Вы решили приобрести земельный участок

Заявление должно содержать просьбу о выполнении кадастровой съёмки земельного участка, согласие оплатить расходы по выполнению данной работы: «Прошу предоставить кадастровый план земельного участка, содержащий сведения государственного земельного кадастра, необходимые для государственной регистрации прав на земельный участок и сделок с ним…». В конце заявитель ставит дату и подпись.

К заявлению прилагается следующий перечень документов:

Во-первых, акт установления и согласования границ земельного участка. Форма акта является типовой. Акт установления и согласования границ должен быть подписан соседями (смежными землепользователями) по границе земельного участка, землеустроителем, проводившим работы по межеванию, и заверен печатью и подписью главы администрации района или председателем садоводческого товарищества, если участок находится в садоводческом товариществе. При наличии спора с соседями, а также в случае отказа в подписании должностными лицами акта установления и согласования границ, заявитель имеет право обратиться в суд или передать спор на рассмотрение третейского суда (ст. 64 ЗК РФ).

Во-вторых, правоустанавливающий документ на земельный участок (если таковой имеется у заявителя): свидетельство или государственный акт старого образца.

В-третьих, копию постановления администрации или главы администрации муниципального образования о предоставлении земельного участка или решения о его выделении.

Если на земельном участке имеется строение, то необходимо представить поэтажный план этого строения, оформленный в БТИ (бюро технической инвентаризации) по месту нахождения объекта недвижимости.

Территориальное управление Роснедвижимости назначает землеустроителя — организацию, имеющую лицензию на проведение работ по межеванию земли. Землеустроитель выезжает на место и производит кадастровую съёмку земельного участка. На основе данных кадастровой съёмки составляется план (карта) земельного участка.

План земельного участка содержит следующую информацию: местоположение, площадь, категорию земель, целевое назначение земельного участка, описание его границ, а также сведения о наличии или отсутствии ограничений, обременений земельного участка, сведения об объектах недвижимости на земельном участке.

Территориальное управление Роснедвижимости присваивает земельному участку кадастровый номер. На руки заявителю выдаётся уже готовый кадастровый план земельного участка.

11

После получения кадастрового плана владелец земельного участка обращается в территориальное управление Федеральной регистрационной службу Российской Федерации (Росрегистрации) по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Регистрационный округ, согласно ст. 1 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», это территория, на которой действует орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимого имущества. Регистрационные округа, как правило, совпадают с границами административно-территориальных единиц, то есть городских, сельских поселений.

За подтверждение права государственная пошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество оплачивается в размере, равном половине установленной налоговым законом государственной пошлины (250 рублей для физических лиц и 3750 для юридических лиц) (п. 3 ст. 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 05 августа

2000 г. № 117-ФЗ).

Заявитель обязан представить документ, удостоверяющий личность. Для граждан Российской Федерации таким документом является:

паспорт гражданина Российской Федерации (для граждан старше 14 лет);

временное удостоверение личности гражданина Российской Федерации по форме № 2П (для утративших паспорт граждан, а также для граждан, в отношении которых до выдачи паспорта проводится дополнительная проверка);

удостоверение личности или военный билет военнослужащего;

общегражданский заграничный паспорт (для прибывших на временное жительство в Российскую Федерацию граждан России, постоянно проживающих за границей);

паспорт моряка.

Иностранные граждане и лица без гражданства представляют один из следующих документов:

удостоверение беженца, выданное территориальным органом Федеральной миграционной службы установленного образца с фотографией;

свидетельство о рассмотрении ходатайства беженцем;

вид на жительство (для лиц без гражданства);

национальный паспорт иностранного гражданина;

разрешение на временное проживание (для лиц без гражданства).

Юридические лица представляют свои учредительные документы (положение, устав, учредительный договор); свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

12

свидетельство о регистрации изменений, произошедших в учредительных документах с приложением самих этих изменений; свидетельство о постановке на налоговый учёт; документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица действовать от имени последнего без доверенности и другие документы в зависимости от специфики юридического лица, обращающегося за регистрацией. Документом, подтверждающим полномочия руководителя юридического лица, может быть:

¾выписка из государственного реестра юридических лиц;

¾выписка из протокола общего собрания учредителей (участников) об избрании;

¾приказ о назначении;

¾трудовой договор (контракт);

¾доверенность (для руководителя филиала или подразделения).

Заявление от имени юридического лица может подать либо непосредственно руководитель, либо лицо, действующее на основании доверенности. Доверенность выдаётся организацией (предприятием, учреждением, органом государственной власти или местного самоуправления) в лице руководителя на представление интересов соответствующего юридического лица в территориальном управлении Роснедвижимости.

Сдача документов может происходить как на основании доверенности, составленной

впростой письменной форме, так и на основании доверенности, удостоверенной нотариусом. Для получения документов необходима нотариально удостоверенная доверенность. Также получить документы может сам руководитель юридического лица.

Граждане-владельцы могут обращаться за государственной регистрацией лично, либо через уполномоченное лицо. В последнем случае требуется оформление нотариально удостоверенной доверенности. При этом нотариальная форма доверенности обязательна как при подаче документов на регистрацию, так и при получении.

Вдоверенности необходимо чётко, подробно описать полномочия доверенного лица, объекты недвижимости, в отношении которых оно наделено этими полномочиями, в каких органах данное лицо собирается представлять интересы доверителя, на каком праве доверитель желает оформить объекты недвижимости. Если доверитель состоит в зарегистрированном браке и имеет несовершеннолетних детей, то об этом следует упомянуть

вдоверенности.

Если правообладателями являются несовершеннолетние дети до 14 лет, то за них оформление документов на земельные участки осуществляют их законные представители (родители, опекуны) на основании свидетельства о рождении, удостоверения опекуна. Граждане, достигшие возраста 14 лет, обращаются в органы Росрегистрации лично.

13

Когда правообладателем является недееспособное лицо, то от его имени действует опекун, который, кроме опекунского удостоверения должен представить копию вступившего в законную силу решения суда о признании своего подопечного недееспособным и копию решения органов опеки и попечительства о назначении опекуна.

Все вышеперечисленные документы, кроме документов, удостоверяющих личность гражданина, представляются в подлинниках и копиях. Копии решений судов и органов государственной власти и местного самоуправления предоставляются в двух экземплярах. Естественно, необходимо приложить правоустанавливающие документы на землю и кадастровый план земельного участка (подлинники и копии).

Не следует путать фактическое обладание земельным участком и ранее возникшее право. Последнее, ещё раз подчеркнём, предполагает наличие юридически правильно оформленного документа. В том случае, если на протяжении какого-то времени Вы пользуетесь земельным участком, но у Вас на него нет абсолютно никаких правоустанавливающих документов, то Вам следует обратиться в орган исполнительной власти, уполномоченный распоряжаться земельными участками (Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, Комитет по управлению имуществом) с заявлением о предоставлении земельного участка на том или ином праве. Если вышеуказанный орган отказывает Вам предоставить земельный участок, необходимо обратиться в суд для признания права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательской давности. В соответствии со ст. 234 ГК РФ, гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество.

2. Виды прав на земельные участки

2.1. Право собственности на земельные участки

Действующим законодательством предусмотрены следующие виды вещных прав на имущество: право собственности; право пожизненно наследуемого владения; право постоянного (бессрочного) пользования; сервитут; право хозяйственного ведения; право

14

оперативного управления. К вещным правам на земельные участки относятся все вышеперечисленные виды, кроме права хозяйственного ведения и оперативного управления.

Виды прав на земельные участки различаются между собой объёмом полномочий «землеобладателей» по распоряжению земельными участками, порядком предоставления земельных участков, по субъектному составу и т.д.

Наибольшим объёмом полномочий по распоряжению земельными участками наделены собственники.

Право собственности на землю является конституционным правом граждан и юридических лиц (ст. 36 Конституции РФ). Оно является первоначальным по отношению к другим видам вещных прав. Все другие права производны от него и представляют собой всего лишь ограниченные вещные права. Право собственности же абсолютно. Абсолютность права собственности заключается в том, что собственник имеет право распоряжаться принадлежащим ему имуществом как пожелает.

Основное содержание права собственности включает в себя три важнейших правомочия собственника:

zправо владеть имуществом, то есть реально им обладать;

zправо пользоваться имуществом, то есть извлекать из него выгоду (получать плоды, продукцию, доходы);

zправо распоряжаться имуществом, то есть продавать, обменивать, дарить, оставлять в наследство по завещанию, сдавать в аренду, отдавать в залог и так далее.

Особенностью права собственности на земельные участки является то, что оно не является абсолютным по сравнению с правом собственности на другое имущество. Ввиду того, что земля является природным объектом, Конституция РФ, с одной стороны, разрешает свободное распоряжение земельными участками, а с другой — устанавливает некоторые ограничения в целях охраны окружающей среды.

ЗК РФ, опираясь на Конституцию РФ, ввёл ограничения оборотоспособности земельных участков. При этом законодательством предусматривается как полное изъятие земельных участков из оборота, так и относительное, то есть собственно ограничение оборота земельных участков.

Земельные участки, отнесённые законом к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, быть объектами сделок. Изъятыми из оборота признаны земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами:

zгосударственными природными заповедниками и национальными парками;

15

zзданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооружённые силы Российской Федерации, войска пограничной службы Российской Федерации, другие войска и воинские формирования;

zзданиями, строениями, сооружениями, в которых размещены военные суды;

zобъектами организаций федеральной службы безопасности, федеральных органов государственной охраны;

zобъектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

zобъектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориалные образования;

zисправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями; воинскими и гражданскими захоронениями;

zинженерно-техническими сооружениями, линиями связи, возведёнными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Ограничиваются в обороте следующие земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности:

земельные участки в пределах особо охраняемых территорий, которые в соответствии с действующим законодательством не признаны изъятыми из оборота, а также земельные участки, находящиеся в пределах лесного фонда;

земельные участки, занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включёнными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

земельные участки, предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

предоставленные для нужд связи;занятые объектами космической инфраструктуры;

расположенные под объектами гидротехнических сооружений;предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;загрязнённые опасными отходами, радиоактивными веществами.

Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливаются особенности оборота земель

16

сельскохозяйственного назначения. К таким землям относятся земли, находящиеся за пределами черты поселения и предоставленные для ведения сельскохозяйственного производства либо предназначенные для этих целей.

Земельные участки, согласно действующему законодательству, могут находиться в частной собственности, то есть принадлежать гражданам и юридическим лицам. Кроме того, земельные участки могут находиться в государственной и муниципальной собственности. При этом земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут принадлежать отдельному гражданину или юридическому лицу или находится в общей (совместной или долевой) собственности граждан, юридических лиц.

Основаниями приобретения земельных участков в частную собственность являются:

¾решение органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельными ресурсами, о предоставлении земельного участка в собственность;

¾переоформление права аренды, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения на право собственности;

¾приобретение земельного участка по наследству;

¾решение суда;

¾гражданско-правовые сделки, заключаемые между гражданами, организациями. Приобретение земельных участков в собственность на основании решения органа

государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельными ресурсами, возможно в двух формах: за плату и бесплатно.

Хотя п. 2 ст. 28 ЗК РФ допускает возможность предоставления земельных участков в собственность гражданам и юридическим лицам бесплатно в случаях, предусмотренных законом, в настоящий момент нет ни одного закона, разрешающего предоставлять в собственность бесплатно земельные участки юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям.

Граждане Российской Федерации однократно могут приобрести земельные участки в собственность бесплатно, если они имели в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилые домами и эти земельные участки были приобретены в результате сделок, совершённых до вступления в силу Закона СССР от 06 марта 1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР», но не оформленных и не зарегистрированных надлежащим образом (п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября г. 2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», п. 5 ст. 20 ЗК РФ). Слово «однократно» применяется только к данной конкретной ситуации. По другим основаниям граждане могут получить земельные участки в собственность бесплатно даже если прежде

17

они уже становились собственниками земельных участков на безвозмездной основе. В настоящий момент бесплатно приватизируются земельные участки при упрощённом порядке оформления земельных участков в собственность.

До введения в действие ЗК РФ законодательством были предусмотрены такие виды землепользования как постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение. В настоящее время земельные участки на таких правах гражданам не предоставляются.

Владеть земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования могут только государственные и муниципальные учреждения, федеральные казённые предприятия, а также органы государственной власти и местного самоуправления.

Другие юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести в собственность по своему желанию. Без переоформления такими юридическими лицами земельных участков в собственность или в аренду продажа зданий, строений, сооружений, расположенных на данных земельных участках не возможна.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у граждан до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

Хотя для граждан предельный срок переоформления земельных участков, находящихся на праве постоянного (бессрочного) пользования не установлен, переоформить право всё-таки придётся, если землевладелец захочет продать земельный участок или здание, строение, сооружение, находящееся на нём.

Подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплён принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка.

Кроме того, согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нём зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Данные положения закона означают, что при продаже (дарении, другом виде отчуждения права собственности) здания, строения, сооружения одновременно должны передаваться права и на соответствующий земельный участок.

Поскольку граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться ими, перед продажей необходимо переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренду (юридические лица — в собственность или аренду, а физические лица – в собственность).

18

Если земельный участок находится у продавца, или иного лица, отчуждаемого недвижимость, на праве собственности, то достаточно включить в предмет договора куплипродажи (дарения и т.д.) наряду с отчуждаемым зданием, строением, сооружением и земельный участок.

Земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения после введения в

действие ЗК РФ не предоставляются. Граждане, обладающие земельным участком на таком праве, сохраняют его, но земельным участком могут распоряжаться только одним способом: передавать по наследству. Так же, как и в случае постоянного (бессрочного) пользования, при необходимости продажи здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, последний необходимо переоформить в собственность, а потом уже продавать или совершать другие сделки по отчуждению недвижимого имущества.

Для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в собственность или аренду требуется решение соответствующего компетентного органа. Выносится распоряжение или постановление о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренды. На основании решения компетентного органа заключается соответственно договор купли-продажи или договор аренды земельного участка.

Что же касается переоформления гражданами прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками, то данная процедура с недавнего времени значительно упростилась.

С1 сентября 2006 г. вступил в законную силу Федеральный закон от 30 июня 2006 г.

№93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Статья 6 данного закона является исключением и вступает в законную силу с 1 января 2007 г.

Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» внёс существенные коррективы в оформление документов на недвижимое имущество и, прежде всего, в оформление земельных участков. К сожалению, средства массовой информации, адвокаты, нотариусы, суды трактуют данный закон слишком уж широко и часто вводят граждан в заблуждение: представьте любой документ, касающийся земельного участка, в регистрирующий орган и получите право собственности.

Расставим точки над «i» и выясним суть данной реформы в области оформления прав на земельные участки.

19

Во-первых, так называемая «дачная амнистия», одной из составляющих которой является вышеупомянутый закон, касается только физических лиц.

Во-вторых, под «дачную амнистию» в вопросе оформления земельных участков подпадают только те земельные участки, которые предоставлены для личного подсобного, дачного хозяйств, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

В-третьих, оформление права собственности на земельные участки в упрощённом порядке относится только к тем земельным участкам, предназначенным для личного подсобного, дачного хозяйств, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, которые были предоставлены до введения в

действие ЗК РФ (до 30 октября 2001 г.).

Таким образом, земельный участок, предоставленный гражданину до введения в

действие ЗК РФ на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, оформляется в собственность данного гражданина на основании имеющихся у него на землю документов.

Основанием для государственной регистрации будет служить один из следующих документов:

zакт о предоставлении данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в рамках его компетенции и

впорядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта и на момент его издания;

zакт (свидетельство) о праве на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта и на момент его издания;

zвыдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок (в случае, если данный земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

zдругой документ, удостоверяющий право на данный земельный участок.

Кроме того, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем

право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйств, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в

20