4. Особенности прекращения статуса временных жильцов

Законодатель предусмотрел упрощенную процедуру прекращения пользования помещением для временных жильцов, защищая нанимателя от недобросовестных «гостей»:

• Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания.

• Если срок согласован не был, они обязаны освободить помещение не позднее чем через 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим. При отказе — выселение происходит в судебном порядке.

23.​Прекращение договора найма жилого помещения.

Прекращение договора найма жилого помещения — это родовое понятие, которое включает в себя как автоматическое прекращение обязательства в силу объективных жизненных обстоятельств, так и его досрочное расторжение по воле одной из сторон или суда.

А) Общие основания прекращения (вне зависимости от вида найма)

В соответствии со ст. 687 ГК РФ и ст. 83 ЖК РФ договор прекращается автоматически в случае:

1. Смерти одиноко проживавшего нанимателя (если у него нет сожителей, имеющих право на продолжение договора).

2. Ликвидации или гибели объекта — разрушение жилого помещения, признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, перевод жилого помещения в нежилое.

Б) Истечение срока договора (специфика коммерческого найма)

• В коммерческом найме договор прекращается в связи с истечением срока его действия. Однако наймодатель не может просто выставить нанимателя за дверь: он обязан соблюдать правила о преимущественном праве нанимателя на продление договора (ст. 684 ГК РФ). Если наймодатель не предупредил за 3 месяца об отказе от продления, договор считается автоматически пролонгированным.

• В социальном найме это основание отсутствует, так как договор носит бессрочный характер (п. 2 ст. 60 ЖК РФ).

2. Досрочное расторжение договора по воле сторон

Порядок досрочного расторжения кардинально зависит от того, кто выступает инициатором — наниматель (слабая сторона) или наймодатель (сильная сторона).

А) Расторжение по инициативе Нанимателя (свободный порядок)

Закон предоставляет нанимателю безусловное право на отказ от договора в любое время:

• В коммерческом найме (п. 1 ст. 687 ГК РФ): Наниматель вправе с согласия других постоянно проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть договор, письменно предупредив наймодателя за 3 месяца.

• В социальном найме (п. 2 ст. 83 ЖК РФ): Наниматель вправе в любое время расторгнуть договор. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается прекращенным со дня выезда.

Б) Расторжение по соглашению сторон

Допускается в любой момент как в коммерческом, так и в социальном найме.

3. Расторжение договора в судебном порядке (по инициативе Наймодателя)

Наймодатель не имеет права расторгнуть договор найма в одностороннем внесудебном порядке (заявительным письмом или сменой замков), даже если такое условие прямо прописано в тексте коммерческого договора. Расторжение возможно только через суд и строго по установленным законом основаниям.

Основания для расторжения	Коммерческий наем (п. 2, 4 ст. 687 ГК РФ)	Социальный наем (п. 4 ст. 83 ЖК РФ)
Невнесение платы	• При долгосрочном найме (от 1 года): за 6 месяцев (если договором не установлен более длительный срок). • При краткосрочном найме (до 1 года): более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа.	Непрерывно в течение более 6 месяцев без уважительных причин.
Разрушение / порча	Разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.	Разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или членами его семьи.
Систематическое нарушение прав соседей	Использование жилья не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей.	Систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание.
Использование не по назначению	Превращение жилья в офис, склад, притон, регулярное использование для незаконной предпринимательской деятельности.	Использование жилого помещения не по назначению (например, под промышленное производство).