Правовые основы ипотечного кредитования. Учебное пособие

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных

случаях:

1.Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

2.Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

3.Продажа в кредит.

4.Рента.

5.Залог имущественных прав.

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а

ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон.

Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья,

при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то - такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.

1.3. Классификация ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты подлежат классификации по различным критериям:

1) по объекту недвижимости

—земельные участки;

—предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое

впредпринимательской деятельности;

—жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

—дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

—воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;

объекты незавершенного строительства;

2) по целям кредитования:

11

—приобретение готового объекта недвижимости;

—строительство объекта недвижимости;

—ремонт реконструкция имеющейся недвижимости;

—развитие производства

—развитие сельского хозяйства;

—кредиты на различные нужды под залог имеющейся недвижимости.

3) по виду кредитора

— кредиты, выдаваемые кредитными организациями (банки и небанковские кредитные организации)

— кредиты, выдаваемые прочими субъектами

4) по виду заемщиков как субъектов кредитования:

—кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

—кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

—кредиты, предоставляемые прочим субъектам под залог объектов недвижимости.

5)по способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.

6)по способу амортизации долга:

—постоянный ипотечный кредит;

—кредит с переменными выплатами;

—кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;

7)по виду процентной ставки на кредиты с:

— фиксированной процентной ставкой;

— переменной процентной ставкой;

8)по возможности досрочного погашения:

— с правом досрочного погашения;

— без права досрочного погашения;

— с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа;

9)по степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

— с суммой кредита до 50% от стоимости заложенного имущества.

— с суммой кредита от 50% до 100% от стоимости заложенного имущества (такие

встречаются чаще всего).

— с суммой кредита более 100% от стоимости заложенного имущества (частично

обеспеченные).

12

10) По способу предоставления кредита в зависимости от выбранной системы

ипотечного жилищного кредитования:

—одноуровневая система ипотечного кредитования (немецкая модель);

—двухуровневая система ипотечного кредитования (американская модель).

1.4. Основные модели ипотечного кредитования

Выделение различных моделей ипотечного кредитования в мировой практике обусловлено в первую очередь различными подходами к формированию ресурсной базы для выдачи ипотечных кредитов. В деятельности кредитных организаций, являющихся основными ипотечными кредиторами, главной проблемой, препятствующей развитию жилищного кредитования, является несоответствие активов и пассивов по срокам и ставкам. Таким образом, объективной необходимостью является развитие и совершенствование форм рефинансирования ипотечных кредитов, позволяющих ипотечным кредиторам одновременно обеспечивать выдачу долгосрочных кредитов необходимыми финансовыми ресурсами и реструктуризировать активы в соответствии с имеющимися средствами. Формирование названной ресурсной базы и способы рефинансирования выданных кредитов как раз и являются тем критерием, по которому проходит разграничение применяемых моделей ипотечного кредитования. В общем виде,

на основании названного критерия можно выделить три основных модели ипотечного кредитования, сложившиеся в мировой практике. Это автономная модель, ограниченно-

открытая модель и расширенная модель ипотечного кредитования. Рассмотрим их более подробно:

Автономная модель. Особенностью данной модели является то, что кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке, а основным их источником являются сбережения будущих заемщиков. Примерная схема функционирования при данной модели выглядит следующим образом: для получения ипотечного кредита заемщик должен в течение определенного периода времени (обычно до 5 лет) вносить в организацию, которая будет его кредитором денежные средства. Как правило, ему необходимо внести от 30 до 50% от требуемой суммы для покупки недвижимости. После внесения указанной суммы на оставшуюся часть средств ему выдается кредит для покупки недвижимости. Преимуществами данной модели является то, что, во-первых,

кредитная организация до предоставления денежных средств может проверить кредитную дисциплину заемщика, так как на протяжении определенного периода времени до выдачи кредита, ему необходимо вносить определенные суммы средств в организацию. Во-

вторых, за счет того, что кредитные ресурсы не заимствуются на финансовых рынках,

13

ставки по кредитам при данной модели являются, как правило, более низкими и при этом они не зависят от колебаний рыночных цен заемных денег. Недостатком автономной модели можно назвать определенную схожесть с «финансовой пирамидой» - средства,

которые накапливают будущие заемщики, выдаются в качестве кредитов тем, кто пришел ранее, а им кредиты будут выданы за счет средств будущих членов.

Автономная модель на практике в разных странах имеет свои разновидности.

Выделяют организации полностью закрытого типа по принципу, описанному выше

(например, строительные сберегательные кассы в Германии). Помимо этого присутствуют организации относительно закрытого типа, особенностью которых является то, что кредиты предоставляются не только вкладчикам, а средства могут накапливать не только заемщики (Великобритания, Франция). И наконец, в автономной модели могут иметь место организации полностью открытого типа, использующие часть средств для выдачи кредитов с финансового рынка (США).

Ограниченно-открытая модель. Эту модель также называют моделью универсального банка. Ее особенностью является, то, что, во-первых, ипотечные кредиты банки выдают наравне с осуществлением иных банковских операций (привлечение депозитов, выдача иных кредитов, предоставление банковских гарантий и т.д.). Во-

вторых, в отличие от расширенной модели ипотечного кредитования, выданные ипотечные кредиты в рамках данной модели не рефинансируются посредством закладных на вторичном рынке ценных бумаг. Применение данной модели получило распространение как раз в тех странах, где еще не сформирована должным образом инфраструктура рынка ценных бумаг. Ресурсную базу ипотечного кредитования в данной модели в основном составляют средства на депозитных счетах различной срочности — от расчетных счетов и счетов до востребования до более длительных по срокам депозитных вкладов физических и юридических лиц. Также это могут быть средства, привлекаемые на межбанковском рынке.

Преимуществом модели является ее относительная простота и возможность использовать разнообразные кредитные и финансовые инструменты для хеджирования рисков банка и обеспечения его текущей финансовой устойчивости и надежности.

Недостатком модели является ограниченность ресурсной базы кредитных организаций по причине невозможности выхода ценных бумаг, обеспеченных ипотекой на вторичный рынок. В связи с этим основная проблема, возникающая при использовании данной модели, заключается в необходимости поддержания текущей ликвидности и также согласовании краткосрочных пассивов и долгосрочных активов,

что становится особенно критичным при увеличении доли ипотечных кредитов в

14

кредитном портфеле банка. В этом случае регулирование текущей ликвидности банка становится более сложной задачей, которую трудно решать, опираясь только на собственные ресурсы, а также привлекаемые по депозитам вклады.

Расширенная модель ипотечного кредитования. Использование этой модели позволяет преодолеть те недостатки, которые присущи ограниченно-открытой модели, а

именно, здесь имеется доступ к ресурсам благодаря возможности выхода на вторичный рынок ценных бумаг. Суть данной модели состоит в следующем: банк под каждый выданный ипотечный кредит выпускает ценную бумагу – закладную, которая удостоверяет право ее владельца на получение платежей от заемщика по кредиту, а также на залог по этому кредиту недвижимого имущества. Т.е. это ценная бумага, которая выпускается под обеспечение недвижимым имуществом и приносит ее держателю фиксированный доход.

Расширенная модель ипотечного кредитования в зависимости от способа выпуска ипотечных ценных бумаг подразделяется на одноуровневую и двухуровневую.

Особенность одноуровневой модели заключается в том, что банк, выдавший кредит, выпускает под этот кредит ценные бумаги облигационного типа и, в чем как раз особенность, самостоятельно размещает их на рынке. Инвесторами таких ценных бумаг,

как правило, являются другие кредитные организации, страховые организации,

пенсионные фонды и частные инвесторы. Данную модель еще называют немецкой моделью ипотечного кредитования, и она получила наибольшее распространение в странах Западной Европы.

При двухуровневой модели ипотеки кредитные организации самостоятельно не выходят на финансовый рынок, а перепродают выпущенные ценные бумаги специальным субъектам, которые являются посредниками на вторичном ипотечном рынке. Иногда их называют ипотечными агентами. В их качестве чаще всего выступают либо очень крупные ипотечные банки, либо специально созданные для этого организации. В России примером такой организации может являться ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». При этом в большинстве стран, где применяется двухуровневая модель, в том числе и в России, инициатива создания специальной ипотечной организации принадлежит государству.

Суть двухуровневой модели заключается в следующем: первичный кредитор (чаще всего банк), выдав ипотечный кредит, выпускает под этот кредит ценную бумагу, которую продает специализированной ипотечной организации (ипотечному агенту). Ипотечный агент формирует пулы однородных закладных и выпускает их на рынок, где их приобретают инвесторы. Этот процесс называется секьюритизация, т.е. трансформация

15

ипотечных кредитов в ценные бумаги. Преимуществом для банков при данной схеме является то, что они уводят с баланса ипотечные кредиты, соответственно, под них нет необходимости делать резервы. Также банки получают новые источники средств для кредитования. Зарабатывают кредиторы в основном на разнице процентов по выданным кредитам и проданным закладным, а также на дальнейшем обслуживании заемщиков, т.к.

положение должников при рефинансировании никак не изменяется - платежи они продолжают осуществлять первичным кредиторам. Реализация данной модели возможна при наличии развитого вторичного ипотечного рынка и соответствующей инфраструктуры.

Наибольшего распространения двухуровневая модель получила в США, поэтому довольно часто ее называю американской моделью ипотечного кредитования. Однако здесь стоит отметить тот факт, что изначально в США существовала одноуровневая ссудно-сберегательная модель кредитования. Кредиторами при данной модели в США выступали исключительно сберегательные институты. Их функции как кредиторов были закреплены законодательно. Сберегательные институты обязаны были размещать в ипотечные ссуды до 80% своих активов. Первоначальный взнос по ипотеке в то время составлял от 50%, в силу чего для многих американцев она была мало доступна. Однако даже это не спасло от проблем, вызванных «великой депрессией». Крах фондового рынка,

последовавший за ним мировой кризис подорвали традиционную американскую систему ипотечного кредитования. Рост безработицы и процентных ставок привели к массовому банкротству заемщиков. В банковской системе наступил острый кризис ликвидности, по причине которого более трети банков оказались банкротами, и прежняя система

ипотечного кредитования была разрушена.

Для восстановления системы ипотечного кредитования, а также для преодоления острых социальных и экономических проблем, основной из которых являлась массовая безработица, правительство президента Рузвельта предпринимает ряд мер по перестройке системы ипотечного кредитования. В 1934 году создается Федеральная жилищная администрация, основной целью стала разработка стандартов кредитования и рефинансирование первичных кредиторов. В последующие годы были образованы четыре крупнейших ипотечных агентства (Фэнни Мэй, АДВ, Дженни Мэй и Фрэди Мак). Итогом этих мер явилось формирование мощной двухуровневой системы ипотечного жилищного

кредитования, которая успешно функционировала до кризиса 2007 года.

Подводя итог данному параграфу, можно отметить, что применение той или иной модели ипотечного кредитования обусловлено выбором в первую очередь источников

финансирования выдаваемых ипотечных кредитов. В целом наиболее

16

распространенными источниками долгосрочных ресурсов для жилищной ипотеки во всем мире являются средства:

привлекаемые универсальными и сберегательными банками на депозиты различной срочности и расчетные счета от граждан и юридических лиц;

привлекаемые на финансовом рынке посредством межбанковских кредитов и различных финансовых инструментов заимствования;

привлекаемые с рынка капиталов от различных институциональных и индивидуальных инвесторов посредством выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг, обеспеченных правами требований по ипотечным кредитам и закладным;

предоставляемые из бюджетных источников в различных формах участникам ипотечного рынка (банкам, заемщикам, инвесторам и т.д.) с целью субсидирования ипотечного жилищного кредитования13.

Характеризуя названные источники, стоит отметить, что наибольшее значение для развития систем ипотечного кредитования имеют средства, привлекаемые от граждан в виде долгосрочных депозитов и инвесторов, приобретающих ипотечные ценные бумаги.

При этом, средства, привлекаемые в качестве межбанковских кредитов, как правило,

являются краткосрочными, и поэтому их функция существенно ограничена долгосрочным характером ипотечного кредитования. Что касается средств, получаемых из бюджетных источников, то здесь все зависит от той политики, которую проводит каждое конкретное государство в рамках стимулирования и развития систем ипотечного кредитования на своей территории.

1.5. Секьюритизация ипотечных кредитов

Рассматривая в предыдущем параграфе основные модели ипотечного кредитования, было уделено внимание расширенной модели, которая получила наибольшее распространение во многих государствах и в том числе и в России.

Основывается данная модель на механизмах секьюритизации, которые позволяют кредитным организациям сокращать объемы резервирования, убирая с балансов выданные ипотечные кредиты. Также благодаря секьюритизации на ипотечный рынок приходит частный и государственный капитал, который формирует кредитные ресурсы банков.

Термин "секьюритизация" возник в 1977 г. в США в связи с заключением сделки под названием "Bank America issue" (эмиссия Банка Америки). Сделку сопровождал банк

Salomon Brothers. Репортер газеты Wall Street Journal Энн Монро, готовившая статью,

13 Основы ипотечного кредитования / под ред. Н.Б. Косаревой. ― М.: Фонд «Институт экономики города»,

2006.

17

посвященную выпуску ценных бумаг, обеспеченных залогом прав требования по ипотечным кредитам, позвонила в банк и спросила, как можно назвать такую операцию.

Глава ипотечного департамента Salomon Brothers Льюис Раниери предложил использовать термин "секьюритизация". Так это слово появилось в колонке "Слухи с улицы" Wall Street

Journal.

На сегодняшний день однозначного определения этого понятия не существует.

Согласно Международным стандартам финансовой отчетности МСФО 39 "Финансовые инструменты: признание и оценка" секьюритизация представляет собой "процесс трансформации финансовых активов в ценные бумаги". Здесь внимание заостряется на этимологии термина, подчеркивается тесная связь слов "securitisation" (секьюритизация) и "securities" (ценные бумаги)14.

Аналогичное определение приводит А. Селивановский: "Секьюритизация представляет собой финансирование или рефинансирование каких-либо активов компании, приносящих доход, посредством "преобразования" таких активов в торгуемую,

ликвидную форму через выпуск облигаций или иных ценных бумаг"15. А. Казаков дополнительно отмечает функцию секьюритизации как источника финансирования, при этом полагает, что "идея секьюритизации состоит в том, чтобы предоставить пулу активов

(неосязаемых прав на получение платежа в будущем от должников) возможность участвовать в обороте"16.

Некоторые исследователи приводят следующее понятие секьюритизации: "Под секьюритизацией банковских кредитов понимается операция, в процессе которой банк

"продает" полностью или частично выданный кредит, списывая его со своего баланса до истечения срока его погашения, и передает право получения основного долга и процентов по нему новому кредитору, причем не обязательно банку"17.

В. Усоскин отмечает, что секьюритизация есть "один из способов, к которым часто прибегают современные крупные банки с целью увеличения доходов и выполнения требований властей по минимальному обеспечению собственным капиталом"18.

В соответствии с международными подходами под классической сделкой секьюритизации понимается инновационная техника (способ) финансирования, при которой:

14 Кондрат Е. Секьюритизация активов как способ укрепления ликвидности кредитных организаций и механизм обеспечения финансовой безопасности государства / Кондрат Е. // "Законодательство", N 8, август 2011 г. С. 16.

15Селивановский А. Правовые риски ипотечного агента / А. Селиванивский // Хозяйство и право. 2005. N 8.

16Казаков А. Секьюритизация активов - эволюция института / А. Казаков // Рынок ценных бумаг. 2003. N 19.

С. 24.

17Банковское дело: Справочное пособие / Под ред. Ю.А. Бабичевой. М., 1995. С. 164.

18Усоскин В.М. Современный коммерческий банк: управление и операции / В.М. Усопкин М., 1995. С. 292.

18

- диверсифицированный пул активов (портфель кредитов или закладных)

выделяется и списывается с баланса кредитной организации,

-приобретает юридическую самостоятельность путем передачи специально созданному юридическому лицу (Special Purpose Vehicle, SPV),

-которое осуществляет его рефинансирование на рынке капиталов или денежном рынке посредством выпуска ценных бумаг (Asset-Backed Securities, ABS).

Важную роль в совершении сделок секьюритизации играет SPV (Special Purpose

Vehicle) - специальная организация, защищенная от банкротства, которая создается для покупки активов у оригинатора (оригинатор – это банк, первоначально выдавший кредит)

и проведения секьюритизации путем эмиссии ценных бумаг и в конечном итоге является держателем активов оригинатора. Примером такой организации в России является ОАО

«АИЖК». При этом европейская модель предполагает секьюритизацию как с привлечением SPV, так и другой вариант секьюритизации, когда ценные бумаги,

обеспеченные ипотечными активами, выпускаются непосредственно банком-эмитентом.

Секьюритизация при определенных условиях позволяет достичь следующих целей:

-повысить доходность на собственный капитал;

-диверсифицировать источники финансирования;

-снизить стоимость привлекаемого финансирования (за счет того, что кредитный рейтинг секьюритизационных ценных бумаг может быть выше, чем рейтинг эмитента);

-привлечь финансирование на более длительный срок (по сравнению с обычным кредитованием);

-соблюсти требования к достаточности собственного капитала;

-снизить уровень риска кредитного портфеля за счет перевода кредитных рисков на широкий круг инвесторов - владельцев ценных бумаг, выпущенных на основе секьюритизации кредитного портфеля;

-продолжать получать прибыль от кредитного портфеля в виде маржи между средней ставкой размещения кредитного портфеля и более низкой ставкой процента по ценным бумагам, выпущенным на основе секьюритизации данного портфеля.

19

1.6. Роль ипотечного кредитования в развитии экономики страны и решении

социальных проблем

Мировой опыт свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. Ипотека способна стать катализатором роста рынка недвижимости и смежных отраслей, поскольку за счет расширения платежеспособного спроса на жилье активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов,

специализированной техники, появляются новые архитектурные проекты. Также происходит развитие многих смежных отраслей экономики, сферы розничной торговли и услуг, увеличивается занятость населения. В качестве примера можно привести восстановление экономик США после «Великой депрессии» и Европы после Второй мировой войны. Как показывает опыт США 30-ых гг. прошлого века развитие ипотечного кредитования может стать значимым фактором оживления и последующего роста экономики после спада и депрессии. Кризис и депрессия 1930-х гг. в США были преодолены, в том числе и благодаря развитию кредитования домовладельцев. С этого,

собственно говоря, и начался «новый курс» президента Рузвельта. Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики сопровождалось развитием ипотечного кредитования. В то время, развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования стало рассматриваться как важнейшая стратегическая цель,

реализация которой позволяет решить целый комплекс социально-экономических проблем, связанных с оздоровлением послевоенной экономики стран, воссозданием разрушенного жилищного фонда, трудоустройством населения, укреплением финансовой и банковской систем, финансированием строительства и связанных с ним смежных отраслей.

Активизация механизмов вовлечения финансовых ресурсов населения в процессы инвестирования в жилищное строительство позволяет компенсировать отток капитала из страны, что на данный момент является для России достаточно актуальным. Ипотечное кредитование является тем механизмом, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. Большое значение ипотечное кредитование имеет для повышения эффективности функционирования банковской системы страны. Этот вид кредитования является одним из самых надёжных и проверенных на практике способов привлечения инвестиций в жилищную сферу.

20