Правовое регулирование купли-продажи земельных участков. Учебное пособие

Основания прекращения земельных прав, установленные земельным

законодательством, можно разделить на:

-общие - добровольный отказ, истечение срока, на который был

предоставлен участок, реорганизация, ликвидация, прекращение

деятельности, изъятие для государственных или муниципальных нужд,

нецелевое использование, неиспользование участка, отчуждение, гибель,

уничтожение участка, обращение на него взыскания, реквизиция,

конфискация, банкротство, национализация;

- на специальные - прекращение трудовых отношений, нерациональное использование, выморочность, использование методами, ведущими к ухудшению экологической обстановки, систематическая неуплата земельного налога, выделение из земель сельскохозяйственных предприятий земельных участков для ведения крестьянского хозяйства.

Юридические события - фактические обстоятельства, не зависящие от воли субъектов земельного права либо полностью (абсолютные события),

либо в части своего существования (относительные события). К абсолютным событиям можно отнести естественную смерть носителя земельных прав,

гибель участка в результате природного катаклизма (землетрясение); к

относительным - смерть, вызванную влиянием человека, гибель участка,

вызванную техногенной деятельностью людей.

Прекращение земельных прав субъекта из-за наступления юридического события происходит в силу закона. Учет юридических событий в качестве правопрекращающего факта является традиционным в земельном праве.

Особенностью прекращения земельных прав в случае гибели земельного участка является то, что с гибелью прекращается весь комплекс прав всех субъектов по отношению к данному объекту одновременно.

Для того чтобы констатировать гибель участка, недостаточно установить уничтожение или трансформацию почвенного слоя,

21

исключающие возможность его использования в результате каких-либо факторов. Необходимо, чтобы указанное уничтожение или трансформация носили неустранимый и необратимый характер, а участок не мог быть восстановлен.

Гибель участка как правопрекращающий факт устанавливается судом по заявлению заинтересованных органов и лиц в порядке гл. 27 АПК РФ, гл. 28 ГПК РФ, когда регистрационный орган не может принять решение о регистрации прекращения права.

Ограничения прав на землю устанавливаются Земельным кодексом РФ,

Законами "О животном мире", "О Государственной границе", "О недрах", "Об особо охраняемых природных территориях", "Об охране и использовании памятников истории и культуры", Водным, Лесным кодексами и другими федеральными законами.

Одни из самых значительных ограничений установлены в отношении использования сельскохозяйственных земель.

Собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы,

пользователи обязаны:

-осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, которые обеспечивали бы воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключали бы или ограничивали неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду;

-соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных,

фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий (ст. 8 Закона "О

государственном регулировании и обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначения").

Земельные участки, находящиеся в зоне мелиоративных земель,

предоставляются и изымаются для проведения мелиоративных мероприятий

22

в установленном порядке, при этом участки, граничащие с участками мелиорируемых земель, могут использоваться для обеспечения мелиорации земель на праве ограниченного пользования чужим земельным участком

(сервитута) в соответствии с гражданским и земельным законодательством

(ст. 26 Федерального закона от 10 января 1996 г. N 4-ФЗ "О мелиорации земель").

Земли поселений используются в соответствии с зонированием территорий, правилами землепользования и застройки (ст. 83 ЗК РФ), в

соответствии с градостроительным регламентом (п. 4 ст. 85 ЗК РФ).

В составе пригородных зеленых зон запрещается деятельность,

негативно влияющая на окружающую среду (п. 5 ст. 86 ЗК РФ).

Государственные градостроительные нормативы и правила обязательны для соблюдения органами государственной власти, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления,

гражданами и юридическими лицами, осуществляющими градостроительную деятельность, в том числе на земельных участках, находящихся на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного

(бессрочного) пользования, аренды, иных правах (ст. 36 ГК РФ).

Таким образом, ограничения прав на землю устанавливаются актами органов государственной власти, местного самоуправления в отношении прав на земельные участки, находящиеся в их ведении, решением суда - в

отношении прав на землю конкретных лиц - участников судебного процесса.

Выводы по первой главе. Основаниями возникновения земельных прав и обязанностей п. 1 ст. 8 ГК РФ признает юридически значимые факты, в

качестве которых могут выступать либо события или волевые действия,

непосредственно не направленные на юридические цели, но с которыми закон или иной правовой акт связывают наступление гражданско-правовых последствий, либо непосредственно направленные на возникновение или прекращение правовых отношений юридически значимые действия граждан

23

или юридических лиц. Последние, в свою очередь, подразделяются на односторонние и двусторонние сделки (договоры), административные акты компетентных государственных органов и органов местного самоуправления,

судебные решения. Для земельного права в отличие от гражданского не имеют значения в качестве правоустанавливающего юридического факта правонарушения, связанные с причинением вреда другому лицу и неосновательным обогащением.

Приведенный перечень правоустанавливающих юридических фактов не является исчерпывающим. Из смысла ст. 8 ГК РФ вытекает, что возникновение гражданских прав и обязанностей обусловливается наличием как определенных юридических фактов, предусмотренных законом, так и действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождающие как гражданские, так и земельные права и обязанности.

Необходимость ограничения прав на земельные участки опирается на обусловленность соблюдения значительного числа интересов в отношении земельных ресурсов, являющихся достоянием народов, производственным базисом человеческого существования и основой жизнедеятельности.

24

Глава 2. Особенности заключения договора купли-

продажи земельных участков и порядок его

государственной регистрации

2.1. Земельный участок как объект купли-продажи

По ряду причин в законодательстве предусмотрены особенности таких сделок, где в качестве продавца выступает публичный собственник — государство или муниципальное образование в лице своих уполномоченных органов.

Среди таких причин можно назвать особый публичный статус продавцов земельных участков, а также особую значимость этого процесса.

Ведь государство передает в собственность других лиц особое имущество — земельный участок, который имеет ценность не только как объект частных интересов, но и как всенародное достояние.

Поэтому необходимо передать каждый участок наиболее рациональному собственнику, который в своих интересах будет разумно и бережно его использовать и охранять. Главная особенность купли-продажи земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, — это порядок этого процесса.

Всамом общем виде купля-продажа земельных участков, находящихся

вгосударственной или муниципальной собственности, осуществляется по результатам торгов (конкурсов, аукционов) либо в заявительном порядке в случаях, установленных в законодательстве. Правило о продаже земельных участков1 на торгах предусмотрено не только ради того, чтобы пополнить бюджет на большую сумму денег, вырученную по результатам торгов. Оно

1Пискунова, М., Плотникова, И. Земельный кодекс РФ и оформление сделок с недвижимостью // ЭЖ Юрист. 2009. № 9. С.34.

25

также должно способствовать экономическому стимулированию новых собственников земельных участков на их рациональное и целевое использование. Так как в покупку участка уже вложены солидные средства,

собственнику будет невыгодно «забросить» этот участок, не использовать его либо же ухудшать его качественные характеристики.

Случаи же, когда земельный участок продается не по результатам торгов, прямо предусмотрены в законе, это:

-предоставление земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ);

-собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на выкупаемом земельной участке (ст. 36 ЗК РФ);

-гражданам, у которых земельный участок находился ранее на праве пожизненного наследуемого владения, гражданам и юридическим лицам,

и третьем случаях собственники недвижимости, расположенной на земельном участке, имеют исключительное право на его покупку или аренду.

Соответственно, для уполномоченных органов заключение договора купли-продажи или соответственно аренды в этих случаях является обязательным, что, впрочем, на практике не является основанием для упрощения этой процедуры.

Так, если покупатель желает приобрести в собственность земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности,

ему необходимо обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления.

Положительно рассмотренное заявление является основанием для заключения договора купли-продажи. Здесь, несмотря на внешне простую

26

сделку, покупателю необходимо пройти два этапа по приобретению искомого земельного участка: рассмотрение заявления и заключение договора купли-продажи.

На практике это означает дополнительную «волокиту», вызванную несовершенством системы управления земельными отношениями, которая в

регионах является крайне бюрократизированной.

Цена земельного участка, находящегося в государственной или

муниципальной собственности, приобретаемого в заявительном порядке,

устанавливается также по специальным правилам.

Так, для лиц, выкупающих земельные участки на основании ст. 36 ЗК РФ и ст. 2, 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в

действие Земельного кодекса Российской Федерации», правила определения цены земельного участка устанавливаются на основании Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в зависимости от численности населения того или иного поселения в размере определенной ставки земельного налога, устанавливаемой в предлагаемых федеральным законом пределах, органами исполнительной власти субъектов

РФ.

Для граждан, приобретающих земельные участки для целей, не связанных со строительством, в соответствии со ст. 34 ЗК РФ, цена

земельного участка данной статьей не установлена.

Ответ можно найти в действующем законодательстве, причем не в земельном. Так, в соответствии со ст. 7 Федерального закона от 29 июля 1998

г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае, если в нормативном правовом акте не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта, определяемая независимым оценщиком, которым выступает не

Порядок и условия проведения земельных торгов (конкурсов, аукционов)

являются несколько своеобразными, поэтому также регулируются земельным законодательством.

На аукционах продаются земельные участки для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов (п. 2 ст. 28 ЗК РФ), для жилищного строительства (ст. 38.1 ЗК РФ), для комплексного освоения в целях жилищного строительства (ст. 38.2 ЗК РФ).

Кроме того, на торгах продаются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, из земель сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка по результатам торгов будет являться протокол об их результатах.

Цена земельного участка в этом случае устанавливается по результатам торгов, т.е. покупателем становится лицо, предложившее самую высокую цену за земельный участок. Начальная цена земельного участка в соответствии со ст. 38, 38.1 ЗК РФ устанавливается продавцом земельного участка, т.е. соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления. При этом в Кодексе не указана методика определения начальной цены. Данный пробел устраняют Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков,

утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. в

соответствии с которыми начальная цена таких участков также определятся независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, особенности сделки купли-продажи земельных участков очевидны. Этот акт нельзя отождествлять с куплей-продажей

28

других объектов гражданских прав, даже недвижимых. В регламентации вопросов возмездного отчуждения земельных участков приоритет имеют нормы земельного законодательства. И это мнение большинства ученых.

Хотя некоторые ученые, в основном представители цивилистической школы, продолжают рассматривать сделки с земельными участками исключительно с позиции их правового регулирования нормами гражданского права.

Так, ими указывается, что при противоречии норм земельного законодательства нормам гражданского должны применяться нормы последнего. Некоторые ученые также считают, что Земельный кодекс РФ выходит за сферу регулирования земельных отношений и вторгается в сферу гражданско-правовых, что и привело к существующим противоречиям.

Таким заявлением они также в регулировании сделок с землей ставят на первый план имущественные отношения, таким образом,

недооценивая или игнорируя вовсе природоохранительные отношения,

которые могут быть установлены только специальным — земельным — законодательством.

Таким образом, несмотря на гражданско-правовую, имущественную природу купли-продажи земельных участков, нельзя не учитывать ряд особенностей, вытекающих прежде всего из природоохранной сущности и общественной важности этих отношений, ради которых в законодательстве и установлены вышеназванные особенности.

29

2.2. Правовое регулирование купли-продажи земельного участка

Договоры относятся к той разновидности юридических фактов, которая именуется сделками, а значит, представляют собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Земельное законодательство внесло принципиальные изменения в сферу регулирования совершения договоров по отчуждению (в том числе и купли-продажи) земельных участков.

Пункт 5 ст. 1 ЗК РФ закрепил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание этого принципа реализовано в ст. 35 ЗК РФ.

Земельный кодекс РФ запрещает раздельное отчуждение зданий, строений и сооружений без одновременного отчуждения земельного участка и соответственно земельного участка без здания, строении и сооружении в тех случаях, когда земля и иная на ней принадлежат одному и тому же лицу (п. 4

ст. 35 3К РФ).

Из правила есть два исключения.

Возможно, отчуждение части здания или строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью участка, без земельного участка.

Можно также совершить сделку по отчуждению здания или строения без земли, если земельный участок изъят из оборота.

Отчуждение объекта недвижимости, если он находится на ограниченном в обороте земельном участке, возможно вместе земельным участком, когда федеральный закон допускает передачу его в частную собственность.

30