Правовое регулирование купли-продажи земельных участков. Учебное пособие

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на землю удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Сроки регистрации по закону составляют не более месяца со дня подачи заявления и правоустанавливающих документов, но в реальности в Санкт-Петербурге сроки составляют не менее 2-х месяцев (примеч.автора).

Судебная практика последних лет свидетельствует об увеличении споров связанных с отказами органов местного самоуправления в предоставлении подтверждающих актов, которые в большинстве случаев необходимы, т.к. документация о передаче объектов в собственность оформлялась ненадлежащим образом, договоры и сделки не регистрировались, данные об объектах не вносились в Единый государственный реестр прав (ЕГРП), техническая документация не обновлялась, если вообще технический учет проводился и т.п.

При этом, права на объекты уже после приватизации могли быть переданы другим лицам не один раз без надлежащего оформления сделок.

Пытаясь зарегистрировать ранее возникшее право, потенциальные правообладатели порой предоставляют в регистрирующий орган все накопившиеся за годы, зачастую противоречивые документы в отношении такого объекта, чем существенно осложняют ситуацию - отказ в регистрации права, может быть обжалован лишь в судебном порядке.

Таким образом, если имеется намерение:

-передать свое право новому лицу (например, подарить);

-обременить (ограничить) свое право (например, передать в залог);

-совершить сделку с недвижимым имуществом,

41

необходимо привести документы о собственности на объект в соответствие с требованиями действующего законодательства – провести государственную

служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (до 30.12.2008 — Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) —

федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по организации единой системы государственного кадастрового учета

недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации. Служба подведомственна Министерству экономического развития РФ. Основным регистрационным документом является Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП),в который вносят соответствующие записи о правах на землю по установленной законом единой для всей территории Российской Федерации системе.

Выводы по второй главе. Главная особенность купли-продажи земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, — это порядок этого процесса.

Всамом общем виде купля-продажа земельных участков, находящихся

вгосударственной или муниципальной собственности, осуществляется по результатам торгов (конкурсов, аукционов) либо в заявительном порядке в случаях, установленных в законодательстве.

Последствия передачи земельного участка ненадлежащего качества отражены в ст. 557 ГК РФ. В случае передачи продавцом покупателю земельного участка, не соответствующего условиям договора купли-продажи

42

о его качестве, применяются нормы ст. 475 ГК РФ. Предусмотрено, что если недостатки земельного участка не были оговорены продавцом, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков земельного участка в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При существенном нарушении требований к качеству (обнаружении неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени либо выявляются неоднократно,

либо проявляются вновь после их устранения и др.) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи земельного участка и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Однако в этом случае покупатель не вправе потребовать замены земельного участка ненадлежащего качества на другой земельный участок, соответствующий

43

Глава 3. Проблемы и перспективы правового

регулирования купли-продажи земельного участка

3.1. Правовые коллизии купли-продажи земельных участков и

пути их решения

Вступление в силу Земельного кодекса РФ породило многочисленные вопросы о порядке применения некоторых его положений (в особенности в соотношении с действующим гражданским законодательством РФ).

Как отмечает, Плотникова И1., еще не установилась единая практика применения норм гл. 17 Гражданского кодекса Российской Федерации, как законодатель ввел новые правила на рынке недвижимости.

Земельный кодекс Российской Федерации установил приоритет норм земельного права перед нормами гражданского законодательства при регулировании отношений по пользованию, владению и распоряжению земельными участками (п. 3 ст. 3 Земельного кодекса).

И действительно, в случае коллизии этих законов правоприменители подчас оказываются в непростой ситуации.

• Вопрос следования земли за недвижимостью.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Введенная Федеральным законом от 16.04.2001 №45-ФЗ "О внесении изменений в ГК РФ и ФЗ "О введении в действие части первой ГК РФ" гл. 17 ГК РФ установила это правило не только для договоров купли-продажи, но и для иных случаев отчуждения здания или сооружения (ст. 273 ГК РФ).

1 Плотникова И. Земельный кодекс РФ и оформление сделок с недвижимостью // Экономика и жизнь. - №3. – 2002. – С. 12

44

Указанные нормы носили диспозитивный характер: договором отчуждения недвижимости можно было определить право на занимаемый ею земельный участок, если это право не было определено, к приобретателю должно переходить право собственности.

В настоящее время согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания,

строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком. С учетом приоритета норм земельного законодательства перед гражданским при регулировании имущественных отношений по поводу земельных участков, а

также принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимостью (п. 5 ст. 1 Земельного кодекса), можно сказать, что Земельный кодекс установил императивную норму об обязательности передачи права собственности на земельный участок при любом отчуждении недвижимости.

Разделение судьбы недвижимости и занятого ею земельного участка допускается п. 4 ст. 35 ЗК РФ только в случаях изъятия участка из оборота либо при невозможности выдела в натуре отчуждаемой части здания вместе с частью земельного участка (например, жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и административных зданиях).

Однако такие самостоятельные объекты недвижимости, как пристроенное нежилое помещение, часть индивидуального жилого дома,

имеют прочную связь с землей. Поэтому при их отчуждении также действует правило об обязательности отчуждения земли.

• Определение размера участка земли.

Вопрос о размере земельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости, является немаловажным. Должен ли вместе с недвижимостью отчуждаться весь земельный участок или только его часть?

Статьи 273 и 552 ГК РФ говорят о переходе права при отчуждении недвижимости не на весь земельный участок продавца (иного отчуждателя),

45

а только о части участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования.

Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ говорит о целом земельном участке,

принадлежащем собственнику недвижимости. Представляется, что речь идет лишь об одной из неточностей текста Земельного кодекса, а не об обязательности отчуждения всего земельного участка. В первых пунктах ст. 35 Земельного кодекса, так же как и в ГК РФ, говорится о части участка,

занятой недвижимостью. Кроме того, толкование п.4 ст. 35 ЗК РФ как обязательности отчуждения всего участка приводит к противоречию с другими его нормами, например когда на принадлежащем продавцу участке находятся несколько объектов недвижимости, а он отчуждает только один из них.

Кем и как определяется часть земельного участка, подлежащая передаче покупателю при отчуждении недвижимости? В первую очередь она может быть определена продавцом (иным правоотчуждателем), который как собственник вправе передать приобретателю не только занятый недвижимостью, но и прилегающий к ней участок любой площади,

разумеется, незанятый другими строениями.

Согласно п. 2 ст. 35 и п. 3 ст.33 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования,

определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки,

землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Правительство РФ постановлением от 02.02.96 N 105 (в ред. от

21.08.2000) утвердило "Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений".

Кроме того, занятый недвижимостью участок не должен быть меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными

46

правовыми актами субъектов РФ или органов местного самоуправления (п. 3

ст.20 Закона о земельном кадастре).

В соответствии с п. 2 ст. 6 Земельного кодекса земельным участком как объектом земельных отношений является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса установлено, что объектом купли-

продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Первоначально земельный участок можно только выделить на местности, сформировать из государственных или муниципальных земель и предоставить на определенном праве (ст. 30 Земельного кодекса). В

дальнейшем земельные участки могут формироваться в результате разделения собственником одного участка на несколько участков, выделения из участка другого или слияния граничащих друг с другом участков.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О

государственном земельном кадастре" (далее - Закон о земельном кадастре)

государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики,

которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

Поэтому совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета участка независимо от способа его формирования - предоставления, разделения, выделения,

слияния и пр1.

1 Плеханов А.Ф. Непаханное поле проблем // АКДИ «Экономика и жизнь». – №5. – 2002. – С.23.

47

В случае отчуждения вместе со зданием только части земельного участка землеустроительные и кадастровые работы по формированию новых участков должны быть выполнены до совершения сделки, поскольку сделка должна заключаться по поводу четко обозначенных объектов -

недвижимости и занятого ею участка. Речь идет либо о разделении участка на два новых участка и возникновении двух новых объектов права, либо о выделении нового участка и возникновении нового объекта права и изменении площади и границ существующего участка.

• Особенности права бессрочного пользования.

Согласно п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ в право постоянного (бессрочного) пользования подлежит переоформлению на право аренды или участок должен быть приобретен в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса по выбору покупателя здания, строения или сооружения. Толкование и применение данной нормы вызывают существенные затруднения.

Возникают следующие вопросы:

-когда должно быть переоформлено право - до или после приобретения недвижимости (регистрации перехода права)?;

-формулировка "при продаже", очевидно, указывает на параллельное оформление права на недвижимость и на землю;

-должно ли учреждение юстиции при регистрации перехода права на проданную недвижимость проверять соблюдение указанной нормы?;

-как уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления могут переоформлять права на землю до регистрации перехода права на недвижимость, в которой учреждением юстиции может быть и отказано?

Подобная нечеткость обязывающей нормы не может быть отнесена к достоинствам Земельного кодекса как правового акта. Представляется, что исходя из принципа единства юридической судьбы земельного участка и

48

прочно связанной с ним недвижимости, платности землепользования,

тенденции устранения ограниченных вещных прав на землю процедура

"параллельного" оформления прав на землю при продаже недвижимости юридическим лицом, имеющим право постоянного (бессрочного)

пользования земельным участком, может быть следующей:

- стороны заключают договор купли-продажи недвижимости. Если это недвижимость нежилого назначения, то сделка не подлежит государственной регистрации, соответственно считается заключенной с момента подписания договора в виде одного документа. Возможно исполнение договора -

передача продавцом недвижимости по передаточному акту и уплата денег покупателем. Договор может быть заключен под отлагательным условием

(ст. 157 ГК РФ) - переход права собственности на недвижимость может быть обусловлен переоформлением прав на землю. До регистрации перехода права покупатель является законным владельцем недвижимости, соответственно законным землепользователем (см. п. 1 ст. 35 Земельного кодекса -

приобретение права на использование участка при переходе права на здание); - покупатель обращается в уполномоченные органы за оформлением права собственности или права аренды по своему выбору. Договор купли-

продажи (и передаточный акт) служит подтверждением возможности оформления его прав на землю в соответствии с п. 2 ст.3 Закона о введении в

действие Земельного кодекса. Органы, уполномоченные распоряжаться соответствующим земельным участком, в предусмотренном законом порядке заключают с покупателем договор купли-продажи или аренды. Данные договоры тоже могут быть заключены под отлагательным условием:

земельный участок передается в собственность или в аренду при условии государственной регистрации перехода права на недвижимость;

- стороны обращаются в учреждение юстиции за регистрацией перехода права на недвижимость. Покупатель представляет также договор выкупа или договор аренды земельного участка. Учреждение юстиции

49

регистрирует одновременно право собственности покупателя на недвижимость и на земельный участок либо право собственности на недвижимость и сделку - договор аренды участка.

Встречаются в жизни случаи, когда гражданин не имеет правового титула на занимаемый участок, участок ему если и выделялся (закреплялся за домом), то без соблюдения юридической процедуры. Под "фактическое пользование", однако, подпасть может буквально все: участок любого размера, любой планировки - вплоть до участков, захваченных самовольно. И

все предлагается узаконить, зарегистрировав право собственности1.

Представляется, что эта норма в силу своей неопределенности и на редкость небрежного изложения вызовет много судебных дел.

Таким образом, ГК РФ между тем устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п. 5 ст. 1),

ипонятно, что законодатели пытались все существующие отношения под этот принцип "подогнать".

Проблем и противоречий, связанных с этим принципом, возникло очень много. Например, в наследственных делах часто бывает, что строение

иземельный участок завещаны разным лицам, либо вообще завещано что-то одно, а другой объект наследуется по закону. В таких случаях возникнет вопрос о действительности завещания. Вправе ли, например, нотариусы выдавать свидетельства о праве на наследство отдельно на земельный участок и отдельно на строение? С этой проблемой неизбежно столкнутся все суды в самое ближайшее время.

50