Научно-методические основы маркетинга жилой недвижимости в городах
Основные понятия, термины и определения.
Маркетинг затрагивает жизнь в каждого из нас, это процесс, в ходе которого разрабатываются и предоставляются в распоряжение людей товары и услуги, обеспечивающие определенный уровень жизни.
В старом, узком, понимание « маркетинг» рассматривался как предпринимательская деятельность, направленная на продвижение и реализацию предметов сбыта и услуг. В современном, расширенном, понимании изучаются нужды потребителя, не только экономические, но социальные взаимоотношения производителя и потребителя, учитывается взаимное влияние социальных групп населения, государственной и профсоюзной деятельности. В современном понимании объектами маркетинга могут быть люди, организации, идеи, территории, недвижимость. Существует большое количество интерпретаций определения маркетинга – от узаконено деятельности на сбыт, продажу, реализацию до широкой, охватывающей даже некоммерческую деятельность. Одно несомненно: всякая маркетинговая деятельность должна быть ориентирована на потребителя. Причем прогнозирование спроса основывается на постоянном изучении потребителя, его нужд и запросов. Управление спросом- это активное влияние на его формирование, проводимое через ценообразование, расширяющее круг потребителей. Регулирование заключается в выравнивании спроса включает в себя, кроме продажи, послепродажное обслуживание, обеспечение безопасности пользования и т.п.
Маркетинг- это рыночная концепция управления производственно- сбытовой и научно- технической деятельностью, направленная на изучение рынка, запросов потребителей и ориентацию на них производимых товаров и услуг, т.е. не навязывание и проталкивание товара, а научно- разработанная концепция анализа и учета требований покупателей. Так же маркетинг- это вид деятельности, направленной на удовлетворение нужд и потребностей посредствам обмена.
потребности
запросы
нужды
рынок
товар
обмен сделка
Рисунок 1.1- Основные идеи маркетинга
Исходной идеей, лежащей в основе маркетинга, является идея человеческих нужд.
Нужда- чувство ощущаемое человеком нехватки чего-либо.
Нужды людей как правило многообразны и сложны ( физиологические нужды- в пище, одежде, тепле, безопасности; и социальные нужды- личные нужды в знаниях и самовыражении, т.е. они являются исходными составляющими природы человека) Если нужда не удовлетворена, то мы чувствуем себя обездоленными и несчастными, стараемся сделать одно из двух? Либо ищем способ удовлетворить нужду, либо пытаемся заглушить её.
Потребность- нужда, принявшая специфическую форму в соответствии с культурным уровнем и личностью индивида.
Потребности выражаются в объектах, способных удовлетворить нужду тем способом, который присущ культурному укладу данного общества. По мере прогрессивного развития общества растут и потребности человека. Люди сталкиваются со все большим количеством объектов, пробуждающих их любопытство, интерес и желание. Производители со своей стороны предпринимают целенаправленные действия для стимулирования желания обладать товарами. Они пытаются сформировать связь между тем, что они выпускают и нуждами людей.
Запрос- это потребность, подкрепленная покупательной способностью.
Потребности людей безграничны, а вот ресурсы для их удовлетворения ограничены. Так что человек будет выбирать тот товар, который доставляет ему наибольшее удовлетворение в рамках его финансовых возможностей, с учётом своих специфических потребностей и ресурсов. Человеческие нужды, потребности и запросы наводят на мысль о существовании товаров для их удовлетворения.
Товар- это всё, что может удовлетворить потребность или нужду и предлагается рынку для привлечения внимания, приобретения, использования или потребления.
Чем полнее соответствует товар желаниям потребителя, тем большего успеха добьется производитель, т.е. производитель должен отыскивать потребителей, которым они хотят продавать, выяснять их потребности, а затем создавать товар, как можно полнее удовлетворяющий эти потребности.
Понятие товар не ограничивается физическими объектами. Товаром можно назвать всё, что способно оказать услугу, т.е. удовлетворить нужду. Помимо изделий и услуг, это могут быть организации, виды деятельности, идеи, земельные участки, недвижимость.
Земля как товар – это объект купли- продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные или количественные характеристики.
Общие потребности, удовлетворяемые землей как товаром по уровням согласно специфическим свойством земли как товара:
На Физиологическом ( базовом) уровне - это место и всеобщее условие жизнедеятельности человека, важнейший природный ресурс, базис всех экосистем и производительных сил.
На социальном уровне - это владение землей престижно, повышает социальный статус человека, формирует чувство собственного достоинства.
На психологическом уровне – это удовлетворяет духовные потребности людей, обеспечивает психологическое удовлетворение, оценку личности, удовлетворяет потребность общения с природой.
На интеллектуальный уровень – это объект познания, саморазвития и самовыражения в науке, сельском хозяйстве, предмет самореализации творческого потенциала людей.
Товары – это предметы, способные удовлетворить потребности или нужду, они предлагаются рынку для привлечения внимания, приобретения, использования или потребления. Все товары, способные удовлетворить нужду в них, называются товарным ассортиментом выбора.
Идеальный товар – это товар, который полностью удовлетворяет потребность индивида.
Маркетинг имеет место и в тех случаях, когда люди решают удовлетворить свои нужды и запросы с помощью обмена.
Обмен – акт получения от кого – либо желаемого объекта с предложением чего – либо взамен. Обмен – один из четырех способов, посредством которых отдельные лица могут получить желаемый объект:
Само обеспечение.
Отъем.
Попрошайничество.
Обмен товара таковой ( купить, либо обменять на что – либо равноценное).
Для совершения добровольного обмена необходимо соблюдать 5 условий:
Сторон должно быть минимум две;
Каждая сторона должна располагать чем – то, что могло бы представлять ценность для другой стороны;
Каждая сторона должна быть способна осуществлять коммуникацию и доставку своего товара;
Каждая сторона должна быть совершенно свободной в принятии или отклонении предложения с другой стороны;
Каждая сторона должна быть уверена в целесообразности или желательности иметь дело с другой стороной.
Сделки – основная единица измерения в сфере маркетинга – это коммерческий обмен ценностями между двумя сторонами. Сделка предполагает наличие нескольких условий:
По меньшей мере, двух целостно – значимых объектов;
Согласованных условий ее осуществления;
Согласованного времени совершения сделки;
Согласованного места проведения сделки.
Как правило, эти условия регламентируются и охраняются государством и муниципальными органами, особенно в отношении объектов недвижимости.
Так, например все собственники земельных участков имеют право совершать с ними сделки, т.е. осознанные волевые действия, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей на землю.
Наиболее распространены следующие виды сделок:
Купля – продажа;
Дарение, наследование, обмен;
Аренда (лизинг), залог;
Пожизненное наследуемое владение;
Постоянное пользование;
Вклад в уставной капитал АО и др. организаций;
Приватизация государственных земель.
Приватизация
К
упля
– продажа
государственных земель
Вклад в уставной
Капитал АО и др.
Дарение, организаций
наследование, обмен
Аренда (залог) Пожизненное
наследуемое
владение
Рисунок1.2 – Виды сделок.
Понятие «сделка» непосредственно подводит нас к понятию «рынок».
Рынок ( по Ф. Котлеру) – совокупность существующих и потенциальных покупателей товаров. (7)
Рынок земли – это средство перераспределения земель между собственниками, экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения, обеспечивающие:
1 передачу прав на земельные участки от одного лица к другому;
установление равновесных цен землю в различных регионах;
связь между собственниками недвижимости и покупателями с помощью экономической мотивации;
распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.
Анализируя вышеизложенное можно сделать вывод, что маркетинг это и есть человеческая деятельность, так или иначе имеющая отношение к рынку.
Как любая другая деятельность, маркетинг основывается на ряде этапов:
Разработка товара;
Исследования и анализ рынка;
Налаживание коммуникаций;
Организация распределения;
Изучение и установление цен;
Развёртывание службы сервиса.
Говоря непосредственно о рынке недвижимости, самыми распространенными терминами являются:
Недвижимость (недвижимое имущество) – земля и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (Real estate, Realty). К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и др. имущества. Вещи, не относящиеся к недвижимым, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на них не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Рынок недвижимости – это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому; свободное формирование цен; перераспределение инвестиционных потоков и территорий между конкурирующими видами объектов и использования земель. В своей деятельности специалисты рынка недвижимости преследуют следующие цели: 1) обеспечение устойчивых потоков доходов от инвестиций в недвижимость в течении длительного времени или единовременно при купле – продаже; 2) обеспечение роста стоимости активов в краткосрочном и долгосрочном периоде; 3) защита капитала от инфляции; 4) возможность получения налоговых льгот.
Рынок недвижимости, как саморегулирующая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.
Таким образом можно сделать вывод, что рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специфических функций.
информационная
коммерческая
ценообразующая
санирующая
регулирующая
с
тимулирующая
посредническая
инвестиционная
конкуренции перераспределения
социальная земель и др. объектов
Рисунок 1.3 – Основные функции рынка недвижимости