Правовое регулирование купли-продажи земельных участков. Учебное пособие

обеспечивающими жизнь человека, затем были оценены биологические свойства верхнего слоя земли почвы, используя которые можно производить гораздо больше продуктов, чем при естественном процессе воспроизводства. Тогда же были открыты возможности земли, связанные с использованием запасов руд и минералов.

Так как земля определяет ограниченные пределы государственного территориального суверенитета России, то она выполняет политическую функцию.

Функции земли как территории государства, места жизни и деятельности его граждан предполагают целую систему особых правил и запретов при ее использовании. Законодательство считает землю особым объектом, основой жизни и деятельности народов, проживающих на ее территории.

Поэтому в земельном праве большинства государств имеется система правовых норм, обеспечивающая эффективное использование земли1:

-нормативы отвода при строительстве дорог, нефтепроводов и других объектов;

-необходимость технико-экономического обоснования при выделении земель для несельскохозяйственных нужд;

-установление особых зон для мест расположения источников повышенной опасности (предприятия, испытательные полигоны);

-введение специальных мер по защите природных объектов от негативного антропогенного воздействия (природные заповедники,

заказники, памятники природы и др.).

Особая роль земли в законодательных актах может проявляться по-

разному.

расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспектива) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. № 2. С.97-98.

11

Как элемент материального мира она выступает в качестве:

-объекта собственности и здесь попадает под действие норм,

налагаемых на любой объект собственности;

-как средство производства ее регулируют нормами, определяющими поведение хозяйствующих субъектов.

При выполнении функции ограниченного и пространственного базиса земля служит местом расположения несельскохозяйственных объектов земельных отношений (жилые здания, промышленные сооружения,

аэродромы и т. д.). Земельный участок, принадлежащий на праве собственности, владения и пользования, также должен обеспечивать выполнение социальных нужд и запросов субъектов земельных отношений,

формировать место и условия жизни человека.

В этом заключается социальная функция земли. Как природный ресурс земля выступает в качестве важнейшей части окружающей природной среды,

характеризующейся пространством, рельефом, почвенным покровом,

растительностью, недрами, водами, формирующими определенные типы ландшафтов.

При этом земля, в первую очередь, является социально – эколого -

экономической категорией, обеспечивающей выполнение экологической и ресурсной функций, формирующих условия жизнедеятельности общества и конкретного человека. Земля как природный ресурс является: основой жизни человека, источником удовлетворения его первостепенных нужд, важнейшим условием существования сменяющихся человеческих поколений; главным звеном всех существующих биоценозов (биоценоз -от греч. βιος — «жизнь» и κοινος — «общий»— это исторически сложившаяся совокупность животных,

растений, грибов и микроорганизмов, населяющих относительно однородное жизненное пространство (определённый участок суши или акватории), они связаны между собой и со средой) и биосферы в целом; основным

12

источником эстетической красоты и богатства всего природного комплекса в целом.

К природным ресурсам относятся1:

-природные объекты и явления, используемые для прямого и опосредованного потребления, способствующие созданию материальных богатств, воспроизводству трудовых ресурсов, поддерживанию условий существования человека и повышающие качество жизни;

-тела и силы природы (природные блага), общественная полезность которых изменяется в результате трудовой деятельности человека;

-их используют (или они потенциально пригодны для использования) в

качестве средств труда (земля, водные пути, вода для орошения и др.),

источников энергии (гидрозапасы, горючие ископаемые и др.);

-сырья и материалов (минералы, леса и т. д.);

-предметов непосредственного потребления (вода, растения и др.);

- как места отдыха, оздоровления и туризма;

-для сохранения или восстановления биофонда (биосферные заповедники, памятники природы, национальные природные парки и др.);

-сбора информации об окружающем мире (эталонные участки природы, участки мониторинга и т. д.).

Из определения природных ресурсов следует, что все они так или иначе связаны с земельными ресурсами и в конечном счете именно свойства земли определяют целесообразность и эффективность использования этих ресурсов.

Это связано с тем, что2:

1 Иванов, A. A. К реформе законодательства о недвижимости // Правоведение. 2008. № 6. С.57-64.

2 Иванов, A. A. К реформе законодательства о недвижимости // Правоведение. 2008. № 6. С.57-64.

13

- земля это биоорганизм, содержащий в почвенном покрове бесчисленное множество почвенной фауны, минеральных и органических веществ;

-под поверхностью земли находятся недра полезных ископаемых,

подземные воды и т. п.;

-на поверхности земли произрастает растительность (леса, нелесная растительность, сельскохозяйственные культуры и т. п.) и обитают представители фауны.

Поэтому земля выполняет свою природную функцию, формируя экологические связи со всей окружающей природной средой (флора, фауна,

ландшафты, атмосфера, солнечная энергия и т.д.).

Особенности земли как природного ресурса в силу расположения земельных массивов в разных климатических зонах с различными природными свойствами и производственными условиями создают условия для формирования и получения устойчивого дополнительного дохода с лучших и средних по качеству участков, т. е. рентного дохода.

В свою очередь, земельные ресурсы можно считать землями,

систематически используемыми или пригодными к использованию для конкретных хозяйственных целей и отличающимися по природно историческим признакам.

Земля, будучи вовлеченной в процесс материального производства или иную сферу экономической деятельности, в зависимости от отрасли народного хозяйства и целей, для которых ее используют, выполняет различные экономические функции. При использовании земли сохраняются ее особые свойства, которые выделяют ее из состава элементов производительных сил.

Основное свойство земли, которое делает ее главным средством производства в сельском хозяйстве, плодородие почв, позволяющее обеспечить воспроизводство растений. Для этого необходимы питательные

14

вещества, влага, определенная структура верхнего слоя почвы,

обеспечивающая проникновение воздуха, микроорганизмы.

Предметом труда земля становится тогда, когда в процесс е обработки для растений создают необходимые условия роста и формирования полноценного урожая (вспашка, посев семян и т. д.), а также поддерживают или увеличивают плодородие земель (путем внесения минеральных и органических удобрений, микроэлементов и т. д.).

Уникальное свойство земли ее способность к расширенному воспроизводству плодородия при правильном использовании. Все прочие средства производства, напротив, изнашиваются и со временем требуют замены. Как элемент рыночных отношений земля выступает в форме объектов недвижимости; субъекты земельных отношений могут иметь на нее право собственности и другие вещные права. Их оценивают через систему специальных стоимостных характеристик (земельный налог, арендная плата,

нормативная, рыночная, залоговая цена и др.). В отличие от любой иной недвижимости (зданий, сооружений, дорог и др.) земля не может быть снесена или перенесена.

Разумеется, это не относится к почвенному покрову, который снимают при переводе сельскохозяйственных угодий под строительство, а затем используют для рекультивации малопродуктивных угодий. Так как в разных климатических зонах плодородие земель неодинаково, а месторасположение участков также по-разному влияет на размер извлекаемых из них доходов, то в условиях рынка земля приобретает свойство товара и способна участвовать как объект недвижимости в различных рыночных операциях купля-продажа,

аренда, залог, дарение, наследование и т. д.

От других групп товаров землю отличают два существенных момента.

Первый момент земельный участок нельзя переместить в пространстве, переработать в другую продукцию, использовать без остатка.

15

Поэтому права земельного собственника объективно более ограничены,

нежели владельцев иных видов собственности, в том числе и недвижимой.

Кроме того, общество в целом остается главным собственником территориально-земельного ресурса, делегирующим конкретным земельным собственникам, владельцам и пользователям распределительные и иные функции в достаточно узких и открытых для изменения границах права пользования земельной собственностью.

Поэтому вся система рыночных операций с земельной собственностью ограничена, так как собственник владеет и распоряжается не конкретным земельным участком, а только имеет право пользоваться им.

Второй момент - земля как товар является центральным, базовым объектом общественных интересов и отношений. Земельные отношения это регулятор всей совокупности общественных интересов, включая не только экономическую, но и социально-демографическую, политическую,

экологическую и другие сферы человеческой жизни. Это обстоятельство вынуждает государство вводить целую систему особых правил и запретов по использованию земли.

Если возникнет государственная или общественная необходимость, то земельный участок могут принудительно (и возмездно) изъять у любого пользователя или принудительно выкупить у любого собственника.

Государство вправе вмешиваться в деятельность лиц, которые используют землю способами, ухудшающими земельный участок, при меняя различные принудительные санкции к землевладельцам и землепользователям.

Законом установлено строго целевое назначение использования земли.

Так, участок, предоставленный для выращивания сельскохозяйственных культур, нельзя использовать под строительство жилых, производственных и иных зданий и сооружений. В противном случае его могут изъять у собственника.

16

В земельном кадастре имеется специальный институт учета земель.

Принципиально важно, что землю учитывают только государственные органы и за государственный счет, причем в натуральных показателях; тем самым истинные площади и ценность земли фиксируются документально и защищены от искажений.

Таким образом, в хозяйственном комплексе страны земля выступает как пространственный операционный базис (для несельскохозяйственных отраслей), как предмет труда (для сельского хозяйства и добывающей промышленности), как средство труда и средство производства (в сельском и лесном хозяйстве), как объект недвижимости и как компонент природного комплекса. Поэтому земля представляет собой продукт сложной системы переплетения природных (естественных), пространственных, экологических,

экономических, социальных и технологических факторов.

1.2. Общая характеристика оснований возникновения,

ограничения и прекращения вещных прав на земельные участки

Для возникновения, ограничения и прекращения прав на земельные участки у собственников, землепользователей, землевладельцев,

арендаторов, обладателей сервитутов необходимо наличие определенных обстоятельств, указанных в законе.

Обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение,

изменение, прекращение прав на землю собственников земельных участков,

землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков,

обладателей сервитутов, называются юридическими фактами.

В части, касающейся оснований возникновения прав на землю, ст. 25

ЗК РФ содержит отсылку к актам гражданского законодательства и

17

федеральным законам, выделяющим юридические события, правомерные действия, которые служат основанием1:

-возникновения, прекращения и ограничения прав на землю;

-приобретения прав на земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума;

-предоставления в общую собственность домовладельцев земельных участков, на которых находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения и другие юридические факты.

Основаниями возникновения земельных прав и обязанностей п. 1 ст. 8

ГК РФ признает юридически значимые факты, в качестве которых могут выступать либо события или волевые действия, непосредственно не направленные на юридические цели, но с которыми закон или иной правовой акт связывают наступление гражданско-правовых последствий, либо непосредственно направленные на возникновение или прекращение правовых отношений юридически значимые действия граждан или юридических лиц.

Последние, в свою очередь, подразделяются на односторонние и двусторонние сделки (договоры), административные акты компетентных государственных органов и органов местного самоуправления, судебные решения2. Для земельного права в отличие от гражданского не имеют значения в качестве правоустанавливающего юридического факта правонарушения, связанные с причинением вреда другому лицу и неосновательным обогащением.

1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Исследовательский центр частного права. Под общ. ред.В. В. Витрянского, О.М. Козырь, A. A. Маковской. - М.: Статут, 2004.

2 Оглоблина О.М. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков: комментарии и образцы документов (под ред.М.Ю. Тихомирова). - Изд. Тихомирова М.Ю., 2008.

18

Приведенный перечень правоустанавливающих юридических фактов не является исчерпывающим. Из смысла ст. 8 ГК РФ вытекает, что возникновение гражданских прав и обязанностей обусловливается наличием как определенных юридических фактов, предусмотренных законом, так и действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства

порождающие как гражданские, так и земельные права и обязанности.

В числе юридических действий - волевых действий граждан и юридических лиц особо должны быть выделены такие разновидности юридических актов, как административные акты компетентных органов государства и органов местного самоуправления, гражданско-правовые1

сделки с земельными участками, юрисдикционные акты судов, арбитражных судов, третейских судов, с которыми закон связывает возникновение прав на землю граждан, юридических лиц, Российской Федерации и ее субъектов,

муниципальных образований.

Юридическим фактом возникновения земельных правоотношений, а

следовательно, и прав на землю являются, в частности:

-решения органов исполнительной власти субъекта РФ, разрешающие продажу земельных участков с изменением целевого назначения земель для

несельскохозяйственных целей;

-решения Правительства РФ или законодательного (представительного органа) государственной власти субъекта РФ, разрешающие изменение целевого назначения земель особо охраняемых территорий для строительства

объектов недвижимости;

-решения органов исполнительной власти субъекта РФ об изъятии и предоставлении земельных участков на землях железнодорожного

1 Плешанова, О. Виражи вокруг земли // "эж-ЮРИСТ". 2009. № 32.

19

железнодорожного транспорта, территориальным органом федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства и федеральным органом исполнительной власти в области охраны окружающей природной среды;

-решения Правительства РФ или органа исполнительной власти субъекта РФ о разрешении строительства объектов недвижимости на землях водного фонда, занятых древесно-кустарниковой растительностью,

согласованные с федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда, территориальным органом федерального органа исполнительной власти в области управления лесным хозяйством и федеральным органом исполнительной власти в области охраны окружающей природной среды, и другие административные акты компетентных органов государства и органов местного самоуправления.

Особым основанием возникновения права частной собственности на землю граждан и юридических лиц является приватизация земель,

находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Ее основу составляют специальные нормативные правовые акты,

регулирующие проведение земельной реформы, в ходе которой значительная часть государственных и муниципальных земель была передана в частную собственность граждан и юридических лиц на основании актов о приватизации.

Отсутствие в Земельном кодексе РФ понятия приватизации как юридического факта перехода земель из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц вовсе не означает отказа от этой идеи, которая нашла закрепление в положениях Кодекса, регулирующих, например, приобретение в собственность земельных участков гражданами, имеющими титул права постоянного (бессрочного) пользования (п. 5 ст. 20 ЗК РФ).

20