Правовые основы ипотечного кредитования. Учебное пособие

Обеспеченные кредиты более безопасны для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. В целом если рассматривать мировой опыт,

то можно отметить, что из механизма разрешения социально значимой проблемы приобретения собственного жилья населением, ипотечное кредитование трансформировалось в самостоятельный сегмент национальной финансовой системы.

Постепенно институт ипотечного кредитования превратился в эффективный механизм аккумуляции и распределения кредитных ресурсов в системе финансовых потоков.

21

Глава 2. Ипотечное кредитование в Российской Федерации

2.1. Предпосылки формирования в Российской Федерации системы ипотечного кредитования

В Советский период в условиях плановой экономики ипотека практически не исследовалась и не применялась. Это было обусловлено тем, что земля, жилищный фонд и другая недвижимость находились в государственной собственности и распределялись по особым законам социалистических отношений.

Переход Российской Федерации на рыночный путь развития затронул практически все сферы жизни общества и обострил ряд нерешенных к тому моменту проблем. Одной из таких нерешенных проблем являлось тогда и продолжает являться сейчас обеспечение достойными жилищными условиями основной массы населения страны. Произошедшая в ходе перестройки смена парадигмы развития нашла прямое отражение и в жилищной политике государства. Государство перестало быть основным участником рынка жилья. В

связи с переходом к рыночной экономике жилищное строительство лишилось доминирующего государственного бюджетного финансирования и не смогло в короткие сроки переориентироваться на рыночные принципы. Темпы строительства и ввода в строй жилья в условиях новой рыночной экономики по сравнению с последними доперестроечными годами упали в разы (табл. 1)19. В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство превышала 80%, а за 90-ые гг.

сократилась менее чем до 20%20. В новых экономических реалиях пути решения своих жилищных проблем должны искать сами граждане, так как прежний распределительный механизм обеспечения населения жильем был разрушен.

19Темпы строительства и ввода в строй жилья [Электронный ресурс] / Федеральная служба государственной статистики. Официальный сайт.

Режим доступа: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat/rosstatsite/main/enterprise/building/

20Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской // Российская газета. – 2001. – 17 февраля.

22

Новым рыночным механизмом, способным помочь населению в приобретении жилья, стало ипотечное кредитование. С середины 90-ых гг. государство начинает стимулировать развитие данного направления на практике. Однако, несмотря на формирование правовой базы в данной сфере, принятие целого ряда национальных программ и введение в действие новых финансово-кредитных механизмов ипотечного кредитования жилья, государство так и не смогло с их помощью компенсировать резкое сокращение бюджетных отчислений на строительство. В результате ухода государства из сферы финансирования жилищного строительства, объемы ввода его в эксплуатацию резко сократились. Даже к 2011 году не удалось достичь показателей последних лет советской эпохи жилищного строительства. Таким образом, к моменту внедрения в Российской Федерации ипотечного кредитования и его становления жилой фонд в стране продолжал ветшать, объемы строительства нового жилья находились на очень низком уровне. Помимо этого банковская система страны переживала последствия кризиса 1998

года. Вместе с тем при внедрении ипотеки в России присутствовал ряд достаточно благоприятных условий для этого. Так кризис 1998 года оказал санирующее влияние на экономику страны и банковскую сферу. Девальвации рубля дала российским субъектам хозяйствования конкурентные преимущества перед иностранными конкурентами, а

банковская система избавилась от слабых, неэффективных кредитных организаций. Но все-таки одним из основных благоприятных условий при внедрении ипотеки стали цены на нефть, которые с начала 2000-х годов до кризиса 2007-2008 гг. показывали устойчивый рост. По этой причине в стране происходил ощутимый рост доходов населения, а у государства появились средства для рефинансирования выдаваемых кредитными организациями ипотечных кредитов.

23

2.2. Правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации

Впервые об ипотеке в России начали говорить в 1993 году, когда появился президентский указ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы».21 В 1996 году были приняты два правительственных постановления, касающихся развития ипотечного рынка, в соответствии с которыми Мингосимуществу было поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.22 Одним из этих постановлений была утверждена федеральная целевая программа "Свой дом". Для реализации положений программы, а также внедрения и развития в РФ ипотеки в 1997 году на основе Постановления Правительства от 26 августа 1997 года №1010 было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Правительству принадлежит 100% акций агентства.

Главной задачей ОАО «АИЖК» является реализация государственной политики по повышению доступности жилья для населения Российской Федерации. Как декларирует их официальный сайт, деятельность агентства направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов (займов) всеми гражданами России. Особое внимание Агентства уделяется формированию рынка ипотеки в регионах, где наименее развиты рынки жилья и ипотеки23.

Агентством создана система двухуровневого рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (займов), участниками которой являются банки — первичные кредиторы, региональные операторы и сервисные агенты.

Основные функции Агентства:

заключение долгосрочных договоров с партнерами на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов и займов с фиксированными условиями с целью обеспечения предсказуемости развития ситуации для участников рынка;

внедрение различных финансовых инструментов и механизмов для повышения ликвидности и снижения рисков участников ипотечного рынка;

привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок путем выпуска и размещения на открытом рынке корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг;

стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов и займов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов и займов для населения на всей территории России;

21Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 года № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»// СПС «КонсультантПлюс».

22Постановление Правительства РФ от 3 августа 1996 года № 937 «О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья»// СПС «КонсультантПлюс».

23 ОАО «АИЖК». Официальный сайт. URL: http://ahml.ru/ru/agency/

24

предоставление технической и консультационной помощи участникам рынка ипотечного жилищного кредитования в организации, подготовке и проведению операций, связанных с выдачей и рефинансированием ипотечных кредитов, покупкой и продажей закладных, выпуском ипотечных ценных бумаг и т. п.

В2002 году Агентство разработало Стандарты процедур выдачи, рефинансирования, сопровождения ипотечных кредитов (займов)». Стандарты АИЖК устанавливают порядок взаимодействия Агентства с участниками ипотечного рынка, условия процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных жилищных кредитов и займов, а также требования, которые Агентство предъявляет к участникам унифицированной системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования

Втом же 1997 году был принят Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-

ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",

установивший единую процедуру регистрации прав на недвижимое имущество и признания таких прав.

В 1998 году был принят Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Его появление было предусмотрено Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 334), который устанавливал, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Закон об ипотеке впервые содержал базовые понятия сферы ипотечного кредитования. В нем были предусмотрены и раскрыты положения, касающиеся общих и частных правилах заключения договора об ипотеке, вводится в оборот новая именная ценная бумага - закладная, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке. Отдельными положениями закона урегулированы процедуры государственной регистрации ипотеки, предусмотрены нормы обеспечивающие сохранность имущества, заложенного по договору об ипотеке, переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц. Введено понятия последующая ипотека, которое предусматривает перезалог ранее заложенного недвижимого имущества.

Также в 1998 году был принят Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В данном нормативном акте содержаться основные подходы к оценке, методы оценки, требования, предъявляемые к оценщикам. Его значимость для развития отношений в сфере ипотеки заключается в том, что при ипотечном кредитовании обязательным условием является оценка предмета залога.

25

Вначале 2000 года Постановлением Правительства РФ была одобрена «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ». В рамках Концепции выделяется три основных направления развития данной сферы: долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения, кредитование жилищного строительства и государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий). Основой Концепции является создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке. В 2001 году выходит Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 N 675 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы".

Далее для создания в стране полноценной двухуровневой системы рефинансирования ипотечных кредитов в 2003 году принимается Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Однако реальное применение данного закона на практике началось только спустя 5 лет, после внесения в него множества принципиальных изменений.

В2004 году принимается Федеральный закон от 22 декабря 2004 года "О жилищных накопительных кооперативах". Его можно назвать скорее одним из альтернативных ипотеке вариантов, который могут использовать граждане для финансирования покупки жилого недвижимого имущества. При этом полноценной альтернативой ипотеке он так и не стал.

Вконце 2004 года выходит в свет один из знаковых нормативно-правовых актов в данной сфере - Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Предпосылки его принятия были достаточно понятны – к этому времени в обиход устойчиво вошло выражение «обманутый дольщик» и их число продолжало расти. Тем не менее, данный нормативный акт, установив ряд базовых положений, касающихся содержания, заключения и регистрации договоров долевого участия в строительстве многоквартирных домов, не решил всех имеющихся проблем. Тем более, как показывает практика многие застройщики успешно обходят нормы названного закона.

Помимо этого в 2004 году были приняты Федеральный закон от 20 августа 2004 г.

N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 218-ФЗ «О кредитных историях», а также Жилищный кодекс Российской Федерации.

26

24 июля 2008 года принимается Федеральный закон № 163-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», одной из целей которого является повышение доступности жилья посредством стимулирования жилищного строительства и увеличения предложения на рынке недвижимости. Посредством этого предполагается преодолеть сложившийся дисбаланс между спросом и предложением, который возник по причине активного развития ипотечного кредитования в предшествующий период времени, роста реальных доходов населения и достаточно невысоких темпов прироста жилого фонда.

С наступлением кризисных явлений в российской экономике в конце 2008 года было принято решение о создании ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». Целью данной структуры является помощь заемщикам, испытывающим трудности с погашением ипотечных кредитов и реструктуризация взятых должниками на себя обязательств. На сегодняшний день ориентиры дальнейшего развития ипотечного кредитования были заложены в 2010 году с принятием Стратегии развития рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации до 2030 года и Федеральной целевой программы "Жилище" на 2011-2015 годы24.

Формирование определенной правовой базы во взаимосвязи с ежегодными устойчивыми темпами роста российской экономики и возможностью отечественных кредитных организаций привлекать финансовые ресурсы из-за рубежа обусловили существенное увеличение объемов и количества реализуемых ипотечных кредитов с начала-середины 2000-х годов.

2.3. Правовой статус субъектов правоотношений в области ипотечного

кредитования

В процесс ипотечного кредитования вовлекается большое количество субъектов. Некоторые из них привлекаются только на определенном этапе, другие являются активными действующими лицами на протяжении всего процесса.

Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели, и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

Субъектов ипотечного кредитования, по степени значимости, можно разделить на основные и факультативные. Основные - это заемщик, банк – кредитор, ипотечное

24 Белоусов А.Л. Развитие системы ипотечного кредитования в аспекте реформирования законодательства // Финансы и кредит. №25. 2012

27

агентство, инвесторы. Факультативные - риэлторы, ипотечные брокеры, оценщики,

страховщики, государственный регистратор, нотариус, органы опеки и попечительства.

Заемщик (залогодатель) — лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее без согласия собственника. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц25.

Заемщиками являются физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредитоспособности и платежеспособности. Они заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства жилья, а залог приобретаемого жилья служит обеспечением исполнения обязательств по договорам.

Основной целью заемщика является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.

Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя,

ничтожны. Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.

Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке26.

25Часть 1 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994года № 51-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс» 26 Федеральный закон от 16 июля 1998 года№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»// СПС «КонсультантПлюс»

28

Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности; при залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, залогодатель должен передать ее залогодержателю либо в депозит нотариуса, если договором не предусмотрено иное, и так далее.

Кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты. В России в соответствии с Федеральным законом № 395-1 от 02.12.1990 г. «О банках и банковской деятельности» законодательно предусмотрено только два вида кредитных организаций: банки и небанковские кредитные организации.

Банк - кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности, следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.

Небанковская кредитная организация - кредитная организация, имеющая право осуществлять отдельные банковские операции, предусмотренные Законом о банках. Допустимые сочетания банковских операций для небанковских кредитных организаций устанавливаются Банком России.

Задача банка, то есть кредитора, заключается в максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций, ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.

Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка: органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нотариат, органы опеки и попечительства.

Эти органы осуществляют регистрацию сделок купли - продажи жилых помещений; оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки; предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.

Они преследуют цель государственной поддержки участников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью.

Государственный регистратор является федеральным государственным служащим. Государственные регистраторы - работники федерального органа в области

29

государственной регистрации, назначаются на должность и освобождаются от должности руководителем федерального органа в области государственной регистрации27.

В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

На должность государственных регистраторов назначаются работники органа,

осуществляющего государственную регистрацию прав, - граждане Российской Федерации, прошедшие специальные курсы, сдавшие квалификационный экзамен и имеющие либо: высшее юридическое образование и опыт работы по юридической специальности не менее чем три года или опыт работы в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, не менее чем два года; иное высшее образование и опыт работы в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, не менее чем три года28.

Нотариус - лицо, специально уполномоченное на совершение нотариальных действий, среди которых свидетельствование верности копий документов и выписок из них, свидетельствование подлинности подписи на документах, свидетельствование верности перевода документов с одного языка на другой, а также некоторые другие действия, нормы которых отличаются друг от друга в различных странах.

На должность нотариуса в Российской Федерации назначается в порядке,

установленном Основами Законодательства Российской Федерации о нотариате29,

гражданин Российской Федерации, имеющий высшее юридическое образование,

прошедший стажировку сроком не менее одного года в государственной нотариальной конторе или у нотариуса, занимающегося частной практикой, сдавший квалификационный экзамен, имеющий лицензию на право нотариальной деятельности.

Органами опеки и попечительства являются органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Органы опеки и попечительства осуществляют свои права и исполняют свои обязанности в соответствии с нормативными правовыми актами,

определяющими статус этих органов. Органы местного самоуправления муниципальных образований (в том числе органы местного самоуправления поселений), на территориях которых отсутствуют органы по опеке и попечительству, могут наделяться полномочиями по опеке и попечительству. Органы местного самоуправления наделяются указанными

27 Статья 15 Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// СПС «КонсультантПлюс» 28Стать 15 Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// СПС «КонсультантПлюс»

29 Основы Законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-1// СПС «КонсультантПлюс»

30