Ваш садовый участок

Не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, за исключением случая, если:

•право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке;

•указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;

•для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством РФ выдачи разрешения на строительство, либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.

Глава 8 СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМА НА САДОВОМ УЧАСТКЕ

8.1. Особенности строительства на садовых участках

Строительство на садовых и дачных участках имеет определенные особенности, которые обусловлены их нахождением на ограниченной территории садового (дачного) объединения.

Особенности планировки и застройки садовых участков определяются СП 53.13330.2011. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения (актуализированная редакция СНиП 30-02-97*). Данный документ введен в действие 20 мая 2011 г. приказом Минрегиона России от 30 декабря 2010 г. № 849.

Данный свод правил распространяется на проектирование застройки территорий садоводческих, дачных некоммерческих объединений граждан, находящихся на них зданий и сооружений, а также служит основой разработки территориальных строительных норм субъектов РФ.

Основные особенности застройки территории садоводческого, дачного объединения граждан таковы:

•организация территории садоводческого, дачного объединения осуществляется в соответствии с утвержденным органом местного самоуправления проектом планировки территории садоводческого, дачного объединения;

•размещение территорий садоводческих, дачных объединений запрещается в санитарно-защитных зонах промышленных предприятий и других охранных зонах с особыми условиями использования территории;

•расстояние от застройки на территории садоводческих объединений до лесных массивов должно быть не менее 15 м;

•по границе территории садоводческого, дачного объединения предусматривается ограждение (допускается не предусматривать ограждение при наличии естественных границ (река, бровка оврага и др.));

•территория садоводческого, дачного объединения должна быть соединена подъездной дорогой с автомобильной дорогой общего пользования;

•на территорию садоводческого, дачного объединения с числом садовых участков до 50 следует предусматривать 1 въезд, более 50 — не менее 2 въездов (ширина ворот должна быть не менее 4,5 м, калитки — не менее 1 м);

•при въезде на территорию общего пользования садоводческого, дачного объединения должна быть предусмотрена сторожка;

•планировочное решение территории садоводческого, дачного объединения должно обеспечивать проезд автотранспорта ко всем индивидуальным садовым участкам и объектам общего пользования;

•здания и сооружения общего пользования должны отстоять от границ садовых участков не менее чем на 4 м.

Ряд требований предъявляется к планировке и застройке самих садовых и дачных земельных участков, а именно:

•площадь земельного участка должна составлять не менее 0,06 га;

•на участке могут возводиться жилое строение или жилой дом, хозяйственные постройки и сооружения, в том числе теплицы, летняя кухня, баня (сауна), душ, навес или гараж для автомобилей;

•жилое строение или жилой дом должны отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов — не менее чем на 3 м;

•минимальное расстояние до границы соседнего участка от жилого строения (или дома) должно быть 3 м;

•при возведении на садовом, дачном участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового, дачного участка, скат крыши следует ориентировать таким образом, чтобы сток дождевой воды не попал на соседний участок;

•на садовых, дачных участках площадью 0,06–0,12 га под строения, отмостки, дорожки и площадки с твердым покрытием сле-

дует отводить не более 30% территории.

Жилые строения или жилые дома проектируются (возводятся) с различной объемно-планировочной структурой.

Следует помнить, что различные аспекты строительства на садовых участках регламентируются следующими правовыми актами:

•Законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан;

•Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 122-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;

•Градостроительным кодексом РФ;

•Водным кодексом РФ;

•СП 30.13330.2010 (СНиП 2.04.01-85*) Внутренний водопровод и канализация зданий;

•СП 31.13330.2010 (СНиП 2.04.02-84*) Водоснабжение. Наружные сети и сооружения;

•СП 32.13330.2010 (СНиП 2.04.03-85) Канализация. Наружные сети и сооружения;

•СП 62.13330.2011 (СНиП 42-01-2002) Газораспределительные системы;

•СП 55.13330.2011 (СНиП 31-02-2001) Дома жилые одноквартирные;

•СНиП 2.05.13-90. Нефтепродуктопроводы, прокладываемые на территории городов и других населенных пунктов;

•СанПиН 2.1.4.1110-02. Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов хозяйственно-питьевого назначения;

•СанПиН 2.1.4.1175-02. Требования к качеству воды нецентрализованного водоснабжения, санитарная охрана источников;

•СанПиН 2.1.4.1074-01. Питьевая вода. Гигиенические требования к качеству воды централизованных систем питьевого водоснабжения. Контроль качества. Гигиенические требования к обеспечению безопасности систем горячего водоснабжения;

•СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03. Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов.

8.2. Порядок осуществления строительства на садовых участках и его документальное оформление

Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Следует помнить, что эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

При этом собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (если иное не предусмотрено законом или договором).

Собственник садового участка также имеет право на строительство садового дома.

Для того чтобы определить, возможно ли строительство на том или ином земельном участке, необходимо найти ответы на следующие вопросы:

•к какой категории относится данный земельный участок;

•каков вид разрешенного использования указанного земельного участка;

•не находится ли данный земельный участок в охранной зоне. Указанная информация содержится в документации, относящейся

кконкретному земельному участку, например в кадастровом паспорте земельного участка.

Для строительства могут быть использованы земли населенных пунктов (иногда называются землями поселений). Кроме того, важен и вид разрешенного использования. Для строительства жилого дома подойдут следующие виды разрешенного использования: «для индивидуального жилищного строительства», «для личного подсобного хозяйства» и т. д.

Обратим внимание, что в настоящее время разделяются 2 понятия: жилое строение и жилой дом.

Жилое строение — это здание, возводимое на садовом, дачном земельном участке для временного проживания без права регистрации.

Жилой дом — это здание, возводимое на дачном земельном участке для временного или постоянного проживания с правом регистрации.

По общему правилу, для начала строительства необходимо получить разрешение на строительство. Разрешение на строительство —

это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Для получения разрешения на строительство загородного дома необходимо направить заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство

федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления с приложением к нему следующих документов:

•правоустанавливающих документов на земельный участок;

•градостроительного плана земельного участка;

•схемы планировочной организации земельного участка с обо-

значением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Уполномоченные государственные или муниципальные органы в течение 10 дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:

•проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;

•проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка либо в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта — требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также красным линиям;

•выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче

такого разрешения с указанием причин отказа.

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

•строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

•строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

•строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

•изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строи-

тельства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

•капитального ремонта объектов капитального строительства;

•иных случаях.

Также следует знать, что согласно ст. 48 Градостроительного кодекса РФ осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем 3, предназначенных для проживания 1 семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

Документом,подтверждающимфактсозданияобъектанедвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством РФ выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Однако при возведении постройки необходимо учесть следующие моменты:

1)жилое строение или жилой дом должны отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов — менее чем на 3 м;

2)расстояния от хозяйственных построек до красных линий улиц

ипроездов должны быть не менее 5 м;

3)минимальные расстояния до границы соседнего участка по са- нитарно-бытовым условиям должны быть от:

• жилого строения (или дома) — 3 м;

• постройки для содержания мелкого скота и птицы — 4 м;

• других построек — 1 м;

• стволов высокорослых деревьев — 4 м, среднерослых — 2 м;

• кустарника — 1 м;

4)минимальные расстояния между постройками по санитарнобытовым условиям должны быть:

• от жилого строения или жилого дома до душа, бани (сауны), уборной — 8 м;

• от колодца до уборной и компостного устройства — 8 м.

В случае примыкания хозяйственных построек к жилому строению или жилому дому расстояние до границы с соседним участком измеряется отдельно от каждого объекта блокировки, например:

•дом — гараж (от дома — не менее 3 м, от гаража — не менее 1 м);

•дом — постройка для скота и птицы (от дома — не менее 3 м, от постройки для скота и птицы — не менее 4 м).

На садовых, дачных участках площадью 0,06–0,12 га под строения, отмостки, дорожки и площадки с твердым покрытием следует отводить не более 30% территории.

Обратим внимание, что свой участок и садовый дом можно обнести забором. Рекомендуется устраивать сетчатое ограждение. Но по обоюдному письменному согласию владельцев соседних участков (согласованному правлением садоводческого, дачного объединения) возможно устройство ограждений других типов. Допускается по решению общего собрания членов садоводческого, дачного объединения устройство глухих ограждений со стороны улиц и проездов.

Зарегистрировать построенное жилое сооружение можно в упрощенном порядке (см. раздел 7.3 «Дачная амнистия»).

КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Дарение — безвозмездная передача имущества другому лицу. Дачный земельный участок — земельный участок, предостав-

ленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Дееспособность — это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их.

Жилой дом — это здание, возводимое на дачном земельном участке для временного или постоянного проживания с правом регистрации.

Жилое строение — это здание, возводимое на садовом, дачном земельном участке для временного проживания без права регистрации.

Земельный участок — часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Имущество общего пользования — имущество (в том числе земельные участки), предназначенное для обеспечения в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения потребностей членов такого некоммерческого объединения в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей (дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и т. п.).

Категория земельного участка — разновидность земель, выделяемых из общего состава земельного фонда, исходя из ее целевого назначения.

Межевание объектов землеустройства — это работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других

административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат.

Наследование — процедура, в результате которой имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, т. е. в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент.

Огородный земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

Право пожизненного наследуемого владения земельными участками — право пользоваться и владеть земельным участком, которое передается по наследству.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком — право пользоваться земельным участком без какого-либо ограничения по времени.

Публичный сервитут — сервитут, устанавливаемый в отношении земельного участка законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение граждан (садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество, садоводческий, огороднический или дачный потребительский кооператив, садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое партнерство) — некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.

Садовый земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).