Вы решили приобрести земельный участок

описание границ соответствует местоположению границ земельного участка, которым он фактически пользуется.

В случае если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган может дополнительно запросить:

•удостоверенную правлением данного некоммерческого объединения копию правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения;

•выписку из единого государственного реестра юридических лиц, содержащую сведения о данном некоммерческом объединении.

Затем необходимо обратиться в территориальный орган Федерального агентства кадастра объектов недвижимости за оформлением кадастрового плана.

Согласно ст. 14 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» после государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения такому объединению земельный участок бесплатно предоставляется в срочное пользование.

После утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения

ивынесения данного проекта земельные участки предоставляются в собственность или на ином вещном праве членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

При передаче за плату земельный участок сначала предоставляется в совместную собственность членов такого объединения, а потом — в собственность каждого члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

На государственную регистрацию земельных участков, предоставленных для целей, не связанных со строительством, после вступления в законную силу ЗК РФ необходимо представить решение исполнительных органов государственной власти или местного самоуправления, обладающих правом предоставления земельных участков в пределах их компетенции. В решении (постановлении или распоряжении) должен быть указан способ предоставления земельного участка — за плату или бесплатно. Также на регистрацию представляется документ, подтверждающий заблаговременную публикацию информации о земельных участках, которые предоставляются на определённом праве и на определённых условиях.

Если земельный участок предоставляется в собственность за плату, то необходимо заключить договор купли-продажи и представить документ, свидетельствующий оплату

51

покупателем стоимости земельного участка. Если земельный участок предоставляется в аренду, то необходимо представить соответствующий договор аренды.

Обязательным для государственной регистрации документом является кадастровый план земельного участка.

С 1 января 2007 г. за регистрацию права собственности физического лица на земельный участок для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства госпошлина взимается в размере 100 рублей. За регистрацию договора аренды госпошлина составляет 500 рублей.

4. Особенности заключения договоров купли-продажи и аренды земельных участков на торгах

Всоответствии со ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах.

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (ст. 447 ГК РФ).

Организаторами торгов выступают органы государственной власти или местного самоуправления, уполномоченные распоряжаться земельными участками. Организаторы публикуют сообщение о проведении торгов или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов.

Земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка на участие в торгах, поскольку аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.

Воткрытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

52

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующую информацию:

дату, время, место и порядок проведения торгов;

предмет торгов;

шаг аукциона в случае проведения торгов в форме аукциона;

условия конкурса и критерии определения его победителя в случае проведения торгов в форме конкурса;

местоположение (адрес), кадастровый номер и площадь земельного участка, код территориальной зоны, установленный правилами застройки, а также основные характеристики объектов и других сооружений, расположенных на этом участке (временные сооружения, инженерные сети);

перечень документов, которые необходимо представить для участия в торгах;

функциональное назначение и разрешённое использование земельного участка;

начальная цена предмета торгов;

сумма задатка, сроки и порядок его внесения и возврата участникам торгов, расчётные счета для перечисления задатка и платежей за приобретённые земельные участки или права их аренды;

условия обеспечения поступления платежей в случае приобретения земельного участка или права аренды на него в рассрочку (договор о залоге);

форма заявки на участие в торгах, адрес места приёма заявок, дата, время начала и окончания приёма заявок и документов от заявителей, а также условия получения документов о предмете торгов;

адрес и телефон организатора;

дата, время и порядок ознакомления с земельным участком на местности;

способ уведомления об итогах торгов;

срок для заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка. Если иное не предусмотрено в извещении о проведении торгов, организатор открытых

торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее, чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса — не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.

В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.

53

Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.

Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

На основании протокола заключается и подписывается договор. При этом договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Необходимо иметь в виду, что с момента вступления в силу ЗК РФ договоры куплипродажи и аренды земельного участка заключаются на торгах только в отношении тех земельных участков, которые предоставляются без предварительного согласования мест размещения объектов.

До вступления в действие ЗК РФ порядок предоставления земельных участков для строительства регламентировался указом Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды». Согласно данному указу, расположенные на территории городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные под застройку, либо право аренды земельного участка подлежали продаже гражданам и юридическим лицам исключительно на торгах.

Следовательно, если договор купли-продажи или аренды земельного участка, предназначенного для строительства, был заключён до вступления в действие ЗК РФ, то

54

необходимо, чтобы земельный участок выставлялся на торги. На основании протокола о результатах торгов должны были заключаться соответствующие договоры.

После вступления в действие ЗК РФ на торгах заключаются договоры, предметом которых являются земельные участки без предварительного согласования места размещения объектов.

Необходимо также отметить, что на земельные участки, предоставленные для строительства до введения в действие ЗК РФ и предназначенные для индивидуального жилищного и гаражного строительства, распространяется «дачная амнистия», предусмотренная ФЗ РФ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».

Особо нужно подчеркнуть п. 4 ст. 25.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который чётко говорит о запрете государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного и гаражного строительства до введения в

действие ЗК РФ, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность.

Поскольку указ Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды» не федеральный закон, а подзаконный нормативный правовой акт, то предоставление документов, подтверждающих проведение торгов, не требуется.

Итак, для регистрации прав на земельный участок, предоставленный для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов недвижимости после введения в действие ЗК РФ необходимо представить:

заявление на государственную регистрацию;

документ, удостоверяющий личность заявителя;

если правообладатель лично не может обратиться с заявлением на государственную регистрацию, то за него может действовать уполномоченное доверенность лицо, которое представляет свой документ, удостоверяющий личность, и доверенность;

документ об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (500 рублей для физических лиц и 7500 для юридических лиц);

если за регистрацией обращается юридическое лицо, то необходимо представить документы, подтверждающие статус данного юридического лица;

55

протокол проведения торгов;

договор купли-продажи земельного участка, заключённый на основании протокола;

если предметом торгов было право на заключение договора аренды земельного участка, то представляется договор купли-продажи права на заключение договора аренды и сам договор аренды земельного участка;

кадастровый план земельного участка;

документ, подтверждающий, что покупатель уплатил предусмотренную договором сумму за земельный участок или за право заключить договор аренды, а продавец её получил и претензий к покупателю не имеет;

иные документы, предоставление которых предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Для регистрации прав на земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного и гаражного строительства до введения в действие ЗК РФ, предоставляются документы № 1,2, 3, 4, 9, 11, а также правоустанавливающий документ на землю. Государственная пошлина за регистрацию права составит 500 рублей, а после 01 января 2007 г. —100 рублей. Если же право на земельный участок возникло до вступления в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и с ним», то госпошлина составит 250 рублей, а после 01 января 2007 г. – 50 рублей.

Для государственной регистрации прав на земельные участки, предоставленные для строительства юридическим лицам, гражданам для строительства в предпринимательских целях (то есть для любого строительства, за исключением индивидуального жилищного и гаражного строительства) до введения в действие ЗК РФ предоставляется тот же пакет документов, что и в случае регистрации прав на земельные участки, предоставленные без предварительного согласования места размещения объектов после введения в действие ЗК РФ.

5. Приобретение земельных участков у физических и юридических лиц

Приобретение земельных участков у физических и юридических лиц, или, как принято говорить, приобретение земельных участков на «вторичном рынке», имеет ряд особенностей.

56

Прежде чем приобретать земельный участок у того или иного лица (не важно – физического или юридического), необходимо убедиться, что данный гражданин или юридическое лицо является законным владельцем нужного земельного участка и оформил своё право надлежащим образом. Для этого следует попросить правоустанавливающие документы на землю. Если Вы мало что понимаете в документах и у Вас нет возможности прибегнуть к помощи юриста, то сделайте ксерокопию с правоустанавливающего документа

идома в спокойной обстановке его изучите. В документе не должно быть орфографических

исинтаксических ошибок, подчисток, неоговорённых дописок, неясных букв и тем более не ясных слов. Прочитайте, каким органом был выдан данный документ, на каком праве и кому принадлежит земельный участок. Убедитесь, что земельный участок расположен по тому адресу и имеет ту площадь, о которых говорил Вам владелец земельного участка.

Для пущей уверенности обратитесь в Федеральную регистрационную службу за выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для этого Вам необходимо точно знать адрес и площадь земельного участка, оплатить государственную пошлину в размере 100 рублей (для физического лица) за предоставление информации и предъявить свой паспорт или иной документ, удостоверяющий личность.

Ввыписке будет указано, кому и на каком праве принадлежит земельный участок, обременён ли он правами третьих лиц, находится ли под арестом. Если Вам отказали в предоставлении информации, значит, земельный участок с указанным Вами адресом и площадью в реестре отсутствует.

Если право у владельца земельного участка возникло до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то естественно, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не будет информации об этом земельном участке. В этом случае можно обратиться в соответствующий Комитет по земельным ресурсам и землеустройству.

Конечно, когда Вы обратитесь за регистрацией права на земельный участок, отчуждаемый или временно передаваемый Вам гражданином или юридическим лицом, Федеральная регистрационная служба проведёт тщательную правовую экспертизу и выявит все недочёты и погрешности в документах. Никогда Вам не зарегистрируют право на недвижимость, если владелец не имеет прав на этот земельный участок, предоставил Вам какую-либо ложную информацию. Всё это выяснится в процессе регистрации. Но Вы можете потерять и время, и деньги.

57

5.1. Заключение договоров купли-продажи, мены, аренды, дарения земельного участка

Отличительной чертой договоров купли-продажи, мены, аренды, дарения земельного участка является то, что лицо, отчуждающее земельный участок, является его собственником.

Правоустанавливающим документом на земельный участок может быть договор купли-продажи, свидетельство на наследство, договор дарения, решение суда, решение компетентного органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность. Кроме правоустанавливающего документа у собственника должно быть свидетельство на право собственности, выданное регистрирующим органом.

Кроме того, для регистрации необходим кадастровый план земельного участка. Представление кадастрового плана не требуется только в том случае, если ранее он уже предоставлялся в регистрирующий орган.

На основании правоустанавливающего документа на земельный участок и кадастрового плана, а также данных обеих сторон заключается соответствующий договор.

Договор может быть заключён как в простой письменной форме, так и удостоверен нотариусом. Договор составляется не менее чем в трёх экземплярах.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) передаёт земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает земельный участок и уплачивает за него определённую денежную сумму (цену).

В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору.

К таким данным можно отнести:

площадь земельного участка;

местоположение (адрес) земельного участка;

кадастровый номер земельного участка;

реквизиты правоустанавливающего документа и свидетельства на право собственности на земельный участок;

наличие или отсутствие прав третьих лиц на земельный участок, а также других ограничений и обременений;

целевое назначение земельного участка;

58

разрешённое использование;

наличие объектов недвижимости на земельном участке.

При отсутствии вышеперечисленных данных в договоре условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Также обязательным (существенным) условием договора купли-продажи земельного участка является цена этого земельного участка. Если в договоре нет согласованного сторонами в письменной форме условия о цене передаваемого имущества, то такой договор о его продаже считается незаключенным.

Очень часто перед непосредственной покупкой стороны заключают предварительный договор купли-продажи земельного участка. Как правило, это делается для того, чтобы обезопасить потенциального покупателя на тот случай, если продавец совсем передумает продавать земельный участок, либо решит продать другому лицу или же за более крупную сумму денег. Так же предварительный договор защищает и интересы продавца на тот случай, если передумает покупатель.

Встречаются случаи, когда потенциальный покупатель в доказательство своих твёрдых намерений купить земельный участок передаёт продавцу до заключения договора купли-продажи часть стоимости данного земельного участка. Это тоже своего рода предварительный договор, который обязательно должен быть составлен в письменном виде не менее чем в двух экземплярах. В предварительном договоре нужно обязательно указать, когда и кукую сумму одна сторона получила от другой. Данная сумма будет считаться задатком. Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задаток удобен тем (особенно для покупателя), что если заключение основного договора куплипродажи земельного участка не состоялось по вине продавца, задаток должен быть возвращен в двойном размере. Если заключение договора не состоялось по вине потенциального покупателя, то сумма задатка остаётся у потенциального продавца. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Цена может быть указана как за весь земельный участок в целом, так и на единицу площади. В последнем случае общая цена земельного участка будет определяться исходя из его фактического размера.

59

В отношении цены для юридических лиц установлены свои особенности. Решение об определении цены сделки о приобретении или отчуждении земельного участка и одобрении такой сделки принимается соответствующим уполномоченным органом юридического лица:

¾советом директоров (если предметом сделки является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества (закрытого акционерного общества, открытого акционерного общества, общества с ограниченной ответственностью);

¾общим собранием участников, акционеров (если предметом сделки является имущество, стоимость которого составляет более 50 % балансовой стоимости активов общества);

¾акционером (если акционерное общество состоит из единственного акционера, который не осуществляет функции единоличного исполнительного органа).

Все вышеперечисленные случаи относятся к крупным сделкам (ст. 78 Федерального Закона Российской Федерации «Об акционерных обществах»).

Балансовая стоимость активов общества определяется по данным его бухгалтерской отчётности на последнюю отчётную дату. Для определения, является ли сделка крупной, на регистрацию представляется справка о соотношении балансовой стоимости активов юридического лица, определённое по данным его бухгалтерской отчётности на последнюю отчётную дату, со стоимостью приобретаемого или отчуждаемого имущества. Справка подписывается руководителем и главным бухгалтером юридического лица.

Передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если до момента подписания сторонами договора покупатель не передал продавцу всю оговорённую сумму целиком, то продаваемый земельный участок признаётся находящимся в залоге у продавца до полной оплаты. Залог выступает способом защиты интересов продавца от недобросовестного покупателя. Пока покупатель не выплатит всю оговоренную договором купли-продажи сумму, земельный участок будет обременён правами продавца. С момента регистрации такого договора покупатель становится собственником земельного участка, но распоряжаться им он может только с согласия залогодержателя (в данном случае залогодержателем выступает продавец).

Такие договоры купли-продажи, по которым продавец не сразу получает оговоренную

вдоговоре сумму за земельный участок, называются договорами купли-продажи с рассрочкой платежа. В силу закона, а точнее п. 5 ст. 488 ГК РФ, продавец становится залогодержателем, а покупатель залогодателем.

60