2.4 Анализ емкости рынка недвижимости г. Омска
Исследование рынка недвижимости- вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.
Предметом исследования являются:
Ценовая ситуация на рынке, включая оценку стоимости конкретных объектов;
Конъюнктура спроса и предложения;
Активность рынка, объем операций на рынке;
Ликвидность объектов;
Доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;
Эффективность инвестиций, в том числе конкретных ивестиционных проектов.
Опубликованные в апреле 2012 г. данные за март текущего года говорят о традиционном спаде
количества зарегистрированных сделок в начале года. Пик активности на рынке недвижимости, как
правило, достигается в конце года, что и было отмечено в декабре –более 37 тысяч сделок с
недвижимостью. Показатели февраля, также как и в январе существенно ниже – чуть более 29
тысяч зарегистрированных прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Хотя все же по
сравнением с январем отмечено небольшое оживление (количество сделок и записей увеличилось
на 5 056 шт.). Существенный скачок произошел на рынке ипотеки в феврале. За месяц количество
зарегистрированных записей об ипотеке выросло почти на 50%.
После очистки от экстремальных значений объем выборки составил 17 998 оферт, из которых
3 249приходится на первичный рынок (что на 237 оферт меньше, чем в марте 2012 г.) и 14 749 оферт на вторичном рынке (количество оферт увеличилось на 429 шт. по сравнению с мартом). В апреле отмечено повышение количества предложений на вторичном рынке, причем достаточно существенное, разрывая тенденцию снижения объемов рынка. На первичном рынке же напротив – снижение количества оферт продолжается, причем в апреле довольно существенное – на 237 оферт.
Диаграмма 2. Структура рынка жилой недвижимости по количеству предложений
На диаграмме 2 представлена структура рынка жилой недвижимости по количеству предложений на первичном и вторичном рынке. Лидером по количеству предложений на первичном рынке по-прежнему является Кировский административный округ. Объем первичного жилья в этом округе превышает данный показатель в других округах г. Омска. Как видно из диаграммы объемы предлагаемого к продаже жилья на первичном рынке Кировского административного округа более чем на 60% процентов превышает объемы новостроек на продаже второго в данном рейтинге округа – Центрального. В общем же по городу Кировский АО представляет собой 42,4% первичного рынка. Центральный округ в свою очередь занимает 22,1% рынка новостроек города. Далее следует Октябрьский округ, с долей на рынке в 18,5%, Советский округ – 9,2%, Ленинский округ – 7,8%.
На вторичном рынке жилья в г.Омске самое большое количество предложений по-прежнему представлено в Центральном административном округе, являющимся самым большим по площади округом города, традиционно являющийся и самым дорогим на вторичном рынке.
Количество предложений по сравнению с мартом увеличилось на 3 оферт. Второе место по количеству предложений занимает Кировский административный округ, количество предложений в котором увеличилось на 166 шт. Далее следует Советский округ, количество предложений на вторичном рынке составляет 2 158 шт., что больше чем в марте на 19 шт. Далее с практически одинаковым количеством предложений отмечены Ленинский ОА (2 158 шт.) и Октябрьский АО (2 120 шт.). Что выше уровня марта на 99 оферт в Ленинском округе и на 94 оферту больше в Октябрьском округе.
Рассматривая установившиеся в апрель средние за удельный показатель, стоит отметить, что по-прежнему лидером по уровню цен остается Центральный административный округ – 45 377 рублей. Следом за ним с существенным отрывом расположился Кировский округ – 39 673 рубля.
Примерно на одном уровне находятся цены в Ленинском, Советском и Октябрьском округах – 37 872 рублей, 38 365 рублей и 37 183 рубля соответственно.
Динамика цен и структура рынка
Сравнительная динамика средневзвешенных удельных цен предложения на первичном и вторичном рынках в текущем году отражена на графике 1.
График 1. Динамика средних цен предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска (руб./кв.м.)
По числу предложений на рынке доминируют двухкомнатные квартиры, тогда как по ценовым показателям – многокомнатные. Судя по соотношению средней цены и объема предложения, наиболее востребованы покупателями однокомнатные квартиры, наименьшим спросом пользуются квартиры многокомнатные, имеющие при этом самый высокий уровень цен за 1 кв.м (поскольку строящееся вновь жилье большой комнатности как правило относится к классу «бизнес»).
Диаграмма 3. Структура первичного рынка в зависимости от количества комнат, с указанием удельной средневзвешенной цены, апрель 2012 г.
На вторичном рынке продолжается уверенно установившаяся тенденция роста цен, характерная для всех округов. Наименьший рост составил 291 руб./кв.м на рынке вторичного жилья Ленинского административного округа (в марте же рост составил 497 руб./кв.м), чуть сильнее отмечен прирост цен на рынке Октябрьского округа – в апреле он составил 440 рублей за 1 кв.м (в сравнении с ростом марта – 557 руб.)., рост в Кировском административном округе составил 531 рублей за 1 кв.м (в марте этот показатель составлял 598 рублей за 1 кв.м), в Советском округе рост составил 553 рублей за 1 кв.м (в предыдущем месяце – 676 руб.), а самый активный рост составил 830 рублей и зафиксирован в Центральном административном округе (ранее фиксировался скачок в 770 рублей).
Хочется отметить, что положительная тенденция развития вторичного рынка сохраняется уже достаточно давно. Повышение цен за последний квартал ежемесячно происходит на 1,5-2% от стоимости удельного показателя (за 1 кв.м). Сохранение положительных тенденций предполагается и далее, поскольку повышение спроса на жилье, развитие ипотечного кредитования не может не отразиться на ценах.
График 3. Динамика средних цен предложения на вторичном рынке жилья
по административным округам г. Омска (руб./кв.м.)
В объеме предложения на вторичном рынке, как и на первичном, преобладают двух и трехкомнатные квартиры, но наиболее востребованными являются квартиры однокомнатные.
Разница в цене за квадратный метр площади в сравнении с объемом предложений подтверждает типичный для города Омска «дефицит» доступных однокомнатных квартир. Подобная структура рынка сохраняется на протяжении многих месяцев, и подтверждает солидарное мнение экспертов, о том, что в первую очередь с рынка «вымывается» наиболее доступное жилье, итоговая стоимость которого не превышает одного-полутора миллионов рублей. Однокомнатные квартиры бизнес- класса уступают по спросу 2-х, 3-х комнатным «хрущевкам», именно потому их итоговые цены сопоставимы. Наибольшая цена за удельный показатель стоимости (стоимость за 1 кв.м) отмечена у многокомнатных квартир. Основная доля рынка многокомнатных квартир приходится на квартиры «бизнес»-класса и класса «элита». Именно этим обусловлен максимальный показатель цены за 1 кв.м для квартир с большим количеством комнат и большой площадью.
Диаграмма 4. Структура вторичного рынка в зависимости от количества комнат, с указанием удельной средневзвешенной цены, апрель 2012 г
Диаграмма 5. Структура вторичного рынка по классу жилья с указанием удельной средневзвешенной цены, апрель 2012 г.