4. Изменение и прекращение договора. Выкуп имущества

• Изменение размера платы (п. 3 ст. 614 ГК РФ): Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

• Прекращение договора:

  • Истечение срока: Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

  • Преимущественное право (ст. 621 ГК РФ): Добросовестный арендатор по истечении срока имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

• Выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ): В законе или договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной выкупной цены.

Досрочное расторжение договора в судебном порядке:

По требованию Арендодателя (ст. 619 ГК РФ)	По требованию Арендатора (ст. 620 ГК РФ)
1. Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий или назначения.	1. Арендодатель не предоставляет имущество в пользование либо создает препятствия.
2. Существенно ухудшает имущество.	2. Имущество имеет недостатки, препятствующие использованию, за которые отвечает арендодатель.
3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.	3. Арендодатель не производит возложенный на него капитальный ремонт в установленные сроки.
4. Не производит капитальный ремонт в установленные сроки (если это его обязанность).	4. Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Процессуальный нюанс: Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в суде только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

5. Судьба улучшений арендованного имущества (ст. 623 гк рф)

1. Отделимые улучшения (которые можно убрать без ущерба для вещи, например, мебель или съемный кондиционер) — являются собственностью арендатора.

2. Неотделимые улучшения (которые нельзя убрать без вреда для имущества, например, капитальная перепланировка или замена окон):

   • С согласия арендодателя: Арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором.

   • Без согласия арендодателя: Стоимость неотделимых улучшений по общему правилу не возмещается, чтобы защитить арендодателя от навязанных ему расходов.

14.​Договор проката.

1. Общая характеристика

а) Легальное определение договора

В силу п. 1 ст. 626 ГК РФ, по договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

б) Квалифицирующие признаки договора

• Публичный характер (п. 3 ст. 626 ГК РФ): Договор проката является публичным (ст. 426 ГК РФ). Это значит, что коммерческая организация или ИП не вправе отказать в выдаче вещи напрокат любому обратившемуся лицу при наличии технической возможности, а условия договора и тарифы должны быть одинаковыми для всех потребителей (за исключением установленных законом льгот).

• Специальный целевой характер (п. 2 ст. 626 ГК РФ): Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства (например, прокат строительного инструмента юридическим лицом для коммерческого ремонта, хотя чаще всего это бытовые нужды граждан).

• Исключительно движимое имущество: Объектом проката могут выступать только движимые вещи (бытовая техника, автомобили, спортивный инвентарь, инструменты и т.д.).