Молодая семья. Поддержка государством, программы

6)подлинники договора об ипотеке, заключаемого в простой письменной форме (в количестве, равном числу сторон сделки, и один подлинный экземпляр для приобщения к делу правоустанавливающих документов), или подлинник нотариально удостоверенного договора об ипотеке (в количестве, равном числу сторон сделки),

атакже его копия (для приобщения к делу правоустанавливающих документов);

7)подлинник и копия закладной и документов, названных в закладной в качестве приложения (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной);

8)подлинник и копия кредитного или иного договора, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.

Для государственной регистрации ипотеки

могут потребоваться также иные документы:

письменное согласие всех собственников объекта недвижимого имущества, являющегося предметом договора об ипотеке и находящегося в общей совместной собственности;

нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора об ипотеке объекта недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности супругов, либо документ, подтверждающий, что данный объект, который может быть отнесен к совместному имуществу супругов, не находится в их совместной собственности;

разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора об ипотеке является жилое помещение, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

81

?Процедуракредита получения ипотечного

Основные этапы и порядок процесса предоставления долгосрочных ипотечных жилищных кредитов определены в постановлении Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из 7 основных этапов.

о кредиторе;

об условиях предоставления кредита;

о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки

82

5 Этап 2

Оценка кредитором вероятности погашения

ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки.

5 Этап 3

Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. 1 вариант. Зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, заемщик подбирает подходящее по стоимости жилье и заключает с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

2 вариант. Если заемщик подобрал себе жилье до обращения к кредитору, то в этом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого

83

помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья.

5 Этап 4

Оценка жилья с целью определения его рыночной стоимости.

5 Этап 5

Заключение ипотечной сделки. В случае положительного решения кредитора заемщик:

вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса;

заключает договор купли-продажи квартиры

спродавцом жилья;

заключает кредитный договор, договор залога

скредитором;

оформляет государственную регистрацию в Федеральной регистрационной службе РФ договора купли-продажи недвижимости, договора залога недвижимости (договор ипотеки), закладной (если она составлялась), право собственности покупателя (заемщика ипотечного кредита) на жилье, и обременение этого жилья залогом.

84

5 Этап 6

Проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Средства передаются безналичным расчетом с банковского счета заемщика на счет продавца либо наличным расчетом с помощью банковской ячейки.

5 Этап 7

Страхование. Заключение договора страхования в соответствии с условиями кредитного договора и передача одного экземпляра договора кредитующей организации вместе с оригиналом документа, подтверждающего оплату страховой премии.

Все вышеперечисленные этапы в разных

!кредитных организациях могут проводиться в разном порядке в зависимости от условий конкретной ипотечной сделки.

Кто может выступать созаемщиком

?и какие требования к нему применяются?

Взависимости от требований ипотечного банка созаемщиком может стать супруг, родственники заемщика либо иные лица (например, друзья или знакомые).

!Оформление супруга (-и) в качестве созаемщика — обязательное требование банков.

Всоответствии с законодательством РФ приобретаемая квартира является совместно нажитым имуществом, следовательно, оба супруга должны отвечать по кредитному договору. Допустимое количество созаемщиков

85

зависит от требований конкретного ипотечного банка,

но в среднем не более 3 человек.

Основными требованиями к созаемщикам являются:

возраст не моложе 18–21 года (пенсионеры также могут не подойти);

трудовой стаж не менее 6 месяцев;

стабильный заработок, подтвержденный документально (официальная заработная плата поручителя должна соответствовать размеру, необходимому для погашения кредита);

регистрация на территории РФ;

положительная кредитная история и т. д.

Пакет документов от созаемщика требуется, как пра-

вило, тот же, как и от заемщика.

?Когда за кредит рассчитываются созаемщики?

Созаемщик по ипотечному кредиту обладает такими же правами и обязанностями, что и заемщик, и несет с ним солидарную ответственность. Согласно ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников (заемщика и созаемщиков) кредитор (банк) вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Если заемщик не в состоянии по каким либо причинам своевременно и в полном объеме

!выплачивать кредит, то банк вправе требовать уплату долга от всех созаемщиков либо от кого-либо одного из них.

Созаемщики рассчитываются за кредит в следующих случаях:

созаемщик и заемщик платят кредит в равной степени все время, на которое заключен займ;

созаемщик начинает платить лишь по факту наступления некредитоспособности основного должника.

86

Солидарные должники остаются обязанными

!до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью, т. е. пока кредит не будет полно-

стью погашен.

Как выбрать квартиру по ипотеке

?и нужно ли обращаться для этого к услугам посредников?

Для того чтобы подобрать квартиру, подходящую для покупки на кредитные средства, надо учесть помимо своих интересов требования, выдвигаемые к объекту недвижимости банком.

Основное условие банка — недвижимость, передаваемая в залог, должна быть ликвидным имуществом, т. е. объектом, который реализуется на рынке в приемлемые сроки и без потерь в стоимости.

Требования, которые выдвигают банки к недвижимости, можно условно разделить на 2 вида.

87

Найти квартиру, которая устроит заемщика и учтет все требования, выдвигаемые банком, самостоятельно можно. Однако если с подбором квартиры возникают трудности либо поджимают сроки, можно обратиться к специалистам (посредникам) — ипотечным брокерам

или риэлторам.

Каковы преимущества и недостатки

?услуг ипотечных брокеров

ириэлторов?

Кипотечным брокерам имеет смысл обращать-

ся перед походом в кредитное учреждение, поскольку ипотечный брокер не только найдет подходящую требованиям банка квартиру, но и поможет будущему заемщику выбрать наиболее выгодную схему ипотечного кредитования.

Ипотечный брокер:

88

89

Если, кредит уже одобрен и его сумма вам известна, то можно обратиться к риэлтору — специалисту, который поможет подобрать (согласно требованиям банка и страховой компании) недвижимость, подготовит документы и проведет сделку.

Риэлтор:

90