Правовые основы ипотечного кредитования. Учебное пособие

Вторым условием, влияющим на политику банков в области ипотечного кредитования, являются залоговые правоотношения. Особенностью ипотечного кредита является обеспеченность возврата залогом недвижимого имущества. Это существенно снижает риски для кредитных организаций, следствием чего является более низкая стоимость ипотечных продуктов в сравнении с другими видами кредитования. Однако и здесь для кредитных организаций существуют определенные риски. В конце 2011 года Федеральным законом от 6 декабря 2011 года № N 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» были внесены принципиальные изменения в отношения по залогу при ипотечном кредитовании. В принятом Законе п.5 ст.61 звучит так: «Если залогодержатель в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки»47. То есть, суть изменений состоит в том, что банк не может требовать доплаты от заемщика, который перестал платить по кредиту и был вынужден отдать кредитной организации квартиру в счет долга. Задолженность в таком случае будет считаться погашенной вне зависимости от стоимости жилья в данный момент. Для заемщиков эти изменения, безусловно, носят позитивный характер, т.к. ранее нередки были ситуации, когда после продажи ипотечной квартиры, являющейся предметом залога, заемщики продолжали оставаться должниками. В частности, из-за штрафов, пеней, небольшого первоначального взноса. В АИЖК также считают, что благодаря нововведениям долги заемщиков, вынужденных продавать купленные по ипотеке квартиры, могут существенно уменьшиться. Тем не менее, для кредитных организаций в связи с названными изменениями в законодательстве риски повышаются. Это обусловлено волатильностью цен на рынке жилой недвижимости – в случае существенного снижения цен на рынке, заемщики, особенно те, кто брал кредиты с минимальным первоначальным взносом, могут просто отказываться от кредита, отдавая квартиру банку. Следствием возросших рисков может стать повышение ставок по

47 Федеральный закон от 6 декабря 2011 года № N 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» // "Российская газета" - Федеральный выпуск №5657 от 14.12.2011 г.

41

ипотечным кредитам, а также отказ от программ с минимальным первоначальным взносом. А это в свою очередь повышает стоимость кредита и сокращает число потенциальных субъектов способных вступить в отношения по ипотечному кредитованию с банком.

Следующим важнейшим фактором, влияющим на кредитную политику банков,

является наличие современной правовой базы, регулирующей общие вопросы взаимоотношений кредитных организаций и заемщиков. На данный момент нормы общего характера разрознено содержаться в ГК РФ, федеральных законах «О банках и банковской деятельности», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Законе РФ «О защите прав потребителей» и иных нормативных актах. В ближайшей перспективе общие вопросы взаимоотношений кредитора и заемщика должен урегулировать Закон о потребительском кредитовании. О необходимости принятия данного закона говорят уже достаточно долго, за это время увидело свет несколько вариантов проекта названного закона. Последний из проектов был разработан Министерством Финансов и размещен

30.03.2012 г. на их официальном сайте48. Проектом предусмотрено, что действие этого закона будет распространяться, в том числе, и на отношения по ипотечному кредитованию. И здесь возникает вопрос, насколько это оправдано? Не подвергая сомнению необходимость принятия закона о потребительском кредитовании, который защитит интересы, как кредиторов, так и заемщиков, стоит ли распространять его нормы на отношения по ипотечному кредитованию? Если брать теоретические аспекты, то большинство ученых в области банковского права и авторы учебных пособий по соответствующей дисциплине рассматривают ипотеку как одну из разновидностей потребительского кредитования, наравне с POS-кредитованием, автокредитованием и т.д.

Но если брать практическую сферу, ипотека – это отдельный банковский продукт,

обладающий определенной спецификой и требующий особого подхода. И если это не учитывать, то при реализации закона на практике может возникнуть ряд проблемных ситуаций. Например, законопроект Министерства Финансов предоставляет заемщику право в течение 30 дней с даты получения потребительского кредита, предоставленного с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели, досрочно вернуть всю сумму потребительского кредита или ее часть без предварительного уведомления кредитора с уплатой процентов за фактический срок кредитования. При реализации потребителем данного права банк не сможет восполнить понесенные затраты на оформление кредита, кроме того, возможны ситуации, когда платеж кредитных средств

48 Проект федерального закона «О потребительском кредите». [Электронный ресурс] Министерство финансов Российской Федерации. Официальный сайт. Режим доступа: http://www.minfin.ru/ru/index.php?month41=7-1992&pg56=11

42

уже будет проведен в пользу продавца недвижимости, и договор на покупку недвижимости подадут на регистрацию. В этом случае возникнет необходимость в дополнительных действиях по приостановлению или отмене регистрации ипотеки.

Следующим нормативным актом, который может быть принят в ближайшее время и, по крайней мере, косвенно затронет отношения в сфере ипотечного кредитования, станет Закон «О деятельности по взысканию просроченной задолженности». С ростом объемов кредитования, банки активно начали применять механизмы переуступки «проблемных» кредитов сторонним лицам - так называемым «коллекторам». Однако до последнего времени продажа кредитными организациями просроченной задолженности в основном затрагивала необеспеченные залогом кредиты. Ипотеки это касалось в наименьшей степени. Причиной этого является то, что, во-первых, у банков по обеспеченным кредитам больше шансов вернуть выданные ресурсы, и, во-вторых, сам механизм ипотеки является более сложным с правовой точки зрения. Но в настоящий момент ситуация меняется и банки начинают более активное сотрудничество с коллекторами по вопросам ипотечной задолженности.

В этой связи принятие Закона «О деятельности по взысканию просроченной задолженности» с позиции развития ипотеки следует рассматривать в положительном ключе. Раз отношения по переуступке просроченной задолженности распространяются и на рассматриваемый нами вид кредитования, то тем самым необходимы правовые механизмы, как переуступки ипотечного долга, так и нормы защищающие интересы кредиторов и заемщиков в этих отношениях. Тем более что до сих пор продолжаются споры относительно самой возможности переуступки третьим лицам по кредитному договору. Свою позицию по данному вопросу высказал Роспотребнадзор, придерживаясь однозначной точки зрения, которая заключается в невозможности передачи взыскания задолженности к сторонним субъектам, не являющимся кредитными организациями.

23 августа 2011 г. Роспотребнадзор выпустил письмо № 01/10790-1-32 «О практике применения судами законодательства о защите прав потребителей при замене лица в договорном обязательстве (по делам с участием территориальных органов Роспотребнадзора)». В этом письме была обобщена судебная практика по вопросу правомерности уступки банками не исполненных в срок кредитных договоров третьим лицам. Суть письма заключается в том, что у коллекторов отсутствует законная возможность вступать с потребителями в правоотношения, требующие специального правого статуса (лицензии). Однако правовая жизнь данного письма оказалась не долгой. В информационном письме № 146 от 13 сентября 2011 года Президиум Высшего арбитражного суда высказал противоположную письму Роспотребнадзора позицию.

43

Уступка банком лицу, не обладающему статусом кредитной организации, не исполненного в срок требования по кредитному договору с заемщиком-гражданином не противоречит закону и не требует согласия заемщика.

30 декабря 2011 года Минэкономразвития опубликовало на своем сайте проект федерального закона «О деятельности по взысканию просроченной задолженности». По замыслу авторов принятие законопроекта будет способствовать развитию в Российской Федерации добросовестной деятельности по взысканию просроченной задолженности, укреплению финансовой дисциплины, а также установлению механизма правовой защиты участников гражданского оборота. Это, безусловно, затронет и отношения в сфере ипотечного кредитования.

Сферу регулирования ипотечного кредитования затронут также и те поправки, которые планируется внести в ГК РФ. На момент написания пособия, проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» прошел первое чтение в Государственной Думе. В соответствии с проектом ГК РФ будет дополнен главой 20.4 Ипотека. В этой главе законодатель планирует раскрыть понятие и сущность ипотечных отношений, чего раньше не было в ГК РФ. Так согласно ст. 303. Правовое регулирование ипотеки: «В силу ипотеки залогодержатель в целях удовлетворения своих требований за счет заложенной недвижимой вещи имеет право распорядиться этой заложенной недвижимой вещью в порядке и на условиях, определенных законом и договором ипотеки». В ст. 303.1 и 303.2 предусматриваются два вида ипотеки - акцессорная и независимая. «Ипотека может быть установлена на недвижимую вещь в обеспечение исполнения обязательства с указанием в договоре ипотеки данных о существе, размере и сроках исполнения этого обязательства (акцессорная ипотека) либо без указания таких данных при условии определения в договоре ипотеки предельной суммы, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований, а также срока существования права залога (независимая ипотека)».

Из нововведений проекта также можно отметить нормы о старшинстве ипотек, введение института права постоянного землевладения и права застройки, и еще множество норм прямо или косвенно касающихся рассматриваемой сферы отношений.

В целом, видение законодателями и правоприменителями дальнейших путей развития законодательства в сфере ипотечного жилищного кредитования нашло отражение в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования до 2030 года, которая была утверждена распоряжением Правительства РФ № 1201 от 19 июля 2010

44

года. Целью Стратегии является формирование единых ориентиров у всех участников рынка по принципам, ожиданиям и долгосрочным перспективам развития рынка ипотечного жилищного кредитования; определение основных долгосрочных целей и задач государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования до 2030

года; определение основных мер и мероприятий, направленных на развитие ипотечного жилищного кредитования на перспективу. Авторы Стратегии признают, что, доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому добиться повышения доступности жилья только расширением возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует росту цен на жилье. Поэтому, в

соответствии с положениями Стратегии, необходимо в первую очередь повышать доступность жилья за счет:

дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья экономкласса и содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со среднестатистическим уровнем доходов;

повышения доступности кредитных ресурсов для всех категорий застройщиков в первую очередь на цели строительства жилья экономкласса;

снижения волатильности цен на рынке жилья за счет расширения сегмента экономкласса, повышения конкуренции, развития механизмов привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций.

И с этим, безусловно, можно, согласиться. Помимо доступности ресурсов для кредитных организаций и особенностей регулирования отношений между кредитными организациями и заемщиками, а также залоговых отношений, о чем было сказано выше,

на развитие ипотечного кредитования оказывает влияние еще множество составляющих.

Но основным здесь следует считать платежеспособный спрос населения на ипотечные продукты. На сегодняшний день потребность граждан в улучшении жилищных условий остается на очень высоком уровне. Решить жилищный вопрос самостоятельно может лишь очень небольшой процент граждан. Поэтому вводя такой инструмент как ипотека,

государство рассчитывало на то, что с его помощью население сможет улучшить свои жилищные условия. И это, безусловно, сыграло свою роль. Благодаря ипотеке значительно расширился круг тех лиц, которые потенциально могут приобрести квартиру.

Если раньше для покупки жилья требовалось 100% суммы, то с выходом на рынок ипотечных продуктов достаточно стало 20-30% первоначального взноса. Все это в разы увеличило платежеспособный спрос на квартиры. Граждане с помощью ипотечных

45

кредитов начали активно покупать жилые помещения, что при сохраняющихся темпах прироста предложения устремило цены на квартиры вверх. Этим легко объясняется бурный рост цен на жилую недвижимость, начавшийся с 2000-х годов. Помимо ипотеки рост цен, также был обусловлен и увеличением реальных доходов населения в 2000–е

годы, но именно распространение ипотечного кредитования здесь является решающим фактором. Пытаясь помочь гражданам в решении жилищных проблем, государство,

сделав ставку на ипотеку, стимулировало спрос, не делая реальных шагов в увеличении предложения. Результатом этого явился рост цен, уровень которых не соответствует реальным доходам населения. Поэтому, говоря о платежеспособном спросе населения на ипотечные продукты, приходиться констатировать, что тот уровень цен на жилье который сложился на данный момент, не позволяет большинству граждан вступить в отношения с кредитными организациями по поводу ипотечного кредитования. Единственным доступным вариантом, способным повлиять на снижение цен на недвижимость, является преодоление сформировавшегося на рынке дисбаланса спроса и предложения,

посредством увеличения последнего. В том числе для этих целей в конце 2010 года была принята Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011-2015 годы. Общий объем инвестиций в программу за счет различных источников должен составить более

600 млрд. руб. Основной целью программы как раз является наращивание объемов жилищного строительства, что позволит сформировать баланс спроса и предложения,

гарантируя тем самым снижение цен на рынке жилой недвижимости и, как следствие,

доступность приобретения жилья для населения49.

В качестве вывода, можно отметить, что для качественного развития в Российской Федерации ипотечного кредитования требуются как изменения в правовом регулировании данной сферы, так и экономические преобразования, направленные на увеличение реальных доходов населения. Обязательным условием при этом должно являться увеличение темпов строительства жилья для преодоления существующего дисбаланса между спросом и предложением.

49 Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 (ред. от 27.12.2011) "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2011 - 2015 годы" // СПС «КонсультантПлюс».

46

Глава 3. Практические аспекты получения и обслуживания ипотечного кредита

3.1. Предварительная квалификация заемщика

Процесс ипотечного жилищного кредитования состоит из ряда последовательно идущих этапов. Первым из них идет предварительная квалификация или одобрение заемщика. На данном этапе потенциальный заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит и делает предварительную оценку возможности предоставления кредита данному заемщику

Информация, которую сотрудник банка предоставляет клиенту, должна быть передана в наиболее полной и понятной для него форме. Клиент не должен пугаться того,

что банку потребуется от него достаточно большое количество информации и сведений различного рода. Он должен понять, что только открытые партнерские отношения с банком позволят ему получить необходимые кредитные средства. Сотрудник банка, со своей стороны, должен в ходе краткого устного опроса получить представление о реальных возможностях клиента как потенциального заемщика и дать ему необходимые советы и консультации для дальнейших действий.

Кредит на приобретение жилья, как правило, выдается на длительный срок. По своим размерам, особенно в российских реалиях, он в несколько раз превосходит годовой доход заемщика. В качестве обеспечения возврата кредита приобретенное жилье становится предметом залога. Последнее обстоятельство требует достаточно серьезной юридической помощи клиенту с тем, чтобы он четко понимал свои права и обязанности,

возникающие после заключения кредитного договора и договора об ипотеке.

К сожалению, большинство клиентов, обращающихся в банк за ипотечным кредитом, не располагают необходимой юридической поддержкой, и зачастую защиту их прав при взаимоотношениях с продавцом и заключении договора по приобретению жилья,

а также страхованию осуществляет банк, ипотечный брокер или риэлтерское агентство.

Это накладывает дополнительные обязанности на сотрудников банка по проработке всех деталей предстоящих сделок по приобретению жилья, так как возможные ошибки или неточности могут привести к дополнительным рискам, вплоть до признания сделок недействительными и утраты предмета залога. Важным моментом предварительной квалификации является информирование клиента о предстоящих затратах, связанных с получением кредита.

47

Очень важно, чтобы уже на этом этапе клиент отчетливо представлял основные

требования банка, связанные с предоставлением ипотечного кредита, включая:

1)требования банка к платежеспособности заемщика (коэффициенты,

устанавливающие максимально допустимую долю расходов клиента на погашение

кредита в структуре его дохода);

2)требования банка к обеспечению возвратности кредита (залог приобретаемого недвижимого имущества с указанием максимально допустимого значения соотношения суммы кредита и стоимости залогового имущества);

3)другие возможные дополнительные виды обеспечения кредита;

4)требование банка к достоверности предоставленной информации, включая предоставление клиентом права (в форме доверенности) на проверку предоставленных им сведений о трудоустройстве, получаемых доходах, денежных счетах и другом имуществе,

кредитной истории;

5)требования банка к оценке залогового имущества, его инженерно-техническому состоянию и правовому статусу;

6)требования банка по страхованию предмета залога, жизни, трудоспособности заемщика и другим видам страхования, установленным банком.

В рамках первоначального собеседования сотрудник банка должен иметь возможность провести некоторые предварительные расчеты по кредиту, включая определение:

максимально доступной суммы кредита;

ежемесячных платежей клиента в счет погашения кредита и процентов по нему;

примерной суммы наличных денежных средств, которыми должен располагать заемщик для внесения первоначального взноса, а также покрытия расходов, связанных с совершением сделок по купле-продаже недвижимости, заключению кредитного договора и т.д.

При этом заемщик должен быть предупрежден, что расчеты носят информативно-

консультационный характер и производятся лишь для того, чтобы определить, в

состоянии ли заемщик, исходя из сообщенной им информации относительно его потребностей в кредитных средствах и платежеспособности, получить кредит в банке и погасить его в соответствии с установленными условиями и сроками.

Банк должен проинформировать клиента о том, что предварительная квалификация не означает, что банк уже принял на себя обязательство предоставить кредит и что положительное решение по заявлению о кредите принимается на основании результатов

48

проверки достоверности представленной клиентом информации о его платежеспособности.

Клиенту — потенциальному заемщику — предоставляется информация о порядке и сроках заключения необходимых договоров, в том числе о порядке совершения всех действий, связанных с обязательной государственной регистрацией сделок по залогу недвижимости, необходимостью нотариального удостоверения отдельных документов.

Ему также даются необходимые разъяснения и проводятся консультации по поводу порядка и сроков предоставления и погашения ипотечного кредита банком, прав и обязанностей банка-кредитора и клиента-заемщика.

Клиент должен получить достаточно полную информацию в письменном виде и все необходимые разъяснения в устной форме с тем, чтобы ясно представлять себе условия кредитования, а также правовые и финансовые обязательства, которые он берет на себя, заключая договор на предоставление жилищного ипотечного кредита.

Клиент, прошедший процедуру предварительной квалификации, получает список документов, которые он должен представить в банк для подтверждения информации,

необходимой для принятия решения о возможности выдачи ему кредита на условиях,

приемлемых для банка.

Список документов, представляемых заемщиком по запросу банка для заполнения заявления на получение ипотечного кредита, как правило, включает:

копию паспорта заемщика (созаемщика);

паспортные данные (копию паспорта) продавца квартиры;

документы, подтверждающие семейное положение заемщика (свидетельства о браке, рождении детей, разводе);

копию брачного контракта (при его наличии);

паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи;

военный билет заемщика (при наличии);

водительское удостоверение заемщика (при наличии) или справку из психоневрологического диспансера;

копию трудовой книжки заемщика;

справку с места работы о размере дохода за предыдущий и текущий год;

копию декларации о доходах за предыдущий отчетный период, заверенную налоговой инспекцией (при необходимости);

трудовой контракт и справку с места дополнительной работы обо всех произведенных выплатах за последний год;

49

справку из органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних детей и лиц, находящихся на попечении заемщика (при необходимости).

Банк собирает подробную информацию о финансовом состоянии потенциального заемщика и заполняет заявление на жилищный ипотечный кредит.

Заявление заполняется сотрудником банка на основании сведений, документально подтвержденных в процессе сбора информации о клиенте. Клиент подписывает данное заявление, подтверждая тем самым не только факт запроса кредита, но и правильность и достоверность всей предоставленной им информации, которая содержится в данном документе.

По сути дела, в современной банковской практике заявление на получение ипотечного кредита стало одновременно анкетой заемщика, в которой представленные им сведения подтверждены с помощью официальных документов либо проверены посредством специальных запросов банка по месту трудоустройства заемщика, месту жительства, а также посредством детального знакомства с его кредитной историей.

Заявление — один из основных документов, на основе которого в ходе принятия решения о кредите производятся все окончательные расчеты относительно суммы кредита, размеров ежемесячного платежа, сроков погашения кредита. Именно эти расчеты проверяются и оцениваются с точки зрения рисков, которые принимает на себя банк в случае положительного решения о кредите. Процесс заполнения заявления может носить итеративный характер по мере уточнения данных о доходах клиента, подтверждения его платежеспособности и кредитоспособности. В случае выявления сотрудником банка намеренных ошибок в представляемой клиентом информации и желания завысить свои доходы или нежелания подтвердить их документально он должен предупредить клиента о праве банка отказать клиенту в кредите на основании перечисленных причин.

3.2.Сбор и проверка информации о заемщике

Этап сбора и проверки информации о заемщике и оценке его возможности вернуть кредит называют андеррайтингом. Процедура андеррайтинга осуществляется по следующим основным направлениям анализа собранной и документально подтвержденной информации о заемщике:

оценка платежеспособности потенциального заемщика — способности своевременно погасить кредит — на основе анализа его доходов и расходов;

оценка готовности заемщика погасить кредит, т.е. его кредитной дисциплины,

на основе анализа его кредитной истории;

50