2.2 Современное состояние и сегментация рынка жилой недвижимости г. Омска

Омская область расположена в географическом центре Российской Федерации, Сибирском федеральном округе, граничит на западе и севере с Тюменской областью, на востоке – с Томской и Новосибирской областями, на юге и юго-западе – с Казахстаном. Область состоит из 32 районов и занимает площадь 141,1 тыс. кв.км. По предварительным данным переписи населения 2002г. численность жителей составляет 2079,2 тыс. человек. Население области проживает в 6 городах, 21 рабочем поселке, 1517 сельских населенных пунктах. Городское население составляет 1428,5 тыс. человек, из них в городе Омске проживает 1134,0 тыс. человек. По численности населения Омск занимает седьмое место среди 13 городов «миллионеров» Российской Федерации. За период с 1989г. процесс урбанизации в области практически прекратился, доля городского населения возросла лишь на 1,1%. В городской местности проживает 69% населения, в сельской – 31%.

Город Омск – административный центр области, основан в 1716г. Площадь города – 567 кв.км. Территория города разделена на 5 административных округов: Центральный, Кировский, Ленинский, Октябрьский, Советский. Омск – крупный транспортный узел, промышленный, научный и культурный центр. Сложившаяся структура экономики города определяет его как центр обрабатывающей промышленности, основу которой составляют предприятия топливно - энергетических отраслей, химической и нефтехимической промышленности, машиностроения, пищевой промышленности. В Омске широко представлены финансовые институты, действуют филиалы крупнейших российских банков, а также брокерские, лизинговые и факторинговые компании. К концу 2010г. в Омске зарегистрировано более 72 тыс. субъектов малого и среднего бизнеса, численность занятых в которых превышает 165 тыс. человек.

Состояние регионального рынка недвижимости Омской области обусловлено сочетанием ряда факторов, а также их изменением во времени в разных направлениях. Это, прежде всего, социально-экономическая ситуация на макро и микро уровне, политика федеральных и региональных властей в сфере жилищного строительства, политика ведущих банков и рыночная стратегия профессиональных участников рынка. Самое непосредственное влияние на уровень цен недвижимости оказывают такие социально-экономические характеристики региона как его административный статус и экономический тип, состояние инженерной и транспортной инфраструктуры, уровень дохода населения, степень деловой активности инвесторов и застройщиков.

Сегментация рынка- это процесс разбивания рынка на секторы (сегменты). Сегмент рынка- часть рынка, характеризующаяся однородной по своему экономическому поведению группой поведения группой покупателей. Сегментирование рынка происходит вследствие того, что различные пользователи обладают, во- первых, разными потребностями и во- вторых, разным платежеспособным спросом.

Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно производить сегментирование рынка недвижимости.

Признак сегментирования- это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка. В настоящее время используется множественная сегментация, т.е. сегментирование по нескольким признакам одновременно.

Критерий сегментирования- это фактор, по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии: количественные параметры сегмента, существенность, прибыльности, совместимость сегмента с рынком основных площадь кухни и жилых комнат, высокие потолки (достигают 3 кв.м.), деревянные покрытия.

• « Гостиничный тип» : ( «малосемейка») : квартиры данного типа считаются социальным жильем. В основном это жилье небольшой площади, расположенное в многоэтажных кирпичных/панельных домах. Подъезд такого дома представляет собой длинные коридор на этаже, по сторонам которого расположены квартиры, отсюда и название данной категории. Квартиры гостиничного типа обычно имеет строго квадратную форму.

• « Новая планировка»: квартиры данного типа начали строиться с 80-х годов. Площадью кухни 7-12 кв.м., имеют большую площадь, характеризуются раздельным санузлом, балконом либо лоджией ( иногда и то и другое), изолированными комнатами.

• «Индивидуальная планировка» : элитное жилье хорошего качества. Расположенное в многоквартирных домах новой постройки- начиная с 90- х годов. Отличается большими площадями, планировкой в соответствии с индивидуальным проектом.