Правовое регулирование купли-продажи земельных участков. Учебное пособие

из арендных платежей за использование государственного и муниципального имущества субъектами частного бизнеса.

При этом представляется целесообразным пересмотреть механизмы ценообразования за выкупаемые земельные участки под предприятиями и порядок установления арендной платы за такие земельные участки,

поскольку рыночные механизмы по известным причинам неприменимы -

отсутствует основной признак рыночных отношений - равенство сторон и свобода заключения договора.

Присутствует обратная ситуация, когда одна сторона обязана купить, а

другая сторона обязана продать.

•Наряду с проблемами разграничения государственной собственности на землю и приватизации земельных участков присутствует проблема определения разумности и достаточности нахождения в государственной собственности земель, необходимых органам государственной власти и органам местного самоуправления для исполнения ими своих публичных полномочий.

С этой точки зрения все государственные и муниципальные земли могут быть поделены на 3 группы:

- земли, используемые непосредственно для исполнения властных полномочий и (или) для обеспечения их исполнения (земли Вооруженных Сил, земли под объектами правоохранительных органов и т.д.). Такие земли исключаются из оборота и не подлежат приватизации. Они могут находиться исключительно в публичной собственности и предоставляться органам государственной власти и органам местного самоуправления, а также государственным и муниципальным учреждениям и казенным предприятиям,

созданным для обеспечения реализации властной функции;

- земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которые могут как оставаться у публичного собственника, так и быть приватизированы, но исключительно на конкурсах при соблюдении

61

специальных условий (сохранение профиля деятельности объекта,

тарификация стоимости услуг организаций, использующих данные

земельные участки, и т.д.);

-остальные государственные или муниципальные земли,

представляющие собой исключительно коммерческую ценность и подлежащие обязательной приватизации.

При этом, первые две группы земли, не переданные в частную собственность в силу различных обстоятельств, подлежат обязательной передаче в доверительное управление либо в концессию специализированной частной компании, отобранной на конкурсной основе.

Таким образом, при решении вопросов, связанных с регулированием российского земельного рынка и земельных отношений, следует руководствоваться ответом на вопрос: для чего была введена частная собственность на землю? Для того, чтобы решить проблему неэффективного собственника (личные подсобные хозяйства, фермерство дает лучшие результаты по сравнению с деятельностью государственных предприятий),

дать людям возможность безопасно жить в собственных частных домах (не бояться, что их выселят) и т.п.

Или, чтобы земля превратилась в товар, за который люди ведут

"борьбу". Земля - это национальное богатство страны, поэтому относиться к земельному вопросу следует со всей осмотрительностью и серьезностью.

Выводы по третьей главе. Рассматривая проблемы земельных отношений, формируется собственный взгляд на их решение.

Предлагается упрощенная схема, преимущественно для мелких собственников. Это представляется необходимым, так как к числу таких мелких собственников относится не только большая часть населения, но именно среди них многие нередко попадают под влияние аферистов, в силу своей неосведомленности, правовой безграмотности, незнания земельного законодательства и по другим причинам.

62

Местный рынок земли (МРЗ) - официальная государственная организация, выполняющая ряд функций:

- принимает заявки на покупку (или продажу) земельных участков от граждан;

-предоставляет консультационные услуги по земельному вопросу;

- осуществляет подбор земельных участков, соответствующих определенным параметрам среди имеющихся в наличии, для продавца (и

наоборот, для покупателя).

Т.е., если вы хотите продать свой земельный участок, для вас подбирают потенциальных покупателей, с которыми в последующем вы можете заключить договор купли-продажи.

А, если вы желаете приобрести земельный участок, вам предоставляются к рассмотрению земельные участки, находящиеся в статусе продажи. Однако, решение продать выбранный участок земли может принимать только собственник, а не данная организация (МРЗ);

-проверка покупателей и продавцов (не должно быть фиктивных собственников и покупателей);

-оформление договоров купли-продажи;

-берет на себя часть рисков по договорам (предоставляет гарантии надежности обеих сторон сделки);

-ведет отчетность по своей деятельности.

Граждане могут как воспользоваться услугами МРЗ, так и нет. Это

вопрос выбора.

63

Заключение

В результате проведенного исследования можно сделать следующие

выводы:

-купля-продажа земельных участков является одной из наиболее распространенных сделок с землей и осуществляется по правилам гражданского законодательства с учетом особенностей, предусмотренных Земельным Кодексом (ст.37, 38 и др.), иными федеральными законами;

-приказом Роскомзема от 2 июня 1993 г. N 1-16/770 утвержден типовой договор купли-продажи земельного участка.

Типовой договор предусматривает, что при определении предмета договора - земельного участка должны быть указаны:

-его местоположение, т.е. почтовый адрес;

-кадастровый номер;

-размещенные на нем объекты недвижимости (если таковые имеются);

-площадь участка (в квадратных метрах); -основное целевое назначение категории земель, в составе которой

находится участок;

-в чьем ведении находятся эти земли;

-цель использования земельного участка.

Земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Из определения земельного участка, установленного в приведенных нормах, следует, что такой участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы "описаны и удостоверены в установленном порядке".

64

Установление фактических границ земельных участков

осуществляется при проведении землеустройства, которое включает, в

частности, мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство).

К земельно-правовым особенностям купли-продажи относится то обстоятельство, что в договорах купли-продажи и мены земельных участков не могут содержаться условия, предусмотренные в п.2 ст.37 ЗК РФ. В

случаях если указанные условия включены в такие договоры, эти условия являются недействительными (ст.166 - 181 ГК РФ).

В договоре купли-продажи земельного участка целесообразно указывать все основные сведения о земельном участке, содержащиеся в Едином государственном реестре земель.

Недопустимыми являются следующие условия договора купли-

продажи земельного участка:

-устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

-ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в

том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду,

совершение иных сделок с землей;

-ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Государственная регистрация прав и сделок представляет собой административный акт, обеспечивающий фиксацию соответствующих прав, определяющий момент их возникновения, но не вызывает эти права и не может рассматриваться как их основание.

На основе анализа действующего законодательства, удалось выявить следующее:

65

Основные правовые коллизии купли-продажи земельных участков связаны с проблемой так называемого "единства судьбы земельного участка и недвижимости". Имеется в виду, что совокупная покупка того и другого,

что радикально разрешало бы проблему, часто или невозможна или затруднена.

До сих пор сохраняется несовпадение и структуры правового регулирования оборота земельных участков в ГК РФ. Так, если продается или арендуется здание, то надлежит применять специальные нормы о купле -

продаже или аренде, выделенные в тексте ГК РФ в самостоятельные параграфы. А в случае продажи (или аренды) самого земельного участка применению подлежат нормы общих параграфов главы 30 или 34 ГК РФ,

соответственно.

Судебная практика исходит из того, что основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое формальное нарушение,

а лишь имеющее существенный характер и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца. Если нарушения были связаны с порядком приема и оформления заявок, опубликованием извещения о проведении торгов, формирования границ земельного участка,

формы торгов, но не повлекли такого нарушения прав и законных интересов,

когда бы истец не был допущен к участию в торгах, либо непосредственно был исключен из числа участников торгов, либо незаконно не был признан победителем, то в удовлетворении исковых требований о признании торгов недействительными суд обычно отказывает.

Поскольку общая сумма платежа за участок постоянно изменяется (по общему правилу - растет), в том числе в связи с принятием актов как федерального, регионального и местного уровня, принципиально важно определить момент времени, на который она должна определена в абсолютной сумме. Этим моментом следует считать момент подачи заявки на выкуп, последующие изменения в расчет не принимаются.

66

Однако в судебной практике указанный выше подход некоторые суды считают правильным только для тех случаев, когда стороны решили вопрос о цене добровольно; если же возник спор, то цена должна определяться на момент принятия решения судом.

67

Библиографический список использованной

литературы

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации; принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г. Конституция вступила в силу со дня ее официального опубликования. Текст Конституции опубликован в "Российской газете" от 25 декабря 1993 года. Текст Конституции с учетом поправок, внесенных законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30 декабря 2008 г. N 6-ФКЗ и от 30 декабря 2008 г. N 7-ФКЗ, опубликован в "Российской газете" от 21 января 2009 г. N 7, в "Парламентской газете" от 23 января 2009 г. N 4, в Собрании законодательства Российской Федерации от 26 января 2009 г. N 4 Ст.

445"Конституция Российской Федерации" (принята референдумом 12.12.93);

(в ред. от 01.03.2012г).

2."Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от

30.11.1994 N 51-ФЗ(ред. от 30.12.2012)(с изм. и доп., вступающими в силу с

02.01.2013)Гл.17-20; ст.ст.260-306.

3.«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)»1 марта 1996 года;№14-ФЗ( действ.ред.от 17 июля 2009 года)

4.«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)»1 марта 2002 года;№146-ФЗ.

5.«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) 1

января 2008 года;№230-ФЗ(действующая редакция:от 24 февраля 2010 года). 6.Земельный кодекс Российской Федерации" (ЗК РФ) от 25.10.2001 N

136-Ф(ред. от 28.07.2012)(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013)

7.Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2007 г. N 221-

ФЗ"О государственном кадастре недвижимости".

68

8.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями

идополнениями от 28 июля 2012 г. N 133-ФЗ).

9.Федеральный Закон "О плате за землю" 11.10.91 №1738-1(в ред.25.07.2002 N 116-ФЗ).

10. Федеральный Закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан" от 15.04.98 №66-ФЗ.(в ред.2009г ).

Специальная литература

11. Аверьянова, H. H. Правовое регулирование купли-продажи земель государственной и муниципальной собственности: автореф. дис. канд. юрид. наук. Саратов, 2004. С.8.

12. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер,

2007.

13. Богомолов С.А. "Земельное право". Учебник. М.: Норма-инфра,

2009.

14. Бледный С.Н. Правовые основы управления недвижимостью: Учебник для ВУЗов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2008.

15. Брагинский Н.И., Ветрянский В.В. "Договорное право" кн.2. Договор о передаче имущества. М.: Статут, 2008.

16. Витрянский В.П. "Пути совершенствования законодательства о недвижимости" // Хозяйство и право: 2010, №6.

17. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав купли-

продажи, мена, дарение, аренда): Учебно-практическое пособие. - М.: Издательство БЕК, 2000.

18. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. 2006. №7. С.105-107.

69

19. Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. - М.: Юрайт-Издат,

2004.

20. Емельянов М.Ф. Комментарий к Федеральному закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения. М.: ИКЦ "МАРТ", 2010.

21. Кияшко, В. Реальные (консенсуальные) договоры в гражданском обороте // Право и экономика. 2008. № 5. С.37-40.

22. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - М.: Юрайт-Издат, 2004.

23. Крылова З.Г., Гаврилов Э.П. "Российское гражданское право". М.: Центр. юр. информ. 2009.

24. Крашенинников П.В. Судебная практика по земельным спорам. М.: Статут, 2004.

25. Краснов Н.И. "О соотношении земельного и гражданского права при переходе к рыночным отношениям // Государство и право, 2007, №7.

26. Кузнецов А.В., Герман Г. Научно-практический комментарий к Федеральному Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М.: Юрайт, 2009.

27. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения // Закон и право, №3, 2000.

28. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Исследовательский центр частного права. Под общ. ред.В. В. Витрянского, О.М. Козырь, A. A. Маковской. - М.: Статут, 2004.

29. Ломидзе О.Г. Ломидзе Э.Ю. Способы защиты при освобождении земельного участка от постройки. // Закон. 2008. №3.

30. Оглоблина О.М. Сделки с землей в Российской Федерации. Учебно-

практическое пособие. М.: Инфра, 2009.

70