Молодая семья. Поддержка государством, программы
.pdf
+
проверит юридическую чистоту квартиры, окажет помощь в сборе документов
не всегда продавцы квартир желают иметь дело с покупателем- «ипотечником», риэлтор, профессионально работающий с клиентами по ипотечным кре-
дитам, сможет убедить продавца квартиры заключить сделку
риэлторы имеют свою базу недвижимости, что сократит время поиска нужной квартиры; здесь не стоит забывать, что решение кредитного комитета действительно 3–4 месяца
–
ни один риэлтор не даст 100% гарантии юридической чистоты сделки куплипродажи
риэлторская деятельность законодательно не урегулирована и рассматривается как посредническая, т. е. осуществляется на основе договоров комиссии, поручения или агентирования, следовательно, какие из заключаемых сделок квалифицировать как посреднические, а какие нет, вызывает определенные трудности у риэлторских организаций, поэтому будьте предельно внимательны, подписывая договор с риэлтором
к сожалению, риэлтор-мо- шенник не редкость, подобрать профессионала бывает порой очень сложно, здесь рекомендации знакомых, интернет-форумы помогут определиться с правильным выбором
?Для чего нужна оценка жилья и в чем она заключается?
Вдоговоре об ипотеке должны быть указаны не только предмет ипотеки, но и его оценка, которая определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Согласно постановлению Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы
91
ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, должна осуществляться специализированными оценочными фирмами либо
специалистами-оценщиками.
Оценка нужна для банка-кредитора:
для установления точной суммы ипотечного кредита;
в качестве гарантии, что в случае если данный заемщик по каким-либо причинам не сможет дальше выплачивать ипотечный кредит, банк сможет продать это жилье именно за ту цену, что была выдана заемщику в кредит.
Процедура оценки жилья заключается в следующем.
5 Шаг 1
5
5
5
5
Изучение материалов и документов, предоставленных заказчиком. К таким материалам относят: правоустанавливающие документы на квартиру, поэтажный план и экспликацию бюро технической инвентаризации.
Шаг 2
Визуальный осмотр и изучение объекта оценки.
Шаг 3
Анализ оцениваемого объекта с целью определения наилучшего и наиболее эффективного использования.
Шаг 4
Выбор и применение подходов к оценке.
Шаг 5
Анализ рынка жилой недвижимости в регионе (городе) заказчика с целью подбора аналогов и определения уровня цен для оценки недвижимости сравнительным подходом.
92
5 Шаг 6
Согласование результатов и определение итоговой стоимости объекта оценки.
5 Шаг 7
Составление отчета об оценке.
Оценка квартиры и другие расходы, связанные с получением кредита, могут быть вклю-
!чены в сумму кредита по желанию заемщика и при согласии банка. В противном случае заемщик оплачивает оценку квартиры из собственных средств.
Банк выдает заемщику ипотечный кредит исходя из стоимости, определенной оценщиком.
Если продавец жилья запрашивает большую цену, чем та, которую определил оценщик в отчете, отметим следующее.
5 Вариант 1
Заемщику придется изыскивать дополнительные средства для покрытия разницы между суммой, которую просит продавец, и суммой, которую обеспечивает ипотечный кредит.
5 Вариант 2
Если же недостающих средств на приобретение выбранной квартиры нет, придется обращаться либо в другой банк за кредитом, либо искать другую квартиру.
?Что такое ипотечное страхование?
Страхование — это отношения по защите интересов физических и юридических лиц РФ, субъектов РФ и муниципальных образований (в настоящем случае — банков и иных кредитных организаций) при
93
наступлении определенных страховых случаев (они будут рассмотрены ниже) за счет денежных фондов, формируемых страховщиками из уплаченных страховых премий (страховых взносов), а также за счет иных средств страховщиков.
Страхование заложенного имущества яв-
!ляется одним из важных условий договора об ипотеке.
При нарушении залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержателю (банку) предоставлено право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а если подобное требование не будет удовлетворено, то залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.
При выдаче ипотечного кредита и до подписания договора об ипотеке практически все банки ставят заемщика перед необходимостью застраховать приобретаемую недвижимость. Если повезет, то вам понадобится оплатить страховку только на сумму выдаваемого кредита.
Все расходы, связанные со страхованием, несете вы, как заемщик. Стоимость данного вида страховки составляет в среднем 0,9–1,2% от суммы займа (данный процент рассчитывается кредитной или страховой организацией на каждый ипотечный договор индивидуально, также в расчет входят срок кредитования и процентная ставка по кредиту).
Договор страхования заключается на срок действия договора об ипотеке, если иное не предусмотрено договором страхования. Соответственно, все это время вы будете оплачивать страховые взносы. Расчет будет производиться ежегодно, исходя из остатка по кредиту (по данным банка). То есть каждый год размер страховых платежей будет стабильно сокращаться.
+ |
+ |
Банк |
Заемщик |
|
|
ипотечное страхование |
ипотечное страхование позволя- |
защищает банк от убытков, |
ет заемщику получить |
|
|
94
+
Банк
связанных с неисполнением заемщикомсвоих обязательств и невозможностью полного погашения задолженности за счет продажи заложенного имущества
+
Заемщик
(ипотечный кредит на более выгодных условиях пониженный первоначальный взнос и процентная ставка), а в случае дефолта обеспечивает в рамках страхового покрытия защиту от дополнительных требований банка после продажи недвижимости
Теоретически заемщик имеет право выбора страховой компании, однако многие банки настаивают на сотрудничестве со строго определенными страховыми организациями, поэтому при заключении ипотечного договора заемщик получает в банке список страховых компаний, работающих с банком, из которого ему и приходится выбирать.
Наложение на заемщика обязанности страховать предмет залога по кредиту у конкретного
!или рекомендованного банком страховщика является нарушением Закона о защите прав потребителей.
Согласно постановлению Правительства РФ от 30 апреля 2009 г. № 386 «О случаях допустимости соглашений между кредитными и страховыми организациями» допускается страхование рисков в любой страховой организации. Кредитная организация обязана принимать страховой полис (договор страхования) любой страховой организации, выбранной заемщиком, при условии, что страховая организация соответствует требованиям кредитной организации к страховым организациям и условиям предоставления страховой услуги.
?Какие бывают виды страхования и каковы проценты по ним?
Существует 3 вида ипотечного страхования.
95
Вид
страхования
страхование недвижимости, выданной под залог физическому лицу
страхование жизни и трудоспособности заемщика
страхование титула (т. е. риска утраты права на собственность, при претензиях на право собственности со стороны третьих лиц)
Содержание
страхования
производится на случай пожаров, затоплений, действия третьих лиц, взрывов, наводнений и т. д.; если купленная по кредиту квартира
будет повреждена, страховщики будут обязаны компенсировать все потери
данный вид страхования гарантирует банку возврат выданного ипотечного кредита в случае, если заемщик тяжело заболеет,
получит травму, станет инвалидом и окажется по этой причине неплатежеспособным, компенсация банку будет выплачена и в случае смерти заемщика
вашу сделку (в судебном порядке) могут признать недействительной, если:
жилье приобретено не у истинного владельца;
на приобретенную недвижимость имеют право наследники ее бывшего владельца;
у представителя продавца истекли или были недействительны полномочия поверенного лица и в иных случаях.
Сумма (процент) страховки
0,2–0,5% от суммы страховки; зависит от качества и категории жилья
0,3–1,5%, тариф зависит от возраста заемщика, состояния его здоровья, профессии; размер тарифа может быть разным в зависимости от страховой компании
0,2–1%, зависит от количества предыдущих собственников квартиры и срока давности совершения сделки; срок страхования титула может составлять не весь период кредитования, а только первые 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам)
96
Вид |
Содержание |
Сумма (про- |
страхования |
страхования |
цент) страховки |
|
|
|
страхование |
Если бывшие владель- |
|
титула (т. е. |
цы квартиры вернули |
|
риска утраты |
себе право на квартиру, |
|
права на соб- |
а заемщик (в случае |
|
ственность, |
со страховой компа- |
|
при претен- |
нией — страхователь) |
|
зиях на право |
такое право потерял, |
|
собственности |
и, как следствие, банк |
|
со стороны |
потерял предмет залога, |
|
третьих лиц) |
то страховая компания |
|
|
должна будет выплатить |
|
|
страховку |
|
|
|
|
Согласно ст. 31 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель (т. е. заемщик) обязан страховать
за свой счет имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства.
Однако банки-кредиторы, стремясь максимально обезопасить себя от невозврата кредитов, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и (или) риск утраты права собственности на жилье (титул). При таких условиях кредит без страхования тех ипотечных рисков, которые банк считает обяза-
тельными, не выдадут.
Данные требования банков не совсем правомерны. В силу ст. 16 Закона о защите прав потребителей запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). В силу п. 2 ст. 395 ГК РФ на гражданина не может быть возложена обязанность страховать свою жизнь или здоровье по закону.
?Что нужно сделать, чтобы заключить договор страхования?
Для заключения договора страхования необходимо предпринять ряд следующих действий.
97
5
5
Шаг 1
Нужно определиться со страховой компанией.
Чтобы приобретенная страховка не подвела в трудный момент, надо выбрать надежную страховую компанию. Оценить надежность страховой компании можно по ее рейтингу. Такие рейтинги готовятся специалистами — Национальным рейтинговым агентством и рейтинговым агентством «Эксперт РА» — и размещаются на их сайтах. Наиболее высоким уровнем надежности отличаются страховые компании, занимающие первые 20 мест в рейтинге. Необходимо внимательно изучить текст договора и правила страхования, чтобы знать перечень страховых случаев, по которым убытки будут возмещены, а также права и обязанности сторон по договору. Очень часто многие пункты основного договора содержат ссылки на правила страхования компании. Проигнорировав их содержание, можно не получить возмещение ущерба по каким-либо причинам, которые не были описаны в подписанном договоре страхования.
Следует оценить стоимость. Расценки крупных страховых компаний не слишком сильно отличаются друг от друга. Чрезмерная дешевизна страховки должна вызвать сомнения в добросовестности страховой компании. Скорее всего условия страхования недвижимости содержат замаскированные ловушки, из-за которых при наступлении страхового случая возмещение будет значительно меньше, чем можно было бы рассчитывать. Поэтому на 1 месте при выборе страховой компании должен стоять критерий надежности.
Шаг 2
Следует предоставить страховщику копии документов, необходимых для проведения предстраховой экспертизы и определения индивидуального страхового тарифа экспертами страховой компании.
98
Документы, обычно предоставляемые в стра-
ховую компанию:
1)документы по заемщику:
копии всех страниц паспорта заемщика (-ов);
анкета-заявление по комплексному ипотечному страхованию;
2)документы, подтверждающие состояние здоровья заемщика в соответствии с запросом страховой компании;
3)необходимые документы по квартире, приобретаемой на кредитные средства:
копии правоустанавливающих документов на квартиру;
копии справки БТИ, экспликации с поэтажным планом;
копия справки о регистрации (выписка из домовой книги);
характеристика жилого помещения (копия фи- нансово-лицевого счета жилого помещения);
копия экспертного заключения из отчета об оценке квартиры, произведенной независимым оценщиком;
копия выписки из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилое помещение, правоустанавливающих документах на жилое помещение, об отсутствии обременений по данному жилому помещению);
копия разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи (в случаях, предусмотренных законодательством);
4)документы по продавцу — физическому лицу:
копии всех страниц паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры;
копия свидетельства о браке продавца;
копия нотариально удостоверенного согласия супруга (супруги) продавца (ов) на отчуждение жилого помещения;
99
справки из ПНД и НД в случае, если продавец квартиры находится в пенсионном возрасте. Конкретный перечень документов устанавливается страховой компанией самостоятельно и зависит от вида ипотечного страхования.
5 Шаг 3
Нужно оформить договор страхования и оплатить страховую премию.
Для оформления договора страхования необходимо предоставить следующую информацию:
дату и номер кредитного договора;
график погашения задолженности;
срок погашения кредита.
Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз
вгод. Когда подходит срок платежа, банк сообщает
встраховую компанию остаток задолженности заемщика, и исходя из этой суммы рассчитывается страховой взнос. Сумма страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту.
Если у заемщика есть созаемщик
?или поручитель, зачем страхование жизни заемщика?
Если риск смерти заемщика застрахован, при наступлении страхового случая выплаты осуществляет страховая компания, что максимально выгодно:
банку. Собственных доходов созаемщика или поручителя может быть недостаточно для полноценных платежей по кредиту, и не факт, что созаемщик или поручитель смогут (или захотят) в полном объеме выплачивать платежи по кредиту. Взыскание на заложенное имущество является исключительно сложным, долгим и дорогостоящим процессом с неопределенным результатом, а иногда обращение взыскания
100