Вы решили приобрести земельный участок
.pdfУДК 349.4 ББК 67.407
Вы решили приобрести земельный участок — Омега-Л, 2010, 2-е изд.
© ООО «Ай Пи Эр Медиа», 2010
Авторы:
Карташова Юлия Анатольевна — ведущий специалист-эксперт Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области, референт государственной гражданской службы 3 класса. Опыт работы в сфере оформления прав на земельные участки.
Карташова Ю. А.: главы: 1 – 5 Гришина Яна Сергеевна — преподаватель кафедры гражданского процесса ГОУ
ВПО «Саратовская Государственная Академия Права».
Автор более 20 научных работ, посвященных судебной процедуре установления прав на землю, а также работ, освещающих порядок оспаривания решений, действий (бездействия) органов государственной власти, местного самоуправления, должностных лиц в сфере земельных правоотношений.
Гришина Я. С.: введение; главы: 6 — 7; заключение; список нормативных актов; список рекомендуемой литературы.
Книга адресована гражданам и юридическим лицам, решившим приобрести земельный участок. На основании действующего законодательства подробно раскрывается, куда в этом случае необходимо обратиться, какие документы необходимо принести, в какой срок надо совершить те или иные действия.
Вначале книги очень кратко объясняется, что такое земельный участок, чем он характеризуется, более подробно — какие бывают виды прав на земельные участки, для каких целей согласно действующему законодательству предоставляются земельные участки. Основная часть работы непосредственно посвящена процедуре приобретения земельного участка и оформлению соответствующего права на него.
Также в работе описываются трудности, типичные ошибки, с которыми на практике сталкиваются заявители, желающие оформить земельный участок, и подсказываются наиболее удачные пути их разрешения.
Вслучае, если в результате принятого решения, действия должностным лицом или государственным органом нарушены права гражданина, созданы какие-либо препятствия,
1
незаконно возложена обязанность или лицо незаконно привлечено к ответственности, а также в случае бездействия должностного лица или государственного органа рассматривается процедура обращения за защитой своих прав в вышестоящий орган (к вышестоящему должностному лицу), а также в суд.
Данное пособие содержит новые положения законодательства, касающиеся «дачной амнистии» (упрощения процедуры государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества) и самовольных построек на бесхозных земельных участках. В конце книги приводятся образцы документов, которые необходимо представить в государственные органы для приобретения земельного участка.
2
Содержание
Введение
1.Понятие земельного участка и виды прав на земельные участки
1.1.Понятие земельного участка
1.2.Надо ли оформлять права на земельные участки
2.Виды прав на земельные участки
2.1.Право собственности на земельные участки
2.2.Аренда
2.3.Сервитут
3.Способы приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
3.1.Предоставление земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения
3.2.Предоставление земельных участков для строительства
3.3.Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством
4.Особенности заключения договоров купли-продажи и аренды земельных участков
на торгах
5.Приобретение земельных участков у физических и юридических лиц
5.1.Заключение договоров купли-продажи, мены, дарения земельного участка
5.2.Договор замены сторон в обязательстве
6. Оформление права собственности на земельный участок в судебном порядке
6.1.Сущность дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение
6.2.Вопросы подведомственности и подсудности по делам об установлении факта владения и пользования земельным участком
6.3.Требования, предъявляемые к оформлению заявления об установлении юридического факта владения и пользования земельным участком
6.4.Действия суда в стадии возбуждения производства по делу об установлении юридического факта владения и пользования земельным участком
3
6.5. Особенности судебного разбирательства и решения суда по делам об установлении юридического факта владения и пользования земельным участком
7. Особенности судебного оспаривания решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих в сфере земельных правоотношений
Заключение Приложение. Образцы документов
Список нормативных актов Список рекомендуемой литературы
4
Принятые сокращения
АПК, АПК РФ — Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г.
АПК 1995 г. — Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 5 мая
1995 г.
БТИ — Бюро технической инвентаризации ВАС, ВАС РФ – Высший арбитражный суд Российской Федерации
ВС, ВС РФ — Верховный суд Российской Федерации ГК, ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации — часть первая от 30
ноября 1994 г.; часть вторая от 26 января 1996 г.; часть третья от 26 ноября 2001 г.
ГПК, ГПК РФ – Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г.
ГПК РСФСР — Гражданский процессуальный кодекс от 11 июня 1964 г.
ЖК, ЖК РФ — Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. ЗК, ЗК РФ — Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г.
Конституция РФ — Конституция Российской Федерации принятая всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.
МРОТ – минимальный размер оплаты труда НК, НК РФ — Налоговый кодекс Российской Федерации — часть первая от 31 июля
1998 г.; часть вторая от 05 августа 2000 г.
Правительство РФ – Правительство Российской Федерации Роснедвижимость — Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости
Российской Федерации Росрегистрация — Федеральная регистрационная служба Российской Федерации
СЗ РФ — Собрание законодательства Российской Федерации СК, СК РФ – Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г.
УК, УК РФ — Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. доп. — дополнения (-ями)
изм. – изменения (-ями) комм. — комментарий п. — пункт подп. – подпункт ред. – редакция
5
ст. — статья т.е. — то есть т.д. — так далее
утв. — утвержденный (-ная, -ное, -ные)
ФКЗ, ФКЗ РФ — Федеральный конституционный закон РФ ФЗ, ФЗ РФ – Федеральный закон РФ ч. – часть
6
Введение
Книга адресована гражданам, а также организациям, решившим приобрести земельный участок или надлежащим образом оформить документы на него. На основании действующего законодательства подробно раскрывается, куда в этом случае необходимо обратиться, какие документы необходимо принести, в какой срок надо совершить те или иные действия.
Прочитав книгу, Вы узнаете, что такое земельный участок, чем он характеризуется, какие бывают виды прав на земельные участки, для каких целей, согласно действующему законодательству, предоставляются земельные участки. Основная часть работы непосредственно посвящена процедуре приобретения земельного участка и оформлению соответствующего права на него.
Также здесь описываются трудности, типичные ошибки, с которыми на практике сталкиваются заявители, желающие оформить земельный участок, и подсказываются наиболее удачные пути их разрешения.
Вслучае, если в результате принятого решения, действия должностным лицом или государственным органом нарушены Ваши права, созданы какие-либо препятствия, на Вас незаконно возложена обязанность, а также в случае бездействия должностного лица или государственного органа, с помощью данной книги Вы сможете защитить Ваши права в судебном порядке, в том числе грамотно составить заявление в суд и выиграть дело.
Вконце книги приводятся образцы документов, которые необходимо представить в государственные органы для приобретения земельного участка, кроме того, представлены образцы документов, выдаваемых этими государственными органами гражданам, а также организациям. Также представлены образцы документов, необходимых для обращения за защитой Ваших прав в суд.
7
1.Понятие земельного участка и виды прав на земельные участки
1.1. Понятие земельного участка
Земля является одним из наиболее распространённых и одновременно одним из наиболее ценных элементов окружающей среды. На протяжении всей истории человечества идёт непрерывная борьба чуть ли не за каждый метр земли.
Повышенный интерес к земле объясняется тем, что без неё невозможно осуществлять любую человеческую деятельность в полном объёме. Земля является важнейшим природным ресурсом, источником существования.
Сразвитием цивилизации земля приобрела и экономическую ценность. Чем больше были земельные владения, тем больше власти становилось у их хозяина. Постепенно от завоевания земельных площадей человек перешёл к мирным способам их получения.
Право собственности на землю, таким образом, считается одним из древнейших и главных прав человека. Для полной реализации этого права должна существовать возможность не только пользоваться земельным участком, но и передавать его своим детям либо другим лицам с целью получения взамен иного необходимого имущества, то есть осуществлять все элементы права собственности (владение, пользование и распоряжение).
Справовой точки зрения земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября
2001 г. № 136-ФЗ).
Таким образом, земельный участок включает в себя почву, замкнутые водоёмы, лес и растения (п. 2 ст. 261 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 31 ноября 1994 г. № 51ФЗ). Недра же по общему правилу являются собственностью государства и не относятся к земельному участку.
Однако Закон Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» в ст. 15 разрешает добычу общераспространённых полезных ископаемых владельцем или собственником земельного участка, если добыча осуществляется для личных нужд и глубина разработки не превышает 5 метров.
Характеристикам, позволяющим индивидуально определить земельный участок (отличить от других), можно назвать: кадастровый номер (о том, как его присвоить, будет рассказано ниже), размер и местоположение (адрес) земельного участка, целевое назначение,
8
разрешённое использование, вид права, обременения земельного участка, наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.
Целевое назначение земельных участков предполагает отнесение последних к той или иной категории земель. ЗК РФ выделяет семь категорий земель. В данной работе будут рассматриваться две из них (самые распространённые): земли поселений (городов и иных населённых пунктов) и земли сельскохозяйственного назначения.
Разрешённое использование предполагает использование земельного участка с учётом установленных ограничений и правового режима. Выделяют следующие виды разрешённого использования: садоводство, дачное строительство, индивидуальное жилищное строительство, крестьянско-фермерское хозяйство и другие.
1.2. Надо ли оформлять права на земельные участки?
Зачастую граждане и юридические лица не подозревают, что являются полноправными собственниками земельных участков. Перебрав старые документы, можно обнаружить свидетельство на землю, государственный акт, выданные Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, договор, свидетельство на наследство, выданные и удостоверенные нотариусом и т.д.
Как уже отмечалось, земельный участок является недвижимым имуществом. Следовательно, в силу ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права собственности и другие вещные права на земельные участки и сделки с ними подлежат обязательной государственной регистрации.
Вместе с тем, ст. 6 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорит о том, что права на недвижимое имущество, в том числе и на земельные участки, возникшие до 31 января 1998 г. (до момента введения в действие вышеуказанного Закона), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.
Так же признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утверждённой постановлением Правительства Российской Федерации от 18
9
февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», свидетельства и государственные акты о праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения на землю. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
При этом ранее возникшие права признаются таковыми, если они были оформлены в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством. До введения в действие ФЗРФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав и сделок в отношении земельных участков входила в компетенцию Комитета по управлению земельными ресурсами и землеустройству. Таким образом, граждане и юридические лица, имеющие документы на землю датированные 17 февраля 1998 г. (18 февраля 1998г. – дата принятия постановления Правительства РФ «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и раньше, являются полноправными владельцами земельных участков, указанных в этих документах. Любое принуждение подтвердить, повторно зарегистрировать уже возникшее право является не законным.
В том случае, если владелец изъявил желание подтвердить ранее возникшее право, ему необходимо получить кадастровый план земельного участка. Для этого оформляется землеустроительное (межевое, кадастровое) дело.
Необходимо подать в территориальное управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Российской Федерации (Роснедвижимость) заявление на выполнение кадастровой съемки. В заявлении указываются:
фамилия, имя, отчество гражданина или наименование юридического лица, которые обращаются с заявлением;
адрес места жительства гражданина или юридического лица (в случае, если юридический и фактический адреса юридического лица не совпадают, указывается первый);
контактный телефон;
местоположение (адрес), площадь земельного участка;
фамилия, имя, отчество гражданина (наименование юридического лица) – владельца, пользователя и т.д. участка, а также правоустанавливающий документ, подтверждающий его права на данный земельный участок;
кадастровый номер земельного участка, если таковой имеется;
цель проведения кадастровой съёмки (для оформления договора купли-продажи, дарения, мены аренды, залога, регистрации участка и т.д.).
10