Нотариальное удостоверение сделок. Государственная регистрация сделок

В п. 1 ст. 163 ГК и законодательстве о нотариате раскрыто, какие действия должен совершить нотариус или лицо, имеющее право совершать нотариальные действия, удостоверяя сделку. Нотариус, удостоверяя сделку, как минимум

1. проверяет, и, соответственно, подтверждает ее законность, в том числе право стороны на совершение сделки;

2. разъясняет сторонам смысл проекта сделки и убеждается в соответствии этого проекта намерениям сторон.

В нотариальной форме может быть, в принципе, совершена практически любая сделка, если это не противоречит каким-нибудь уж совсем специфическим требованиям к форме сделки. Например, государственный контракт по итогам электронных аукционах в ряде случаев может заключаться только в электронной форме с использованием электронных подписей.

В ряде случаев закон требует совершения сделки в нотариальной форме.

Примеры обязательной нотариальной формы – сделки, направленные на отчуждение долей в уставном капитале ООО, рента, завещание, доверенность в порядке передоверия.

Кроме того, стороны могут договориться о необходимости нотариального удостоверения той или иной сделки.

Сделка, которую в силу закона или соглашения сторон требовалось совершать в нотариальной форме, и совершенная в иной форме, ничтожна. Это правило следует понимать в системе со ст. 165 ГК. Суду дано право «исцелить» такую сделку.

Следует иметь в виду, что государственная регистрация не относится к форме сделки, исходя из текста ст. 158 ГК. Это отдельный юридический факт.

Сделок, требующих государственной регистрации, не так уж много. Так, законодатель отменил необходимость регистрации многих сделок с недвижимостью (договоров купли-продажи жилых помещений, договоров продажи предприятия, договоров дарения недвижимости, договоров ренты) после первого марта 2013 года. Сделки, совершенные ранее, подлежали государственной регистрации. Этот шаг направлен на устранение дублирования регистрации прав и сделок.

Сейчас регистрации подлежит, например, договор долевого участия в строительстве.

В ст. 164 ГК указано, что последствия сделки, подлежащей регистрации, наступают после такой регистрации. При буквальном толковании это означает, что до регистрации сделки как юридического факта нет. Однако все известные мне сделки, подлежащие государственной регистрации (именно как сделки), являются договорами, а в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, в ГК в качестве общего последствия отсутствия регистрации договора установлена непротивопоставимость этого договора третьим лицам. В отношениях между собой стороны не вправе ссылаться на отсутствие договора.

Пример. Заключен договор аренды на пять лет и он не зарегистрирован. При взыскании задолженности по арендной плате суд расценит договор как действительный и заключенный. А вот в случае спора с третьим лицом, например, с новым собственником объекта аренды, суд должен будет исходить из отсутствия такого договора.

В силу ст. 165 ГК сделка, одна из сторон которой уклоняется от соблюдения требования о нотариальном удостоверении, может быть исцелена судом. В этом случае решение суда заменить нотариальное удостоверение. Кроме того, по сделке, одна из сторон которой уклоняется о государственной регистрации, может быть вынесено решение о регистрации. Такое решение не заменяет саму регистрацию, но является основанием для регистрации и без участия уклоняющейся стороны.

Техника изложения ст. 165 ГК заслуживает отдельного внимания.

Исходя из него, условия признания сделки действительной следующие:

1) полное или частичное исполнение сделки одной из сторон;

2) факт уклонения одной из сторон от нотариального удостоверения сделки;

3) требование стороны, исполнившей сделку;

4) кроме того требование должно быть заявлено в пределах специального срока исковой давности (1 год с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения или от государственной регистрации (п.п. 58, 59 ППВС № 25).

И даже при соблюдении этих условий суд вправе признать (а вправе и не признавать) сделку действительной.

Возникает сразу же целый ряд вопросов. Во-первых, если сторона, исполнившая сделку, просто заявила иск на основе этой сделки (например, о взыскании убытков), следует ли это считать требованием о признании сделки действительным? Если нет, то как должно быть оформлено это требование: встречный иск, простое процессуальное заявление?

Во-вторых, чем определяются пределы усмотрения суда?

35. Понятие недействительности сделки и недействительной сделки; момент, с которой сделка считается недействительной; пределы применения правил о недействительности;

    последствия недействительности сделки.

Сделка – правомерный акт, волеизъявление, направленное на достижение определенных правовых последствий и в силу признания законом этих последствий достигающее.

Недействительность сделки - это юридическое качество, блокирующее правовой эффект соответствующего волеизъявления как сделки. Это качество может быть присуще волеизъявлению изначально (для ничтожных сделок) либо придаваться волеизъявлению решением суда (для оспоримых сделок).

Недействительность по нашему законодательству следует отличать от несовершённости сделки (чаще всего выражается в незаключенности договора). В этом случае сделки вообще нет как юридического факта. Несовершённость - это отсутствие у волеизъявления качеств, достаточных, чтобы такое волеизъявление стало сделкой.

Поясним на примере.

Действительный договор купли-продажи направлен на возникновение следующих правовых последствий и, что самое главное, влечет эти последствия:

1) обязанность продавца передать товар;

2) обязанность покупателя его принять и оплатить.

Недействительный договор купли-продажи (например, продажа государственного имущества без соблюдения требований закона) направлен на возникновение указанных выше правовых последствий, не влечет их возникновение, но влечет правовые последствия, связанные с недействительностью, - необходимость вернуть все полученное по сделке.

Незаключенный договор купли-продажи (например, договор, в котором не определен предмет) не влечет никаких последствий, в том числе и реституции. Передача товара или денег по такому договору будут рассматриваться как самостоятельный юридический факт, чаще всего как неосновательное обогащение.

На практике это важно при выборе способа защиты. Так, суды исходят из того, что незаключенный договор нельзя признать недействительным и, соответственно, применить последствия такой недействительности.

В литературе обсуждается вопрос, к какой категории юридических фактов отнести недействительную сделку.

Приведем несколько точек зрения.

1) Это особая разновидность сделки. Очевидно, что при таком подходе сделка понимается более широко, чем в предложенном мною определении: под ней понимается любое волеизъявление, направленное на достижение правовых последствий.

2) Это юридический поступок, поскольку последствия, связанные с недействительностью, возникают независимо от того, желает ли их наступления соответствующий субъект.

3) Это неправомерное действие, поскольку недействительность всегда связана с тем или иным нарушением закона.

Как представляется, недействительная сделка сделкой в собственном смысле этого слова не является. В зависимости от конкретной ситуации это либо неправомерное действие, либо юридический поступок.

С практической точки зрения точная квалификация недействительной сделки с позиции теории юридических фактов не очень-то и важна. Главное понимать, что недействительная сделка не влечет последствий, характерных для сделки, и влечет специальные последствия независимо от желания лиц, совершающих недействительную сделку.

Необходимо отметить, что в новой редакции правил о сделках законодатель установил определенные пределы применения конструкции недействительности сделок. В частности, в ряде случаев суд может рассматривать даже ничтожную сделку как действительную.

В силу п. 2 ст. 166 ГК сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В силу п. 5 ст. 166 ГК заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В силу п. 3 ст. 173.1 ГК не может оспаривать сделку лицо, давшее необходимое для совершения сделки согласие, если оно знало или должно было знать о наличии соответствующего основания.

В доктрине подобные оговорки называют проявлением принципа эстоппель – недопустимости противоречивого поведения, который в свою очередь выводят из принципа добросовестности.

В силу п. 4 ст. 167 ГК суд вправе не применять последствия недействительности сделки в форме возврата всего полученного по сделке, если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. Каких-то информативных примеров применения этой нормы на практике обнаружить не удалось.