Правовое регулирование купли-продажи земельных участков. Учебное пособие

Когда здание или сооружение и земельный участок являются объектом права собственности одного и того же лица, последствием отчуждения доли в праве собственности на объект недвижимости является одновременное отчуждение доли и в праве собственности на земельный участок.

В этом случае размер указанной доли в права собственности на землю пропорционален доле в праве собственности на объект недвижимости,

находящийся на данном земельном участке.

Порядок совершения договоров продажи недвижимости, к которым относятся договоры купли-продажи земельного участка, регулируется § 7 гл. 30 ГК РФ.

По договору продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение,

квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Предмет договора продажи недвижимости включает два рода объектов:

-продаваемое недвижимое имущество;

-действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.

Особенностью договора, которая предусмотрена земельным законодательством, является то, что предметом купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи участка должен быть заключен в письменной форме. При этом должен быть составлен один документ, подписанный сторонами.

Если форма договора купли-продажи не соблюдена, это влечет его недействительность.

31

Переход права собственности на земельный участок по договору к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Порядок государственной регистрации предусмотрен Федеральным законом1.

Практический смысл и значение специальных правил, регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться в любом другом месте.

Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т.п.

Эта цель и достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В чем состоит юридическое значение государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю?

Покупатель становится собственником приобретенного земельного участка только после государственной регистрации. Это условие применяется и в тех случаях, когда стороны договора купли-продажи исполнили условия договора до государственной регистрации перехода права собственности, что не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию

1 Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» N 122-ФЗ21 июля 1997 года (в ред. от 10.07.2012 N 118-ФЗ; от

28.07.2012 N 133-ФЗ; от 30.12.2012 N 318-ФЗ)

32

другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности - в этом случае сторона, которая необоснованно уклоняется от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации.

Следует особо подчеркнуть, что ст. 550 ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка.

Это объясняется тем, что в настоящее время существует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью.

В то же время, если стороны изъявляют желание нотариально удостоверить договор купли-продажи земельного участка, для этого не существует никаких препятствий.

Нотариальное удостоверение договора осуществляется в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.

Важно обратить внимание на коллизию норм гражданского и земельного законодательства. Так, ст. 553 ГК РФ разрешает продажу земельного участка без находящихся на нем зданий, строений и сооружений.

В тех случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость,

продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования той частью земельного участка,

которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. Эти нормы гражданского законодательства не могут сейчас применяться, так как противоречат положениям п. 4 ст. 35

ЗК РФ, о чем говорилось выше.

33

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество - земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Эти условия закон признает существенными условиями договора купли-продажи земельного участка.

Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, утвержденный постановлением Правительства РФ1

предусматривает, что к купчей должен прилагаться план участка. Купчая без прилагаемого к ней плана участка не подлежит регистрации. При отсутствии плана участка он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.

План участка составляется, как правило, в общегосударственной системе координат. Для надежного закрепления границ участка на местности устанавливаются межевые знаки. В качестве межевого знака может служить специально оформленная точка границы участка или другой объект.

С разрешения комитетов по земельным ресурсам и землеустройству субъектов Федерации допускается составлять план участка в местной системе координат, единой на населенный пункт, дачный поселок,

садоводческое товарищество.

На плане участка должны быть, в частности, показаны пункты государственной, геодезической сети и межевые знаки или направления на эти знаки, если они расположены за пределами участка; жилые и хозяйственные постройки с указанием их этажности; инженерные сети

1 Правительство Российской Федерации; Постановление от 23 декабря 2002 г. N 919 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации, регулирующих земельные отношения (в ред. Постановлений Правительства РФ от 14.02.2008 N 71,в ред.от 03.09.2010 N 678)

34

(электролинии, газопровод, водопровод и т.п.), если они являются объектами права собственности иных физических или юридических лиц; границы частей участка с ограничениями в использовании земель.

Приказом Роскомзема от 2 июня 1993 г. N 1-16/770 был утвержден типовой договор купли-продажи земельного участка (Приложение №1).

Типовой договор предусматривает, что при определении предмета договора -

земельного участка должны быть указаны:

-его местоположение, т.е. почтовый адрес;

-кадастровый номер;

-размещенные на нем объекты недвижимости (если таковые имеются);

-площадь участка (в квадратных метрах);

-основное целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок;

-в чьем ведении находятся эти земли;

-цель использования земельного участка.

Согласно ст. 555 ГК РФ, существенным условием договора купли-

продажи земельного участка является также цена, которая должна быть четко определена в таком договоре.

Если в договоре нет согласованного сторонами в письменной о цене земельного участка, он считается незаключенным.

Таким образом, продавец передает земельный участок, а покупатель принимает его по подписываемому ими передаточному акту и иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ). Обязательство продавца считается исполненным после фактической передачи участка покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ либо продавца от исполнения обязанности передать имущество, либо покупателя от обязанности принять имущество.

35

Не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора принятие покупателем земельного участка, не соответствующего условиям договора купли-продажи, даже в том случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости.

2.3. Государственная регистрация сделок с землей

Государственная регистрация прав на землю и сделок с ней -

юридический акт признания и подтверждения государством возникновения,

ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с действующим законодательством. Датой регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП.

Многие физические и юридические лица владеют на праве собственности объектами недвижимости, приобретенными до 1998 года, в

том числе и по планам приватизации, среди которых имущество заводов,

сельскохозяйственных кооперативов, рыбколхозов, других предприятий.

Впериод оформления прав собственности на такие земельные участки

вРФ, отсутствовал единый орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, кроме того, не все сделки с недвижимостью подлежали регистрации.

Внастоящее время, ранее возникшее право признаваемое реально существующим в соответствии с Федеральным законом1, в случае обращения правообладателя за его государственной регистрацией не всегда возможно подтвердить в соответствии с требованиями названного закона.

1Федеральный закон Р Ф от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ г. "О внесении изменений

вФедеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

36

Государственная регистрация ранее возникшего права собственности на землю необходима сегодня еще и потому, что отсутствие в ЕГРП сведений о правообладателе объекта недвижимости, является основанием для отказа в совершении любых регистрационных действий по объекту. Согласно закону регистрация права собственности земельного участка является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Порядок оформления земельного участка в собственность:

Для начала процедуры регистрации необходимо иметь право-

устанавливающие документы. В зависимости от ситуации таким документами могут быть:

-договор купли-продажи;

-договор уступки права требования;

-свидетельство о праве на наследство.

Для оформления земельного участка в собственность необходимы следующие документы:

-свидетельство о праве собственности; -протоколы, передаточные акты о вносе имущества в уставной капитал

хозяйствующих субъектов; -акты, постановления государственной власти и местного

самоуправления о предоставлении объекта; -договоры приватизации, мены, дарения, купли-продажи; -решения судебных инстанций;

-соглашение о разделе имущества, о порядке определения долей

( планы приватизации); -свидетельство о праве на наследство;

-иные документы, на основании которых происходит перевод прав на объекты недвижимости

Важно помнить, что неправильно составленные документы могут вызвать сомнения в их подлинности и достоверности у регистрирующих

37

органов, что приведет к приостановке оформления земли в собственность.

Если эти причины не будут устранены в установленный срок, то регистрирующий орган обязан вынести решение об отказе.

Уточнение границ земельного участка в кадастре недвижимости.

Сведения о земельных участках, права на которые возникли ранее, как правило, внесены в государственный кадастр недвижимости декларативно,

т.е. без определения координат характерных точек границ земельных участков, что не позволяет выдать заинтересованным лицам кадастровые паспорта. Таким образом, прежде чем оформить участок в собственность в регистрационной службе необходимо осуществить процедуру по уточнению границ земельного участка в кадастре недвижимости.

Часто встречаются ситуации, когда в кадастр недвижимости по тем или иным причинам не внесены сведения о земельных участках, права на которые возникли ранее федерального закона "О регистрации прав", и

органы кадастрового учета вместо кадастровых паспортов или кадастровых выписок выдают справку об отсутствии сведений. В данном случае правообладателю необходимо обратиться в органы кадастрового учета с заявлением "О внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости" с приложением одного из необходимых документов.

Представительство в государственных органах (организациях) по получению дополнительных документов.

Для осуществления регистрации права собственности на недвижимость помимо правоустанавливающих документов необходимо представить в органы по регистрации прав и кадастровый паспорт на данный земельный участок, выдаваемый органами кадастрового учета (Управлениями Росреестра) на основании сведений государственного кадастра недвижимости.

Оплата госпошлины.

38

В соответствии с пп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) за государственную регистрацию прав,

ограничений (обременений) прав на нежилые помещения, договоров об отчуждении недвижимого имущества уплачивается государственная пошлина физическими лицами и организациями .

-За регистрацию ранее возникшего права - 50% от установленного размера госпошлины.

-За оформление права на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества,

садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества.

-За регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, сделок, на основании которых ограничиваются (обременяются) права на них,

-За регистрацию доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

При этом государственная пошлина уплачивается плательщиками до подачи заявлений и (или) иных документов на совершение данных юридически значимых действий на основании пп. 6 п. 1 ст. 333.18 НК РФ.

Пунктом 2 ст. 333.18 НК РФ1 предусмотрено, что, в случае если за совершением юридически значимого действия одновременно обратилось несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные главой 25.3 НК РФ государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях.

1 Налоговый Кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 N 146-ФЗ; часть вторая; раздел V11. федеральные налоги; Глава 25.3. Государственная пошлина (ред. от

03.12.2012)

39

То есть, если зарегистрировать право собственности желают несколько физических лиц, то госпошлина делиться на равные доли в соответствии с количеством участников. Если же участники – физическое и юридическое лицо, то каждый из них оплачивает по 50% от соответствующего размера госпошлины.

• Подача документов на регистрацию в Управление Росреестра.

Оформлять право собственности на земельный участок необходимо по месту нахождения объекта недвижимости в пределах соответствующего округа в органе государственной регистрации. К компетенции таких органов относится:

-проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

-проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных

прав;

-государственная регистрация прав;

-выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию

прав;

-выдача информации о зарегистрированных правах;

-принятие на учет в порядке;

-выдача правообладателям, их законным представителям, лицам,

получившим доверенность от правообладателей или их законных представителей, по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок,

совершенных в простой письменной форме.

С 1 марта 2010 года появилась возможность подачи документов на регистрацию земли по почте, при этом заявление и договоры проведенных сделок должны быть нотариально заверены (примеч.автора).

• Получение регистрации.

40