41
7.Право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.
8.Если на объекты, входящие в состав общего имущества, зарегистрировано индивидуальное право собственности какого-либо лица, собственники помещений в здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на такие объекты, входящие в состав общего имущества.
С учётом приведённого постановления думается, что суды изменят свои подходы и будут выносить решения, соответствующие требованиям экономических реалий, с которыми сталкиваются собственники при эксплуатации объектов недвижимого имущества находящиеся в долевой собственности.
§3. Преимущественное право покупки
Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводится в случае обращения взыскания на долю по требованию кредитора одного из участников долевой собственности и в других случаях, предусмотренных законом.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продаёт её. В юридической литературе существует мнение о том, что извещение о намерении продать долю постороннему лицу является офертой 69. Среди при-
69 Мананкова Р. П. Правоотношения общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. Томск, 1977. С. 104; Скловский К. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. № 10; Кузнецова Л. В. Преимущественное право покупки : понятие и правовая природа // Журнал российского права. 2004. № 10.
42
знаков, характеризующих извещение продавца доли как оферту, выделяют следующие: во-первых, письменное извещение о намерении продать долю свидетельствует о воле продавца произвести возмездное извещение, вовторых, в нём содержатся все существенные условия будущего договора. К ним относятся цена и другие условия, согласно которым продаётся доля (п.
ст. 250, ч. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Б.Г. Гончикнимаева предлагает квалифицировать извещение продавца о намерении продать свою долю постороннему лицу как вызов на оферту.
Во-первых, извещение носит лишь информационный характер. Из со-
держания извещения не следует, что продавец намерен заключить договор с сособственниками. А это значит, что отсутствует такой существенный признак оферты, как её направленность (п. 1 ст. 435 ГК РФ).
Во-вторых, извещение о продаже доли направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания.
В-третьих, законодатель нигде не говорит об оферте, а использует слово
«извещение». Однако если отсутствует хотя бы один признак, предъявляе-
мый к оферте, то это не оферта 70.
Преимущественное право покупки при продаже доли в праве общей собственности распространяется только на случаи, когда доля продаётся постороннему лицу. Продажа доли одному из участников общей долевой собственности не даёт преимущественного права другим участникам на приобретение такой доли 71.
Более того, интересы долевых собственников равны, поэтому продажа доли в праве общей собственности одного участника общей долевой соб-
ственности другому без расторжения предварительного договора о прода-
же доли третьему участнику не нарушает требования ст. 250 ГК РФ о пра-
ве преимущественной покупки. Исходя из буквального содержания п. 1 ст.
70Гончикнимаева Б. Г. Правовая природа извещения о намерении продать долю в праве общей собственности // Вестник Бурятского ун-та. 2006. Вып. 2. С. 228 – 231.
71Постановление 14 ААС от 20.11.2008 г. по делу № А13-3661/2008 // СПС «КонсультантПлюс».
43
250 ГК РФ правила о преимущественном праве покупки продаваемой доли применяются в случае продажи доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу 72. Продавец доли обязан известить в письменной фор-
ме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на ко-
торых продает ее. Если остальные участники долевой собственности отка-
жутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собствен-
ности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственно-
сти на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, про-
давец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанно-
стей покупателя. Срок на подачу иска исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ).
Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. 199 – 205 ГК РФ. При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) 73 на банковский счёт управления (отдела)
Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Феде-
рации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесён-
ных им при покупке дома необходимых расходов. Цена иска определяется в соответствии с п. 2 и 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ 74. Следует иметь в виду, что
72Постановление СЗО от 10.03.2009 г. № А13-3661/2008 // СПС «КонсультантПлюс».
73Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации : ФЗ РФ от 14.11.2002 г. № 138-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4532.
74О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом : постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 г. № 4 (в ред. от 06.02.2007 г.) // Сб. постановлений Пленума Верховного Суда РФ 1961 – 1993. М. : Юрид. лит., 1994.
44
предъявленный в этой ситуации иск о признании сделки недействительной не подлежит удовлетворению 75. При удовлетворении указанного иска до-
говор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть сказано о замене покупателя истцом в договоре куп-
ли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а
также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.
При разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участ-
ником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества в жилом доме, необходимо учитывать следующее:
а) поскольку в силу ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачива-
ется и их преимущественное право покупки доли в этом доме;
б) преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли в общей собственности с публичных торгов в случаях, предусмот-
ренных законом 76. При заключении иных договоров, то есть не договора купли-продажи и мены, возникает вопрос о применении ст. 250 ГК РФ.
Судебная практика имеет примеры, когда схожие с куплей-продажей от-
ношения приравнивались к ним и, как следствие, применялась ст. 250.
Пример из практики: вынося решение, суд нижестоящей инстанции пришёл к выводу о том, что преимущественное право покупки касается случаев купли-продажи и не распространяется на иные случаи отчуждения доли. Отступное является способом прекращения обязательства и означа-
ет, что должник может с согласия кредитора заменить первоначальный
75О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав : постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. № 8 //Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.
76О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей соб-
ственности на жилой дом : постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 г. № 4 (в ред. от 06.02.2007 г.) // Сб. постановлений Пленума Верховного Суда РФ 1961 – 1993. М. : Юрид. лит., 1994.
45
предмет исполнения другим (ст. 409 Кодекса). В рассматриваемом споре нет сделки купли-продажи, следовательно, нет и такой стороны, как поку-
патель. В связи с этим у суда отсутствовали основания для квалификации соглашения об отступном как купли-продажи, а также для применения к названной сделке норм о купле-продаже.
Суд кассационной инстанции решение суда отменил, иск удовлетворил по следующим основаниям.
Согласно ст. 246 Кодекса, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. При этом участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при её возмездном отчуж-
дении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ. При этом, как было указа-
но судом кассационной инстанции, в данном случае квалификация спор-
ных отношений не как отношений купли-продажи не является безуслов-
ным основанием для неприменения положений ст. 250 Кодекса.
Суд кассационной инстанции на основании ст. 431 Кодекса квалифици-
ровал передачу имущества в собственность ответчику по соглашению об отступном в обмен на получение денежных средств по кредитному дого-
вору как распоряжение спорным имуществом в виде его возмездного от-
чуждения и сделал вывод о том, что при таком отчуждении имущества общества право истца на преимущественную покупку доли нарушено 77.
Таким образом, суд посчитал возможным расширительное толкование ст. 250 ГК РФ, распространив её положения и на иные сделки, направлен-
ные на возмездное отчуждение доли.
Такой же позиции придерживается и Ю. Буйнова. Ссылаясь на ст. 246
ГК РФ, она считает, что, несмотря на то, что законом это не предусмотре-
77 Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса РФ : информ. письмо Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 г. № 102 // Вестник ВАС РФ. 2006. № 4.