Вы решили приобрести земельный участок

соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

К сожалению, как уже отмечалось прежде, граждане слишком уж широко трактуют вышеупомянутый закон. Например, считают, что любой документ, где упоминается о земле, может быть основанием для регистрации права собственности.

Ошибочно полагать, что документ, подтверждающий право собственности кого-то из умерших родственников того или иного гражданина, может быть основанием для регистрации права собственности этого гражданина. Встречаются и такие документы, в которых лишь упоминается о земельных участках.

Например. Свидетельство на наследство гласит о том, что наследуемое имущество состоит из дома, находящемся на земельном участке. При буквальном толковании можно легко сделать вывод, что по наследству переходит только дом (без земельного участка). Естественно, такое свидетельство на наследство не может быть основанием для регистрации права собственности на земельный участок.

Есть и ещё более спорные документы, в которых косвенно идёт речь о земельных

участках.

Например. Акт органа местного самоуправления об отводе земельного участка гражданину для строительства дома. Здесь также следует прибегнуть к буквальному толкованию текста. Если в документе указано, что земельный участок отводится гражданину, то можно сделать вывод, что земельный участок предоставляется на каком-то праве этому гражданину, а на каком именно — не указано. Тогда данный документ будет являться основанием для государственной регистрации права собственности на землю. Однако если в документе говорится о том, что гражданину разрешено строительство на земельном участке,

то здесь, как и в вышеуказанном случае с наследством на дом, такой документ нельзя считать основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок. Этот документ разрешает осуществить строительство дома, а не предоставляет земельный участок.

До введения в действие Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения переоформлялось гражданами в собственность на основании решения уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления.

С 1 сентября 2006 г. переоформление становится короче на один этап — принятие решений о переоформлении земельных участков в собственность не требуется. В территориальное управление Росрегистрации необходимо представить документ, на основании которого гражданину принадлежит земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, и кадастровый план. На основании данных документов прекращается соответственно право постоянного

21

(бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения и возникает право собственности.

Земельный участок может перейти по наследству — по закону или по завещанию. Если собственник земельного участка не оставил после себя завещания, то к наследованию призываются наследники по закону. При этом наследование по закону имеет место в том объёме, в каком оно не изменено завещанием.

Распорядиться имуществом на случай смерти можно только путём совершения завещания. Завещание может быть совершено гражданином, обладающим в момент его совершения дееспособностью в полном объёме, лично, ни в коем случае не через представителя. Завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства, не указывая причин такого лишения, отменить или изменить совершённое завещание (ст. 1119 ГК РФ).

Завещание удостоверяется нотариусом. К нотариально удостоверенным завещаниям приравниваются (ст. 1127 ГК РФ):

zзавещания граждан, находящихся на излечении в больницах, госпиталях, других стационарных лечебных учреждениях или проживающих в домах для престарелых и инвалидов, удостоверенные главными врачами, их заместителями по медицинской части или дежурными врачами этих больниц, госпиталей и других стационарных лечебных учреждений, а также начальниками госпиталей, директорами или главными врачами домов для престарелых и инвалидов;

zзавещания граждан, находящихся во время плавания на судах, плавающих под Государственным флагом Российской Федерации, удостоверенные капитанами этих судов;

zзавещания граждан, находящихся в разведочных, арктических и других подобных экспедициях, удостоверенные начальниками этих экспедиций;

zзавещания военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, где нет нотариусов, также завещания работающих в этих частях гражданских лиц, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командирами воинских частей;

zзавещания граждан, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальниками мест лишения свободы.

Вышеперечисленные завещания должны быть, как только для этого представится возможность, направлены лицами, удостоверившими завещания, через органы юстиции нотариусу по месту жительства завещателя.

Если в каком–либо из описанных случаев гражданин, намеревающийся совершить завещание, выказывает желание пригласить для этого нотариуса и имеется разумная

22

возможность выполнить это желание, лица, которым предоставлено право удостоверить завещание, обязаны принять меры для приглашения к завещателю нотариуса.

Наследование по закону имеет место тогда постольку, когда и поскольку оно не изменено завещанием. Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очерёдности в зависимости от степени родства или свойства.

ГК РФ предусмотрено семь очередей наследников. Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей. Наследники одной очереди наследуют имущество в равных долях, кроме наследников, наследующих по праву представления. Право представления имеет место, когда наследник умирает до открытия наследства или одновременно с наследодателем. Тогда доля этого наследника переходит его потомкам.

К наследникам первой очереди по закону относятся дети, супруг и родителя наследодателя; к наследникам второй — полнородные и неполнородные братья и сёстры, дедушка и бабушка наследодателя; к наследникам третьей очереди — дяди и тёти наследодателя; наследники четвёртой очереди — прадедушки и прабабушки наследодателя; пятой очереди — двоюродные внуки и внучки, двоюродные дедушки и бабушки; шестой очереди — двоюродные правнуки и правнучки, двоюродные племянники и племянницы, двоюродные дяди и тёти. В качестве наследников седьмой очереди призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

В случае если не нашлось наследников ни по закону, ни по завещанию, имущество признаётся выморочным и переходит государству (ст. 527 ГК РФ (часть вторая) от 26 января

1996 г. № 14-ФЗ).

Временем открытия наследства признаётся день смерти наследодателя. Наследство открывается по месту постоянного места жительства наследодателя, а если оно не известно – по месту нахождения имущества или основной части имущества (ст. 528, 529 ГК РФ).

Чтобы приобрести наследство наследник должен его принять. Принять наследство можно двумя способами: фактически вступить во владение, то есть пользоваться, распоряжаться земельным участком, платить налоги, или подать нотариальному органу по месту открытия наследства заявление о принятии наследства.

Принять наследство необходимо в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя. Этот срок может быть продлён судом, если он признает причины пропуска срока уважительными. Наследство может быть принято после истечения указанного срока и без обращения в суд при условии согласия на это всех остальных наследников, принявших наследство.

23

В этих случаях наследнику, пропустившему срок для принятия наследства, передается лишь то из причитающегося ему имущества, принятого другими наследниками или перешедшего к государству, которое сохранилось в натуре, а также денежные средства, вырученные от реализации другой части причитающегося ему имущества (ст. 547 ГК РФ).

Итак, для приобретения земельного участка по наследству необходимо обратиться первоначально в органы записи актов гражданского состояния и получить там свидетельство о смерти наследодателя.

Вторым шагом будет обращение к нотариусу по месту открытия наследства. Кроме свидетельства о смерти необходимо представить документ, подтверждающий родственную или иную связь потенциального наследника с наследодателем. Это могут быть документы, выданные органами записи актов гражданского состояния, вступившие в законную силу решения суда об установлении факта родственных или иных отношений. В некоторых случаях допускается представление справки о родственных или иных отношениях, выданные организациями по месту работы или жительства; записи в паспортах о детях, о супруге; справки органов социальной защиты о назначении пенсии по случаю потери кормильца и тому подобное, если они в совокупности с другими документами подтверждают родственные или иные отношения наследников с наследодателем.

Также необходимо представить документ, подтверждающий место открытия наследства: справку жилищно-эксплуатационной организации или справку органов внутренних дел о последнем месте жительства наследодателя, а если место жительства умершего неизвестно — документ, в котором содержатся сведения о месте нахождения наследственного имущества (например, документ организации, осуществляющей учет или регистрацию имущества, правоустанавливающий документ на наследственное имущество, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и т.п.).

Нотариус затребует выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в любом случае, чтобы удостовериться в том, что земельный участок не обременён правами третьих лиц, не находится под арестом. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним действительна для предъявления нотариусу в течение одних суток.

Фактическое вступление во владение наследственным имуществом может быть подтверждено документами о совершении наследником в течение срока для принятия наследства действий по управлению, распоряжению или пользованию наследственным имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии или уплате налогов, страховых взносов, других платежей в отношении наследственного имущества. В случае отсутствия у

24

наследников указанных документов место открытия наследства подтверждается решением суда об установлении места открытия наследства.

Если земельный участок находился у наследодателя в собственности, то наследнику соответственно переходит право собственности. Если же в свидетельстве на наследство речь идёт о праве пожизненного наследуемого владения, то наследник, минуя органы государственной власти и местного самоуправления, уполномоченные распоряжаться земельными участками, без их решения обращается в территориальное управление Росрегистрации.

Документом-основанием для регистрации земельного участка, полученного по наследству, будет являться свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом. Обязательным приложением является кадастровый план земельного участка.

С 1 января 2006 г. вступил в силу Федеральный закон № 78-ФЗ «О признании утратившими силу некоторых законодательных актов РФ и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с отменой налога на имущество, переходящего в порядке наследования или дарения». Данный закон отменил налог на имущество, переходящее в порядке наследования как по закону, так и по завещанию. С наследуемого имущества, в отношении которого свидетельства о праве на наследство выданы до 1 января 2006 г., налог с имущества переходящего в порядке наследования уплатить придётся.

Право собственности на земельные участки также может возникать на основании решения суда.

Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» существенно сократил спектр дел об установлении прав на земельные участки в судах. Прежде предметом судебного разбирательства становилось установление права собственности на основании документов, в которых было не ясно, на каком праве предоставляется земельный участок. Теперь же в таких ситуациях в суд обращаться не надо. Документы подаются непосредственно в органы Росрегистрации.

Поводами к обращению в суд могут быть различные споры в отношении земельных участков (исковое производство). Например, одна из сторон уклоняется от регистрации того или иного договора.

Часто встречается ситуация, когда граждане заключают договор в письменной форме (простой письменной форме или нотариально удостоверенный), или вообще между продавцом и покупателем произведён расчёт и продавец даёт покупателю расписку о том, что получил деньги за земельный участок, не зная о том, договоры эти требуют обязательной

25

государственной регистрации. Так называемый «покупатель, «одаряемый» думает, что стал собственником. В один прекрасный момент он узнаёт, что нужно зарегистрировать своё право. Вот тут-то и возникают трудности. «Горе-покупателю» или «горе-одаряемому» придётся искать собственника и вместе с ним представить полный пакет документов на регистрацию соответствующего договора в органы Росрегистрации1.

Если же собственника земельного участка найти не удалось, он умер или попросту уклоняется от государственной регистрации договора, то приобретателю остаётся только одно - обращаться в суд.

Таким образом, для государственной регистрации права собственности на земельный участок на основании свидетельства на наследство, решения суда или в упрощённом порядке оформления прав на земельные участки, подпадающие под «дачную амнистию», необходимо представить тот же пакет документов, что и для подтверждения прав собственности на земельные участки2, но с некоторыми оговорками.

Во-первых, документами-основаниями будут соответственно свидетельство на наследство, решение суда и документ, подтверждающий право гражданина на земельный участок3. При этом копия решения суда, заверенная подписью судьи, скреплённая гербовой печатью судебного органа, выдавшего данную копию, и отметкой о вступлении судебного решения в законную силу, представляется в двух экземплярах.

Государственная пошлина за регистрацию составит 7500 рублей для юридических лиц и 500 рублей для физических. С 1 января 2007 г. государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства составляет 100 рублей.

2.2. Аренда

Аренда представляет собой право ограниченного пользования чужим имуществом. Аренда возникает по трём основаниям: на основании договора, на основании решения суда, переходит по наследству.

1См. подробнее главу 5 «Приобретение земельных участков у физических и юридических лиц».

2См. 1.2. «Надо ли оформлять права на земельные участки?»

3См. 2.1 «Право собственности на земельные участки»

26

Договор аренды заключается между собственником земельного участка (арендодателем) и лицом, заинтересованным в приобретении земельного участка в аренду (арендатором). По договору аренды земельный участок передаётся во временное владение и пользование.

Вдоговоре аренды обязательно должен быть указан срок. Срок может быть определённым (четыре месяца, пять лет, например) и неопределённым. Действующим законодательством предельные сроки аренды установлены только для одной категории земель — земель сельскохозяйственного назначения, когда они арендуются юридическими лицами. Предельный срок аренды в этом случае установлен 49 лет (ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Порядок заключения договора аренды во многом зависит от того, кто является собственником земельного участка. Если собственник – частное лицо, то порядок заключения договора аренды регулируется преимущественно гражданским законодательством4.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков, когда на стороне арендодателя выступает орган государственной власти или местного самоуправления, подчиняется в большей степени земельному законодательству. Порядок изменения и прекращения договоров аренды земельных участков полностью совпадает с порядком, установленным гражданским законодательством для договоров аренды в целом.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности зависит от целей, для которых этот земельный участок предоставляется в аренду5.

Регистрация договоров аренды земельного участка на основании решения суда производится в следующих случаях:

¾ договор аренды заключён, но одна из сторон уклоняется от его регистрации в Федеральной регистрационной службе;

¾ договор аренды заключён, стороны обратились в органы Росрегистрации за регистрацией данного договора, но им было отказано в регистрации.

Впервом случае документами-основаниями, как правило, служат не только решения суда, но и сам договор аренды.

4См. подробнее подраздел 5.1. «Заключение договоров купли-продажи, мены, аренды, дарения земельного участка»

5См. подробнее главу 3 «Способы приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности»

27

Что же касается второго случая, то здесь необходимо обращаться в суд и оспаривать действия (отказ) органов Росрегистрации6.

Аренда может переходить по наследству. В соответствии со ст. 1112 ГК РФ (часть третья) от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, принадлежащие наследодателю на день открытия наследства, входят в состав наследства. Статья 617 ГК РФ уточняет положения этой статьи применительно к договору аренды: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

В свидетельстве на наследство, выдаваемом нотариусом, должно быть указано, что наследство состоит из права аренды земельного участка. После получения такого свидетельства наследнику необходимо обратиться к собственнику земельного участка и заключить с ним дополнительное соглашение об изменении арендатора. Это дополнительное соглашение необходимо зарегистрировать в органах Росрегистрации.

2.3. Сервитут

Сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Одновременно это ещё и обременение прав собственника.

Сервитут целесообразно установить, когда собственник или иной владелец земельного участка нуждается в дополнительной территории, принадлежащей соседу, для обеспечения своих нужд, которые невозможны по тем или иным причинам без установления сервитута.

Например, сервитут устанавливается для проезда через чужой земельный участок, если собственный лишён выхода к дороге; для прокладки линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечения водоснабжения, мелиорации и т.д.

Различают публичные и частные сервитуты. Публичные сервитуты устанавливаются в интересах государства, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления и населения, то есть в отношении неопределённого круга лиц. В связи с этим возникает вопрос, кто является субъектом такого вещного права, как сервитут, и кто может обратиться за регистрацией в органы Росрегистрации.

государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих в сфере земельных правоотношений».

28

Основанием для установления публичных сервитутов являются федеральные законы, законы субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления.

Публичные сервитуты устанавливаются по результатам публичных слушаний. Однако действующее законодательство не регламентирует процедуру их поведения, что значительно затрудняет установление публичных сервитутов.

Из-за вышеперечисленных проблем публичные сервитуты отдельно почти не регистрируются. Как правило, условие об установлении публичных сервитутов включаются в текст договора купли-продажи или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Публичные сервитуты обычно устанавливаться для следующих целей:

¾прохода или проезда через земельный участок;

¾использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

¾размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов

кним;

¾проведения дренажных работ;

¾забора воды и водопоя;

¾прогона скота;

¾сенокоса или пастьбы скота;

¾использования земельных участков в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоёме, сбора дикорастущих растений;

¾временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и иных работ;

¾свободного доступа к прибрежной полосе.

Субъектами частных сервитутов выступают конкретные граждане и юридические лица, в отношении которых и устанавливаются сервитуты.

Основанием для возникновения частного сервитута является договор или соглашение, заключаемые между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка, либо решение суда.

Лицо, чьи права на земельный участок обременяются сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Если земельный участок обременяется публичным сервитутом, то собственник или иной владелец земельного участка, на который устанавливается сервитут, имеет право требовать от органа государственной власти или местного самоуправления, установивших данный сервитут,

29

соразмерной платы в том лишь случае, если установление сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка.

Сервитут может быть срочным или бессрочным (постоянным). В договоре или соглашении об установлении сервитута указывается, за какую цену устанавливается сервитут; конкретный вид сервитута (для каких целей, срочный или постоянный); срок, на который устанавливается сервитут, в случае если сервитут срочный; конкретная часть земельного участка, обременяемая сервитутом.

Как частный, так и публичный сервитут может быть установлен в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника земельного участка прав владения, пользования и распоряжения земельным участком. При этом лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут защищать свои права в судебном порядке. Когда же установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник или иной владелец или пользователь земельного участка вправе требовать изъятия, в том числе путём выкупа у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков (п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 275 ГК РФ сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременён этим сервитутом, к другому лицу. При этом с новым собственником земельного участка, обременяемого сервитутом, заключается новый договор или соглашение об установлении сервитута.

Сам же сервитут не может быть самостоятельным предметом договора куплипродажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Сервитут прекращается по требованию собственника земельного участка, обременённого сервитутом, при отпадении оснований, по которым он был установлен (ст. 276 ГК РФ). В том случае, если сервитут препятствует использованию земельного участка в соответствии с его назначением, собственник земельного участка имеет право требовать прекращения сервитута в судебном порядке.

Итак, для регистрации публичного сервитута необходимы следующие документы:

30