Аналитический обзор литературы

Недвижимость находится в центре сложного переплетения различных экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.

Юридическая сущность недвижимости во многом определяется особенностями экономического развития страны и сложившимся историческими традициями.

В соответствии Гражданским Кодексом РФ к недвижимым вещам ( недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты ( ст. 130, 132).

К нормативно- правовой базе, регулирующей земельные отношения, относятся следующие документы федерального уровня:

• Конституция Российской Федерации, принятая 12.12.1993 года;

Земельный Кодекс Российской Федерации от 30.06.2006 года № 93

• Земельное законодательство в соответствии с конституцией РФ. Земельное законодательство представлено земельным кодексом, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними законами субъектов РФ. Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента РФ, которые не должны противоречить земельному кодексу и федеральным законам.

Ф. Котлер в своей работе « Основы маркетинга» рассматривает понятие маркетинга и широком и узком смысле. В старом, узком, понимании «маркетинг» рассматривался как предпринимательская деятельность, направленная на продвижение и реализацию предметов сбыта и услуг. В современном, расширенном, понимании изучаются нужды потребителя, не только экономические, но социальные взаимоотношения производителя и потребителя, учитывается взаимное влияние социальных групп населения, государственной и профсоюзной деятельности. Так же очень подробно рассматриваются понятия рынка, его сегментация и функции его формирования.

Для проведения анализа рынка недвижимости были использованы материалы по предложению квартир на вторичном рынке жилья, представленные в журнале « Недвижимость» (14,15,16,17,18,19)

Прохорова Н. А. говорит о том, что, по существу, принято решение приступить к формированию принципиально новой информационной базы о недвижимости. Система государственного управления земельными ресурсами очень сложная и сильно раздробленна как между уровнями государственной власти по вертикали, так и в горизонтальной плоскости между органами одного уровня государственной власти. Кроме того, ряд функций в сфере управления земельными ресурсами закреплены за органами местного самоуправления. Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др[30].

Ерофеев Б. В. отмечает тот факт, что на все рынки недвижимости оказывают влияние поведение, мотивация и взаимодействие покупателей и продавцов недвижимости, которые могут в свою очередь быть подвержены влиянию со стороны многих социальных, экономических, государственных и экологических факторов. Исследование рынков недвижимости может проводиться с точки зрения характеристик местоположения, конкуренции, а также спроса и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости[7].

Как отмечает Кузнецов Д.И., социально-экономические преобразования, проводимые в России в последние десятилетия, заставляют кардинально пересмотреть устоявшиеся и еще совсем недавно кажущиеся непоколебимыми представления о земле и неразрывно связанных с ними природных и рукотворных объектах. Отказ от государственной монополии на землю и последовавшее за этим законодательное оформление деления вещей на недвижимое и движимое имущество означают не только переход к так называемой рыночной экономике, но и создание совершенно иной системы общественных ценностей, поскольку «собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования людей». В новых условиях постоянно растет потребность в информации о недвижимости, без которой деятельность во всех сферах бизнеса и управления, а также всякая иная жизнедеятельность человека становится немыслимой. По крайней мере, без такой информации эффективно решать постоянно возникающие в современном мире сложные задачи и тем более принимать обоснованные решения весьма затруднительно, а, может быть, и вовсе невозможно[20].

Рассмотрены научные статьи на тему развития рынка недвижимости в условиях кризиса. В данный момент среди исследователей идут споры на тему выхода рынка недвижимости из кризисного состояния. Мнения разделяются в том, ключе что некоторые из них считают повышение цен на 1 кв.м. жилья вестником улучшения экономического состояния, а другие же, наоборот, считают этот рост цен искусственным их завышением. ( 26,30,33)

В учебном пособии Щербаковой Н.А. « Экономика недвижимости» говорится о том, что рынок недвижимости- это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости. Этот рынок представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости в системе экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью, которые появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в аренду и т.д.

Основными сегментами рынка недвижимости являются, рынок жилья и рынок нежилых помещений ( в соответствии с основными типами недвижимости). Рынку недвижимости сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии ( ремонт, эксплуатационные расходы и др.); ежегодный налог на владения недвижимостью; высокие транзакционные издержки при сделках с недвижимостью. Колебания спроса и предложения на рынке недвижимости происходит медленно. Если есть спрос, то увеличить количество предложений бывает сложно, т.к. здания строятся долго – от нескольких месяцев до нескольких лет. В случае излишков недвижимости цены остаются низкими несколько лет. Оценщику необходимо постоянно следить за развитием и состоянием рынка недвижимости (27).

В учебном пособии « Сегментация рынка недвижимости. Рынок недвижимости. Экономика недвижимости» автор Д.В. Виноградов подробно раскрывает понятие рынка недвижимости и его сегментации. Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам. По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие. Первичный рынок- это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти ( за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании- поставщики жилой и не жилой недвижимости. На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу. Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на рост цен на вторичном рынке (28).

Севостьянов А.В. в своей работе назвал основные функции недвижимости как основы национального богатства, двигателя экономического роста страны, объекта собственности управления и рыночного оборота (24).

Исследования российских ученых и практиков в вопросах рынка жилой недвижимости использованы в разработке данного дипломного проекта.