2.3 Анализ зависимости стоимости жилой недвижимости от ценообразующих факторов

Самыми актуальными вопросами для человека были и остаются: где жить и чем питаться. Каждый из этих вопросов в равной степени актуален и в настоящее время.

Рынок жилья, как любой рынок – саморегулируемый. Один из основных законов рынка гласит: « Есть спрос- есть предложение!». При совпадении спроса и предложения появляется опасность возникновения спекуляции.

В данной работе проводится анализ условий предложения. Первый этап данной работы представляет собой сбор материала по виду и количеству предложений продажи жилой недвижимости в г. Омске. Сбор исходной информации был осуществлён, представленных к продаже на вторичном рынке жилья в г. Омске в период 2009-2012 гг. ( приложение 1)

Большинство домов представляют собой здание 70х-90х годов постройки, построенные в различные этапы жизни страны. Они отражают те или иные тенденции политики государства. Политика государства определяла и вид планировки жилой площади. В настоящее время в обиходе присутствуют нарицательные название типа квартир с различными видами планировки, такие как – хрущевки, брежневки, сталинка, лининградки. Так называемые хрущевки строились в период правления Хрущева. В этот период была необходимость в жилье. Началось строительство домов с очень небольшой площадью квартир для обеспечения жильём большого количества семей. Как мы видим, в настоящее время большое количество предложений наблюдается по новостройкам, учитывая новые технологии и наращивание темпов строительства, новое жилье создаёт серьезную конкуренцию домам, построенным более 30 лет назад.

Исходная информация по г. Омску представлена в таблице 1

1. На рынке недвижимости наиболее типичными и широко распространёнными являются 9-ти и 5-ти этажные жилые дома- со степени из панелей, а также из кирпича.

2. Наиболее типичные жилые дома:

9-ти этажные дома-45%

5-ти этажные дома-20%

Хрущевки составляют 41%.

3. В связи со сложностью климатических условий региона и гидрогеологических условий города по материалу стен преобладают панельные дома- 78%.

4. При просмотре предложений на рынке недвижимости видно, что большинство предложений квартир находятся в домах, приближенных к основным улицам и магистралям. Их интенсивность плавно снижается к окраинам округа. Наибольшее количество квартир расположено.

Ценообразование — установление цен, процесс выбора окончательной цены в зависимости от себестоимости продукции, цен конкурентов, соотношения спроса и предложения и других факторов.

Глобальные ценообразующие факторы на рынке жилой недвижимости:

На уровень цен на квартиры влияет целый ряд факторов глобального масштаба.

Государственное регулирование рынка недвижимости оказывает немалое влияние на цену недвижимости: нормативные акты и налоговое регулирование, касающиеся сделок с недвижимостью. Макро и микроэкономические факторы, например такие как уровень занятости трудоспособного населения, приток и отток инвестиций, темп изменения доходов населения и потребительских цен, а также экономическая ситуация в регионе, его перспективы развития и др.

Кроме того, социальное положение в регионе играет немаловажную роль, которое заключается в устойчивости политики администрации региона, уровне безработицы, отношении к частному и иностранному капиталу и в др.

Самыми важными социально-экономическими факторами, оказывающими влияние на уровень цен на недвижимость, считаются:

- состояние экономики;

- рост доходов населения;

- развитие ипотечного кредитования, а также льготные кредиты по госпрограммам;

- низкие объемы строительства.

Далеко не последнюю роль в ценообразовании играют политические и психологические факторы. В зависимости от политической стабильности либо её отсутствии, складываются положительные или негативные ожидания участников рынка недвижимости. Кроме того, цену на недвижимость определяет и степень доверия граждан к банковской системе, рынку недвижимости, да и к стране в целом. Обычно, во время проведения политических или выборных кампаний деятельность по продаже недвижимости «затихает», потому что все находятся в ожидании, как результатов выборов, так и возможных последствий, могущих оказать влияние на рынок недвижимости.

Что же может повлиять на рост цен на недвижимость? Во-первых, это возможность покупать жилье в кредит. Во-вторых, в последнее время большинство жителей в поисках работы, получения образования или улучшения качества жизни, перебираются из регионов в крупные города, что также сказывается на повышении цен на недвижимость.

Все эти факторы складываются независимо от участников рынка недвижимости – покупателей и продавцов, которые ощущают колебания в ценах на недвижимость в большую или меньшую стороны.