Оценка видов имущества.

В зависимости от целей заказчика оценка имущества обычно производится в отношении:

• материальных активов (недвижимости, т.е. участка территории с принадлежащими ему природными ресурсами, машин и оборудования, товаро-материальных запасов и готовой продукции);

• финансовых активов;

• нематериальных активов (интеллектуальной собственности, имущественных прав, отложенных затрат, деловой репутации предприятия и т.п.);

• предприятия в целом.

Для определения рыночной стоимости земельных участков обычно применяют:

• метод остатка для земли;

• метод сравнения продаж;

• метод средневзвешенного коэффициента капитализации;

• оценка на основе затрат;

• метод разбиения.

Для оценки стоимости зданий и сооружений могут применяться следующие методы:

• метод дисконтированных доходов, в котором предполагается расчет чистого дисконтированного дохода от использования здания или сооружения (в качестве дохода рассматривается арендная плата и ожидаемая стоимость здания после истечения срока аренды, в качестве расходов рассматриваются текущие затраты по эксплуатации здания или сооружения);

• метод прямой капитализации;

• метод остатка для зданий;

• метод сравнения продаж;

• метод удельных затрат;

• метод разбивки на компоненты;

• метод сметного расчета.

Оценка стоимости машин и оборудования предполагает знание технических характеристик оцениваемых объектов. Для этого могут использоваться следующие методы:

• метод прямого сравнения (предполагает использование интегрального показателя, в котором используются значения характеристик объекта и их весовые значения);

• метод расчета по удельным ценовым показателям;

• корреляционный метод;

• метод сравнения с ценой предприятия-изготовителя;

• метод расчета по укрупненным нормативам;

• ресурсно-технологический метод;

• индексный метод.

Товаро-материальные запасы и готовая продукция обычно оцениваются:

• по себестоимости, при этом устаревшие запасы списываются;

• по ожидаемой цене их продажи за вычетом издержек на продажу, включая прибыль продавца.

Финансовые активы оцениваются следующим образом:

• дебиторская задолженность оценивается путем анализа сроков ее возникновения, просроченная задолженность списывается полностью или частично, суммы к получению дисконтируются;

• ценные бумаги оцениваются по их рыночной цене;

• расходы будущих периодов – по номинальной стоимости, если еще существует связанная с ними выгода.

Нематериальные активы оцениваются по первоначальной и остаточной стоимости. Оценка объектов интеллектуальной собственности базируется на доходном и затратном подходе. Для некоторых видов нематериальных активов оценка может быть произведена только на основе затратного подхода методом сметных затрат (например, для определения стоимости НИОКР, стоимости промышленных образцов, стоимости лицензий, стоимости целевых организационных расходов и др.).

Стоимость деловой репутации предприятия формируется за счет тех нематериальных активов, благодаря которым рентабельность собственного капитала предприятия превышает среднеотраслевую и определяется методом избыточной рентабельности.