Правовое регулирование купли-продажи земельных участков. Учебное пособие

А.Н. Кузнецов

Под редакцией профессора Г.В. Алексеева

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ КУПЛИ-

ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ

УЧАСТКОВ

(ИЗБРАННЫЕ ЛЕКЦИИ ПО ЗЕМЕЛЬНОМУ ПРАВУ)

УДК 347.2 ББК 67.404

Кузнецов А.Н.

Правовое регулирование купли-продажи земельных участков. [Электронный ресурс]: учебное пособие / А.Н. Кузнецов, под ред. Г.В. Алексеева. — Саратов: Издательство «Вузовское образование», 2013. — (Высшее образование). — 72 с. — Док. опубл. не был. — Доступ с сайта ЭБС

IPRbooks.

Учитывая сложность и разнообразие гражданско-правовых отношений с землей, в ГК РФ не могут содержаться все нормы, регулирующие эти особенности (в том числе и те, которые входят в противоречие с общими нормами ГК РФ). Данная коллизия в настоящее время вполне успешно преодолевается тем, что сам ГК РФ в некоторых вопросах отдает приоритет и отсылает нас к законодательству о земле (которое, как уже отмечалось, содержит нормы и гражданского права). Лекция («Правовое регулирование купли-продажи земельных участков ») предназначены для студентов, специализирующихся по цивилистической тематике.

Наряду с традиционным описанием теоретических и практических проблем этой отрасли права в лекции разъясняются такие наиболее актуальные для современного периода феномены, как экономический механизм решения земельных вопросов, сделки с землей, земельные полномочия органов местного самоуправления, аграрная и земельная реформы, регулирование земельных отношений в крупном городе, земельные права граждан, и др.

Изложенный материал будет полезен студентам, получающим образование по направлению «Юриспруденция» как в рамках профилей бакалавриата, так и в рамках магистерских программ.

Рекомендуется преподавателям, студентам старших курсов юридических вузов, для всех интересующихся своими правами и обязанностями в области владения, пользования и осуществления права собственности на землю. а также аспирантам при разработке выпускных квалификационных работ и написании диссертаций.

©Издательство «Вузовское образование», 2013

2

Введение

Актуальность темы исследования. Земля является объектом, который не только используется управомоченным лицом для собственных нужд, как любая другая вещь, а составляет важнейший ресурс всего государства, имеет стратегическое, жизненно важное назначение для всего его населения.

Поэтому законодатель в Земельном кодексе РФ, закрепляя основные принципы земельного законодательства, среди главных устанавливает принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед ее использованием в качестве недвижимого имущества.

Таким образом, природоохранные земельные отношения являются первичными перед имущественными, которые опосредуются первыми и становятся возможными только при соблюдении всех природоохранных мер.

Тем не менее, Конституция РФ, Гражданский и Земельный кодексы РФ объявляют земельный участок недвижимым имуществом со всеми вытекающими последствиями.

Также разрешаются все предусмотренные гражданским законодательством сделки с земельными участками. И все же специфику земельного участка как объекта права собственности и сделок не учитывать невозможно.

Поэтому гражданское законодательство, регулирующее отношения собственности и отдельные виды сделок с недвижимым имуществом,

распространяется на сделки, в том числе куплю-продажу земельных участков, только в самом общем виде: оно определяет существо самого правоотношения купли-продажи, основополагающие права и обязанности сторон купли-продажи, которые характерны для сделок со всеми вещами, и

не более того.

Основным же нормативным регулятором купли-продажи земельных участков, устанавливающим особенности совершения этой сделки, является

3

земельное законодательство, и в первую очередь Земельный кодекс РФ. В

Земельном кодексе РФ имеется ст. 37, закрепляющая особенности купли-

продажи земельных участков, содержание которой, на наш взгляд, является не соответствующим реально существующим и предусмотренным законодательством особенностям этой сделки1. Дело в том, что содержание п. 2 и 3 этой статьи не имеет ничего общего с особенностями купли-продажи именно земельного участка.

Все эти положения, например заявление законодателя о том, что являются недействительными условия договора, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию,

предусмотрены для абсолютно всех вещей в гражданском законодательстве.

Сомнительной особенностью является также положение п. 3 ст. 37

Земельного кодекса РФ, закрепляющего ответственность продавца в случае предоставления ложной информации о продаваемом земельном участке.

Данная норма также является копией положения ст. 475 ГК РФ. Поэтому, на наш взгляд, данная статья Земельного кодекса РФ не отражает существующие особенности купли-продажи земельных участков. Попытка законодателя систематизировать их из всего земельного законодательства оказалась неудачной.

Реальные же положения, касающиеся особенностей совершения сделок с земельными участками, в том числе купли-продажи, содержатся в других нормах Земельного кодекса РФ и иных земельно-правовых актах. И в рамках именно законодательного акта их систематизация действительно не представляется возможной из-за разнообразия земельных отношений, их объектного и субъектного состава.

Поэтому их выявление и объяснение — это как раз задача научных исследований, которые на основе всего земельного законодательства, а не

1 "Земельный кодекс Российской Федерации" (ЗК РФ) (принят ГД ФС РФ

28.09.2001)N 136-ФЗ от 25.10.2001 (в ред. от 28.07.2012).

4

только Земельного кодекса РФ позволят вычленить особенности совершения купли-продажи различными субъектами (публичными или частными лицами)

различных объектов (земельных участков в соответствии с их категорией).

Поэтому рассмотрение особенностей купли-продажи земельных участков будет целесообразно, условно разделив их на те, которые вытекают из предусмотренной законодательством категории того или иного земельного участка, и те, которые характерны для различных участников сделки.

Важной особенностью является то положение Земельного кодекса РФ, в

соответствии с которым объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

В результате этого учета земельный участок будет сформирован, т.е.

из «земли» (довольно абстрактного понятия) превратится в конкретный индивидуально-определенный объект.

В зависимости от категории земель и их собственника Земельным кодексом РФ устанавливаются правила о запрете и ограничении оборотоспособности объектов земельных отношений (например, ограничены в обороте земельные участки лесного фонда, предоставленные для нужд обороны и безопасности и др.). Это означает, что указанные земельные участки вообще не могут выступать объектами сделок, в том числе купли-

продажи.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения подчинен особым правилам, установленным Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»1.

Данный нормативный правовой акт устанавливает следующие особенности купли-продажи земель этих категорий: гражданам и юридическим лицам на праве собственности (только аренда).

Соответственно, эти субъекты не могут выступать покупателями земель:

1 Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. № 435 от 29.12.2010)

5

—ст. 3 закрепляет, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения не могут принадлежать иностранным сельскохозяйственного назначения;

—ст. 4 устанавливает требования к размеру земельных участков сельскохозяйственного назначения (минимальные и максимальные). В

соответствии с этими требованиями формируется объект купли-продажи —

земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

— ст. 8 содержит положение о том, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене,

за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

— ст. 12 закрепляет требования к обороту земельных долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Так, собственник земельной доли без выделения ее в натуре может продать ее только другому участнику этой долевой собственности.

То есть, если среди участников долевой собственности не будет покупателя на эту земельную долю, продать ее другому лицу будет возможно после определения конкретных размеров и границ на местности уже в качестве сформированного отдельного земельного участка.

Процесс купли-продажи земельных участков зависит от субъектов,

которые в нем участвуют. Как известно, до 90-х годов прошлого столетия весь земельный фонд находился в исключительной государственной собственности. И после проведения земельной реформы, одной из задач которой стало перераспределение земельных ресурсов в пользу более эффективных собственников, т.е. в основном граждан и юридических лиц,

встал вопрос о порядке такого перераспределения.

6

Земельный кодекс РФ в ст. 28 (п. 2) закрепил общее положение о платности предоставления земельных участков в частную собственность из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Таким образом, основной сделкой на «первичном» земельном рынке должна выступить купля-продажа как способ разгосударствления земельного фонда.

Успешное и поступательное развитие общества в различных его компонентах требует ясной, продуманной правовой политики в отношении земли, определения возможностей по ее использованию, обеспечению сохранности, а также создания такой нормативно-правовой базы по вовлечению земельных участков в оборот, которая бы гармонично учитывала публичные и частные интересы.

Гражданско-правовой оборот земли в значительной степени аккумулирует в себе наиболее сложные проблемы как правового регулирования недвижимости, так и социально-экономических и даже политических отношений в обществе в целом.

Существенно также, что интенсивная хозяйственная политика, меры по обеспечению населения полноценным жилищным фондом, необходимость размещения новых производств и объектов социальной инфраструктуры, а

также сопряженные факторы в самом кратчайшем времени лишь увеличат потребность в земельных площадях самого различного назначения и тем самым лишь обострят проблемы оборота земли.

Все это позволяет утверждать об актуальности темы лекции.

Объектом исследования являются сами социальные отношения,

возникающие при купле-продаже земельных участков.

Предмет исследования - правовые нормы, регулирующие данные отношения, положения доктрины, литературные источники, судебная практика и конкретные договоры о купле-продаже земельных участков.

7

Цель исследования - раскрыть особенности применения правового института купли-продажи в отношении земельных участков,

охарактеризовать его специфику на базе современного законодательства с учетом не только гражданского, но и земельного законодательства, внести предложения по совершенствованию правового регулирования и толкованию соответствующих норм.

Для достижения цели в работе определены следующие задачи:

- рассмотреть нормативно-правовую базу регулирования купли-

продажи земельных участков в РФ.

- определить характеристики земельного участка как объекта купли-

продажи;

-выявить основные характеристики купли-продажи;

-договор купля земельный участок

-проанализировать особенности купли-продажи земельных участков в случаях, когда на них расположены иные самостоятельные объекты;

-проанализировать особенности купли-продажи земельных участков в случаях, когда они находятся в государственной или муниципальной собственности;

-определить значение государственной регистрации сделок с землей;

-выявить правовые коллизии купли-продажи земельных участков и разработать пути их решения;

-провести анализ судебной практики по вопросам купли-продажи земельных участков;

-рассмотреть вопросы защиты земельных прав субъектов купли-

продажи земельных участков.

При выполнении работы использовались общенаучные методы исследования, включая диалектический прием выделения ключевых моментов развития (для оценки тенденций формирования законодательства о купле-продаже земли), общелогические методы, в том числе анализ,

8

абстрагирование, метод индукции (в частности, для оценки специфики порядка заключения договоров купли-продажи) и др. В числе частноправовых методов применялись формально-правовой и структурно-

нормативный методы (например, для установления содержания норм и соотношения их друг с другом), метод правового целеполагания и прогнозирования (при установлении соответствия нормы ее назначению и возможности реализации) и др.

Теоретическую и эмпирическую основу исследования составили Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, иные нормативные акты гражданского и земельного законодательства, практические материалы и материалы научных конференций, статистические данные, научно -

теоретические исследования отечественных цивилистов: Победоносцева,

Е.А. Суханова, К.И. Скловского, В.И. Романова, В.А. Тархова, И.М. и иных авторов, а также правоведов, специализирующихся в сфере земельного законодательства.

Данная тема выбрана в связи с тем, что в условиях, когда земля в Российской Федерации становится объектом гражданского оборота и имеет большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а так же в гражданском обороте.

Оборот недвижимости, а именно, регулирование договора купли-

продажи земельных участков, являющегося предметом исследования настоящей дипломной работы и изучение, имеющегося в наличии, материала представляется наиболее интересным, так как знание данного вопроса окажется весьма полезным в практическом применении.

Структурно работа состоит из введения, трех глав, разделенных на восемь параграфов, заключения, библиографического списка использованной литературы.

9

Глава 1. Земельный участок как объект права

1.1. Земля как территория, средство производства, товар

Объектом земельного кaдaстpа (кадастр (фр. cadastre) — список, реестр чего-либо или кого-либо, например, землепользователей, подлежащих налогообложению) в любом государстве является земельный фонд1.

В жизни современного государства и общества земля имеет важное значение как предел суверенитета государства, как основа жизнедеятельности народов, как природный ресурс, как территориальный базис, как средство производства, как составная часть единой глобальной экологической системы и как элемент рыночных товарноденежных отношений.

Понятие «земля» можно рассматривать в двух смыслах:

-в первом имеется в виду планета Земля со всеми ее естественными компонентами и характеристиками;

-во втором только земная поверхность.

С точки зрения земельных отношений, землеустройства и земельного кадастра земля является важнейшей частью окружающей природной среды,

характеризующейся определенными природными (пространство, рельеф,

почвы, растительность, в том числе и леса, недра, воды и др.), социально-

экономическими (средство производства, ценность, престижность и др.) и

производственными (предмет, орудие и средство труда, средство производства и др.) характеристиками. Представление о земле, ее возможностях и функциях в процессе общественного развития постоянно уточнялось и обогащалось.

На этапе потребительского хозяйства это была лишь территория обитания, которая располагала определенными природными ресурсами,

1 Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред.М.Ю.

Тихомирова. М.: Изд.М.Ю. Тихомирова, 2008 (http://www.urkniga.ru).

10