§2. Расходы на имущество,

34

Весьма интересны в части расходов на общее имущество и положения ГК Азербайджана. Во-первых, решение о проведении работ по содержа-

нию или ремонту общего имущества принимается большинством участни-

ков долевой собственности (ст. 217.3). Во-вторых, строительные или дру-

гие работы, предусмотренные для улучшения только внешнего вида вещи или повышения целесообразности её использования, разрешается прово-

дить лишь с согласия всех участников долевой собственности. В случае издания с согласия большинства участников, представляющих большую часть долей в вещи, распоряжения о проведении таких работ они могут быть проведены и независимо от желания не согласного с этим участника при условии, чтобы в связи с такими работами не было навсегда ограниче-

но его право пользования и распоряжения и остальные участники выпла-

тили ему возмещение за временное ограничение и взяли на себя приходя-

щуюся на его долю часть расходов (ст. 217.5). Такое положение является ярким примером сбалансированности интересов большинства и меньшин-

ства, так как по решению большинства всё-таки проводятся ремонтные ра-

боты, несмотря на несогласие участника с меньшей долей в праве, но при этом интересы последнего тоже учитываются тем, что такими ремонтными работами не должно быть ограничено право пользования и распоряжения общим имуществом, и большинство компенсирует часть его расходов по ремонту. В российском праве размер долей сособственников имеет опре-

деляющее значение при несении расходов по его содержанию.

Расходы по содержанию общего имущества можно классифицировать по двум группам. Во-первых, это налоги, сборы, иные обязательные пла-

тежи, взимаемые в размерах, установленных правовыми актами (например,

земельный налог, налог на имущество). Если один из участников долевой собственности понёс эти расходы не только за себя, но и за других сособ-

ственников, он вправе взыскать с них эти расходы пропорционально долям в праве собственности. Во-вторых, это осуществляемые сособственниками

35

по взаимной договорённости платежи, а также издержки по содержанию и сохранению общего имущества. Сюда относятся расходы по страхованию,

ремонту, охране общего имущества. Эти расходы должны производиться по соглашению всех участников общей собственности, так как содержание имущества в надлежащем состоянии – это составная часть владения и пользования им (ст. 247 ГК). Поэтому, если один из сособственников по-

несёт расходы, относящиеся ко второй группе, он не вправе будет взыскать их с других сособственников, если они возражают против этих расходов.

Например, если один из участников долевой собственности на жилое по-

мещение поставит его на охрану, он не сможет обязать других сособствен-

ников участвовать в несении соответствующих расходов 59.

Однако судебная практика знает и иные подходы, применяемые при рассмотрении споров, связанных с возмещением расходов на содержание общего имущества.

Так, по одному из судебных споров суд указал следующее: придя к ошибочному выводу о возможности компенсации части затрат по содер-

жанию общего имущества только при согласии всех совладельцев, суд ни-

жестоящий инстанции неправильно применил ст. 249 ГК РФ, не преду-

сматривающую необходимость получения такого согласия. Необходимость достижения предварительного соглашения участниками долевой собствен-

ности на распоряжение общим имуществом, а также для установления по-

рядка владения и пользования (ст. 246, 247 Кодекса) не исключает воз-

можности принуждения уклоняющегося собственника к выполнению сов-

местной обязанности по содержанию имущества. Критериями применения ст. 249 Кодекса исходя из её смысла и содержания является объективная необходимость несения расходов по содержанию имущества и их сораз-

мерность доле в общей собственности 60.

59Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации : в 3 т. – 3-е изд., перераб. и доп. / под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. М. : Юрайт-Издат, 2007. Т. 1.

60Постановление ФАС СКО от 19.01.2006 г. № Ф08-6280/2005// СПС «КонсультантПлюс».

36

Под необходимостью чаще всего подразумевается наличие обязатель-

ных для исполнения предписаний государственных или муниципальных органов власти или экспертные заключения о необходимости проведения срочных ремонтно-восстановительных работ.

Вот один из примеров. ООО «ЛИТТА» обратилось в арбитражный суд Тверской области с иском к ОАО «Стройиндустрияпроект» о взыскании

819 424 руб. 47 коп. неосновательного обогащения (с учётом уточнений исковых требований).

Решением от 26 декабря 2007 г. исковые требования удовлетворены и оставлены в силе вышестоящими инстанциями.

Суд установил, что ОАО «Стройиндустрияпроект», ООО «ЛИТТА», а

также иным лицам на праве общей долевой собственности принадлежит здание. Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Твери в адрес собственников было направлено предписание, в ко-

тором указывалось на то, что фасад указанного здания находится в неудо-

влетворительном состоянии.

ООО «ЛИТТА» заключило с подрядчиком договор на выполнение работ по комплексному обслуживанию и текущему ремонту помещений и инже-

нерных сетей в административном здании. Сторонами по договору согла-

сована локальная смета на ремонт фасада части административного зда-

ния. Оценив представленные документы, суд признал доказанным факт выполнения работ по ремонту фасада части административного здания.

Поскольку выполненные работы оплачены истцом, суд на основании ст.

249 и 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскал с ответ-

чика соразмерно его доле в праве общей долевой собственности издержки истца по оплате указанных работ 61. В подобных случаях собственникам, с

которых другие собственники намереваются взыскать приходящуюся на

61 Определение ВАС РФ от 15.10.2008 г. № 12712/08 по делу N А66-4364/2007 // СПС «КонсультантПлюс».

37

их долю часть расходов по содержанию и ремонту общего имущества,

остаётся надеяться на возможность доказать, что расходы фактически не были понесены или работы не были выполнены. Однако даже при наличии сведений о наличии сговора между заказчиком и подрядчиком доказать это не всегда представляется возможным.

Во избежание подобных ситуаций собственникам необходимо заклю-

чить соглашение, определяющее порядок определения размера, перечня работ, необходимых для содержания здания, а также порядка привлечения подрядчиков для их выполнения. Данное соглашение опять-таки должно быть подписано всеми собственниками. При этом, по мнению некоторых судов, собственник не имеет права принудить других собственников к подписанию подобного соглашения. Как указано в одном из решений, вы-

воды судебных инстанций об отсутствии установленных Гражданским ко-

дексом Российской Федерации и иными законами оснований для понужде-

ния ответчика к заключению договора по содержанию общей долевой соб-

ственности правомерны 62.

Отсутствие формального основания для проведения работ по ремонту и содержанию общего имущества, а также соглашения, заключённого всеми собственниками, лишает возможности взыскивать с долевых собственни-

ков расходов, понесённых одним из них, если другие не одобрили эти за-

траты. Вот классический пример из судебной практики. Исследовав фак-

тические обстоятельства и оценив представленные доказательства, судеб-

ные инстанции пришли к правильному выводу о том, что истцы не обосно-

вали правомерность возложения на ответчика обязанности по возмещению стоимости произведённых работ по благоустройству земельного участка при отсутствии его согласия на их производство 63.

62Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.05.2008 г. № Ф08-1904/2008 по делу № А32- 6597/2007-47/96 // СПС «КонсультантПлюс».

63Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.05.2008 г. № Ф08-1904/2008 по делу № А32- 6597/2007-47/96 // СПС «КонсультантПлюс».

38

Практическое применение ст. 249 ГК РФ, подразумевает, что по дого-

ворённости одни сособственники могут принять на себя оплату расходов по содержанию общего имущества, приходящихся на доли других сособ-

ственников 64. Кроме того, один из участников может понести расходы по содержанию общего имущества сверх своей доли. В этом случае у него возникает право требования к другим участникам о компенсации понесён-

ных расходов в соответствии с правилами ст. 1102 ГК РФ.

Если расходы были понесены исключительно в интересах других участ-

ников, то может возникнуть также обязательство из действий в чужом ин-

тересе без поручения (ст. 980 ГК).

Расходы на содержание общего имущества сверх размера, установлен-

ного ст. 249, не дают участнику права на увеличение его доли в соответствии с п. 3 ст. 245 ГК 65.

Кроме того, законодатель прямо возлагает на собственника-участника долевой собственности обязанность нести расходы по содержанию общего имущества и исполнение этой обязанности не ставит в зависимость от осуществления собственником права пользования таким имуществом 66.

При применении положений ст. 249 ГК РФ также возникает проблема в случае, если единое с технической точки зрения здание представляет собой несколько объектов недвижимости, на которые зарегистрировано право собственности. Как правило, это возникает в результате разделения здания на отдельные самостоятельные функциональные помещения. Долгое время в подобных ситуациях оставался нерешённым вопрос о том, кто и как дол-

жен нести расходы на содержание общих конструктивных элементов – крыш, подвалов, стен. Вот один из примеров того, как суды поступали в подобных ситуациях. Отказывая в удовлетворении исковых требований,

64Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации : в 3 т. – 3-е изд., перераб. и доп. / под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. М. : Юрайт-Издат, 2007. Т. 1.

65Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / под ред. С. П. Гришаева, А. М. Эрделевского // СПС «КонсультантПлюс». 2006.

66Определение Верховного Суда РФ от 24.04.2007 г. № 78-В06-64 // СПС «КонсультантПлюс».

39

суд исходил из отсутствия правовых оснований для отнесения расходов, связанных с ремонтом крыши, на других собственников нежилых помещений. При этом суд установил, что истец и ответчики являются обладателями зарегистрированных прав собственности на обособленные объекты недвижимости – нежилые помещения в нежилом доме. Суд также указал, что положения ст. 209, 210, 244 ГК РФ в данном случае неприменимы, поскольку ответчики не являются собственниками крыши здания, договор между всеми собственниками, включая истца и ответчиков, нежилых помещений в здании, в результате которого возникла бы общая собственность на это имущество, не заключался. Кроме того, суд, приняв во внимание, что поскольку закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости нежилого назначения отсутствует, то,

следовательно, и правовой режим имущества, находящегося за пределами принадлежащего конкретному лицу нежилого помещения в здании нежилого назначения, действующим законодательством не установлен 67.

Такие решения суд был вынужден выносить, так как не имел возможности распространить на рассматриваемые правоотношения по аналогии нормы жилищного законодательства.

Однако ситуация изменилась после принятия Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» 68, которое в части регламентации режима общих помещений в нежилых зданиях можно, безусловно, отнести к долгожданным. К числу наиболее существенных можно отнести следующие выводы и рекомендации:

67Определение ВАС РФ от 18.11.2009 г. № ВАС-14710/09 по делу № А59-2636/08-С5 // СПС «КонсультантПлюс».

68О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания : постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от

23.07.2009 г. № 64 // Вестник ВАС РФ. 2009. № 9.

40

1. На общее имущество в нежилых зданиях в силу аналогии закона рас-

пространяется режим общего имущества собственников помещений в мно-

гоквартирном (жилом) доме (ст. 249, 289, 290 ГК РФ).

2. Собственнику помещения в нежилом и другом здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право об-

щей долевой собственности возникает в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Доли в праве общей долевой собственности на общее имущество опреде-

ляются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

В определённых случаях суд может определить иной размер доли. Изменение размера доли по соглашению собственников помещений не допускается.

4.По соглашению собственников помещений может устанавливаться режим использования общего имущества (например, порядок проведения ремонтных работ, использование средств от сдачи в аренду).

5.К договорам собственников общего имущества о передаче отдельных частей здания (крыши, несущей стены) в пользование (например, для раз-

мещения наружной рекламы) применяются по аналогии положения зако-

нодательства об аренде. Стороной, передающей имущество в пользование,

выступают все сособственники общего имущества (множественность лиц на стороне арендодателя). При этом обременяется всё здание в целом. Ука-

занные договоры подлежат государственной регистрации в порядке,

предусмотренном для регистрации договоров аренды здания или сооруже-

ния.

6. При оформлении собственником здания права на отдельное помеще-

ние в здании (например, с целью продажи этого помещения) право соб-

ственности на здание в целом прекращается, регистрационная запись о здании погашается, здание перестаёт существовать как объект недвижимо-

сти и объект прав, а регистрации подлежат права на отдельные помещения.