Вы решили приобрести земельный участок

Более того, предоставлять земельные участки в аренду может только собственник. В силу закона (ст. 36 ЖК РФ) собственниками земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, являются собственники помещений в этом доме, а не органы государственной власти или местного самоуправления.

Поскольку ЖК РФ, установивший, что право общей долевой собственности является единственным видом права на земельный участок, занимаемый многоквартирным жилым домом, вступил в законную силу только 01 марта 2005 г., встаёт вопрос, что же делать, если до указанной даты земельный участок зарегистрирован на праве аренды или ином праве.

Гражданин или юридическое лицо, с которым заключён договор аренды на земельный участок, занимаемый многоквартирным жилым домом, обращается в территориальное управление Росрегистрации с заявлением о внесении изменений в записи об обременении (аренде) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом расторжение договора аренды не требуется. Заявителю при этом необходимо представить правоустанавливающий документ на земельный участок (договор аренды) и оплатить государственную пошлину за регистрацию права в размере 100 рублей для физического и 300 рублей для юридического лица12.

То же самое следует сделать и строительной организации, занимавшейся возведением дома. До начала строительства застройщик приобретает земельный участок, как правило, в аренду. Когда дом построен, члены ЖСК, полностью выплатившие пай, дольщики (если заключался договор долевого участия в строительстве), становятся собственниками квартир. После регистрации права собственности на квартиру в органах Росрегистрации они одновременно становятся собственниками (на праве общей долевой собственности) общей собственности в многоквартирном жилом доме, то есть лестниц, лестничных пролётов, подземных гаражей, подсобных помещений, лифтов, в том числе и земли. Поскольку собственники строений (ст. 36 ЗК РФ) имеют исключительное право на приобретение прав на земельные участки, занимаемые зданиями, строениями, сооружениями, то никакие другие лица (застройщик, ЖСК) не могут иметь прав на этот земельный участок. Они должны прекратить своё право на земельный участок, обратившись в регистрирующий орган вышеописанным способом.

Перейдём к рассмотрению последнего случая предоставления земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения. Речь пойдёт об отчуждении объектов

41

недвижимости, находящихся на земельных участках, собственниками которых является соответственно Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование.

Подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплён принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка.

Кроме того, согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нём зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Данные положения закона означают, что при продаже (дарении, другом виде отчуждения права собственности) здания, строения, сооружения одновременно должны передаваться права и на соответствующий земельный участок.

Если земельный участок находится у продавца, или иного лица, отчуждаемого недвижимость, на праве собственности, то достаточно включить в предмет договора куплипродажи (дарения и т.д.) наряду с отчуждаемым зданием, строением, сооружением и земельный участок. Когда же земельный участок находится у продавца недвижимости в аренде и собственником земли является государство или муниципальное образование, то возможны два варианта одновременной передачи прав и на строение, и на земельный участок.

Первый путь — это составление дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка. В дополнительном соглашении сторон оговаривается замена арендатора: вместо одного лица арендатором считать другое лицо. Такое соглашение составляется между первоначальным арендатором, собственником земельного участка в лице органов государственной власти или местного самоуправления и новым арендатором. Договор отчуждения строения (договор купли-продажи, дарения и т.п.) и дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка подаются на регистрацию в Федеральную регистрационную службу одновременно.

Но есть и более простой путь. Чтобы не «тревожить» лишний раз собственника земельного участка, арендатор может передать свои права и обязанности по договору аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (подпункт 5 п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Составляется договор замены сторон в обязательстве13.

Таким образом, для оформления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, собственник данных зданий, строений, сооружений должен подготовить следующий пакет документов для регистрирующего органа (Росрегистрации):

42

заявление;

документ, удостоверяющий личность;

платёжный документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество (500 рублей для физических лиц и 7500 рублей

—для юридических лиц);

документ, подтверждающий возникновение права на земельный участок (акт, решение органа государственной власти или местного самоуправления в виде постановления или распоряжения о предоставлении земельного участка, а также заключённый на его основании договор аренды или купли-продажи земельного участка; решение суда и т.д.);

документы, содержащие сведения о наличии зданий, строений, сооружений на земельном участке и их принадлежности заявителю, удостоверенные организацией (органом) по учёту объектов недвижимого имущества (выписка БТИ, технический паспорт) либо документы, подтверждающие право собственности, оперативного управления, хозяйственного ведения на здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке;

кадастровый план.

Копии актов, решений органов государственной власти и местного самоуправления, а также решений суда предоставляются в двух экземплярах, заверенных печатями органов их выдавших. В копиях решений суда должна стоять отметка о вступлении судебного решения в законную силу.

Если договор аренды или купли-продажи земельного участка датирован ранее, чем 17 сентября 2003 г., то достаточно предоставить подлинник и копию договора. Если договор аренды или купли-продажи земельного участка датирован 17 сентября 2003 г. и позже, то необходимо представить не менее двух подлинников14. Причём один экземпляр остаётся в регистрирующем органе и хранится в архиве.

Все остальные документы, кроме заявления и документа, удостоверяющего личность гражданина, предоставляются в подлинниках и копиях15.

Приведённый перечень является минимальным и далеко не исчерпывающим. В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и иные документы, необходимые для регистрации в соответствии с законом16.

14Это объясняется тем, что с 17 сентября 2003 г. вступили в силу изменения в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», обязывающие заявителя предоставлять договоры

вколичестве не менее двух подлинников.

15Также необходимо представить документы, подтверждающие статус юридического лица, право действовать от имени юридического лица.

16См. подробнее главы 2 «Виды прав на земельные участки», 4 «Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков на торгах», 5 «Приобретение земельных участков у физических и юридических лиц».

43

3.2 Предоставление земельных участков для строительства

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется ст. 30 ЗК РФ. При этом предоставление вышеуказанных земельных участков осуществляется с проведением работ по их формированию:

¾без предварительного согласования мест размещения объектов;

¾с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах)17.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а государственным (муниципальным) учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления — в постоянное (бессрочное) пользование (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

¾выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

¾проведение работ по формированию земельного участка;

¾государственный кадастровый учёт земельного участка;

¾принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства. Решение о проведении предварительного согласования места размещения объекта

принимается теми органами управления, которые потом будут принимать решение о предоставлении земельного участка.

В ст. 31 ЗК РФ определяется порядок выбора земельного участка. Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный распоряжаться земельными участками, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны:

торгах».

44

назначение объекта;

предполагаемое место его размещения;

обоснование примерного размера земельного участка;

испрашиваемое право на земельный участок.

К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчёты.

Соответствующий орган управления имуществом обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учётом экономических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в её границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования.

Необходимая информация о разрешённом использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженернотехнического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.

Органы местного самоуправления городских и сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Информирование осуществляется через печатные средства массовой информации (газеты).

Как правило, в решении органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться имуществом, (постановлении или распоряжении) делается ссылка на конкретный номер газеты, в которой было помещено объявление о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Если в решении такой ссылки нет, то при обращении в регистрирующий орган (Федеральную регистрационную службу) за оформлением прав на земельный участок необходимо представить подлинник и копию соответствующей газеты с объявлением. Если заявитель не может представить данную газету, регистрирующий орган направляет запрос в органы местного самоуправления городских или сельских поселений, была ли заблаговременная публикация в средствах массовой информации о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

45

Если публикации не было либо она не была заблаговременной, то в регистрации права на земельный участок будет отказано на основании ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Основанием для отказа будет считаться тот факт, что документы, представленные на государственную регистрацию прав по содержанию не соответствую требованиям действующего законодательства (решение органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом, вынесено без соблюдения порядка предоставления земельных участков для строительства).

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства (постановление или распоряжение) в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование является основанием для государственной регистрации соответствующего права.

Если земельный участок предоставляется в аренду или в собственность за плату, то на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления заключается соответственно договор аренды или купли-продажи.

Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Итак, для оформления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта потребуются следующие документы:

заявление о государственной регистрации;

документ об оплате государственной пошлины (500 рублей для физических лиц и 7500 для юридических лиц);

документ, удостоверяющий личность заявителя;

документ, удостоверяющий полномочия представителя действовать от имени юридического лица;

решение (постановление или распоряжение) органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться имуществом, о согласовании места размещения объекта (в двух экземплярах);

решение выше указанного органа (постановление или распоряжение) о предоставлении земельного участка (в двух экземплярах);

46

если земельный участок предоставляется в собственность за плату, то подробнее читайте в разделе 4 настоящей работы;

кадастровый план земельного участка18;

печатное издание, заблаговременно информирующее население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, если в вышеуказанных решениях компетентных органов не сделана ссылка на номер соответствующей газеты;

иные документы, предоставление которых предусмотрено законодательством Российской Федерации.

В отношении земельных участков, предоставленных гражданам до введения в

действие ЗК РФ для индивидуального жилищного и гаражного строительства, действует упрощённый порядок оформления земельных участков в собственность.

3.3. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством

К целям предоставления земельных участков, не связанных со строительством, можно отнести использование земельных участков для:

личного подсобного хозяйства;

дачного хозяйства;

огородничества;

садоводства;

фермерского хозяйства;

для размещения объектов, не являющихся недвижимостью.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 07 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный участок) и земельный участок за чертой поселений (полевой земельный участок).

При этом приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных

47

регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нём зданий и строений.

Садовые земельные участки, согласно ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», предоставляются гражданину или приобретаются им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нём и хозяйственных строений и сооружений).

Огородные земельные участки предназначены для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определённого при зонировании территории).

Дачные земельные участки предоставляются гражданам в целях отдыха. На таких земельных участках можно возводить жилые строения без права регистрации проживания в них или жилые дома с правом регистрации в них, а также хозяйственные строения и сооружения. На дачных земельных участках выращивают плодовые, ягодные, овощные, бахчевые и иные сельскохозяйственные культуры и картофель.

Предоставление земельных участков для всех выше указанных целей осуществляется на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков (ст. 34 ЗК РФ). Данные принципы выражаются в том, что орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный распоряжаться земельными ресурсами, прежде чем принять решение о предоставлении земельного участка, обязан обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определённом праве и условиях и заблаговременную публикацию такой информации.

Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей не связанных со строительством, подают заявление в органы государственной власти или местного самоуправления, уполномоченные распоряжаться земельными ресурсами. В заявлении указываются:

¾цель использования земельного участка;

¾предполагаемые размеры земельного участка;

48

¾местоположение;

¾испрашиваемое право на землю.

Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация с учётом зонирования территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его.

Исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченные распоряжаться земельными ресурсами, в двухнедельный срок принимают решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче земельного участка в аренду с приложением проекта его границ. Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок после представления заявителем кадастрового плана земельного участка в вышеуказанный орган государственной власти или местного самоуправления.

В решении органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельными участками (постановлении или распоряжении), должна быть ссылка на публикацию. Если такая ссылка отсутствует, то при регистрации права на земельный участок в регистрирующий орган необходимо представить непосредственно саму публикацию. Если публикации не было или она была помещена в печатные СМИ не заблаговременно, а одновременно или после принятия решения о предоставлении земельного участка, то в регистрации права на земельный участок будет отказано.

Граждане, которым предоставлены земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, садовые, огородные или дачные земельные участки до введения в

действие ЗК РФ, вправе зарегистрировать их в собственность в упрощённом порядке. Принятие решений о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков не требуется.

Отдельно следует рассмотреть оформление земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства в упрощённом порядке. Напомним, что регистрация права собственности в упрощённом порядке осуществляется на основании документа, подтверждающего права гражданина на земельный участок, и кадастрового плана.

Однако у граждан, фактически пользующихся земельными участками, предназначенными для ведения личного подсобного хозяйства, часто совсем нет никаких документов на землю. Это связано с тем, что колхозы зачастую просто не выдавали никаких документов гражданам. Теперь колхозы прекратили своё существование и единственный выход из создавшейся ситуации теперь не суд, как раньше, до введения «дачной амнистии», а обращения в органы местного самоуправления. В органах местного самоуправления

49

имеются похозяйственные книги. Выписка из похозяйственной книги, заверенная в местной администрации и будет служить основанием для регистрации права собственности на земельный участок в территориальном управлении Федеральной регистрационной службы.

В случае если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» было создано данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. Предоставление земельного участка осуществляется органом исполнительной власти или местного самоуправления, уполномоченным распоряжаться земельными участками, на основании заявления заинтересованного гражданина. К заявлению прилагаются следующие документы:

¾копия проекта организации и застройки территории товарищества (кооператива) либо иного документа, устанавливающего распределение участков в кооперативе (товариществе);

¾описание местоположения границ земельного участка, подготовленное заинтересованным гражданином;

¾заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплён такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения границ такого земельного участка местоположению границ земельного участка, фактически используемого гражданином.

Описание местоположения границ земельного участка гражданин готовит самостоятельно в произвольной форме. Перед этим следует получить в правлении некоммерческого объединения копию проекта организации и застройки территории, где указано распределение участков в соответствующем садовом товариществе или кооперативе.

Описывать местоположение земельного участка следует предельно подробно: площадь, ориентиры относительно сторон света, ориентиры относительно дороги, леса, реки, полей, находящихся недалеко от земельного участка.

На основании проекта организации застройки территории или иного документа, свидетельствующего о том, что данный земельный участок закреплён за конкретным гражданином, и описания местоположения границ правление некоммерческого объединения даёт заключение, что земельный участок закреплен за гражданином и что составленное им

50