Правовое регулирование купли-продажи земельных участков. Учебное пособие

3.2. Анализ судебной практики по вопросам купли-продажи

земельных участков

В настоящем обзоре приведены некоторые проблемы, которые приходилось разрешать Федеральному арбитражному суду Северо-Западного округа (далее - ФАС СЗО) при рассмотрении земельных споров в 2011 и 2012

гг.:

- согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и п. 2 статьи 271

ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение,

находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право использования соответствующей части земельного участка, занятой данным зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В том случае, когда покупатель приобретает здание, строение,

сооружение на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, он согласно разъяснению, данному в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 , с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на праве аренды, независимо оттого, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Однако в практике часто встречаются случаи, когда новый покупатель,

несмотря на наличие договора аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, заключенного между собственником земли и прежним собственником недвижимости, не вносит арендную плату собственнику земельного участка, ссылаясь на уплату земельного налога.

51

При рассмотрении споров по искам собственников земельных участков о взыскании либо арендной платы, либо неосновательного обогащения, рассчитанного в размере арендной платы, ФАС СЗО указывал на необходимость удовлетворения таких требований, поскольку новый собственник недвижимости не является плательщиком земельного налога,

так как к нему перешло право пользования земельным участком на условиях аренды.

Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Сосновый Бор" Ленинградской области (далее - КУМИ)

обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гатчинская нефтяная компания" (далее - ООО "ГНК") о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком под принадлежащей ответчику автозаправочной станцией в период с 02.12.2009 по 02.07.2012.

Суд первой инстанции в иске отказал, сославшись на то, что ответчик в спорный период платил земельный налог.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд решение отменил,

взыскал с ООО "ГНК" в пользу КУМИ плату за пользование землей за период с 02.12.2009 по 16.04.2012 (дата приобретения ответчиком земельного участка в собственность), в остальной части иска отказал.

Апелляционный суд, отменяя решение, исходил из того, что, поскольку предыдущий собственник автозаправочной станции пользовался земельным участком на основании договора аренды от 08.12.1994, то в силу статьи 552

ГК РФ к ответчику перешло право пользования земельным участком на тех же условиях. Суд указал, что ответчик должен вносить плату за пользование землей, исходя из ставок арендной платы.

Кассационная инстанция оставила без изменения Постановление апелляционного суда (дело N А56-49850/12 ).

52

- Вызывает споры вопрос о том, подлежит ли взысканию неустойка за несвоевременное внесение арендной платы с нового собственника объекта недвижимости, к которому перешло право пользования земельным участком,

занятым объектом недвижимости на праве аренды в том случае, если договор аренды земельного участка между собственником земельного участка и покупателем недвижимости не оформлен в установленном порядке и не внесены изменения в договор, заключенный с прежним арендатором.

Арбитражные суды Северо-Западного округа отказывают во взыскании неустойки в связи со следующим: до переоформления прав арендатора в установленном законом порядке на нового собственника объекта недвижимости последний должен платить за землю в размере арендной платы, но предусмотренная заключенным между собственником земельного участка и предыдущим собственником объекта недвижимости договором аренды неустойка за ненадлежащее исполнение обязательств взысканию с нового собственника недвижимости не подлежит, поскольку переход права пользования земельным участком на условиях аренды не означает автоматической замены лица в обязательстве по договору аренды.

Например. При рассмотрении кассационной жалобы Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, которым КУГИ было отказано во взыскании с закрытого акционерного общества "Ультра Стар" (далее - Общество) пеней за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды земельного участка от 18.06.2012, ФАС СЗО указал на следующие обстоятельства.

Договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора был заключен истцом с предыдущим собственником нежилого помещения, приобретенного в дальнейшем ответчиком. Общество должно платить за пользование земельным участком в размере арендной платы, поскольку к нему перешло право пользования земельным участком на

53

условиях аренды. Однако требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. В силу статьи 331 того же Кодекса соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

Договор аренды земельного участка между КУГИ и Обществом отсутствует. Стороной по договору от 18.06.2012 ответчик не является.

Передача прав и обязанностей по договору с прежним арендатором к Обществу в установленном земельным и гражданским законодательством порядке не произведена. Законом неустойка за нарушение обязательства по оплате за землепользование не определена (дело N А56-16958/2012 ).

Другой пример, арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил требования администрации Аннинской волости муниципального образования "Ломоносовский район" о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Крона" долга по договору аренды земельного участка от 19.05.2000.

Суд установил, что договор, заключенный сторонами на 49 лет,

зарегистрирован учреждением юстиции в установленном порядке.

По условиям договора арендатор обязан ежеквартально перечислять арендодателю арендную плату, рассчитанную по ставкам земельного налога,

устанавливаемым решениями Правительства Российской Федерации,

правительства Ленинградской области, главы муниципального образования

"Ломоносовский район" Ленинградской области.

Стороны договорились, что размер арендной платы определяется путем умножения базовой ставки земельного налога на коэффициент,

установленный в зависимости от места положения участка и вида

54

деятельности арендатора, с последовательным применением поправочных

коэффициентов, установленных федеральным законодательством.

Всоответствии с условиями договора арендодатель вправе внести изменения в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, в

одностороннем порядке без подписания сторонами какого-либо соглашения в случае изменения нормативно-правовых актов, регулирующих базовые ставки арендной платы как федерального, так и местного уровня.

Всвязи с увеличением базовой ставки земельного налога вследствие применения поправочных коэффициентов за соответствующий год арендодатель направил арендатору уведомления от 27.04.2009, от 14.03.2010

иот 11.03.2011, в которых сообщил об увеличении арендной платы согласно приведенному в уведомлениях расчету. Ответчик получил данные уведомления.

Суд посчитал правильным расчет арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и расположенный в Ломоносовском районе, поскольку он произведен на основании Постановления мэра Ломоносовского района Ленинградской области от

13.10.1995 N 454, Постановления главы муниципального образования

"Ломоносовский район" Ленинградской области от 18.12.2001 N 574 с

изменениями, внесенными Постановлением главы муниципального образования "Ломоносовский район" Ленинградской области от 10.01.2002 N

4, и Постановления Правительства Ленинградской области от 27.02.2003 N 35.

Расчет произведен путем умножения ставки земельного налога,

установленной местными органами власти, на коэффициенты, которые определены соответствующими законами Российской Федерации в предыдущие годы, и коэффициент, определенный соответствующим федеральным законом на текущий год.

55

Довод подателя жалобы о том, что изменения арендной платы не действительны для сторон при отсутствии их государственной регистрации,

суд отклонил, указав, что данный довод противоречит условиям договора аренды и положениям действующего законодательства.

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, должен соответствовать обязательным для сторон договора правилам и порядку определения платы за землю согласно нормативно-правовым актам федерального и местного уровня.

При изменении этого порядка, влекущего изменение размера арендной платы, арендатор обязан вносить арендную плату в ином размере с момента получения информации о произошедших изменениях.

Данное правило подтверждается условиями пункта 11.2 договора,

которым стороны предусмотрели, что арендная плата в сумме, указанной в приложении 3 и индексированной в соответствии с пунктом 11.1 договора,

вносится арендатором с момента официального опубликования в печати нового нормативного акта.

Кроме того, согласно пункту 11.3 договора изменения, связанные с индексацией арендной платы, не вносятся в текст договора.

Кассационная инстанция оставила решение без изменения (дело N А5627085/11).

Таким образом, согласно принципу платности использования земли,

закрепленному Земельным кодексом РФ, любое землепользование осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

56

3.3. Пути совершенствования оборота земельных участков

Соблюдение требований в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения обеспечивается организационным механизмом. В федеральном законе и принятых в его исполнение нормативных правовых актах определяются органы, осуществляющие государственное регулирование, оборота земель сельскохозяйственного назначения, их функции, права и обязанности должностных лиц.

Меры по ограничению оборота земель сельскохозяйственного назначения обеспечиваются правовыми нормами о признании сделок,

совершенных с нарушением ограничений по обороту земель сельскохозяйственного назначения, недействительными. В установленных федеральным законом случаях применяются иные последствия нарушения ограничений по обороту земель сельскохозяйственного назначения.

Нарушение требований в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения влечет установленную юридическую ответственность, а также может привести к неблагоприятным последствиям для собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя и арендатора земельного участка в виде принудительного прекращения права на земельный участок.

Выбор стратегии развития земельного рынка и форм его государственного регулирования в России должен основываться на национальных особенностях развития земельных отношений с учетом сложившихся факторов социально-экономического развития.

Таким образом, актуальными и своевременными являются следующие пути совершенствования оборота земельных участков:

•Развитие конкуренции на рынке недвижимости и земельных участков.

Основной обсуждаемой идеей является развитие конкуренции на рынке земли и недвижимости, уменьшение доминирования государства в

57

экономике, отделение административно-властных функций публичной власти по регулированию оборота имущества от гражданско-правовых отношений по участию публичных собственников в данном обороте

(разделение управленческой и хозяйственной деятельности). Помимо этого,

отсутствует конкуренция не только между частными собственниками и государством-монополистом, но и между тремя уровнями власти -

федерацией, регионами и муниципалитетами.

Муниципалитеты наделены значительными полномочиями по перераспределению земельных участков, их приватизации, утверждению правил землепользования и застройки и др., однако, как показывает практика применения Земельного кодекса РФ, муниципальные ресурсы используются недостаточно.

•Органы государственной власти и органы местного самоуправления одновременно выступают как собственники земли и, следовательно,

являются участниками гражданского оборота, с одной стороны, и выполняют публично-правовые функции по осуществлению властных управленческих полномочий на подведомственной территории в соответствии с конституционным и административным законодательством, с другой стороны.

Таким образом, публичные земельные собственники, являясь участниками рынка, обладают возможностью также воздействовать на этот рынок административными методами, что нарушает положения Конституции РФ о признании и равной защите частной, государственной и муниципальной форм собственности (ч.2 ст.8 Конституции РФ) и Гражданского кодекса РФ о равенстве правового положения участников гражданского оборота (п.1 ст.2

Гражданского кодекса РФ). Наличие доминирующего субъекта на земельном рынке и неравная защита публичной и частной собственности приводят к искажению экономических отношений в целом.

•Механизмами решения поставленной проблемы должны являться:

58

- антимонопольное регулирование - как единый для всех хозяйствующих субъектов механизм. Государственные органы и органы местного самоуправления, осуществляя права акционеров, распоряжаясь землей, осуществляя права собственников унитарных предприятий, вступают

вкоммерческие отношения в качестве хозяйствующих субъектов.

Важнейшим инструментом ограничения избыточной и конфликтной активности госорганов в данном направлении должно являться

антимонопольное регулирование;

-доверительное управление имуществом. Является наиболее очевидным инструментом отрешения государственных и муниципальных образований от хозяйственной деятельности при сохранении материальных интересов в качестве выгодоприобретателей;

-приватизация (продажа). Наиболее традиционный способ ограничения "рыночной силы" госорганов.

•Приватизация земельных участков.

Разграничение государственной собственности на землю Земельный кодекс РФ, регулируя вопросы приватизации земельных участков,

устанавливает два порядка приватизации земельных участков:

-в отношении свободных земель - путем проведения торгов;

-в отношении земель, занятых зданиями, сооружениями,

предприятиями, установлены иные правила, среди которых исключительное право на приватизацию земельного участка принадлежит собственнику предприятия, за исключением трех случаев:

-земельные участки изъяты из оборота;

-ограничены в обороте либо зарезервированы для государственных или муниципальных нужд;

-цена выкупа земельного участка устанавливается в административном порядке органами власти субъекта РФ.

59

Однако по информации, полученной из регионов1, данные нормы Земельного кодекса РФ не исполняются по причине несовершенства процедуры разграничения государственной собственности на землю.

Складывается ситуация, в которой заявитель - собственник предприятия не может найти уполномоченный государственный или муниципальный орган,

чтобы выкупить свой земельный участок, поскольку права публичных собственников на земельные участки не зарегистрированы.

Таким образом, несовершенство государственного механизма разграничения государственной собственности на землю влечет существенные нарушения прав частных собственников2.

Поэтому предлагается пересмотреть порядок разграничения государственной собственности на землю и отделить данные процессы от процедур приватизации земельных участков под предприятиями и иными зданиями и сооружениями. В предлагаемой схеме3 в качестве продавца земельного участка в любом случае должен выступать орган местного самоуправления, а дальнейшее перераспределение денежных средств,

поступивших от продажи земельных участков, должно осуществляться в соответствии с бюджетным законодательством.

При этом основной целью данной деятельности должна являться передача земельных участков в частную собственность и создание единых объектов недвижимости, а не формирование доходной части соответствующих бюджетов, исходя из того, что наполнение бюджетов всех уровней должно осуществляться в основном из налоговых поступлений, а не

1 Семьянова, А. Продажа части земельного участка // Право и экономика. 2004. №

12.

2Скловский, К.И. Некоторые вопросы применения земельного законодательства, регулирующего предоставление земельных участков в городе // Хозяйство и право. 2009.

№10. С.63-73.

3Хаскельберг, Б.Л., Ровный, В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. М.: Статут, 2004.

60