Ваш садовый участок

щее доверенность, действует в рамках полномочий, закрепленных в доверенности.

Доверенность представляет собой письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Срок действия доверенности не может превышать 3 лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. Следует помнить, что лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. В случае отмены доверенности права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось. По прекращении доверенности лицо, которому она выдана, или его правопреемники обязаны немедленно вернуть доверенность. Однако если доверенность полностью соответствует требованиям закона, если лицо, выдавшее ее, не заявляло о прекращении доверенности, то сделка, совершенная на основании соответствующей доверенности, будет действительной, и в результате ее совершения у сторон возникнут права и обязанности.

2.3. Государственная регистрация сделки по купле-продаже садового участка

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество определяется Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Переход права собственности на земельный участок осуществляется территориальными органами Росреестра по месту нахождения объекта недвижимого имущества. Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в ЕГРП.

Неотъемлемой частью ЕГРП являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество и книги учета документов.

Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. В свою очередь, книги учета документов содержат данные о:

•принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве

и заявителях;

•выданных свидетельствах о государственной регистрации прав;

•выписках и справках из ЕГРП, об иных документах.

ЕГРП состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом.

Каждый раздел ЕГРП идентифицируется кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия — условным номером.

Структура раздела ЕГРП включает в себя три подраздела:

•подраздел I — описание объекта недвижимого имущества;

•подраздел II — записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, о сделках об отчуждении объекта недвижимого имущества;

•подраздел III — записи об ограничениях (обременениях) права

собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества.

Ведение ЕГРП осуществляется в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219.

Последовательность процедуры при регистрации перехода права собственности на земельный участок такова:

•прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

•правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

•установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

•внесение записей в ЕГРП на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

•совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Для того чтобы зарегистрировать переход права собственности на земельный участок, необходимо представить в территориальный орган Росреестра следующие документы:

•заявление о государственной регистрации;

•документ, удостоверяющий личность;

•нотариально удостоверенную доверенность уполномоченного лица;

•документ об уплате государственной пошлины;

•договор купли-продажи земельного участка;

• кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов).

Следует помнить, что если постороннему лицу продается доля в праве общей собственности на земельный участок, то необходимо представить документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением), либо документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки доли.

Следует помнить, что в соответствии со ст. 225 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество — в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Также не следует забывать, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью необходимо представить нотариально удостоверенное согласие супруга.

Пример.

Истец А. О. обратилась к ответчикам А. Р., А. Г. с требованием о признании сделки недействительной, признании за ней права собственности на 1/2 доли земельного участка. В обоснование заявленных требований истец А. О. указала, что 7 июня 2003 г. вступила в брак с А. Р., о расторжении которого в суде рассматривается спор по иску А. Р. В период брака 25 декабря 2007 г. ими был приобретен земельный участок площадью 2416 кв. м для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <…>. Договор купли-продажи земельного участка был заключен на имя А. Р. Ответчик А. Р. продал вышеназванный земельный участок своему брату — ответчику А. Г. (договор от 16 июля 2010 г.), хотя согласия на отчуждение этого земельного участка она не давала. Удовлетворяя требования истца А. О. и признавая договор купли-продажи земельного участка от 16 июля 2010 г. недействительным в 1/2 части, суд руководствовался положениями п. 3 ст. 35 СК РФ и обоснованно исходил из того факта, что земельный участок, по поводу которого заявлен данный спор, является общим имуществом супругов А. Р. и А. О., при отчуждении которого требовалось нотариально удостоверенное согласие истца А. О. Между тем такое нотариально удостоверенное согласие истца А. О. на отчуждение спорного земельного участка в материалах дела отсутствует, в связи с чем сделка по купле-продаже между А. Р. и А. Г. была признана недействительной.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.

Проведенная государственная регистрация перехода права на земельный участок удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Размер государственной пошлины за регистрацию возникновения

иперехода прав на недвижимое имущество составляет:

•за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества: для физических лиц — 1000 руб., для юридических лиц — 15 000 руб. (см. подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);

•за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества — 200 руб. (подп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Исполнение договора купли-продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Помните, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Статья 19 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит основания, по которым государственная регистрация перехода права собственности может быть приостановлена.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество может быть приостановлена по инициативе:

1)регистрирующего органа;

2)заявителя;

3)суда (на основании решения или определения). Рассмотрим каждую из указанных ситуаций.

Ситуация 1.

Приостановление государственной регистрации прав на недвижимое имущество по инициативе регистрирующего органа.

Приостановление в данной ситуации возможно:

а) при возникновении сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав;

б) при возникновении сомнений в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений;

в) в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам;

г) если в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка отсутствуют кадастровые сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением следующих случаев:

•если кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов;

•если право на такой земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке;

•если такой земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

•если подано заявление о государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности на земельную долю;

•если права возникают в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

•иных установленных федеральным законом случаев.

Если было принято решение о приостановлении государственной регистрации по инициативе регистрирующего органа, то заявитель должен быть уведомлен об этом в письменной форме в день принятия соответствующего решения. Заявитель вправе представить

доказательства, опровергающие наличие фактических оснований для приостановления государственной регистрации права.

Ситуация 2.

Приостановление государственной регистрации прав на недвижимое имущество по инициативе заявителя.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество может быть приостановлена не более чем на 3 месяца — на основании поступившего в Росреестр заявления в письменной форме правообладателя, стороны или сторон сделки либо уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него (них) надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины и срок приостановления.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество может быть приостановлена не более чем на 1 месяц — на основании поступившего в Росреестр заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Ситуация 3.

Приостановление государственной регистрации прав на недвижимое имущество по инициативе суда (на основании решения или определения).

Приостановить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество также может суд. Так, если до внесения записи в ЕГРП или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в территориальный орган Росреестра поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или

до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.

Заявитель (заявители) должен быть уведомлен об этом в письменной форме в срок не более чем 5 рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав. При этом в уведомлении о приостановлении государственной регистрации рекомендуется указывать либо конкретную дату (если она указана в решении, определении суда), либо событие, с которым суд связывает окончание срока приостановления (если оно указано в решении, определении суда), либо слова «до отмены судом своего решения (определения) о приостановлении» (если в решении или определении суда не указаны ни дата, ни событие, с которыми он связывает окончание срока приостановления).

Отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество может иметь место в случае, если:

•право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав;

•с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

•документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

•акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

•лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

•лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

•правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

•правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации;

•не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

•имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

•ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе;

•земельный участок не прошел кадастровую регистрацию;

•земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность.

Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

После принятия решения об отказе в государственной регистрации прав на объект недвижимости заявителю направляется сообщение в письменной форме о причинах отказа с обязательной ссылкой на норму закона, которая стала основанием для отказа.

Сообщение должно быть направлено в пятидневный срок после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

При отказе в государственной регистрации права уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается.

Глава 3 АРЕНДА САДОВОГО УЧАСТКА

3.1. Заключение договора аренды садового участка

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Объектами аренды могу быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы

варенду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Внастоящее время гораздо чаще в аренду сдаются садовые домики, дачи, а не земельные участки. Кроме того, особенностью сдачи

варенду указанных объектов недвижимого имущества является еще и сезонность спроса на них. Особой популярностью дачные объекты пользуются летом, а также в период зимних праздников.

Информацию о предложениях по аренде садовых земельных участков, а также расположенных на них жилых объектах можно почерпнуть как из газет и журналов, с сайтов сети Интернет, так и в агентствах недвижимости.

Для того чтобы арендовать садовый участок, необходимо помнить ряд правил, которые позволят избежать возникновения в будущем различных проблем, связанных с этим объектом недвижимости.

Во-первых, следует убедиться в том, что лицо, сдающее участок

варенду, имеет право на совершение указанного действия. В этом случае порядок действий аналогичен процедуре проверки полномочий при купле-продаже.