Ваш садовый участок

6)организационно-техническое обеспечение деятельности общего собрания членов такого объединения (собрания уполномоченных);

7)организация учета и отчетности такого объединения, подготовка годового отчета и представление его на утверждение общего собрания членов такого объединения (собрания уполномоченных);

8)организация охраны имущества такого объединения и имущества его членов;

9) организация страхования имущества такого объединения

иимущества его членов;

10)организация строительства, ремонта и содержания зданий, строений, сооружений, инженерных сетей, дорог и других объектов общего пользования;

11)приобретение и доставка посадочного материала, садового инвентаря, удобрений, ядохимикатов;

12)обеспечение делопроизводства такого объединения и содержание его архива;

13)прием на работу в такое объединение лиц по трудовым договорам, их увольнение, поощрение и наложение на них взысканий, ведение учета работников;

14)контроль за своевременным внесением вступительных, членских, целевых, паевых и дополнительных взносов;

15)совершение от имени такого объединения сделок;

16)оказание членам такого объединения содействия в безвозмездной передаче сельскохозяйственной продукции детским домам, домам-интернатам для престарелых и инвалидов, дошкольным образовательным учреждениям;

17)осуществление внешнеэкономической деятельности такого объединения;

18)соблюдение таким объединением законодательства РФ и устава такого объединения;

19)рассмотрение заявлений членов такого объединения;

в) председатель правления садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. Избирается из числа членов правления на срок 2 года. При несогласии с решением правления вправе обжаловать данное решение общему собранию членов такого объединения (собранию уполномоченных).

Председатель правления садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого объединения осуществляет следующие функции:

1) председательствует на заседаниях правления;

2)имеет право первой подписи под финансовыми документами, которые в соответствии с уставом объединения не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием членов такого объединения (собранием уполномоченных);

3)подписывает другие документы от имени такого объединения

ипротоколы заседания правления;

4)на основании решения правления заключает сделки и открывает в банках счета такого объединения;

5)выдает доверенности, в том числе с правом передоверия;

6)обеспечивает разработку и вынесение на утверждение общего собрания членов такого объединения (собрания уполномоченных) внутренних регламентов такого объединения, положения об оплате труда работников, заключивших трудовые договоры с таким объединением;

7)осуществляет представительство от имени такого объединения в органах государственной власти, органах местного самоуправления, а также в организациях;

8)рассматривает заявления членов такого объединения. Членами садоводческого, огороднического или дачного некоммер-

ческого товарищества (садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого партнерства) могут быть граждане РФ, достигшие возраста 18 лет и имеющие земельные участки в границах такого товарищества (партнерства).

Членами садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива могут быть граждане РФ, достигшие возраста 16 лет и имеющие земельные участки в границах такого кооператива.

Глава 2 КУПЛЯ-ПРОДАЖА САДОВОГО УЧАСТКА

2.1. Основные правила купли-продажи садового участка

Купля-продажа садового участка — процесс, требующий от его участников внимания, собранности и учета всех его аспектов. Как правило, указанный процесс начинается с поиска второй стороны данной сделки, т. е. продавца или же покупателя.

Информацию о купле-продаже садового участка можно найти в самых разных источниках, например в газетах, журналах, на интернетсайтах, в специализированных агентствах по продаже недвижимости и др. После нахождения предложения, которое представляется интересным, следует осуществить ряд действий, которые будут направлены на выявление достоверности сведений о садовом участке.

Во-первых, необходимо проверить, имеет ли лицо, реализующее земельный участок, право на его отчуждение. В этой связи необходимо убедиться:

•в дееспособности лица — стороны договора;

•в наличии права собственности на отчуждаемый земельный

участок (наличии доверенности).

Дееспособность представляет собой способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Дееспособность возникает в полном объеме с 18 лет. В ряде случаев дееспособность может наступить и раньше установленного срока, а именно:

•при вступлении в брак до достижения 18 лет;

•при объявлении гражданина полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью.

Следует помнить, что совершеннолетние граждане могут быть лишены дееспособности или ограничены в ней. Так, гражданин, который вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, может быть ограничен судом в дееспособности в порядке,

установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается попечительство. Он вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки. Совершать другие сделки, а также получать заработок, пенсию и иные доходы и распоряжаться ими он может лишь с согласия попечителя.

В свою очередь, гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун.

Обратите внимание, что если сделка купли-продажи земельного участка совершена лицом, которое ограничено в дееспособности или полностью ее лишено, то такая сделка может быть признана недействительной. В этом случае каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) — возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, при принятии решения о купле-продаже земельного участка необходимо убедиться в том, что вторая сторона договора является дееспособной. В настоящее время отсутствуют какиелибо реестры недееспособных или ограниченно дееспособных лиц. Поэтому следует просто внимательно понаблюдать за лицом и, если обнаружатся какие-либо отклонения от нормы в его поведении, то, возможно, будет целесообразно выяснить, не ограничено или не лишено ли оно дееспособности.

Гражданин также должен иметь право на отчуждение земельного участка. В этом случае он либо должен быть собственником земельного участка, либо иметь полномочия на осуществление сделки по его купле-продаже, переданные ему собственником (на основании доверенности). Право собственности на земельный участок фиксируется в ЕГРП. Для того чтобы убедиться в правах лица на земельный участок, необходимо заказать выписку из ЕГРП в отношении приобретаемого земельного участка. Получение выписки осуществляется после направления запроса в территориальный орган Росреестра (по месту нахождения объекта недвижимости). Запрос может быть сделан лично, по почте или в форме электронного документа.

Если гражданин лично обращается за выпиской, то ему необходимо представить документ, удостоверяющий личность. Если от его имени действует представитель, то в этом случае необходимо представить доверенность, подтверждающую его полномочия. За предоставление выписки из ЕГРП взимается плата в установленном размере. Запрашиваемые из ЕГРП сведения предоставляются в срок не более чем 5 рабочих дней со дня получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, соответствующего запроса. В настоящее время на интернет-портале государственных услуг Росреестра (portal. rosreestr.ru) можно заказать выписку из ЕРГП посредством использования сети Интернет. Для этого необходимо заполнить электронную форму заявки.

Обратите внимание, что выписка из ЕГРП в отношении конкретного объекта недвижимости может быть предоставлена любому лицу, так как указанные сведения являются общедоступными.

Во-вторых, при покупке земельного участка следует осуществить проверку на предмет его соответствия тем требованиям, которые предъявляет к нему покупатель. В этом случае следует выяснить такие данные об участке, как:

•размер земельного участка;

•вид разрешенного использования земельного участка;

•наличие подведенных к участку коммуникаций;

•территориальное местоположение земельного участка;

•наличие на земельном участке построек;

•категория земельного участка и др.

Особое значение при приобретении земельного участка следует обратить на его категорию и вид разрешенного использования. Категория земель — это вид земельных участков, который выделяется в зависимости от их целевого назначения. Согласно ст. 7 ЗК РФ существуют следующие категории земель:

•земли сельскохозяйственного назначения;

•земли населенных пунктов;

•земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

•земли особо охраняемых территорий и объектов;

•земли лесного фонда;

•земли водного фонда;

• земли запаса.

В таблице 4 содержится характеристика перечисленных категорий

земель.

Перевод земель из одной категории в другую регулируется Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Второй важной характеристикой земельного участка является вид его разрешенного использования. Вид разрешенного использования земельного участка представляет собой возможность использования земельного участка для достижения определенной цели.

В соответствии со ст. 37 Градостроительного кодекса РФ разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов:

•основные виды разрешенного использования;

•условно разрешенные виды использования;

•вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно

с ними.

Оперативно получить информацию о целевом назначении земельного участка и виде его разрешенного использования можно с помощью интернет-сервиса Росреестра «Публичная кадастровая карта». Выбрав данный сервис на интернет-сайте Росреестра, необходимо ввести данные об интересующем земельном участке, а именно:

кадастровый округ, кадастровый район, кадастровый квартал, номер земельного участка. После этого на дисплее отобразится указанный земельный участок на кадастровой карте. В разделе «Использование» будет указана категория земельного участка и вид разрешенного использования.

В-третьих, при покупке земельного участка следует убедиться в том, что участок свободен от каких-либо ограничений (например, не является ли он предметом залога). В соответствии со ст. 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Таким образом, указанная информация также содержится в ЕГРП.

2.2. Документальное оформление сделки по купле-продаже садового участка

При заключении договора купли-продажи земельного участка необходимо обратить внимание на следующие моменты:

•соблюдение формы договора;

•наличие существенных условий в договоре;

•соответствие договора требованиям закона;

•согласование сторонами всех спорных условий договора.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Обратите внимание, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Необходимо помнить, что на земельном участке могут находиться какие-либо сооружения (например, садовый домик, баня, хозяйственные постройки). В этом случае действуют следующие правила куплипродажи:

•по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права

собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования;

•в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом;

•продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Следует помнить, что в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Образец искового заявления содержится

вПриложении 4.

Вдоговор купли-продажи обязательно следует включить следующие существенные условия:

•предмет договора (данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору);

•цену земельного участка.

Если хотя бы одно из этих условий будет отсутствовать, то договор купли-продажи земельного участка будет признан незаключенным,

т.е. договор не принесет желаемых правовых последствий!

Вдоговор купли-продажи земельного участка также следует включить следующие условия:

• права и обязанности сторон;

• способ оплаты;

• наличие или отсутствие обременений земельного участка;

• особенности передачи земельного участка;

• ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора;

• иные условия, обусловленные конкретной ситуацией. Образцы договоров купли-продажи садового земельного участка

и купли-продажи садового домика и земельного участка содержатся в Приложениях 5 и 6.

К договору купли-продажи земельного участка нужно приложить следующие документы:

• правоустанавливающий документ на земельный участок;

• кадастровый паспорт;

• акт приема-передачи земельного участка;

• описание земельного участка.

Следует помнить, что существует ряд условий, которые при включении в договор купли-продажи земельного участка будут признаны недействительными:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Обратите внимание, что договор купли-продажи земельного участка может быть заключен как лично собственником земельного участка, так и лицом, которому были переданы соответствующие полномочия на основании доверенности. В этом случае лицо, имею-