка.

Инвестор стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью инвестора при использовании механизма залогового кредитования, является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.

39 Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс» 40 Статья 4 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в

Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // СПС «КонсультантПлюс»

34

Инвесторы имеют равные права на41: осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами; самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а

также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности;

владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления; осуществление контроля за целевым использованием средств,

направляемых на капитальные вложения; объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации; осуществление других прав, предусмотренных договором и (или)

государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2.4. Особенности ипотеки жилых домов и квартир по российскому

законодательству

На сегодняшний день чаще всего ипотечные кредиты, получаемые заемщиками,

идут именно на приобретение либо квартир в многоквартирных домах, либо, что реже, на приобретение или строительство отдельных домов. Поэтому на данном вопросе стоит остановиться более подробно. Особенности ипотеки жилых домов и квартир регулируются главой XIII Закона об ипотеке. Для начала необходимо разобраться в том,

что считать квартирой и жилым домом. Согласно ст. 16 ЖК РФ, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме,

обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома,

41 Там же

35

механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры. Особенностью права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является то, что общая собственность возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданами в собственность конкретных помещений.

Приобретая конкретную квартиру в многоквартирном доме, собственник одновременно становится участником общей собственности на общие части жилого дома: общие помещения, несущие конструкции, оборудование дома и т.п.

В соответствии со ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Поэтому условия договора, согласно которым ипотека на помещение в многоквартирном доме не сопровождается залогом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Отметим,

что в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

-частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

-государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений,

принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

-муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений,

принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Норма о запрете передачи в ипотеку индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности порождала на практике определенные сложности. В письме Минэкономразвития РФ от

01.09.2009 N Д23-2826 "О рассмотрении обращения" разъяснено, что в целях исполнения государственных контрактов, предусматривающих передачу жилых помещений в многоквартирных домах в собственность Российской Федерации, застройщику к моменту представления документов на государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на жилые помещения (перехода права собственности от застройщика к Российской Федерации) необходимо обеспечить проведение регистрирующим органом государственной регистрации прав на жилые помещения всех участников долевого строительства и погашение регистрационных записей об ипотеке

36

(ограничении (обременении) права собственности на передаваемые в собственность Российской Федерации жилые помещения)42.

Статья 77 Закона об ипотеке устанавливает особенности ипотеки жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации. При кредитовании строительства или приобретения жилья кредитной организацией могут предоставляться три вида жилищных кредитов:

-краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

-краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья,

предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит);

- долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).

Жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге. Данное правило действует, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Залог возникает с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. В соответствии с абз. 2 п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке,

правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Статья 78 Закона об ипотеке устанавливает особенности обращения взыскания на заложенное по ипотечному кредиту имущество. Такое обращение возможно в судебном (а

в некоторых случаях и внесудебном) порядке в связи с ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств в рамках кредитного договора.

42Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС «КонсультантПлюс»

37

Основным фактором, сдерживающим ипотечное кредитование, в течение долгого времени являлась как раз нерешенность вопросов, связанных с выселением проживающих в заложенном доме или квартире лиц при обращении взыскания на такую недвижимость.

Согласно п.1 ст. 78 Закон об ипотеке теоретически возможно выселить залогодателя и совместно проживающих с ним членов семьи, проживающих в жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры.

Однако на практике выселить заемщика и проживающих с ним лиц можно было только в том случае, если приобретенный жилой дом или квартира не являлись для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Согласно п. 1 ст. 446 ГПК РФ "Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам" взыскание по исполнительным документам не могло быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем гражданину-должнику помещении,

оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Таким образом, положения Закона об ипотеке на практике не могли быть реализованы из-за отсутствия корреспондирующих с ними процессуальных норм, что подрывало саму основу развития ипотечного жилищного кредитования населения. Данная норма неизмеримо повышала риски для кредитных организаций, вынуждая их предоставлять ипотечные жилищные кредиты только на приобретение второго жилища,

являлась препятствием для получения ипотечных кредитов подавляющей частью граждан,

которые либо не имеют своего жилья, либо хотят улучшить жилищные условия.

Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 194-ФЗ "О внесении изменений в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" внесены изменения,

допускающие обращение взыскания на любое имущество, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

В настоящее время законами, направленными на формирование рынка доступного жилья, внесены изменения в п. 2 ст. 292 ГК РФ - переход права собственности на жилое

38

помещение теперь является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом43.

2.5. Проблемы и перспективы дальнейшего развития законодательства в сфере

ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Несмотря на кризис 2008-2009 годов, когда объемы выдачи ипотечных кредитов заметно сократились, с 2010 года вновь наблюдается устойчивый рост реализации данного банковского продукта. И если в 2010 году высокие показатели роста ипотечного кредитования можно было объяснить эффектом низкой базы периода кризиса, то показатели 2011 года говорят о том, что ипотека в России уверенно восстанавливается.

При этом стоит отметить, что, несмотря на восстановление докризисных объемов ипотечного кредитования, доступность этого механизма для граждан остается на крайне низком уровне. Это связано как с общим низким уровнем доходов значительной части населения относительно цен на жилье, так и с высокой процентной ставкой по ипотечным кредитам. Из-за недоступности и дороговизны доля ипотеки в ВВП России не превышает сегодня 3%, в то время как в некоторых странах Европы она достигает 100%44.

Объем выданных ипотечных кредитов в РФ за 2006-2011 гг., в млрд. руб.:45

Говоря о перспективах дальнейшего развития ипотеки в РФ, в первую очередь необходимо выделить основные условия или факторы, влияющие на политику банков по этому виду кредитования.

43 Зюзин В.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС «КонсультантПлюс»

44Итоги 2011 года на рынке купли-продажи: «тихая гавань» в буре кризиса. [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.realtor.ru/ru/analytics/201

45Информационно-статистическая система АИЖК. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. [Электронный ресурс] Официальный сайт. Режим доступа: http://www.ahml.ru/ru/agency/analytics/statsis/

39

Первое условие экономического характера - доступность для кредитных организаций долгосрочных финансовых ресурсов. Особенностью ипотеки является, как правило, длительный срок кредитования. Соответственно для стабильной реализации данного продукта кредитным организациям необходимо либо привлечение долгосрочных ресурсов, либо доступность механизмов рефинансирования. Оценивая возможность привлечения длинных денег, стоит отметить, что данная проблема для кредитных организаций является достаточно острой. Это связано как с общей макроэкономической ситуацией в РФ и за рубежом, так и с несовершенством российской нормативной базы в данной сфере. Для решения обозначенной проблемы время от времени предлагаются какие-либо решения, как например введение безотзывных вкладов. Но даже эта довольно-

таки спорная мера на данный момент остается лишь на стадии проекта. Если говорить о возможностях рефинансирования кредитными организациями ипотечных кредитов, то здесь основными инструментами, применяемыми в мировой практике, являются секьюритизация и выпуск ипотечных ценных бумаг.

Наша страна заимствовала зарубежный опыт, переняв механизм рефинансирования через ипотечные ценные бумаги. Для этого было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и принят в 2003 г. Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-

ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Этим законом в практику были введены два новых вида ценных бумаг - облигации с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия. Сам по себе принятый закон имел множество недостатков, часть из которых была со временем устранена. Однако для дальнейшего развития данного института требуется принятие отдельного закона «О секьюритизации», проект которого был разработан Ассоциацией региональных банков России еще 2008 году, но на сегодняшний день прошел в Государственной Думе только первое чтение. Необходимость реформирования законодательства в данной сфере подтверждает и практика. За 2010 год банки осуществили всего один выпуск ипотечных ценных бумаг, в 2011 - семь. При этом в Стратегии развития рынка ипотечного кредитования, принятой в 2010 году, прописано, что уже в 2012 году 45% ипотечных кредитов должно рефинансироваться через ипотечные ценные бумаги.46 Причины низкой доли рефинансируемых через ипотечные ценные бумаги кредитов кроются не только в отсутствии правового поля. Одним из основных является также экономический фактор - доходность ипотечных ценных бумаг сравнима с доходностью государственных ценных бумаг, а риски в первом случае представляются инвесторам куда выше, чем во втором.

46 Распоряжение от 19 июля 2010 г. №1201-р Утверждает Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. Правительство Российской Федерации. Официальный сайт. [Электронный ресурс] Режим доступа: http://правительство.рф/gov/results/11436/

40