Вы решили приобрести земельный участок

В договоре должна быть указана предельная дата окончания расчетов между сторонами. Если до указанной даты залогодатель не погасит свою задолженность, то залогодержатель может обратить взыскание на заложенное имущество.

Требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Однако в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества может происходить без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Когда же стороны по договору купли-продажи вовремя рассчитались между собой, они составляют акт взаиморасчётов. Если договором купли-продажи акт взаиморасчётов не предусмотрен, то продавец и покупатель составляют совместную расписку (данный документ можно назвать как угодно), в которой указывают, что взаиморасчёты по договору купли-продажи между продавцом и покупателем произведены полностью и продавец получил остаток оговоренной договором суммы и претензий к покупателю не имеет.

С актом взаиморасчётов или иным документом, подтверждающим, что покупательдолжник полностью рассчитался с продавцом-кредитором за земельный участок, стороны обращаются в регистрирующий орган (орган Росрегистрации) и подают совместное заявление на снятие обременения (залога). Прекращение залога осуществляется органом регистрации без взимания государственной пошлины.

Согласно п. 2. ст. 37 ЗК РФ договор купли-продажи (а также мены, аренды) земельного участка нельзя включать следующие условия:

устанавливающие право продавца выкупать земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землёй;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Кроме того, покупатель (арендатор при заключении договора аренды) вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного

61

участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом (арендодателем) заведомо ложной информации:

об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (земельный участок заложен, передан в аренду, находится под арестом и т.д.);

о разрешении на застройку данного земельного участка;

об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого (сдаваемого в аренду) земельного участка;

о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого (сдаваемого в аренду) земельного участка (например, для садоводства нельзя продавать или передавать или передавать в аренду земельный участок с нарушенным почвенным слоем, если он не поддаётся восстановлению);

иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя (арендатора) приобрести данный земельный участок.

При совершении любых гражданско-правовых сделок с земельными участками должно сохраняться их целевое назначение. Встречаются такие ситуации, когда сохранение целевого назначения невозможно.

Например, собственнику принадлежит земельный участок, целевое назначение которого — размещение гаража. Собственник решает продать часть земельного участка. Для этого ему необходимо разделить свой земельный участок на два новых, получить на каждый кадастровый план и обратиться в регистрирующий орган для регистрации ликвидации большего земельного участка и прекращения права собственности на него регистрации права собственности на два новых земельных участка. Но после такого разделения гараж остаётся на одном из земельных участков. Целевое назначение другого земельного участка меняется. Оно должно быть указано в кадастровом плане. После регистрации прав на вновь образуемые земельные участки ими можно распоряжаться по отдельности.

Наличие обременений земельного участка не лишает собственника права отчуждать или иным способом распоряжаться своим недвижимым имуществом. Если покупатель согласен приобрести земельный участок, который находится в залоге или аренде у третьего лица, то необходимо включить в договор купли-продажи информацию об этом. Также необходимо получить письменное согласие залогодержателя на смену собственника (то есть замену должника — залогодателя). Если залогодержателем является физическое лицо, то согласие должно быть заверено нотариусом.

62

Если сторонами договора купли-продажи, аренды являются физические лица, то необходимо иметь в виду ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации. В том случае, если каждая из сторон состоит в браке, брачный договор не составлен, а продавец или арендодатель стал собственником земельного участка, будучи в браке, то на регистрацию соответствующего договора в регистрирующий орган необходимо представить нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение и соответственно на приобретение прав на земельный участок.

Зачастую земельные участки принадлежат нескольким собственникам на праве общей долевой собственности. Если один из сособственников решает продать свою долю, то сначала он должен предложить её другим сособственникам. Дело в том, что в силу ст. 250 ГК РФ, участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки перед посторонним лицом. Продавец доли, желающий продать её постороннему лицу, обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он продаёт свою цену. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на земельный участок в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Если гражданину земельный участок перешёл по наследству или в результате безвозмездной сделки (был подарен), то согласие супруга на отчуждение или передачу в аренду земельного участка не требуется.

Дело в том, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если не составлен брачный договор (ст. 34 СК РФ). Вместе с тем, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки, требующей государственной регистрации и (или) нотариального удостоверения, не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Поскольку законодательством не предусмотрена регистрация сделки купли-продажи земельного участка, то регистрируется только переход права. В связи с этим нотариально удостоверенное согласие супруга требуется только от продавца. Сделки нет, но имеет место распоряжение совместно нажитым имуществом.

63

На заключение договора дарения требуется нотариально удостоверенное согласие супруга только от дарителя. На заключение договора аренды требуются согласия, удостоверенные нотариусом, от обеих сторон сделки. И регистрация дарения, и регистрация аренды земельного участка предполагает регистрацию соответствующей сделки. Дарение является безвозмездной сделкой, поэтому согласие супруга одаряемого на принятие имущества в дар не нужно.

Всоответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт. В связи с этим на государственную регистрацию предоставляется кадастровый план земельного участка. Вместе с тем, если ранее права на данный земельный участок уже регистрировались и на государственную регистрацию представлялся кадастровый план, то повторное его представление не требуется.

Если продаваемый земельный участок пустой (на нём нет зданий, строений, сооружений), то на государственную регистрацию необходимо представить документ, выданный органом, осуществляющим государственный учёт и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа, подтверждающий отсутствие объектов недвижимости на данном земельном участке. В этом документе (выписке бюро технической инвентаризации из государственного реестра градостроительной деятельности) должно быть написано: «Объектов недвижимости нет».

Втом случае, если на земельном участке находятся здания, строения, сооружения, то ситуация кардинальным образом меняется. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нём здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Поэтому одновременно с заключением договора купли-продажи составляется договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося на нём. Как правило, составляется один договор на куплю продажу и того, и другого.

Втолковании законодательства, регулирующего отчуждение зданий, строений, сооружений и земельных участков, которые они занимают, часто можно встретить заблуждение следующего характера.

Статья 552 ГК РФ говорит о том, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если трактовать данную статью буквально, то получается, что, приобретая здание, сооружение в собственность, покупатель автоматически приобретает земельный участок. То же касается договоров дарения, аренды.

64

Пункт 1 ст. 35 ЗК РФ закрепил, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник. Смысл этой статьи аналогичен смыслу вышеуказанной статьи ГК РФ.

Такой подход к толкованию статей ГК РФ и ЗК РФ является ошибочным по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 118 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора куплипродажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Следовательно, право собственности на земельный участок, который имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого земельного участка.

Поэтому основанием возникновения права собственности на земельный участок может быть только договор купли-продажи земельного участка или договор купли-продажи здания, строения, сооружения и земельного участка, но уж никак не договор, предметом которого является только здание, строение, сооружение. Даже если в договоре указано, что его предметом является здание, строение, сооружение, находящееся на таком-то земельном участке, всё равно это не говорит о том, что земельный участок тоже продаётся.

Дело в том, что как уже было сказано выше, отличительной чертой договоров куплипродажи, дарения, залога, аренды недвижимого имущества, в том числе и земельных участков, является то, что в договоре обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору. Если в договоре написано, что передаётся дом, то передаётся именно дом. Если про земельный участок в договоре не сказано, что он продаётся, не указаны данные, позволяющие его индивидуализировать, определённо установить - значит, дом продаётся без земли.

Таким образом, если на земельном участке находится здание, строение, сооружение, то должно продаваться и то, и другое одновременно. В договоре чётко должна просматриваться воля продавца продать, а покупателя — купить и земельный участок, и недвижимое имущество, находящееся на нём: «Продавец» продал и передал, а «Покупатель» купил и принял «такой-то» дом и «такой-то» земельный участок».

Всё вышеперечисленное в равной мере относится к договору мены, договору дарения, договору аренды за некоторыми оговорёнными исключениями.

65

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ).

Особенностью данного договора является то, что регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сама сделка, то есть госпошлина за регистрацию будет взиматься в двойном размере: за сделку 500 рублей для физических лиц, за право каждого одаряемого по 500 рублей. Другая особенность дарения заключается в том. Что оно запрещено между коммерческими организациями. Дарение недвижимого имущества между некоммерческими организациями практически не случается. Дарение облекается в другие формы. Для земельных участков такой характерной формой является постоянное (бессрочное) пользование.

На регистрацию сделки дарения требуется нотариально удостоверенное согласие только со стороны дарителя.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор имеет следующие особенности.

Во-первых, арендодателем земельного участка может быть только собственник. Во-вторых, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон

договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор, заключённый на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации. Если в договоре аренды не указан срок, на который имущество передаётся во владение и пользование, то договор считается заключённым на неопределённый срок и не подлежит государственной регистрации.

В-третьих, договор аренды земельного участка, предусматривающий переход в последующем права собственности на этот земельный участок к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

В-четвёртых, арендатор вправе без согласия арендодателя (но при условии его уведомления) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаём), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вкладов в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ либо паевого взноса в производственный кооператив.

В-пятых, на регистрацию договора аренды земельного участка, когда сторонами договора выступают физические лица, от обеих сторон требуется нотариально удостоверенное согласие супругов на регистрацию сделки аренды.

66

В-шестых, государственная регистрация договора аренды составляет 500 рублей для физического лица и 7500 для юридического. Документы на государственную регистрацию договора аренды вправе подать одна из сторон. Предпочтительней, чтобы это был бы всетаки арендатор.

5.2. Договор замены сторон в обязательстве

Договор замены сторон в обязательстве стал возможным благодаря ЗК РФ и во многом облегчил оформление перехода права аренды земельного участка.

Итак, договор замены сторон в обязательстве предполагает замену арендатора, как правило, в договорах аренды тех земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Стороны в договоре называются «первоначальный арендатор» и «новый арендатор».

Данный договор заключается сторонами без согласия арендодателя, но обязательно при условии его уведомления о смене арендатора.

Удобство договора замены сторон в обязательстве заключается в том, что до введения в действие ЗК РФ арендатору земельного участка, желающему прекратить свой договор аренды, требовалось расторгнуть его путём заключения соответствующего дополнительного соглашения и регистрации его в органе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Другое лицо, заинтересованное в приобретении того же земельного участка на правах аренды, должно было заключать с арендодателем новый договор аренды и, естественно, опять его регистрировать. Договор замены сторон в обязательстве экономит силы и время в два раза. Ни расторжения договора, ни заключения нового договора аренды не требуется.

Если арендованный земельный участок занят зданием, строением или сооружением, то отчуждение данного земельного участка не возможно без одновременного отчуждения объектов недвижимости, расположенных на нём. Договор купли-продажи здания и договор замены стороны в обязательстве между теми же сторонами подаются на регистрацию вместе.

На регистрацию данного договора требуется нотариально удостоверенные согласия супругов сторон — физических лиц.

Особенность заключения договора замены сторон в обязательстве для юридических лиц заключается в том, что в договоре должна быть указана цена передаваемого права аренды. Дело в том, что, как уже отмечалось выше, дарение между коммерческими

67

организациями запрещено. Договор замены сторон в обязательстве предполагает передачу прав аренды и если цена такой передачи не указана, то получается, что договор безвозмездный, то есть, грубо говоря, это дарение.

В том случае, если продаётся здание, строение, сооружение и параллельно заключается договор замены стороны в обязательстве в отношении земельного участка, который находится в аренде, то цена здания, строения, сооружения в договоре куплипродажи включает в себя и стоимость права аренды земельного участка, если договорами не предусмотрено иное. В рассмотренной ситуации в договоре замены стороны в обязательстве указание цены права аренды не требуется.

6. Оформление права собственности на земельный участок в судебном порядке

Как уже было сказано, во внесудебном порядке может быть оформлен земельный участок, предоставленный гражданину до введения в действие ЗК РФ на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, который был предоставлен для личного подсобного, дачного хозяйств, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Во всех остальных случаях придется обращаться в суд.

В суд придется обращаться в случае:

¾установления юридического факта владения и пользования недвижимым имуществом (земельным участком), что повлечёт рассмотрение дела по правилам особого производства (в арбитражном процессе - особенного);

¾наличия какого-либо спора, возникшего из земельных правоотношений и, соответственно, рассмотрение дела по правилам искового производства;

¾в случае оспаривания решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих по земельным делам, когда производство по делу возникает из публичных правоотношений19.

68

6.1. Сущность дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение

Производство по установлению юридических фактов, в частности, владения и пользования земельными участками, имеет свою особенность, выражающуюся в том, что бесспорный их характер предполагает отсутствие так называемого спора о праве, который является основной чертой исковых дел.

Именно эта бесспорность и определяет отнесение подобных дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, к институту особого производства.

Пример. ИЧП «Фирма «Союз» обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением об установлении факта выделения (отвода) фирме в бессрочное (постоянное) пользование земельного участка.

Заявителем не представлены какие-либо правоустанавливающие документы на данный земельный участок либо доказательства, подтверждающие факт принадлежности землеотводных документов ИЧП «Фирма «Союз».

Кроме того, выяснилось наличие между администрацией города Омска и заявителем спора о признании за фирмой права бессрочного пользования этим земельным участком, занятым автостоянкой.

При изложенных обстоятельствах суд производство по делу прекратил.

Тем не менее, если в Гражданский Процессуальный Кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ четко присутствует соответствующий подраздел IV «Особое производство», то в Арбитражном Процессуальном Кодексе Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ несколько иная ситуация. Раздел с аналогичным названием законодатель не ввел, поместив нормы, регулирующие установление фактов, имеющих юридическое значение, в рамках раздела IV «Особенности производства в Арбитражном суде по отдельным категориям дел», не забыв включить при этом те положения, которые вследствие ограниченности текста Арбитражного Процессуального Кодекса Российской Федерации от 5 мая 1995 г. содержались в актах обобщения судебной практики.

Такое расхождение в терминологии не является существенным и не свидетельствует о принципиальном различии в подходах к институту установления фактов, имеющих юридическое значение, в гражданском и арбитражном процессах.

По сути, новые АПК и ГПК предусматривают возможность установления судом различных фактов, имеющих юридическое значение, ведь перечни ч. 2 ст. 218 АПК и ч. 2 ст. 264 ГПК не являются исчерпывающими и указывают лишь на конкретные примеры юридических фактов, устанавливаемых судом. Однако в законодательстве заложен ряд критериев, которые в совокупности определяют подведомственность дел об установлении того или иного факта суду:

69

¾факты имеют юридическое значение для возникновения, изменения или прекращения прав и обязанностей граждан и организаций (п. 1 ст. 264 ГПК) либо юридических лиц или индивидуальных предпринимателей в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности (п. 1 ст. 218 АПК);

¾у заявителя отсутствует возможность получить документы, удостоверяющие данные факты, другим путем (ст. 265 ГПК и п. 1 ст. 219 АПК соответственно);

¾законодательством не предусмотрен внесудебный порядок установления данных фактов (п. 1 ст. 219 АПК);

¾отсутствует спор о праве (п. 3 ст. 263 ГПК и п. 3 ст. 217 АПК соответственно). В делах особого производства нет спора о праве, нет и жалобы на действия

управленческих органов, поскольку суду здесь приходится защищать не оспоренное или нарушенное субъективное право, а охраняемый законом интерес в установлении обстоятельства, от которого зависит определение правового положения лица или имущества. Поэтому ближайшая цель особого производства сводится не к разрешению спора о праве и не к проверке законности действий органа управления, а к установлению фактов, имеющих юридическое или доказательственное значение.

Вособом производстве может быть установлен сравнительно небольшой круг доказательственных фактов, т.е. таких, из существования которых можно сделать вывод о наличии (или отсутствии) искомых (юридических) фактов.

Впорядке особого производства рассматриваются только те дела, которые прямо отнесены законом к этому виду судопроизводства. Так, ч. 1 ст. 262 ГПК к рассматриваемым

впорядке особого производства относит дела:

zоб установлении фактов, имеющих юридическое значение;

zоб усыновлении (удочерении) ребенка;

zо признании гражданина безвестно отсутствующим или об объявлении гражданина умершим;

zоб ограничении дееспособности гражданина, о признании гражданина недееспособным, об ограничении или лишении несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет права самостоятельно распоряжаться своими доходами;

zоб объявлении несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация);

zо признании движимой вещи бесхозяйной и признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь;

zо восстановлении прав по утраченным ценным бумагам на предъявителя или ордерным ценным бумагам (вызывное производство);

70