Правовые основы ипотечного кредитования. Учебное пособие

УДК 347.27 ББК 67.404.212.1

Б 43

Рецензенты:

доктор экономических наук, профессор Шохин Н.Н., кандидат юридических наук Шелепина Е.А., кандидат юридических наук Серебрякова Е.Е.

Белоусов А.Л.

Б 43 Правовые основы ипотечного кредитования: учебное пособие /

А.Л. Белоусов. — Саратов: Издательство «Вузовское образование», 2014. — (Высшее образование). — 109 с. — Док. опубл. не был. — Доступ с сайта ЭБС IPRbooks.

В настоящем учебном пособии раскрыты как теоретические аспекты становления и развития в Российской Федерации законодательства в сфере ипотечного кредитования, так и практические аспекты получения и обслуживания заемщиками ипотечных жилищных кредитов. Выполнено в соответствии с учебно-методическим планом по дисциплине «Банковское право».

2

3

Введение

Термины «ипотека» и «ипотечный кредит» за последнее десятилетие прочно вошли в обиход в Российской Федерации. С начала 2000-х годов ипотечное кредитование стало тем инструментом, с помощью которого население решает свои жилищные вопросы и проблемы. Вместе с тем, внедрение механизмов ипотечного кредитования не стало панацеей в вопросе повышения доступности жилья в нашей стране. Напротив, как показывают статистические данные, одной из основных причин роста цен на жилье за последние десять лет как раз и является развитие ипотечного кредитования. Это связано с формированием на рынке недвижимости дисбаланса между платежеспособным спросом и предложением, причиной возникновения которого является стимулирование спроса со стороны граждан посредством развития ипотеки. Тем самым ипотечное кредитование не выполнило в должной мере той социальной функции, которая изначально в него закладывалась. Поэтому дальнейшее развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации должно проходить в аспекте повышения доступности именно жилья, а не только ипотечных жилищных кредитов. На это должно быть направлено и развитие законодательства в данной сфере. В том числе и вопросам правового регулирования ипотечного кредитования и перспектив его дальнейшего совершенствования посвящено настоящее учебное пособие. Помимо рассмотрения правовой базы в области ипотеки, в

пособии подробно рассмотрены вопросы, касающиеся теоретических основ ипотечного жилищного кредитования. Также практическую ценность для будущего заемщика будет иметь глава 3 пособия, в которой раскрываются практические аспекты получения и обслуживания ипотечного жилищного кредита, а также представлены основные ипотечные программы, разработанные и предлагаемые ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Настоящее учебное пособие предназначено для студентов высших учебных заведений юридических и экономических специальностей, а также для преподавателей,

аспирантов и всех заинтересованных данной проблематикой лиц.

4

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1. История возникновения и развития ипотеки

Понятие «ипотека» впервые появилось в Древней Греции в результате реформ,

проведенных в 594 году до н.э. афинским правителем Солоном. Оно было связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором земельными участками. До реформ Солона обеспечением исполнения обязательств служила сама личность должника,

которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Солон перевел личную ответственность в имущественную, предложив ставить на земле должника столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением исполнения обязательства. Такой столб получил название «hypotheka», что означает подставка, подпорка. На данном столбе отмечались все долги собственника земли.

Становление и развитие законодательства в области обеспечения исполнения обязательств приходится на период рассвета Римской империи. Именно здесь начали возникать учреждения, выдававшие кредиты под залог имущества. Именно римское гражданское право вводит в практику такие формы обеспечения исполнения обязательств как «фидуция» и «пигнус», которые являлись прообразами ипотеки в современном понимании. На первом этапе развития особенностью правового института фидуции (от лат. fiducia - уверенность, доверие) была полная власть кредитора над заложенным должником имуществом. Заложенное имущество передавалось до исполнения своих обязательств должником в собственность кредитору, который сам решал, что ему выгоднее – требовать возврат долга или оставить имущество у себя. С течением времени в институт фидуции вносились изменения, направленные на защиту интересов должника, в

частности было введено официальное положение, согласно которому в случае исполнения должником обязательства выдавался иск о возврате вещи. Тем не менее, должник в этих отношениях все равно оставался крайне не защищенной стороной.

Следующей формой обеспечения исполнения обязательств в римском праве стал пигнус (от лат. pignus – неформальный залог). Его отличительной чертой по сравнению с фидуцией была большая степень защиты должника от действий кредитора. Договор пигнуса предусматривал передачу заложенного имущества уже не в собственность, а во владение как гарантию исполнения обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику. Однако и этот вид залога имел существенные недостатки, которые были

5

связаны, с тем, что кредитор считался лишь владельцем заложенного имущества и не имел для зашиты своего права вещного иска, а значит, не мог отыскать заложенного имущества у третьих лиц.1

Поэтому Римские юристы, совершенствуя залоговые правоотношения, вводят в

практику следующий вид залога – ипотека (hypotheca). Ипотека - такая форма залога, при которой заложенная вещь остаётся во владении залогодателя. «Кредитор, в пользу которого установлено залоговое право, является уже не собственником и не владельцем вещи, а обладателем права требования удовлетворения долга из заложенного имущества,

то есть в случае неисполнения обязательства он имел право истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени не находилась, продать её и из вырученной суммы покрыть свои требование к должнику»2. Должник при ипотеке остаётся собственником и владельцем заложенного имущества и не лишается возможности извлекать из него выгоду, а также отчуждать его и обременять новыми залогами.

Таким образом, ипотека, как и большинство институтов гражданского права, была заимствована из Римского права. Нельзя сказать, что данный институт в ходе рецепции не приобрел никаких особенностей. Так главным отличием современного института ипотеки от римского является то, что она применяется только к недвижимым вещам. С упадком Римской империи институт залога, являющийся прообразом современной ипотеки, на время прекратил свое существование и возродился только в средние века в Европе.

В России первоначальные формы залоговых отношений стали появляться с XIV

века. Началом ипотечного кредитования в России многие ученые считают 1754 год, когда были открыты дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге.

С 1776 года дворянские банки начали выдавать ссуды крестьянам. 28 июня 1786

года был издан манифест об учреждении государственного заемного банка, упразднивший прежние дворянские банки. Это было первое чисто ипотечное кредитное учреждение долгосрочного кредита. Срок ссуды определялся: для дворянства – 20 лет под 8 %

годовых, для городов – 22 года под 7 % годовых. В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения.

1См.: Новицкий И.Б. Римское право - М: ИКД ЗЕРЦАЛОМ, 2001- C.112.

2См.: Там же. С. 113.

6

С 19 февраля 1861 года (после отмены крепостного права) в России начинается массовое распространение кредитных учреждений. С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков.

К 1917 году в России уже существовало 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности.

1.2. Понятие и сущность ипотеки и ипотечного кредитования на современном этапе

Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» в последнее десятилетие уверенно вошли в российскую действительность и утвердились в обиходе. Если обратиться к российскому законодательству, то впервые термин ипотека в российском законодательстве появился с принятием закона от 29 мая 1992 года 2872-1 «О залоге»3, в котором имелась специальная глава, посвященная залогу предприятий, строений, зданий, сооружений и иных объектов, непосредственно вязаных с землей. В ст. 42 Закона о залоге ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Ипотекой, согласно п. 2 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации от 21 октября 1994 года (далее - ГК РФ), признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

В Федеральном законе от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»4 (далее – Закон об ипотеке) приведено понятие договора об ипотеке. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона -

залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой,

имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны -

залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В современной юридической и экономической литературе присутствует множество точек зрения на термин ипотека. Согласно определению, Букато В. И., ипотека - это

3Федеральный закон от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге»// Ведомости РФ.-1992.-.№ 23 -Ст. 1239.

4Федеральный Закон От 16 июля 1998 г. № 02-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации.-1998 - 29.ст 3400.

7

форма залога, при которой заемщик сохраняет за собой владение и право собственности на закладываемый объект5. По мнению Довдиенко И.В., «ипотека» - это сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды – ипотечного кредита (кредита под закладную)6. Лаврушин О. И. рассматривает ипотеку как один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости7.

В современных словарях авторы трактуют ипотеку как «залог недвижимости с целью получения ссуды, ипотечного кредита», «заклад недвижимого имущества земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир», «залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды».

Таким образом, по своей сути понятие «ипотеки» близко к понятию «залога». Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае кредита. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя. Поэтому, в общем виде под ипотекой будем понимать залог недвижимого имущество, при котором данное имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

С понятием ипотеки напрямую связаны такие понятия как «ипотечный кредит» и «ипотечное кредитование». В работах ряда отечественных авторов8, занимающихся проблемами ипотечного кредитования, практически не различаются понятия «ипотека» и «ипотечный кредит», что является не совсем правильным.

В основе понятия ипотечного кредита лежит определение кредита. Под кредитом подразумевается «предоставление в долг денег или товаров на условиях возвратности и,

как правило, с уплатой процента», при этом банковский кредит - «денежная ссуда,

выдаваемая банком на условиях возвратности и оплаты кредитного процента»9.

5Букато В. Банки и банковские операции в России: 2-е изд., перераб. и доп. / В. Букато, Ю. Головин, Ю. Львов. - М.: Финансы и статистика, 2006. - С. 358 6Довдиенко И. В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: учебное пособие / И.В. Довдиенко, В.З. Черняк. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. – С. 3.

7 Лаврушин О.И. Банковское дело: учебное пособие / О.И. Лаврушин. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2006.-С.273

8Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. / И.Т. Балабанов. – СПб.: Питер, 2002. –208 с.

9Борисов А.Б. Большой экономический словарь. – М.: Книжный мир, 2002. –с.59, 334

8

Ипотечный кредит - способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости10. При этом всегда обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В соответствии с законом об ипотеке залогодержатель,

являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.11 Таким образом, под ипотечным кредитом понимается кредит, обладающий всеми основными его свойствами и характеристиками и отличающийся рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства объекта недвижимости (ипотеки).

Ипотечное кредитование представляет собой комплексный механизм реализации правоотношений, возникающих в связи с организацией, продажей и обслуживанием ипотечных кредитов.

Ипотека обладает рядом отличительных признаков. Во-первых, это ее предмет - из всех видов имущества им служит только недвижимость. Достоинством недвижимости как предмета залога является, во-первых, то, что она сравнительно мало подвержена гибели или внезапному исчезновению, а ее наличие легко проверяется. Во-вторых, недвижимость обладает осложненной оборотоспособностью, так как необходима государственная регистрация перехода прав на нее, а в некоторых случаях и сделок с ней, что позволяет контролировать ее отчуждение.

Также можно отметить, что в целом стоимость недвижимости имеет общую тенденцию к повышению (хотя в условиях кризиса может и снижаться), что дает кредитору определенную гарантию того, что задолженность будет погашена в полном объеме. Высокая стоимость недвижимости и риск ее потери являются мощным стимулом,

побуждающим должника к своевременному исполнению своих обязательств.

Так как предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество, то и в большинстве случаев закладывается именно та недвижимость, которая приобретается за счет кредита, полученного от банка. Однако возможно получение кредита под залог уже имеющейся недвижимости для самых различных целей.

10Финансово-кредитный энциклопедический словарь / Под ред. А.Г. Грязновой. – М.: Финансы и статистика. – 2002. –с.377

11Статья 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации.-1998 - 29.ст 3400.

9

Предметом ипотеки, согласно ст. 5 Закона об ипотеке может быть следующее имущество, относящееся к недвижимости12:

1)земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. Закона об ипотеке;

2)предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество,

используемое в предпринимательской деятельности;

3)жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4)дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5)воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Само понятие недвижимости дано в п. 1 ст. 130 ГК РФ, который гласит: "К

недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей,

то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения".

К недвижимому имуществу также относятся морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, залог которых может регулироваться специальным законодательством.

Вторым отличительным признаком ипотеки можно назвать, то, что она, также как и всякий залог, является способом обеспечения надлежащего исполнения обязательства,

возникающего чаще всего из кредитного договора.

Третьей чертой ипотеки можно назвать процедуру оформления. Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом закладной

(об этом речь пойдет далее), которая также подлежит государственной регистрации.

В-четвертых, предмет ипотеки остается в собственности должника.

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки – это ипотека в силу закона и ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

12 Статья 5 Федерального Закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»// Собрание законодательства Российской Федерации.-1998 - 29. ст 3400.

10