Б) Граждане, постоянно проживающие с нанимателем (ст. 677 гк рф)

Закон выделяет особую группу субъектов — граждан, которые вселяются вместе с нанимателем и указываются в самом тексте договора.

• Права: Они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением.

• Ответственность: По общему правилу за их действия отвечает сам наниматель. Однако граждане, постоянно проживающие с нанимателем, могут заключить с ним договор о солидарной ответственности перед наймодателем. В этом случае они приобретают статус сонанимателей.

2. Замена сторон в договоре найма

Закон предусматривает возможность трансформации субъектного состава как на стороне наймодателя, так и на стороне нанимателя без прекращения самого договора.

А) Замена Наймодателя (ст. 675 гк рф)

• Переход права собственности: Переход права собственности на сданное по договору найма жилое помещение (в результате купли-продажи, дарения, мены или наследования) не влечет расторжения или изменения договора найма.

• Юридическое последствие: Новый собственник автоматически становится наймодателем на тех же условиях и на тот же срок, которые были согласованы изначально (реализация принципа «наименование (аренда) следует за вещью»).

Б) Замена Нанимателя (ст. 686 гк рф)

Происходит по требованию самого нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, либо в силу закона.

• При жизни нанимателя: По требованию нанимателя и с согласия других постоянно проживающих с ним граждан наниматель в договоре может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с ним.

• В случае смерти нанимателя или его выбытия:

  • Договор продолжает действовать, а нанимателем становится один из оставшихся граждан по общему согласию между ними.

  • Если согласия достичь не удалось, все оставшиеся граждане становятся сонанимателями (несут солидарную ответственность).

  • Важно: При краткосрочном найме (до 1 года) смерть нанимателя по общему правилу влечет прекращение договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон (ст. 683 ГК РФ).

3. Производные пользователи: Временные жильцы и Поднаниматели

Критерий сравнения	Временные жильцы (ст. 680 ГК РФ)	Поднаниматели (ст. 685 ГК РФ)
Суть правоотношения	Безвозмездное проживание («гости»).	Возмездное проживание по договору поднайма (вторичный рынок/субаренда).
Требуется ли согласие наймодателя?	Нет, но требуется уведомление. Наниматель и проживающие с ним граждане вправе разрешить проживание по обоюдному согласию, предварительно уведомив наймодателя. Наймодатель может запретить проживание, только если нарушается норма общей площади на 1 человека.	Да, требуется обязательное предварительное согласие наймодателя. Без письменного согласия собственника договор поднайма ничтожен.
Срок проживания	Ограничен императивно — не более 6 месяцев подряд.	Ограничен сроком действия основного договора найма.
Плата за проживание	Плата с временных жильцов за пользование жильем не взимается.	Поднаниматель обязан вносить плату, размер которой определяется договором поднайма.
Самостоятельность прав	Не обладают самостоятельным правом пользования.	Обладают самостоятельными правами, но в пределах, ограниченных договором поднайма.
Ответственность за причинение вреда	Ответственность перед наймодателем за действия временных жильцов несет сам наниматель.	Ответственность перед наймодателем несет наниматель, но поднаниматель отвечает перед нанимателем в порядке регресса.
Зависимость от основного договора	При прекращении договора найма временные жильцы обязаны немедленно освободить помещение.	Досрочное прекращение договора найма влечет автоматическое прекращение договора поднайма.