Список литературы
Попова, М.В. Методы повышения энергоэффективности зданий[Текст]: учебное пособие / М.В. Попова, Т.Н. Яшкова. – Владимир: ВГУ, 2014. – 111 с.
Тарасенко, Ю. Повышение энергоэффективности зданий c помощью автоматизации инженерных систем [Текст]/Ю. Тарасенко// Control Engineering Россия. - 2017. - Май № 3 (69). - 66 с.
Федеральный закон от 23.11.2009 N 261-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс]: Режим доступа:URL:http://www.consultant.ru/cons/CGI/online.cgi?base=LAW;n=93978;req=doc#034897553190339137
Государственная программа Российской Федерации «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности на период до 2020 года» [Электронный ресурс]:Режим доступа:URL:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_109625/fc3e3a419348a4e734a9794f90b184d563b14e00/
Государственная программа Российской Федерации «Энергетическая стратегия на период до 2030 года» [Электронный ресурс]: Режим доступа:URL: https://minenergo.gov.ru/node/1026
Википедия [Электронный ресурс]: Режим доступа: URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/Энергоэффективность
Государственная информационная система в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности [Электронный ресурс]: Режим доступа: URL: https://gisee.ru/
Мищенко, В.Я. Энергетическое обследование (энергоаудит) объектов социальной сферы[Текст] / В.Я. Мищенко, В.Н. Баринов, Е.П. Горбанева, А.Н. Назаров // Научный журнал строительства и архитектуры – Воронеж, 2012. № 1. - С. 77-84.
УДК 69.003:658.15(2):005.334
Зарубежные методы управления недвижимостью е. А. Чеснокова, а. А. Глаголева, е. А. Зуев 10
Чеснокова Елена Александровна, Воронежский государственный технический университет, кандидат экономических наук, доцент кафедры технологии, организации строительства, экспертизы и управления недвижимостью Глаголева Алина Александровна, Воронежский государственный технический университет, студент гр. Б 741 Зуев Евгений Александрович, Воронежский государственный технический университет, магистрант гр. М 21 |
Аннотация: отображены зарубежные методы управления объектами недвижимости. Когда речь заходит о профессиональном управлении в сфере коммерческой недвижимости, специалисты используют такие термины, как: FacilityManagement – управление эксплуатацией объекта и организация его безаварийного использования. PropertyManagement – управление и эксплуатация объекта. BuildingManagement – управление проектом на стадии проектирования и строительства объекта. AssetManagement – управление активами и инвестиционными портфелями недвижимости.
Ключевыеслова: управлениенедвижимостью, FacilityManagement, BuildingManagement, PropertyManagement, AssetManagement, девелопмент.
На сегодняшний день представить себя владельцем объекта недвижимости несложно, а вот грамотно управлять, получая стабильный доход без привлечения управленческих компаний невозможно. Поэтому инвесторы обращаются к компаниям, специализирующихся на управлении недвижимостью, чтобы получить комплексные услуги по обслуживанию их объекта недвижимости.
Целью исследовательской работы является рассмотреть более детально, как соотносятся понятия управление недвижимостью и девелопмент; рассмотреть современные способы управления недвижимостью; выбрать наиболее эффективный способ управления недвижимостью.
Девелопмент (англ. Development – развитие )– это область управления такими видами, как бизнес, недвижимость, строительство, ориентированная на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов, ввиду изменяющейся ситуации, оценки рисков[1].
Объектами девелопмента являются объекты недвижимости, приносящие доходы в будущем или настоящем времени. Объекты недвижимости, приносящие доходы, называются доходоприносящими объектами.
Каждый объект недвижимости существует определенное время. Начинается с зарождения идеи, далее - проектирование, возведение, строительство здания и его утилизация, что составляет цикл существования объекта недвижимости [2].
Рассмотрим более детально стадии существования объекта недвижимости, представленные на рис. 1.
Рис.1. Стадии существования объекта недвижимости
Когда речь заходит об управлении в сфере коммерческой недвижимости, специалисты, в основном, используют такие термины, как:
FacilityManagement – управление эксплуатацией объекта и организация его безаварийного использования.
PropertyManagement – управление и эксплуатация объекта.
BuildingManagement – управление проектом на стадии проектирования и строительства объекта.
AssetManagement – управление активами и инвестиционными портфелями недвижимости.
Рассмотрим методы управления объектами недвижимости. Asset Management (далее АМ) ставит перед собой задачи наиболее эффективного управления активами и инвестиционными портфелями недвижимости. Это доверительное управление капиталом инвестора с целью его преумножения [3].
АМ – новое направление на рынке управления недвижимостью. В России эта форма управления пока не востребована в силу недостаточного развития рынка экономики и рынка управляющих услуг. На Западе этот сервис пользуется большим спросом.
Управление недвижимостью Property Management (далее РМ), точнее управление существующим физически, юридически и функционально, доходоприносящим объектом недвижимости, составляет основную стадию цикла существования объекта недвижимости. На этой стадии объект начинает приносить доход.
Сравнение двух типов управления показали, что понятие «девелопмент» наиболее точно подходит к виду управления АМ. Такой вид управления, как РМ наиболее близок по своему содержанию понятию «управлению недвижимостью», которое в настоящее время наиболее точно соответствует сложившимся в Российской Федерации условиям существования доходоприносящего объекта недвижимости.
Building Management (далее ВМ), этот термин вызывает среди специалистов наибольшее количество споров и разногласий. ВМ – это управление инвестиционно–строительным проектом создания объекта недвижимости [4].
Основными задачами ВМ являются:
Обеспечение соответствия проектных решений;
Качество СМР;
Управление сроками и стоимостью.
Некоторые убеждены в том, что на Западе в отношении управленческого бизнеса понятие ВМ вообще не используется.
Следует также отметить, что некоторые специалисты считают, что ВМ – это техническая эксплуатация объекта, начиная стадией проектирования и заканчивая его сносом.
Рассмотрим более детально два вида управления недвижимостью (см.рис. 2).
Рис. 2. Управление недвижимостью
Такой вид управления, как РМ ставит перед собой задачи по повышению доходности объекта.
Основной задачей PM выступает управление процессами маркетинговой, финансовой и юридической деятельности.
РМ является основой коммерческого развития проекта по реализации недвижимости.
Целью Facility Management (далее FM) является целенаправленное управление всеми сферами деятельности объекта недвижимости, обеспечивающими непрерывную его работу. В задачи FM входит контроль над организацией работы сервисных служб и решение организационных моментов строительства.
FM осуществляет процессы функционирования объекта недвижимости и включает в себя следующие виды деятельности:
Техническая эксплуатация объекта;
Клининг;
Реконструкция и перепланировка помещений.
В настоящее время под термином FM, рассматривают компанию, созданную внутри самой организации, которой нужна оптимизация инфраструктуры здания [5].
Таким образом, PM, по сравнению с FM, представляет абсолютно другой уровень управления объектом недвижимости. Для FM-управления несвойственно заключение сделок с имуществом. При этом компания, занимающаяся PM, оказывает услуги по обслуживанию зданий, просто разновидность ее услуг значительно обширнее, чем у узкоспециализированной компании. Ведение всех переговоров с арендаторами по сбору платежей, страхованию, ведение бухгалтерской отчетности – все это специалисты называют PM-управлением.
Сегодня на рынке создается управляющая компания и клиентам предлагается комплексное обслуживание проекта – от консультаций на стадии проектирования до услуг по дизайнерскому оформлению. Такая система очень эффективна, поскольку позволяет собственнику полностью переложить проблему получения денежных средств на управляющую компанию.
Рассмотренные типов управления недвижимостью можно представлять в виде структуры, где АМ-управление будет включать в себя РМ-и FM-управление. Существуют и такие АМ управляющие компании, внутри которых взаимодействуют РМ и FM, однако в большинстве случаев ситуация другая: АМ – компании не имеют в своих структурах другие типы управления. Типы управления недвижимостью не являются ступенчатой структурой, поэтому в одном и том же здании, независимо друг от друга, могут присутствовать все три типа управления. Данные виды управления не связаны, но взаимодействуют ограничено. Смысл в таком структурировании заключается в том, что перед АМ, РМ и FM стоят задачи, разные по типу и виду деятельности. Поэтому данные виды управления можно рассматривать в качестве зависимых друг от друга структур.