Ваш садовый участок

определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Арендная плата — плата, которую арендатор обязан вносить за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

•определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

•установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

•предоставления арендатором определенных услуг;

•передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

•возложения на арендатора обусловленных договором затрат

на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Обратите внимание, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (если иное не предусмотрено договором). При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за 2 срока подряд.

Денежные обязательства сторон должны быть выражены в рублях. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

Использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории РФ по обязательствам допускается в случаях, в порядке и на условиях, определенных Федеральным законом от 10 декабря 2003 г. № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» или в установленном им порядке.

Срок договора аренды земельного участка также является условием, которое следует включать в договор аренды земельного участка. Срок договора аренды — период времени, в течение которого арендуемый объект передается от арендатора к арендодателю. В договоре аренды, как правило, срок аренды оговаривается, однако могут возникнуть и такие ситуации, когда срок аренды не оговорен. В этом случае договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

При заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Уведомление об отказе от договора должно быть составлено в письменной форме и направлено второй стороне договора таким образом¸ чтобы потом можно было доказать факт направления данного документа (например, заказным письмом с уведомлением и описью вложения, лично под роспись и др.).

Способы и сроки оплаты — условия, которые устанавливаются в договоре по соглашению сторон исходя из конкретной ситуации. Оплата производится в наличной или безналичной форме. Может быть установлена ежемесячная оплата за объект недвижимости, поквартальная или иная. Все эти обстоятельства должны быть оговорены сторонами.

Права и обязанности сторон договора закрепляются в договоре для того, чтобы стороны имели представления о том, на что они могут рассчитывать и что они должны делать. Основные права арендодателя включают в себя своевременное получение арендной платы, а также возврат имущества в нормальном состоянии. Основной обязанностью арендодателя является сдача в аренду имущества, пригодного для использования и соответствующего условиям договора аренды. Следует помнить, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие

пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

•потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

•непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

•потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его

намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Не следует забывать, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Основным правом арендатора является получение им имущества, пригодного для нормального использования в соответствии с условиями договора. Кроме того, крайне важным правом арендатора является преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Оно заключается в том, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после

истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Обязанности арендатора состоят в том, чтобы использовать имущество без причинения ему вреда, а также своевременно и в полном объеме осуществлять выплату арендных платежей.

Ответственность сторон договора аренды также следует зафиксировать в тексте договора. В противном случае стороны должны будут руководствоваться только теми положениями об ответственности, которые прописаны в законодательстве, однако представляется целесообразным самостоятельно разработать и включить в договор те санкции, которые будут к ним применены в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей по договору.

Перечень объектов, находящихся на земельном участке, необходимо указать в случае их наличия на арендуемом объекте недвижимости. Более того, их следует детально описать, чтобы при прекращении договора аренды и возврате имущества у сторон не возникло спорных ситуаций, требующих разрешения в судебном порядке.

Обратите внимание, что очень часто арендуется не земельный садовый участок, а садовый домик, который на нем расположен (см. Приложение 7). В том случае, если в аренду сдается садовый домик, необходимо детально зафиксировать его описание, а также все имущество, которое в нем находится, т. е. осуществить опись имущества.

К договору аренды необходимо приложить следующие документы:

•правоустанавливающий документ на земельный участок;

•кадастровый паспорт;

•акт приема-передачи земельного участка;

•описание земельного участка.

3.2. Порядок оформления аренды садового участка

Оформление аренды садового участка начинается с заключения договора аренды. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем 1 год, не подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества в территориальных органах Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества.

Особенности государственной регистрации аренды земельного участка регламентируются Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. № 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества».

С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора. Для осуществления регистрационных действий заявитель должен представить в территориальный орган Росреестра (по месту нахождения объекта недвижимости) пакет документов, который включает в себя:

•заявление о государственной регистрации обременения, в связи с заключением договора аренды;

•документ об уплате государственной пошлины;

•документ, удостоверяющий личность заявителя (представителя);

•доверенность, подтверждающую полномочия представителя;

•договор аренды, со всеми имеющимися к нему дополнительными соглашениями;

•акт приема-передачи или иной документ о передаче объекта;

•документ, подтверждающий полномочия лица, заключившего договор;

•кадастровый план земельного участка, выданный до 1 марта 2008 г., или кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, выданный после 1 марта 2008 г.;

•нотариально удостоверенное согласие другого супруга, либо заявление о том, что лицо не состоит в браке, либо документ, подтверждающий, что объект недвижимости не является совместной собственностью супругов (соглашение супругов о разделе общего имущества или решение суда о разделе такого имущества или об определении долей супругов, брачный договор).

Обратите внимание, что представление кадастрового плана земельного участка на государственную регистрацию договора аренды земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если же арендуется часть земельного участка, то к договору аренды прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части, сдаваемой в аренду.

3.3. Прекращение аренды земельного участка

Прекращение договора аренды может быть осуществлено по различным основаниям. Все случаи прекращения указанного договора можно условно разделить на 3 группы:

•по соглашению сторон;

•в связи с истечением срока действия договора;

•по требованию одной из сторон (досрочно).

Соглашение сторон — способ прекращения договора, при котором обе стороны согласны с тем, чтобы закончить отношения между собой. В этом случае они готовят специальный документ, который закрепляет их намерение прекратить указанный договор. Число копий соглашения соответствует количеству экземпляров договора аренды. Если договор аренды был зарегистрирован в Росреестре, то прекращение договора по соглашению сторон также должно быть зарегистрировано. Государственная пошлина за государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды, а также при погашении регистрационной записи о расторжении (прекращении) договора аренды не уплачивается.

Истечение срока действия договора — основание, которое предполагает прекращение взаимных прав и обязанностей сторон по причине того, что срок, на который был заключен договор, истек, а стороны не изъявили желания продолжить правоотношения.

Досрочное расторжение договора предполагает, что одна из сторон решила прекратить права и обязанности по договору. В этом случае необходимо предпринять следующие шаги:

•направить претензию в адрес второй стороны договора аренды;

•дождаться ответа на претензию (при отсутствии ответа необходимо дождаться окончания срока, указанного в претензии как

срок для дачи ответа, если срок в претензии не указан, то в тридцатидневный срок);

• обратиться в суд.

Арендодатель может потребовать расторжения договора аренды в следующих случаях:

•использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью;

•использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

•неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

•неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

•изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

•реквизиции земельного участка;

•невнесения более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока арендной платы;

•в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

По инициативе арендатора аренда земельного участка может

быть прекращена в случае, если:

•арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

•переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

•имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Для досрочного расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон необходимо осуществить следующие мероприятия:

•направить претензию в адрес второй стороны договора аренды;

•дождаться ответа на претензию (при отсутствии ответа необходимо дождаться окончания срока, указанного в претензии как срок для дачи ответа);

•обратиться в суд.

В Приложениях 8 и 9 содержатся образцы претензии и искового заявления по вопросу досрочного расторжения договора аренды.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Глава 4 ДАРЕНИЕ САДОВОГО УЧАСТКА

4.1. Основные правила дарения садового участка

Дарение представляет собой безвозмездную передачу имущества другому лицу. В случае если имущество, которое передается в дар, принадлежит нескольким сособственникам, то дарение имущества допускается по согласию всех участников совместной собственности.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. В этом случае следует осуществить составление завещания.

Общей совместной собственностью признается собственность нескольких лиц, которая не разделена между ними на доли или паи. Так, например, в настоящее время режим общей совместной собственности устанавливается для имущества супругов, нажитого во время брака. Необходимо помнить, что норма закона, касающаяся получения согласия других сособственников на дарение имущества, распространяется на случаи, возникающие в сфере распоряжения именно общей совместной собственностью.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

Дарение должно быть совершено добровольно, а не под давлением со стороны других лиц. Факт принуждения к совершению указанной