Вы решили приобрести земельный участок

заявление на государственную регистрацию от лица, уполномоченного органом государственной власти или местного самоуправления, на основании нормативного правового акта которых устанавливается публичный сервитут;

документ, удостоверяющий личность заявителя;

документ, подтверждающий полномочия лица действовать от имени соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления;

документы, определяющие статус юридического лица (органа государственной власти или местного самоуправления);

закон или иной нормативный правовой акт, устанавливающий публичный

сервитут;

документ проведения общественных слушаний;

документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимого имущества, на который устанавливается сервитут7.

Если сервитут устанавливается на основании судебного решения, то необходимо представить две копии судебного акта, заверенными подписью судьи и скреплёнными гербовой печатью суда, а также с отметкой о вступлении судебного акта в законную силу.

Для государственной регистрации частного сервитута необходимо представить следующие документы:

zзаявление;

zдокумент, подтверждающий оплату государственной пошлины (500 рублей, если сервитут устанавливается в пользу физического лица; 2000 рублей, если сервитут устанавливается в пользу юридического лица);

zдокумент, удостоверяющий право собственности на объект недвижимого имущества, на который устанавливается сервитут;

zдоговор или соглашение об установлении сервитута;

zзаверенный органами Роснедвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута (если сервитут относится к части земельного участка);

zнотариально заверенное согласие всех сособственников земельного участка, находящегося в общей собственности.

Договор или соглашение об установлении сервитута составляется не менее, чем в трёх экземплярах. Все экземпляры представляются на государственную регистрацию.

документы, удостоверяющие личность гражданина и определяющие статус юридического лица, а также документ, подтверждающий право представлять интересы юридического лица — см. 1.2. «Надо ли оформлять права на земельные участки?»

31

Для прекращения бессрочного сервитута необходимо подать совместное заявление обеих сторон (лица, чьи права обременяются, и лица, в пользу которого устанавливалось обременение) о прекращении права ограниченного пользования земельным участком и о снятии обременения.

Если сервитут был срочным и стороны решили отказаться от сервитута досрочно, то кроме совместного заявления необходимо представить дополнительное соглашение о прекращении сервитута.

3. Способы приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Порядок оформления прав на земельный участок в первую очередь зависит от того, в чьей собственности он находится. Земельный участок не куплен, не приобретён в дар, не арендован, не получен по наследству; нет документов, подтверждающих наличие ранее возникших прав на данный земельный участок. Все перечисленные ситуации в совокупности косвенно указывают на то, что земля находится в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 30 ЗК РФ, земельные участки, являющиеся государственной или муниципальной собственностью, предоставляются либо на основании решения компетентного органа управления (обладающего правом распоряжаться государственным или муниципальным имуществом), либо с торгов.

На основании решения компетентного органа управления земельные участки предоставляются в следующих случаях:

zпри проведении предварительного согласования места размещения объекта;

zпри переоформлении прав на земельные участки, используемые на правах пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования8;

zпредоставление земельных участков на правах, не являющихся собственностью;

zпредоставление земельных участков владельцам зданий, строений, сооружений, расположенных на них.

32

Решение о предоставлении земельных участков либо выставлении их на торги принимают компетентные органы управления в соответствии со ст. 29, 9, 10, 11 ЗК РФ. Решение о предоставлении земельных участков принимается их собственником.

Если земельный участок является федеральной собственностью, то решение о предоставлении земельного участка принимает Правительство Российской Федерации, а точнее специально уполномоченный орган — Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом и его территориальные управления.

Если земельный участок является собственностью субъекта Российской Федерации, решение принимает исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или специально уполномоченный орган управления (Комитет по управлению имуществом соответствующего региона Российской Федерации).

Если земельный участок является муниципальной собственностью, то решение принимает орган местного самоуправления или специально уполномоченный орган управления (Комитет по управлению имуществом соответствующего муниципального образования).

В зависимости от цели использования земельных участков действующее законодательство выделяет три способа их приобретения:

1)предоставление земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения;

2)предоставление земельных участков для строительства;

3)предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством.

3.1. Предоставление земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения

Для приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых зданиями, строениями, сооружениями, необходимо наличие нескольких условий.

Во-первых, необходимый земельный участок должен быть занят зданием, строением, или сооружением. Данное здание (строение, сооружение) обязательно должно относиться к недвижимому имуществу. Недвижимым имуществом считаются объекты, прочно связанные с землёй, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Это означает, что здания, строения, сооружения являются капитальными. Их не следует путать с

33

временными объектами, к которым относятся летние кафе, ларьки, тенты, рекламные щиты и другие объекты, не имеющие фундамента.

Определить точно, является тот или иной объект движимым или недвижимым имуществом, поможет организация (орган), осуществляющая государственный учёт и техническую инвентаризацию объектов недвижимости — БТИ. Необходимо заказать там справку или выписку из государственного реестра объектов градостроительной деятельности. Если БТИ укажет «здание», «строение», «сооружение» («жилой дом», «садовый домик», «гараж», «хозблок» и т.д.), то мы имеем дело с объектом недвижимости. Если в справке или выписке БТИ будет написано, что на земельном участке строений нет, то объекты являются временными. Земельные участки, находящиеся под такими объектами, предоставляются для целей, не связанных со строительством.

Порядок приобретения земельных участков, занимаемых зданиями, строениями, сооружениями, регламентирован ст. 36 ЗК РФ.

На практике встречаются такие ситуации, когда неопределённость в статусе объекта, занимающего земельный участок, может привести к ошибкам в оформлении документов. Например, орган, наделённый правом распоряжаться земельными участками (Комитет по управлению имуществом (государственным или муниципальным)) может предоставить земельный участок под фактически занимаемую постройку по вышеуказанной статье, то есть под объект недвижимости.

Поскольку права на недвижимое имущество (в том числе и земельные участки, здания, строения, сооружения) и сделки с ним требуют государственной регистрации в соответствии с ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то после получения документов на земельный участок в Комитете по управлению имуществом и Комитете по земельным ресурсам, необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию — Росрегистрацию по месту нахождения объекта недвижимости в пределах регистрационного округа.

На регистрацию необходимо представить документ, подтверждающий право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления заявителя на здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке.

Если право на здание, строение, сооружение возникло у заявителя после 18 февраля 1998 г.9 и было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, который ведёт регистрирующий орган (Росрегистрация), то предоставление правоустанавливающего документа на такое здание, строение, сооружение не требуется.

постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество с сделок с ним».

34

Если объект, находящийся на земельном участке, не является объектом недвижимости, то он не подлежит государственной регистрации. У заявителя нет и не может быть на него документов как на объект недвижимости. Получается противоречие между решением компетентного органа о предоставлении земельного участка, где указано, что последний занят объектом недвижимости, и реальным положением вещей.

В регистрации будет отказано, поскольку заявитель не сможет представить документ, подтверждающий его право на объект недвижимости, расположенный на земельном участке. В этом случае всё придётся начинать с начала и оформлять земельный участок в Комитете по управлению имуществом для целей, не связанных со строительством.

Рассмотрим ещё одну проблему, возникающую при оформлении земельных участков, занимаемых зданием, строением, сооружением.

Данные объекты могут быть самовольно построенными. Это означает, что жилой дом, другое строение, сооружение создано на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами (ст. 222 ГК РФ). Самовольными также признаются объекты недвижимости, созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Оформление земельного участка, на котором возведено самовольное строение, может проходить несколькими путями. Первый — сначала узаконить самовольное строение. Но и здесь есть свои нюансы.

С 1 сентября 2006 г. вступил в силу ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (вышеупомянутый закон о «дачной амнистии»), который, к сожалению, не совсем соответствует своему оптимистическому названию.

До этого закона ГК РФ разрешал судам признавать право собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» признал это положение утратившим силу.

35

Таким образом, право собственности на самовольную постройку теперь может быть признано только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку ни при каких обстоятельствах не может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку на не принадлежащем ему земельном участке.

Врезультате получается замкнутый круг. Земельный участок не может быть оформлен, поскольку нет документов на строение; строение не может быть узаконено, потому что нет документов на землю.

Из сложившейся ситуации можно выйти, пойдя на следующую хитрость.

Необходимо заключить с Комитетом по земельным ресурсам или иным уполномоченным на то органом государственной власти или местного самоуправления договор аренды земельного участка на срок менее одного года. Договор аренды недвижимого имущества, заключённый на срок менее одного года, не требует государственной регистрации. На основании этого договора и иных необходимых документов уже можно признавать право собственности на самовольную постройку.

Второй путь оформления земельного участка, на котором расположено самовольное строение, это его оформление для строительства, а не под фактически занимаемую постройку10.

Кроме того, что здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке, должно быть надлежащим образом оформлено, для приобретения земельного участка нужно соблюсти ещё одно условие.

Всоответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.

Втом случае, если на одном земельном участке находится несколько зданий, строений, сооружений, принадлежащих на праве собственности разным лицам (равно как одно здание, строение, сооружение, принадлежащее разным лицам), эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Втом случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют

36

право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Земельный участок при этом считается делимым, если он может быть разделён на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешённое использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. Решение о признании земельного участка делимым или неделимым должен принимать специализированный орган межевания из системы земельных органов, имеющий официальную лицензию на проведение межевых работ.

Поскольку федеральным казённым предприятиям, государственным, муниципальным учреждениям, органам государственной власти и местного самоуправления земельные участки предоставляются на праве постоянного (бессрочного) пользования, то для них установлен особый порядок.

Если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими федеральными казёнными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется одному из них на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование. Другие владельцы помещений обладают правом ограниченного пользования земельным участком.

Когда же в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. В этом случае договор аренды земельного участка заключается с условием вступления в этот договор иных правообладателей в этом здании.

Для приобретения прав на земельный участок в перечисленных случаях граждане и юридические лица, обладающие правом собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления на здание, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка либо в собственность бесплатно, на праве постоянного (бессрочного) пользования11, либо готовит проект договора куплипродажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением заключить соответствующий договор.

37

Но в случае, если изначально кадастровый план земельного участка отсутствовал, то после обращения о предоставлении земельного участка изготавливается кадастровый план, утверждается проект его границ. После чего исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления принимает решение о предоставлении данного земельного участка и направляет заявителям копию решения с приложением проекта границ земельного участка.

К сожалению, нередко органы государственной власти или местного самоуправления, заключают договор аренды земельного участка с одним лицом, тем, которое первым обратилось с заявлением, несмотря на то, что арендуемый земельный участок занят зданием, помещения в котором принадлежат нескольким лицам. В регистрации такого договора органы Росрегистрации отказывают в случае обнаружения в выписке БТИ, техническом паспорте либо в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о том, что здание находится в собственности не только у арендатора.

Здесь есть два выхода: заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (тогда придётся заключать совершенно новый договор) либо заключить дополнительное соглашение об изменении договора, включив в него пункт о возможности вступления новых арендаторов (владельцев остальных помещений здания).

Встречается и обратная ситуация. Орган государственной власти или местного самоуправления предоставляет земельный участок для строительства либо для целей, не связанных со строительством. Но на земельном участке по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним расположены здания строения, сооружения, принадлежащие не гражданину или организации, претендующим на земельный участок, а другим лицам.

Как правило, для разрешения этой проблемы отправляется запрос в орган (организацию), осуществляющий государственный учёт и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа (БТИ), органы, ведущие кадастровый учёт земельных участков, органы, уполномоченные распоряжаться земельными ресурсами (Комитет по земельным ресурсам, Комитет по управлению имуществом). В запросе должен стоять вопрос, на самом ли деле здание, принадлежащее третьим лицам, расположено на земельном участке, предоставленном заявителю. Здание и земельный участок могут иметь одинаковый адрес, что и наводит на мысль о том, что здание стоит именно на этом земельном участке. Ответ на запрос вышеупомянутых органов разрешает проблему.

При положительном ответе (здание принадлежит одному лицу, а земельный участок предоставляется другому) однозначно будет отказано в регистрации права на землю. Если у

38

лица, заинтересованного в получении земельного участка, на котором находится здание, принадлежащее другому лицу, есть документы на объекты недвижимости, также находящиеся на этом же земельном участке, то этот гражданин или юридическое лицо может оформить земельный участок по ст. 36 ЗК РФ (приобретение земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здании, строения, сооружения). В этом случае ему и владельцам других зданий, расположенных на этом же земельном участке следует приобрести земельный участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Отдельно следует обратить внимание на вопрос оформления земельных участков, на которых расположены жилые многоквартирные дома. Такие земельные участки предоставляются исключительно в общую долевую собственность владельцев (собственников) жилых и нежилых помещений, находящихся в таком доме.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ, вступившего в законную силу 01 марта 2005 г., земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, входят в состав общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (п. 2, 3, 4 ст. 16) установил, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ, в отношении которого проведён государственный кадастровый учёт, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Вслучае если такой земельный участок не сформирован, лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом. С момента формирования земельного участка и проведения его кадастрового учёта вышеуказанный земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Всоответствии с п. 2 ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в

39

многоквартирных домах является одновременно государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме (ст. 37 ЖК РФ). Значит и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок будет также пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме.

Таким образом, лицо, которое приобрело квартиру или нежилое помещение в многоквартирном жилом доме, автоматически, становится сособственником земельного участка под этим домом. При этом не требуется ни обращения в органы государственной власти или местного самоуправления, а также в регистрирующий орган собственников помещений в многоквартирном доме, ни издания органами государственной власти или местного самоуправления специального акта о предоставлении земельного участка в собственность.

Однако, органы государственной власти и местного самоуправления выносят решения о предоставлении земельных участков, занимаемых многоквартирными жилыми домами, в общую долевую собственность и даже обязывают зарегистрировать это право в органах Росрегистрации. Данные решения противоречат действующему законодательству. В регистрации права общей долевой собственности на земельный участок будет отказано на основании вышеуказанных статей.

Тем более не соответствует действующему законодательству заключение договора аренды, предметом которого будет земельный участок, занимаемый многоквартирным жилым домом. Собственникам квартир уже принадлежит право общей долевой собственности на земельный участок. Они не могут быть одновременно собственниками и арендаторами одного и того же земельного участка. Кроме того, действующим законодательством просто не предусмотрено другого вида права на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, кроме права собственности, а точнее права общей долевой собственности. Если земельный участок предоставлен в аренду лицу, которое не является собственником помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке-предмете договора аренды, то данное лицо не может стать арендатором данного земельного участка ещё и в силу ст. 36 ЗК РФ, согласно которой граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков, занимаемых данной недвижимостью.

40